物业人员配置方案.docx

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物业人员配置方案

一、 管理中心

（一） 主任：

1人

工作时间：

根据公司制定的行政班执行。

职责：

1、负责管理中心日常工作的整体开展；2、负责因管理工作需要的对外协调工作；3、负责住户的装修方案审批及日常巡查工作；4、负责处理及解答业主/住户提出的各项问题；5、对保安、保洁、绿化、维修等各岗位日常工作的开展进行监督检查，发现问题及时协调各部门进行整改处理；6、配合财务做好各项应收费用的收缴工作；7、完成上级领导交予的其它临时性的工作。

（二） 收费员：

2人

工作时间：

日常工作时间根据公司制定的行政班执行，休假时间为轮休制。

职责：

1、严格遵守各项财经纪律各项财务制度，努力学习，不断提高业务水平。

2、对工作认真负责，坚持制度，对业主做到礼貌热情，保持仪表端庄。

3、负责各项费用的收取、统计、核算工作，保证做到日清月结，账据相符。

4、及时做好收费统计工作，做到账目准确，情况清楚，如遇拖欠应计时催收。

5、收款情况应有考核，认真编制收款日报、月报表，做到账表相符，明细与会计核算相符，按月核对。

6、完成领导交办的其它任务。

二、 维修组：

3人

工作时间：

职责：

1、实行24小时值班制度，负责监控设备运行，并作好值班记录。

2、每天定时巡视一次各部位机电设备运行状况，发现异常及时上报并处理。

3、对重大突发性故障，立即通知相关单位进行抢修。

4、热情接受业主（住户）的保修并尽快解决，对每月的维修进行统计，填写《维修统计表》。

5、节约材料及水电消耗，做好低耗优质服务，对每月水电费通知单进行审核，并作统计分析后报送财务部门。

6、制定每月材料计划，上报管理中心。

7、根据项目的实际情况，提出节能降耗的优化方案。

8、执行公司及管理中心的工作指示及计划，遵守公司规章制度。

9、完成上级领导交予的临时性的工作。

三、 秩序队

（一） 队长：

1人

工作时间：

根据公司制定的行政班执行（如遇突发性时间必须到场处理）

职责：

1、负责管理区域范围内的秩序维护工作，对安全工作有领导责任。

2、做好队员的防盗、防火、防破坏、防自然灾害事故等安全教育工作。

3、抓好并掌握秩序维护队员的思想动态及稳定工作。

4、负责主持召开秩序维护队班长会议，及时传达贯彻上级指示。

5、对秩序维护队各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导，并负责指导和处理秩序维护员执勤中遇到的疑难问题。

6、对秩序维护员玩忽职守、违章操作导致业主/物业使用人投诉或造成的重大损失负领导责任。

7、维护日常消防、监控、报警系统和设施，督导消防监控值班人员认真履行职责，有效处理消防监控值班中发现的问题。

8、协助上级开展日常管理工作。

9、完成公司领导交办的其他事项。

（二） 领班：

2人

工作时间：

12小时（两班倒）

职责：

1、主持本班工作，坚决执行公司的规章制度，服从命令，听从指挥，带领和督导全班人员履行岗位职责，认真做好辖区秩序维护工作。

2、负责主持召开班务会，及时传达上级指示和班长例会精神，研究提出贯彻意见，并具体组织落实例会决定。

3、负责本班人员的考勤，如实记载本班执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向主管领导请示报告。

4、负责协调内部关系，做好秩序维护队的思想稳定工作，搞好团结。

5、爱岗敬业，遵纪守法，严于律己，以身作则，发挥模范带头作用。

6、熟悉秩序维护各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内治安秩序维护队的规律及特点。

7、负责抓好全班的训练工作。

8、负责对本班组各项工作的检查、督导，处理本班执勤过程中遇到的一般性问题。

9、完成公司及管理处领导交办的其它事项。

（三） 队员：

3人

工作时间：

12小时（两班倒）

1、门岗：

（1）24小时密切注意岗位区域内的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班班长现场处理，必要时向队长报告，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕。

（2）掌握在小区门口及主干道活动的人员和车辆状态，维护小区出入口秩序。

（3）密切注意进入小区的人员和车辆，严格执行来访登记制度和车辆管理制度。

对身份不明（无有效身份证件）、形迹可疑者，应禁止其进入。

（4）熟悉小区内各业主（住户）人员的基本信息。

（5）对进出小区的各类车辆进行检查、核对、登记、收费、放行，做到人、车、证相符。

（6）仔细观察进入车辆，当发现进入车辆有损坏时，立即向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清发生纠纷。

（7）提醒和引导车主（司机）进入后按规定路线行车、泊车。

锁好车辆并及时关闭门、窗，贵重物品随身带走。

（8）坚持原则，对外来车辆进入，必须按规定标准收取费用（公、检、法、军警，煤气、电信、供电、自来水等执行公务的特种车辆除外），严禁收费不给票据和乱收费。

特殊情况必须经上级领导同意方可进入。

（9）对于业主/物业使用人搬出物品，必须按照管理处出具的（物品放行单）核对无误后方可放行。

（10）禁止违禁物品（易燃、易爆、危险品）和违反装修管理规定的各类物品（如：

太阳能热水器、不符合要求的防盗门窗）进入小区，对携带打孔机欲进入小区的，需同装修管理人员取得联系。

（11）制止无关人员进入值班室，妥善保管公司公共财物。

（12）认真做好执勤记录，严格执行立岗、问讯、交接班制度，做好交接清楚，责任明确。

接班人员未上岗，不准下岗。

（13）耐心解答业主/物业使用人提出的问题，及时反馈意见和建议。

（14）搞好门岗值班室的清洁卫生。

（15）完成公司领导及管理处交办的其他任务。

2、巡逻岗：

（1）密切注意辖区内的人员、车辆活动情况，维护辖区内秩序，防止发生事故。

（2）巡查楼宇外观，劝阻、制止任何影响楼宇外观的活动和行为。

（3）按规定对小区公共区域进行巡视，定期检查消防实施是否完好、有效。

如有损失，要及时报告上级维修、更换，禁止业主、住户及装修人员使用消防水源。

（4）对辖区内的可疑人员、物品进行盘问、检查，驱赶辖区内的摆卖、乞讨、散发广告等闲杂人员，劝阻和制止未经允许的摄影、摄像等行为。

（5）制止管区内发生的打架、滋扰事件，如事态严重及时报警处理。

（6）对业主/物业使用人及装修施工等违反管理规定影响他人工作、休息的行为要进行劝阻和制止。

（7）正确运用车辆指挥手势指挥车辆的进出和停泊，保证消防通道畅通，防止发生交通事故。

（8）对违章车辆应及时制止并加以纠正。

（9）检查、看管好停放在辖区域的车辆，若发现漏水（油）或未关好车门（窗）等情况，及时通知司机（车主）或报告管理处值班人员，防止丢失或损坏。

（10）值班人员要勤巡逻、细观察，随时注意进出车库（场）的车辆情况及驾驶员的行为，发现问题及时报告。

（11）检查摩托车、自行车、电瓶车是否停放在车库或指定位置上，发现未上锁等情况及时通知车主或存放在指定位置做好记录并报告值班班长。

（12）巡查各单元门、设备房门的关闭情况，检查装修垃圾的堆放是否符合要求，对违规现象应督促装修人员及时清运。

（13）负责火警、匪警的验证和处理。

（14）回答访客的咨询，必要时为其导向。

（15）协助其它各岗位处理疑难问题。

3、监控岗：

（1）坚决贯彻执行关于消防安全工作的指标和规定。

（2）熟练掌握消防设备的构造、性能及操作程序，管好材料，熟记工作电话号码，熟悉火警报警方法与程序，保证救灾时操作有序，准确、迅速。

（3）做好消防值班记录，与各岗值班员保持联系，认真及时的处理消防报警及电话投诉。

（4）定期进行消防设备巡查、养护，确保消防设备始终处于良好状态。

（5）按时交接班，严格履行交接手续、交接班时，双方必须将值班记录、实施状况、事故处理及各处钥匙——交接清楚，做到上不清下不接。

（6）宣传消防法规，报告消防隐患，提出消防合理化建议。

（7）非消防值班员不得在控制中心逗留，禁止私人占用值班电话。

（8）禁止在控制中心抽烟、睡觉、看书或做与工作无关的事情，需短暂离岗时须得到当班领导同意，且在顶岗人员到位方可离岗。

（9）确认发生火灾时，须迅速报告公司领导并果断按灭火处置方案处理。

4、车场岗：

（1）按规定着装上岗，严格实行交接班制度。

（2）对出入的车辆做好记录，并指挥车辆行驶和停放。

（3）检查停放车辆的状况，发现漏油、漏水，未关好门窗，应及时通知车主（司机），并上报领导，同时做好记录。

（4）检查摩托车、自行车是否停放在指定的位置上，发现未上锁时，及时通知车主（如暂时联系不上车主时，应重点看管）并做好记录。

（5）定期检查车库（场）内消防实施是否完好、有效，如有损失，要及时向上级报告。

四、保洁、绿化组

（一）绿化工：

2人

工作时间：

8小时工作制

职责：

1、负责管理区域的绿化的日常养护工作；2、根据季节的变化及植物的生长情况及时向上级提交所需物料的采购计划；3、根据园区的情况开展“消杀”工作；4、配合保洁人员开展日常工作；5、完成上级领导安排的临时性的工作。

（二） 保洁员：

7人

工作时间：

8小时工作制

职责：

1、按时对楼栋大厅、走廊、楼梯间、电梯轿厢等公共部位进行清洁，并做好维护工作；2、对园区范围的街道、路面、停车场、绿化带的卫生做好清洁及维护工作；3、按时对园区的垃圾堆放点做好清理工作，并定期进行清洗；4、在工作中如有发现漏水、下水道堵塞、电线破裂、可疑人员四处闲游等安全隐患，及时向上级汇报；5、对业主/住户因卫生问题的投诉及时处理；6、完成上级交予的临时性的工作。

附：

人员编制表

岗位

职务

人数

工作职能

工资

园区负责人

主任

1人

管理中心日常工作的开展及装修管理负责/责各班、组部门的工作协调

财务

收费员

2人

1.负责园区各项费用的收缴工作

2.负责项目收支账目及各项报表的统计

水电维修

维修工

3人

24小时轮流值班制度，负责园区所有设施设备的正常运行，及处理业主的报修

秩序维护

队长

1人

负责管理区域的秩序工作，负责协助主任、收费员等各班组开展日常工作

秩序维护

领班

2人

1.组织带领本班队员开展日常管理工作

2.督导执行并落实公司各项规章制度

秩序维护

队员

10人

执行园区各项管理规定；按照各岗位职责有效的实施对园区的管理

保洁、绿化

组长

1人

负责管理区域的保洁、绿化工作；组织员工定期开展计划性的工作

保洁

保洁员

7人

负责各自责任区域的卫生清洁及维护工作；负责计划性卫生工作的实施

绿化

绿化工

2人

负责管理区域的绿化养护、修剪、消杀等工作

合计

29人