度宁波房地产市场分析.docx
《度宁波房地产市场分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《度宁波房地产市场分析.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
度宁波房地产市场分析
2005年宁波市房地产市场研究报告
一、2005年宁波市房地产市场总体回顾
2005年宁波房地产市场的形势继续着类似2004年的态势,市场表现基本上跟着国家调控政策变化而变化,具体走势可划分为以下四个阶段：
一是新春过后到4月份，在经历了04年的调控和春节影响后的市场,在开春之后开始缓慢复苏,一手二手的月成交量均在继续恢复中，而且市场成交价格没有出现大的滑落,基本上稳定在4800-5000元/平方米（市6区）的水平上，整个市场开始逐步脱离上一年的政策面影响，开始显现出筑底的态势，4月份公开的鄞州区楼盘“小城春秋”虽然位于姜山，距离市区较远，但是由于其均价3200元／平方米的价格优势和楼盘规模优势也在平淡的市场中凸显出来，开盘销售良好。
二是5月－7月份，在宁波的楼市开始缓慢复苏迹象逐步显现的时候，5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中明确规定，国家将调整住宅转让环节的税收政策，通过征收最多占成交全款5%的高额税收达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。
此通知一经公布，立刻在房地产投资者，尤其是中高端市场投资者中引发了地震。
而与此同时，在未来政策走向尚不明朗的情况下，在自住购房者“等等看”的心理下，楼市“持币待购”渐成气候，市场交易量急剧下降，对整个市场的后市产生了十分重大的影响，使市场的各种交易行为大幅鋭减，二手房交易在7月份跌到4月份成交量的不到30％，再次伤到元气；一手房市场也一改原先已经回暖的态势，成交量比二手市场更加快的在5月当月迅速滑落到几乎全年最低点，这一现象在5月、6月、7月得到持续体现。
个别楼盘甚至出现了跌价或者变相跌价的情况，对市场心理状况影响甚大，投资者基本上处于清场的态势。
这种低迷的市场状态持续了一段时间，到八月底、九月开始慢慢恢复，成交价格与成交量均有一定程度的恢复，市场态势总体上有所好转。
三是八月底开始，随着经历了三个月的本年低谷期后，市场开始出现试探性局面，新推的几个楼盘，有百隆·“小城花园”、交通·“BOBO城”、雅戈尔·“东湖馨园”，价格较“东湖花园”三期高层6200元/平方米低些，“小城花园”的价格多层在5700元/平方米，小高层在5400元/平方米，高层在5100元/平方米左右，对外报价与实际成交价有100-300元/平方米的差距，总体上的价格与当期中心区的二手房价格相当，总体上的走势比较平缓、扎实，购买者基本上以自住为主，显现了宁波基础购买力的扎实。
“BOBO”城经过数年的酝酿，终于将一期约500套房子推出，小高层的均价在6400元/平方米左右，但比此前市场5800元/平方米的客观价格预期高出不少。
此楼盘在春节前后对外报价在7000元/平方米以上，现在调整到现在这个水准，与春节相比差不多下跌了约10%左右。
而“东湖馨园”由于其5800元／平方米的开盘均价、雅戈尔的品牌以及主力面积97平方米三房两厅的准确市场定位，一期开盘后去化迅速，388套房源一个月之内基本销售一空，凸现出宁波自住型需求的扎实基础。
宁波的一手新盘价格开始微幅调整，且整体走势比较平缓已经是现在这个形势下所能出现的最好结果了。
四是年底前两三个月，随着年中几个开盘项目整体运行尚可，下半年到年末的市场没能出现所谓的政策打压后的“急冻期”，二手一手市场的成交量开始恢复，虽与04年底05年初无法相比，但比之5月份后的三个月还是明显增加了一倍的成交量，部分观望的自住型客户开始纷纷出手，尤其是在11月住博会后，自用型购房者发现本未能盼来楼市价格的大跌出现，因此，一时间因各种原因需要购买住房的客户在价格适当的楼盘中开始了自己的选择，BOBO城、四明春晓、青林湾等众多楼盘的成交量出现了一定的上升，而11月26日开盘的维科·水岸心境一期更是以5300－5600元／平方米的均价博得了市场的认可，场面热烈，半个月之类一期约680套房源去化了40％多，成为了05年末市场的亮点（04年末的最大亮点为城市QQ）。
二、2005年宁波市房地产市场量化分析
2005年，宁波市房地产市场表现出明显的供大于求局面，市场各方主体信心受挫，消费者持币观望情绪浓厚，房地产投资开发增速回落，商品房、二手房成交量明显萎缩，市场呈现出有价无市的局面，住房价格基本趋于平稳或有所降低。
市场变化主要表现在以下几个方面：
1、房地产投资开发继续回落
房地产投资受政策影响最为明显，今年以来，宁波房地产市投资在宏观调控与市场规律的双重作用下，出现低位开局增速逐月回落的态势。
根据统计局的数据显示，1-11月份，宁波市全社会固定资产投资完成1162.6亿元，同比增长23.6%，继续保持稳定增长势头，较10月略升0.8个百分点。
1—6月房地产投资开发额累计完成110.45亿元，同比增长9.7%，1—11月房地产投资完成224.09亿元，同比增长13.4%，下半年与上半年投资额资本持平。
按用途划分来看，住宅投资回落速度最快，虽然住宅投资在不断下降，商业及办公用房投资高速增长，但就绝对数量来看，住宅投资仍是目前宁波房地产投资开发的主要方向。
2、土地交易平稳、交易价格有所上升
2005年宁波市中心城区招标、拍卖、挂牌出让土地120公顷，平均楼面地价为1608元/平方米，土地市场并没有出现大起大落现象，土地投放规范有序。
2005年的宁波土地市场呈现三个特点，即节约集约用地明显，江北和东部新城开发加快，地块品质有所提升。
2005年，市中心城区共公开出让17块土地，全部通过招标、拍卖、挂牌方式出让。
出让土地的平均容积率达到1.70，较上年平均容积率1.53提高了11.70%，节约集约用地明显。
2005年年底，宁波出台了有关用地的“新政”，按照“新政”，以后住宅建设用地的绿化率最高不能超过30%。
出让的地块中，近70%的地块限高达到或超过40米，这表示高层建筑将成为宁波楼市的主流。
在出让的地块中，江北区和东部新城区域的地块面积较大，分别占市本级（包括海曙、江东、江北）土地出让的8.30%和16.60%，其中有标志性意义的江北区宁动地块面积达到9.84公顷，日湖旁边的包家漕3#地块面积为5.32公顷，东部新城区的会展区块面积为19.84公顷。
这些地块的推出也反映了东部新城建设和新江北的开发正在由图纸变成现实。
同时，2005年出让地块品质有所提升，2005年出让的地块全部净地出让，没有拆迁任务，大部分土地都在临江、临湖和开发热地。
另外，2005年招标、拍卖、挂牌土地平均价格较上年有小幅上升，平均楼面地价为1608元/平方米，而2004年是1359元/平方米。
3、商品房供应量增大，销售压力增加
（1）、住宅市场
截止2005年12月为止，宁波市四区新开住宅楼盘共19个，上市体量约为170万平方米，去化量约为110万平方米，平均销售率约为60%左右，从需求方面来看，同比去年250万平方米的需求量，2005年的需求量有很大幅度的减少，总体呈现供大于求的局面。
鄞州区2004年结转的市场存量为24.09万平方米，2005年全年供应量为124.55万平方米（比04年的103.5万平方米增加1.2倍），故全年总供应量为148.64万平方米，全年销售77.45万平方米（与04年79万的销售量相当），约为2003年鄞州区销售量100万平方米的77%，呈小幅缩减态势。
以市场上所有可供量计算，市场总体销售率为52%，与三区销售率50%基本相当，结合未来该区域市场供应和需求态势分析，该区域也会是一个买方市场的局面，销售周期的大
幅度延长是必然。
从2005年市六区商品住宅的销售量走势可以看出，受政策影响，市场观望情绪浓厚，部分有效需求转为潜在需求，销售量比2004年极度萎缩。
2005市六区商品住宅成交套数为17503套，比2004的29714套减少12211套，减少比例达42%。
2005年月均商品住宅成交套数为1459套，下半年比上半年成交量略有提高。
（2）、写字楼市场
宁波写字楼市场2004年实际供应量约为27万平方米，2005年市场上的供应量约为42万平方米（含上年结转），2005－2006年6月市场上的供应量初步估算约在126万平方米以上（含上年结转）。
同时，宁波写字楼市场2004年实际需求量约为25万平方米，即便按照平均每年30%的递增速度，2005年需求量应在32万平方米，2006年实际需求量约为41万平方米。
依次推算，宁波写字楼市场2004年空滞量约2万平方米，2005年市场存量约10万平方米，而2006年年底时市场存量有可能非常的大，因为2006年写字楼开始集中放量。
从以上数据可以反映出，未来宁波写字楼市场竞争将会更加激烈，供大于求会越发明显，市场将进入多事之秋，由于市场供应支持走高，而在宏观调控及宁波现有城市规模、商业地位没有同比增长的情况下，写字楼烂尾工程将再次出现的概率会增大，令人担忧90年代中期的局面再次出现。
2004-2006年宁波写字楼市场供应量与需求量状况
（*本图表未完全考虑未来以二手形式供应上市的办公面积）
从最近写字楼项目地块的推出情况和目前宁波写字楼市场新推、在建项目的区域分布来看，写字楼分布郊区化趋势已逐渐明朗。
根据2005年宁波写字楼市场新推项目区域分布来看，市中心区域在销的写字楼项目有14个，占总数的74%，供应量约为26万平方米，占总供应量的62%；城郊区域在销的写字楼项目有5个，占总数的26%，供应量约为16万平方米，占总供应量的36%。
2006年市中心区域新推的楼盘约有7个，占总数的64%，城郊区域新推楼盘约4个，占总数的36%。
我们可以很明显地看到，写字楼开始不单一的局限在市中心等配套相对完善的地区，局部向郊区特别是有很大发展潜力的郊区进军：
比如东部新城、比如鄞州新区，在05年的写字楼市场竞争中占据着不可忽视的地位。
通常这样的写字楼存在着提量不大，定位不高，有良好的生态环境支撑，办公面积相对偏小，定价也相对低些，而其主推卖点也是其“低价”。
从目前的状况来看这类写字楼的去化速度比较不错，顾客吸引的首要条件也是“价格”使然。
（3）、商铺市场
在2005年一系列宏观调控大棒打来的前后，宁波商铺市场仍保持着不温不火的“定力”，它既不像住宅那样树大招风，也不像办公楼那样异军突起，长期以来商铺一直被当作是附属的类型。
但事实上，商铺的潜力和含金量令它成为房地产市场中不可小觑的投资产品。
据统计，2004年市六区商业用房预售面积18.6万平方米，实际销售面积15.2万平方米，比2000年增长了4.8%，宁波市场商铺的销售形势总体看好。
2005年全市商铺供应量小于2004年，而实际“消化量”在10万平方米左右。
由于2005年宁波商铺总体供应量不大，而宏观调控的大棒又主要是冲着住宅而来，因而2005年宁波是商铺市场得以保持基本平稳的行情。
4、二手房交易量跌至低谷，市场进入难关
宁波的二手房市场与一手房市场的联动性很强，市场发育十分成熟，从最近两年的成交面积来看，基本上已与一手房预售面积相近，有时甚至超过。
二手房因为成交的连续性与即时性，对市场的敏感度往往比一手房要高。
比较一手房与二手房成交曲线，消除一手房成交曲线因销售备案而存在的一到两个月的滞后期，而同期二手房的备案比较及时的影响，就可以发现两者之间有相当大的关联性。
特别是均对五月份的宏观调控十分敏感，成交量在5、6、7月逐步明显的大幅度缩水，市场震荡十分明显。
国家宏观政策的调控对宁波二手房市场的影响更加明显，2005年宁波二手房市场挂牌量急速增加，交易量跌至低谷，全年市六区二手住房共成交14839套，比2004的23667套减少8828套，减少比例达37%。
2005年月均成交1237套，成交量下半年比上半年有大幅减少。
如果政策面和银行对二手房的按揭政策不作大的变动，下一步将很难再现“曾经”的火爆。
但因基本需求依然比较稳定，除非06年有较大规模的拆迁等利好（该消息已经出现，但实施力度恐有问题）及很好的具体实施进程，否则大局难有大的改观。
自从04年起时有发生中介卷款事件，现已有不少中小型中介面临倒闭，市场份额将进一步向大型中介公司集中，行业将进一步洗牌，21世纪不动产、南天房产等市场份额会进一步扩大，此时顺驰不动产进入宁波也算是业内一个不大不小的新闻，但是通过我爱我家、中原地产在宁波不温不火的发展来看，顺驰不动产的本地发展前景有待观察。
5、房地产价格涨幅快速回落
在国家宏观调控下，宁波楼市经历了需求旺盛、结构调整、观望等待、信心恢复阶段。
2005年6至9月份，房地产供应和需求因房产新政的连续出台而受到一定的遏制，因市场走势不明朗，房产商采用捂盘或推迟开盘的手段，而不少的购房者也纷纷延缓了购房时间；10月份，随着交通.BOBO城、雅戈尔.东湖馨园等楼盘的陆续登台亮相，宁波市房地产市场开始出现回暖的迹象。
纵观全年宁波城房价走势，具体表现为同比涨幅快速下滑，但整体房价趋于平稳上升的态势。
据对宁波市房地产市场价格的调查，2005年市房屋销售价格指数为106.2%，涨幅比2004年回落7.7个百分点，7月份以来，市区四区房屋销售价格平均每月比上月增长0.5%。
对于2005年整体市场的价格走势来看，在04年受到第一次宏观调控影响后的整体市场均价在05年全年变化不大，即使是在5.11调控出台后，也未出现很多持币待购客户所期望的价格大跌的局面，市场仅仅表现为成交量的萎缩，而一手、二手市场的成交价格基本上稳定在5000元／平方米的水平上（市六区统计口径），而二手市场本年度最低点的成交均价依然在5510元／平方米的价格水平上。
（1）、商品房销售价格涨幅回落7.6个百分点
2005年，市区四区商品房销售均价为7288.6元/平方米，比上年上涨6.7%，与2004年高达14.3%的涨幅相比，回落了7.6个百分点。
在商品房销售中，新建商品住宅销售均价为6131.1元/平方米，同比上涨6.3%，其中普通住宅销售均价为5955.3元/平方米，上涨6.3％，涨幅分别比上年回落8.2和8.9个百分点。
在普通住宅销售中，继续呈现出高层销售价格高于多层和其它住宅，多层价格涨幅大于高层的格局。
高层住宅全年销售均价为6790.3元/平方米，比上年上涨了6.3%；多层住宅销售均价为4967.4元/平方米，上涨了7.5%，其中4级地段多层住宅房价涨幅达8.1%，究其原因主要是：
今年宁波市国土资源管理部门采取了“优化用地结构”等一系列措施，在市区1-3级地段上，因出让的土地容积率有所提高，建造多层住宅已不大可能有了，所以推动4级地段多层住宅的货俏价扬；排屋（连体别墅）、商住两用等其它住宅销售均价为6268.5元/平方米，上涨4.8%；别墅和高档公寓等高档住宅的销售均价为9685.9元/平方米，涨幅达9.1%。
2005年，市区四区非住宅商品用房销售均价为10460.0元/平方米，比上年上涨7.7%，其中商业用房销售均价为14929.2元/平方米，同比上涨9.6%；办公楼销售价格涨幅略低，均价为7528.9元/平方米，同比上涨5.8%；由于目前新建住宅小区车库、车位配置相对不足，造成宁波市非住宅中其他用房销售价格大幅上扬，全年均价为7782.4元/平方米，同比上涨了9.7%。
（2）、二手房成交价格涨幅回落8.2个百分点。
2005年，市区四区二手房交易成交均价为5699.2元/平方米，一至四季度同比分别上涨11.9%、4.0%、3.8%和2.5%，全年上涨5.6%，其中住宅成交均价为5654.0元/平方米，比上年上涨6.5%。
在住宅二手房交易中，高层住宅成交均价为6510.7元/平方米，上涨6.3%；多层住宅成交均价为5335.8元/平方米，上涨6.5%。
非住宅成交均价为5813.5元/平方米，比上年上涨3.8%。
三、2006年宁波市房地产市场走势预测
2006年的房价是涨是跌？
房产走势是否平稳？
我们通过分析对2006年的宁波房产走势归结为以下四大趋势：
趋势一、供应量继续增大
虽然市场交易量受政策影响有所下降，但是随着投资规模的增长，开发商的投资量不会立刻减少，相应地，2006年的市场供应量也会继续放大。
并且住宅的开发与销售将呈现多元化的特点，高端的豪宅、中高档的楼盘及中档以下的楼盘等异彩分呈，以满足不同顾客需要。
据统计，2006年市三区住宅预计供应量为274.86万平方米（含05年末销售结转量及06年新增供应量），相比2005年市三区住宅可供销售量204.2万平方米，增长了的1.34倍，在此基础上打个8折（考虑到部分项目可能无法在06年开盘销售及江北远郊楼盘对市区难以形成吸引的情况），未来的供应量也近220万。
2006年鄞州区住宅预计可供销售量为224.75万平方米（含05年末销售结转量及06年新增供应量），即使在此基础上打个8折（考虑到部分项目可能无法在06年开盘销售），也有接近180万平方米的供应量，相比2005年124.55万平方米的开发量增加1.44倍。
在2005年写字楼未能较好消化的情况下，算上2006年市场新推的写字楼项目，2006年宁波写字楼市场供应量估计在55万平方米以上，其中2005年剩余约15万平方米，2006.6月前新推供应量约40万平方米，也就是说在2005－2006.6月年宁波四区市场所推出的有据可查的写字楼供应量在97万以上，乘以一个放大系数1.3，一年半内的供应量126万平方米左右，这个数字是非常惊人的。
趋势二、房价更加趋于理性
2006年的房价走势应当以平稳为主，部分地区有可能出现小幅的涨跌。
由于市场供大与求的客观事实存在，加上近段时间政府部门强调明年继续贯彻落实房地产调控的政策措施，因此房价不会大涨。
政策变动对一些房价增长过快的地区来讲是好事。
过去由于投资客的大量存在，市中心与远郊楼盘的价格层次拉不开，价位区别不大，郊区楼盘的房价上升过快。
经过一轮宏观调控后，郊区楼盘的房价逐渐回归理性。
趋势三、现房销售大量显现
中海房产推出准现房销售、北岸琴森三期也快接近封顶了，这些都是否预示着现房销售时代即将到来？
准现房能让客户看到建筑的实际情况，而不是一张图纸，在资金上能够降低购买风险。
对开发商来说，现房销售考验其资金实力。
实力不强的企业有可能面临市场淘汰，而那些有土地储备、有融资能力、有良好品牌效应的强势企业则会越做越强。
现房销售对于品质高的楼盘来说是好事，因为客户看到了建筑实物，对开发商宣称的品质有了真实的感受，而不是凭图纸去想象。
因此，相比期房来说，高品质的楼盘现房更好卖。
他表示，明年现房销售将是一大趋势，届时会拉开开发商之间的实力差距，竞争将更加激烈。
趋势四、市场激烈竞争加剧
2006年将是市场盘整的一年，2005年为房地产的一个转折点，其市场需求量仅为2004年的50%，供求失横明显。
随着土地供应量的继续推出，2006年的市场供应量将不会比2005年小，而需求量则不会大幅上升，供大与求的现状将使的开发商之间的竞争加剧，整个行业将会经历一次洗牌。
按照业内的说法，现在房地产行业已开始进入微利的行业，从土地买进到最终推出，很多楼盘都要经过一年半的酝酿期，有的甚至更长。
过去，由于市场上投资客户的存在促使楼盘的销售期缩短且资金回笼快，而从现在的市场状况来看，楼盘的销售周期则会延长，如果一个楼盘没有大量的前期客户积累的话，销售会越发困难。
无论如何，2006年对开发商角度来说都是一次考验，洗牌在所难免。
宁波迪赛研展部
二○○六年一月
升级会员 