花园小区安全管理方案.docx
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花园小区安全管理方案
某花园小区安全管理方案
一、小区安全硬件设施描述：
1）XX花园监控系统共有92个镜头，其中门岗出入口和平台花园9个，架空层10个，大堂10个，电梯口20个，会所4个，通道8个，车库31个。
2）花园内室内车库及地下车库、各设备房主要采用温感监控，烟感主要用于楼层及夹层1、2、3期车库，总共为4100多个感应探头。
3）中控室南墙二台费加罗煤气报警系统（天津产），功率为40W。
4）停车场管理系统共有三套，分别位于一、二、三组团，电脑收费系统每套功率约400W。
车库及门岗设有11部捷顺公司产道闸，每部功率为400W。
5）中控室主要有以下主机：
AB监控主机1套，100W
松下监视器17台，约1000W，每台约50W
松下录像机11台，约200W，每台约17W
画面分割器13台，约500W，每台35W
背景音乐系统1套，约1000W，每台800W
火灾报警主机1套，100W
红外对射主机1套，70W
6）闭路监控系统运行状况：
目前有3个监控镜头无法录像，2个镜头成像模糊，分别是T5栋客梯镜头无图像，T9栋客梯镜头无图像，二号消防通道镜头无图像；二期大堂前47号镜头模糊，三期大堂前48号镜头模糊；分割器缺两台：
一台坏掉未修复，一台无备用；录像机缺两部。
7）.消防系统运行状况：
A.灭火器备用数量不够B.现有14个离子探头故障，分布于各楼层及车库C.T1栋大堂内火灾报警器已坏，现处于失控状态，例如:
1栋火警不能及时报警。
8）.大门及大堂门禁对讲系统运行状况:
A.主要表现为时好时坏，不能正常运行B.T6栋大堂内对讲已坏，未修复。
9）.红外线系统运行状况，第3防区故障。
10）煤气报警系统正常。
11）电梯对讲系统运行状况：
T7栋两部对讲已坏多日，未修复。
上述所有出现故障的设施设备均已报工程部或供应商维修，但整改情况不理想。
但根据实际情况，管理处对众多故障都采取了人防措施，注意人员巡逻、监控、跟随进，对管理处的管理工作本身并未造成大的影响。
12）现有消防器材配备情况：
灭火器75个分布于各车库、岗亭、设备房。
消防桶（2个）消防锤（1个）消防凿子（1个）防烟罩（2个）
头盔（1个）消防服（1个）防火鞋（1个）消防锯（2个）板手（3个）消防腰带（2个）消防斧（1个）消防锹（2个）消防池（2个）
以上物品放于消防中心，消防物品柜内，拟变运情况，消心演习用4瓶，需及时补充。
二、小区封闭情况：
XX花园小区采取全封闭式管理，小区共有2个车出口（一个单行，即东门，一个双行，即南门）。
小区有人行口4个，分别为南门（307岗）、东门（306岗）、北门（308岗、西北门（309岗）。
小区住户内没有自动报警系统。
小区大门、楼层门、车库进入楼层门及平台进入楼层的门都采用门禁系统，凭卡进入或凭密码进入。
小区中控室位于6栋与7栋之间半地下室。
三、小区的周边环境：
XX花园小区周边治安状况较为复杂，西、北、东三面分别环绕上沙村、下沙村、沙咀村，均为出租集中区域，另外紧邻还有K地及沙咀两个工业区也是人口集中，结构复杂，尤其是出租屋集中的几个村落，聚集了大批社会闲散人员，是造成周边治安、刑事案件高发及各类犯罪活动的主要原因，也是目前小区安全工作最大的隐患，稍有松懈，就有可能造成难以预料的后果。
小区南边是福荣路和广深高速两条交通干道，车辆来往频繁，福荣路两旁绿化带植物茂密，小区南边围墙延伸较长，沿墙绿化带高大茂盛，如有人藏匿，非常难以发现，由于交通便利，也非常易于逃逸。
西边围墙外主要是商铺、车辆维修点及农贸市场。
商铺及汽修点背对小区，中间有约三米宽空闲地带，是商铺后门，平时很少有人出入，围墙与网球场接角处因红外线报警系统及监控探头无法安装，形成小区唯一死角，是小区安防重点区域。
目前管理处针对周边情况及安防设施、设备尚存在的不足与问题做了相应安排及布署，为保小区安全万无一失，对业主及公司负责，安全管理工作要时刻保持高度的警惕，高度的责任心，严谨、细致将工作落到实处。
四、小区的安全管理措施：
封闭式管理执行情况及完善措施
XX花园小区实行封闭区管理目的是为了提高安防效果更有地维护物业区域内业主人身财产安全，维护小区正常的工作、生活秩序。
封闭式管理以预防为主，防治（消）结合，主要从以下几个方面具体体现：
（1）建立了完善的出入登记制度，对来往出入人员、访客、施工人员、车辆等进行有效控制，对可疑人员及时盘查，跟进落实，有效避免推销、闲杂人员干扰业主正常生活，防止犯罪分子混入作案。
（2）建立了大件物品放行制度，对进出的大件物品进行控制，保证用户的财产安全，建立了物品放行制度，物品放行条制度。
（3）建立完善小区安防措施，通过闭路电视监控系统、红外线报警系统，门禁系统、停车场刷卡收费系统、消防联动报警系统、对讲系统以及业主家里的煤气泄漏报警系统及家庭自动报警系统等设施，对小区进行监控管理，消防监控中心24小时值班，保障及时发现处理问题。
（4）根据小区自身特点，合理布署保安岗位，定岗定编，完善保安管理各项制度及各岗位职责，规范了操作程序，制定了XX封闭式管理执行标准及保安员工作绩效检查评比标准，完善奖惩制度，建立了行之有效的监督检查机制，保障保安工作的正常进行。
附：
保安各岗位职责及操作流程
访客
说明事由、去向
大堂
通过对讲
业主
同意进入不同意进入
大堂
大堂
登记不准进入
访客
访客
业户
XX门岗的操作流程
交接班
1.门岗的交接班：
交接班要相互敬礼，按照规范的岗位交接等程序进行交接，保证设施设备的完好率，交接清楚遗留事项进行详细登记。
对各类来访人员的操作
2．首先立正敬礼，礼貌询问，由门岗用可视对讲联系业主是否同意进入，经确认后，在来访卡上注明来访时间、来访人数、具体去向，然后发卡让其进入。
业主亲朋来访
3．立正敬礼，礼貌询问，确认是业主所带的朋友，即可放行。
业主带人来访
4．立正敬礼，礼貌询问，联系管理处是否可以进入参观，得到许可后，向参观团说明小区内禁止摄像及注意事项，予以放行，通知巡逻员跟进监控。
接待参观人员
5．
（1）对一般办公人员，立正敬礼，礼貌询问，联络管理处，经确认后，发给来访进入卡，注明来访的时间、人数、具体去向。
（2）对公司及集团领导来访，立正敬礼，礼貌询问，予以放行，然后通知管理处。
公务来访人员
6.对会所、食府、美容美发员工实行配戴统一的工作证出入小区，幼儿园接送小孩凭家长卡出入。
会所、食府、美容美发员工
7、对消费人员的操作：
（1）对步行来消费的人员，礼貌询问，统一由北大门308岗进入，到食府的由咨客带领，到会所美容美发的由平台进行监控，是否进入所到场所。
（2）对于车来消费的人员，礼貌询问，统一由南大门307岗进入一组团停车库，经消防通道进入会所或食府、美容美发。
对来会所、食府、美容美发消费的人员
保安平台岗位操作流程
1．
（1）交接班互相敬礼，交班队员要将区域内的物品、设施设备及遗留事项交于接班员，口头交待完毕后，接班队员要仔细巡查所辖区域内的设施设备其完好率及在位率，并做好登记工作。
（2）交班前十五分钟要认真巡视检查岗位的各种状况，做好记录，并做好交班工作。
交接班
2．当值班队员要熟悉所辖区域的地形与环境，能熟练操作岗位上发生的各种情况，包括平台上花草树木的监管、卫生状况等，遇有踩踏绿化、攀折花木的现象要耐心劝阻，劝其停止其行为；遇有卫生状况差的地段要及时通知保洁人员将其清理。
环境管理
3．值班员要熟悉辖区内的人员状况，遇有业主要主动问好，与业主讲话时要文明用语，礼貌服务；要特别注意存在安全隐患的地段，保护业主及儿童的人身安全，出现意外情况要立即解决，对于不能解决的问题及事项要及时上报，并协助上级解决。
对待业户
4．当遇有非业主人员及大型的参观人员时要做好监管工作；遇有可疑人员要采取跟踪、盘问的方法，预防各类事故的发生；遇有参观人员要文明值勤，礼貌服务，认真接待，同时监控其行为，禁止随意摄像；遇有违反本小区管理规定的要即时制止。
对待外来人员
XX巡逻岗位的操作流程
1．巡逻交接班完结后，查看上班记录及跟进事项。
交接班
2．对楼层的巡查，由天台循环式巡查直到大堂，由大堂进入夹层，重点巡视部门T11栋西围墙，二期负一层，会所及架空层巡视时间2小时内对负责区域巡查至少一遍。
巡逻路线
3．
（1）对所负责区域内的设施设备的检查监管，如消防通道是否畅通，应急灯、疏散指示灯是否完好，防火门、电井门是否锁闭，消防设备公共设施是否完好，有无损坏，天面、楼宇外墙、楼层门窗等是否完好，发现有损坏或缺少，及时填写维修单，并上报管理处，同时做好巡逻记录；
（2）对可疑光线气味的检查；（3）对可疑人员的盘查与询问；（4）对装修及维修人员及其他人员的监控；（5）对其它应急事件的处理。
巡逻内容
对可疑人员的操作
4．在巡查过程中，发现可疑人员应上前礼貌盘问，检查有效证件，经确认不是小区人员，应立即劝其离开，并跟进监控处理。
5．遇有上级检查时，立正敬礼，并主动汇报巡查巡视情况。
遇上级领导检查
6．遇有参观人员，立正敬礼，并礼貌问候，注意监控有无违反相关规定。
遇参观人员
遇业户人员
7．遇见业户要主动打招呼问好或提供力所能及的帮助。
8．对突发事件的处理按公司程序文件处理。
对突发事件的处理
中控室的操作流程
1．交接班时，要对设备设施运行状况、钥匙领用情况、卫生状况进行检查，并处理及跟进遗留事项。
交接班
2．掌握控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟悉掌握各系统的操作，密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态，发现异常故障，应立即通知维修人员，不得擅自摆弄。
设施设备检查
对各类报警的处理
3．应立即通过对讲机或电话通知当值班长（或巡逻员）前去报警位置核查火警情况的真伪，若属误报，则及时复位，并做好记录；若火情属实，及时向管理处领导汇报，同时组织人员进行扑救，做好现场的维护，并报警，做好记录。
对系统报警的处理
4．密切注视监视屏上的各种活动迹象，发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通过对讲机或电话通知当值班班长（或巡逻员）前往调查处理，同时做好记录及录像带的保管。
对镜头的监控操作
5．红外线报警设备实行24小时布控，遇有红外线报警，能准确判定具体报警位置，同时呼叫当值班长（或巡逻员）前往查看，属误报，应立即恢复布控，并做好记录。
红外线报警
处理
车场（库）岗位的操作流程
交接班时，当班人员要在值班岗亭外相互敬礼，交接对讲机、车辆，当班人员要协助接班员照看出口，接班员要根据电脑内车辆储存情况清查核实，对车辆清查完毕无异常情况后签字确认，上班人员方可下班。
交接班
车辆进入小区时，南门岗值班员要与车库岗值班员保持密切联系。
1．对月卡车：
当车辆驶入岗位时，值班员要立正敬礼，必要时帮业主刷卡。
同时查看车辆外观、玻璃等部位有无损伤、划伤、碰撞等痕迹，若有应及时知会业主，说明车辆的现况，待业主确认后，在登记本备注栏注明业主已确认，并写清车辆的现况，并在交接班时向其他值班员详细说明。
而后指引车辆停放在私家车位上，保证车辆的停放有序、整齐。
2．对临时车：
当车辆驶入车库时，值班员要立正敬礼，帮助车主取出临时卡（IC卡），同时查看车辆外观、玻璃等部位有无损伤、划伤、碰撞等痕迹，若有应及时知会车主，说明车辆现况，待车主确认后，在登记本上做好记录，并在备注栏注明业主已确认（详细写清车辆的现况，是否知会车主确认），并在交接班时向其他值班员详细说明。
而后指引车辆停放在临时车位上，防止占用私家车位，保证车辆的停放有序、整齐。
车辆进入管理
车库值班员在无车辆进入车库时，要不定时进行查看、巡视、签到，检查车辆停放是否有序、整齐，车状是否安全完好，同时监控好车库内的卫生状况，禁止在车库内试刹车、洗车、修车和吸烟等不良现象出现。
若在巡查过程中，发现有漏油、漏水、车窗（门）、车灯未关、报警等情况时，要及时通知中控室（或大堂助理）利用可视对讲与业主（车主）联系，说明车辆的情况，要求其及时到车库进行处理，并在记录本上做好详细记录。
若业主（车主）不在家联系不上时，要利用中控室监控镜头对车辆进行固定监控，车库值班员对该车辆进行重点查看。
若是车辆不停报警或其它严重状况，要通过前台及时与业主取得联系。
同时汇报管理处领导，并在登记本上做好详细记录，特别情况写出“特别事件报告”。
车库巡视检查
保安班长岗位的操作流程
1．月卡车：
当车辆驶入岗位时，值班员立正敬礼，必要时帮业主（车主）刷卡，指引车辆行驶方向，车辆经过时要行注目礼。
2．临时车：
当车辆驶入岗位时，要立正敬礼，帮车主刷卡，并按规定收取费用，然后打开道闸，指引车辆行驶方向，车辆经过时要行注目礼。
2．保安班长组织岗位交接，交接班保安要相互敬礼，交待遇物品及注意事项，起步上岗，报告归队。
有问题
五、安全管理目标
安全管理的工作目标
内容
工作目标
工作标准
备注
消防管理
火灾发生率不超过1‰；
消防员持证上岗率达到100%；
军事体能合格率达到100%；
消防器材配备齐全率达到100%；
消防员对消防器材的熟悉使用率达到100%；
中控岗对消防报警的处理率达到100%；
中控岗对消防设施设备运行故障发现率达到100%。
消防人能熟练使用各消防器材，并能应对各种紧急情况的发生，监控辖区各系统，特别是消防、车场、电梯监视系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理，保证小区安全。
每周对保安进行3次军训或体能训练。
车库管理
车管员对收费标准熟悉率达到100%；
车辆在车库内损坏及时发现率达到100%；
对业主、公司、外来车辆分辨率达到90%；
车辆出入登记发卡率达到100%；
停车场管理员持证上岗率达到100%；
机动车辆因管理责任丢失率达到0%。
对车库巡视频率每小时二次，确保停车场的设施设备完好及停放车辆的安全，保证车场整齐有序、畅通，确保收费合理。
车辆出入应做好相应的记录，以便查阅。
门岗管理
对自行车卡检查率达到100%；
对业主的认识率在二个月达到80%；
对外来人员的分辨率达到100%；
对外来人员的盘问率达到100%；
对外来人员出入登记达到100%；
对大件物品搬出无证放行率0%；
7对外来人员与业主、管理处通过对讲确认率达到100%。
通过对门岗的控制，确保小区安全，熟悉辖区内人员情况，严格实行来人来访登记制度和物品搬迁及人员出入管理制度。
培训管理
1持证上岗率达100%；
2培训合格率达100%；
3岗前培训率达100%；
4培训按计划的实施率达到100%。
对保安人员要求经过保卫部审核方可招聘入司。
新进员工岗位培训应对进行岗前培训。
并做好相应的记录。
培训应通过实操、笔试、口试等方式进行考核。
直到考核合格。
其它管理
1对小区可疑人员跟踪询问率达到100%；
2巡逻员做到人过地清的百分率达到100%；
3小区内重大治安案件发生率为0%；
4对小区内安全隐患发生率达到100%；
5保安员对其他部分人员违纪上报率达到100%；
巡逻保安员负责小区治安日常巡逻，维护小区内治安秩序和辖区内的设施设备、环境卫生，协助当值分队长处理紧急情况，及时发现各种安全隐患和技防盲点。
对小区巡逻检查频率每2小时一次。
序号
岗位
入职要求
现有人数
备注
1
保安主管
熟悉物业管理行业,有较强的管理能力，2年以上工作经验，具有较强的沟通协调能力；熟悉物业管理法律法规，持有物业管理上岗证。
1
2
主管助理
熟悉安全管理,有较强的管理能力,善于发现各种安全隐患并能想出解决的办法;熟悉物业管理法律法规，持有物业管理上岗证。
1
新来实习的大学生临时性的
3
保安分队长
3年以上工作经历,具有较强的管理能力和应变能力,熟悉各个岗位和各种器材的使用.
4
4
安全管理员
对服务行业有一定的了解,服过兵役,服务意识较强,服务态度较好,听从指挥.思想品德好,没有违纪违法经历.身高不低于173厘米,形象较好,体检合格并且有深户担保人担保.
68
六、人员编制及岗位职责
岗位职责
车库入口岗位职责：
1.负责车辆进入，指挥车辆整齐停放,监护和登记。
2.提醒车主锁好车门、窗，并将贵重物品带走。
3.负责指引来访车辆车主进入楼层停放临时车位。
4.车辆进入时仔细检查车辆情况,做好异常情况记录，及时告知车主。
5.定时清点车库内停车，防止丢失。
6.发现无关人员或可疑人员在车库内闲逛，劝其离
开，及时上报异常情况。
车库出口岗位职责：
1.负责车辆进出车库,指挥车辆整齐停放、保管和登记。
2.负责按规定收取临时车的车位有偿使用费,照卡放行。
3.定时巡查车库内车辆数量及车辆的车况，发现情况及时上报和通知车主。
4.负责电脑收费系统的正常运行，保持出入管理状态。
5.发现无关人员或可疑人员在车库内闲逛，劝其离开，异常情况及时上报处理。
6.车辆出场，仔细核对车主、车卡及车牌号码是否一致，若有疑问，及时上报和扣留车辆，以防不法分子盗车。
固定值班岗位职责（门岗）：
1.熟悉辖区内人员情况。
2.严格执行来人来访查询制度。
3.维护辖区内设备、设施和环境卫生。
4.严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。
东西围墙岗位职责：
1.东西围墙外树木较多,地形复杂,外来人员极易利
2.用地形优势攀爬进入花园,根据这一特点,故设定东围墙岗位和西围墙岗位,严格监控两防区内安全。
平台岗位职责：
1.禁止外来人员在平台内闲逛，维护平台上业主休闲正常秩序。
2.严格监控每栋大堂后玻璃门关闭情况及进出人员,如发现可疑人员，应认真盘问。
3.维护平台上花草,树木不被摘采。
中控室岗位职责：
1.值班人员负责消防监控和治安监控及录像。
2.值班人员负责责任区内中控室设备运行监督。
3.值班人员负责中控室内的清洁卫生工作。
巡逻岗：
主要负责楼层间巡逻负责小区治安日常巡逻，维护责任区域
内的治安秩序，协助当值班长处理紧急情况。
根据小区情况以及对安全工作的高度重视，XX小区采取全封闭式管理，小区配有72个保安，分为四个班次，三个正常班和一个夜间大堂班，正常班每班20人，岗位18个，分别是301分队长，302、303、304为巡逻岗，小区共有2个车出口（一个单行，即东门306岗，一个双行，即南门307岗），4个人行口分别为东门306岗，南门307岗，北一门308岗，北二门309岗，310、311、312
为车库出口岗，313、314、315分别为一，二，三期车库入入口岗，
316为中控室，317、318、319为一，二，三期平台巡逻岗。
晚上20
：
00开始在西围墙、东南角各增设一个岗位，由正常班负责管理；
23：
30在每栋大堂各增设一个岗，由夜班大堂分队统一管理；正常
上班时间为：
早班4：
00—12：
00中班12：
00—20：
00晚班20：
01—4：
00；夜间大堂班上班时间为：
23：
30—7：
30，这主要是考
虑与白天大堂班的衔接。
分队长岗位职责：
1、带领并督促班意气风发好训练，不断提高素质和业务水平。
2、带领全班人员加强政治思想学习和保安队业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。
3、督促全班积极参加文体活动，锻炼身体，增强体质。
4、督促和检查全班人员热爱本职工作，忠于职守，积极自觉地加强工作责任心。
5、全面、统一协调全班的工作，监督全班人员着装整齐、文明执勤，礼貌待人，树立良好的形象，严格执行作息时间制度。
6、每周对全班人员的业务训练进行考核，掌握全班人员的思想工作。
7、详细听取和收集业户意见和发现的问题，及时做好处理，并迅速上报。
8、完成上级交待的其他任务。
七、安全管理工作计划
保安部员工培训计划表
序号
主题
内容
对象
方式
地点
主讲人
课时
时间安排
01
理论
保安各项规章制度及职责
保安队员
讲座
XX花园会议室
李少峰
8
第一季度
02
服务
服务意识
保安队员
讲座
XX花园会议室
李少峰
6
第一季度
03
技能培训
服务技巧
保安队员
讲座
XX花园会议室
李少峰
6
第二季度
04
车辆
道路车辆管理培训
保安队员
讲座
XX花园会议室
李少峰
8
第三季度
05
安全
门岗操作的培训
保安队员
讲座
XX花园会议室
李少峰
6
第四季度
06
消防
消防安全管理
保安队员
讲座
XX花园会议室
李少峰
6
第一季度
07
消防
消防演练
保安队员
讲座
XX花园会议室
李少峰
12
每月一次
08
应急
保安应急处理培训
保安队员
讲座
XX花园会议室
李少峰
8
第二季度
09
安全
平台岗位的培训
保安队员
讲座
XX花园会议室
李少峰
6
第三季度
安全类物资采购计划。
物品名称
数量
单价
总价
车场交接班记录表
500本
5
2500
车辆出入登记表
500本
5
2500
保安员考评表
500本
5
2500
固定岗位值班记录表
500本
5
2500
保安督察值班记录表
500本
5
2500
中控室值班记录表
500本
5
2500
来人来访登记表
500本
5
2500
太阳伞
10把
50
500
床单
40条
15
600
被子
40床
85
3400
褥子
40床
35
1400
棉大衣
40件
85
3400
白手套
100双
2
200
保安服夏、冬
20套
78.98
3520
迷彩服
50套
58
2900
迷彩鞋
70双
15
1050
手电电池
20盒
10
200
橡胶棍
20个
18
360
强光手电
10个
78
780
对讲机
2个
1.87
3740
皮鞋
30双
130
3900
腰带
20条
5
100
迷彩短袖
70件
15
1050
领带
40条
5
200
贝雷帽
50个
5
250
帽徽
70个
2
140
领带夹
70个
1
70
八、治安难点，技防盲点示意图。
技防盲点：
A、红外线5防区网场间空隙，无法布控，针对此状况，管理处在白天加大巡逻力度，在夜间在11栋大堂人员专门进行跟进，同时西外围墙保安要保持对该区域的目视监控，B、各栋平台处的挡雨帘跟二楼过于近，外来人员可于此处较容易攀爬进入二楼室内，由于此为设计原因造成，无法整改，管理处针对此状况专门安排平台保安进行二十四小时监控，保证能达到安全效果。
采取何种措施进行监督检查：
第一：
要了解并掌握检查的目的；第二：
熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况；第三：
主要采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性，从自身做起，保证工作的规范性、有效性；第四：
抽查要细、要严格，如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。
车辆管理的重点，难点及改进措施：
管理重点是安全管理，车场内消防管理，难点是高智商盗车行为的防制，针对各种情况要加大车场的管理，严格按照封闭式管理规定执行车辆准入准出，车
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