珠海前山片区控制性详细规划管理文本.docx
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珠海前山片区控制性详细规划管理文本
目录
第一章总则1
第二章管理规定性要求1
第三章建设用地地块划分的管制2
第四章建设用地土地使用性质管制2
第五章土地开发强度管制3
第六章道路交通管制4
第七章绿地及公共开放空间管制6
第八章配套设施的管制7
第九章建筑物的管制7
附录一名词解释和技术规定9
附录二文本用词说明9
附表一现状建设用地汇总表10
附表二规划用地汇总表11
附表三土地使用兼容性规定12
附表四用地与建筑相容性规定12
附表五规划道路横断面设计13
附表六主要交叉口立交的形式及用地规划13
第一章总则
第一条为规范珠海市中心城区前山片区的土地开发控制和城市规划管理，提升本片区土地利用、城市景观和生态环境建设水平，保证本片区合理有序地进行开发建设，特编制本控制性详细规划。
第二条规划依据
——相关法律法规
（1）《中华人民共和国城市规划法》
（2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《中华人民共和国环境保护法》
（4）《城市规划编制办法》
（5）《城市用地分类与规划建设用地标准》
（6）《广东省城市控制性详细规划管理条例》
（7）《广东省城市控制性详细规划编制指引（试行）》
（8）《珠海市城市规划条例》
（9）《珠海市土地管理条例》
（10）《珠海市环境保护条例》
（11）《珠海市城市规划技术标准与准则》
——上层次规划
（1）《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》
（2）《珠海市城市总体规划（2001-2020）》
（3）《珠海城市空间发展战略研究（珠海2030）》
（4）《珠海市重大交通基础设施集疏运网络规划》
第三条本规划遵循以下原则
1.科学推导
通过GIS手段对公共服务半径、视觉效果等进行模拟分析和相关评估，并提出相关改善建议；科学推导片区内合理的人口容量、开发建设量以及地块控制指标。
2.整体控制
充分考虑前山片区的整体发展条件，对建设用地和非建设用地同时提出控制要求，并对规划行政主管部门的行动提出相应的控制要求。
3.全面协调
协调建设用地与非建设用地、协调市场利益与公众利益、协调长远发展与近期建设、协调不同建设时期的建设风貌，促成前山片区经济、社会、生态与城市风貌的和谐。
第四条规划范围：
北至人民西路，东至三台石路，南到前山河，西至翠屏路。
其中还包括三台石路以东圆明新园以西，以暨南大学为北界，南至兰埔路的地块，以及兰埔路以南，三台石路以东，白石路以西与九洲快速路所辖的地块，总用地面积12.36平方公里。
第五条本规划由法定文件（文本、法定图则）、管理文件（管理文本、管理图则）和技术文件（现状调研报告、规划说明书、技术图纸、公众参与报告）组成，文本和图则具有同等法律效力。
第六条本管理文本与管理图则共同构成本控制性详细规划的管理文件，是对规划的各项目标、内容提出的规定性要求和管理规则，是对法定文件的细化，也是实施本次规划的管理原则及相关管制规定。
第七条本管理文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，结合编制区的实际情况并考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应符合国家、广东省和珠海市有关法规、标准的规定。
第八条本规划自珠海市人民政府批准之日起生效，解释权属珠海市规划局。
第二章管理规定性要求
第九条前山片区的发展目标：
将前山片区建设成为人文历史与山水自然高度融合、特色产业与高尚住区相互促进，生活环境优美、产业特色分明，在珠海、中山、澳门等地区具有较强吸引力和辐射力的综合型城市片区。
第一十条本次规划确定的强制性指标，应在规划管理过程中予以执行。
本次规划确定的指导性指标，可作为规划管理、下层次设计和施工建设的参考。
（强制性指标是指法定图则内规定的指标，指导性指标是指管理图则在法定图则指标框架基础上增补的指标）
第一十一条本次规划明确的细分地块用地面积、土地使用性质、土地使用兼容性、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度等建设用地使用强度控制指标（详见管理图则）应在规划建设管理中予以执行。
其中，容积率、建筑密度、建筑限高、人口密度为上限控制指标，绿地率为下限控制指标。
第一十二条本次规划确定的快速路、主干路、次干路和支路的道路走向、红线宽度应在规划建设管理中予以控制。
第一十三条本次规划明确的各级公共服务设施和市政公用设施的种类、数量、分布和规模应在规划建设管理中予以落实（见附表三规划配套设施配置一览表）。
第一十四条本次规划所确定的建筑退让要求、配套停车标准等要求，应在规划建设管理中结合具体情况确定。
第三章建设用地地块划分的管制
第一十五条结合自然界线、道路、用地性质等因素，在地块内进行地块细分，细分地块采用阿拉伯数字编码。
本规划共分为5个编制单元，28个管理单元，608个地块。
第一十六条细分地块编码采用五级编码办法，即“综合分区代码-分区代码-规划片区代码-编制单元代码-管理单元代码-地块代码”组成，A表示综合分区,A1表示分区,A105表示前山片区，编制单元代码用英文字母a、b、c、d、e表示，管理单元代码与细分地块代码用阿拉伯数字标示，如A105a0101”表示前山片区A105a01管理单元01号地块。
第一十七条规划所确定的地块界线，并不代表实际开发的用地红线范围，在具体开发建设中，可根据实际情况对细分地块进行合并或对地块进行细分。
对需预留的公共开放空间、公共走廊和景观视廊的地块，政府应保留细分的优先权。
第一十八条当相邻地块为相同或相容的土地使用性质时，可以统一开发，合并使用。
第一十九条当地块为整体成片开发时，地块用地界线及地块内的支路可根据实际开发建设需要，在修建性详细规划中做适当调整，但调整后用地内各项指标必须符合管理图则的要求，且须经城市规划行政主管部门批准。
第二十条依照地籍权属需进行合并使用的，在不妨碍规划实施的前提下可适当调整建筑容量和环境容量指标，合并地块的综合指标根据各宗地内的各项控制指标通过加权平均确定。
第四章建设用地土地使用性质管制
第二十一条本编制区土地使用性质原则上按《珠海市城市规划标准与准则》划分标准，一般按中类进行控制和标定，局部地块细分至小类。
地块的土地使用性质应按图则标定的性质进行控制。
第二十二条现有合法建设用地与规划规定的用途不符的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，原则上可继续保持其现有的使用功能。
当进行改造与重建时，其土地利用性质须与规划规定的用途相符。
第二十三条为了保障土地利用的灵活性，地块土地使用性质可以在兼容性许可的范围内按有关规定进行变更。
第二十四条土地使用兼容性控制
地块土地使用性质及其兼容范围应符合土地使用相容性表的规定。
在兼容范围内的用地使用性质调整，须经规划行政主管部门批准。
第二十五条规划行政主管部门在兼容范围内确定地块土地使用性质应遵循以下取舍原则：
便于本地块综合使用功能的发挥；利于提升地块的经济价值和综合效益；不得对周边产生干扰和不良影响。
第二十六条经批准变更使用性质的地块，在调整时不得占用必需的公共服务设施和标定的市政设施用地，不得占用道路交通设施和公共绿地，不得增加建设指标与控制指标相差较大的项目，不得增加对周围地块造成严重影响的项目。
第二十七条规划所确定的强制性用地，开发建设时面积和建设规模必须严格予以保证，但用地位置可以根据开发的需要，在管理单元内部对进行适当调整。
表4-1土地使用相容性规定
用地性质（大类）
主导性质（中类）
允许相容用地性质
相容部分建筑面积最大可占比例
相容部分位置要求
R居住用地
R1
*
R2
C1,C3
30%
C1;C3用途不独立占地；宜专设出入口
R3
C3
10%
R4
*
C商业服务业用地
C1
C2,C3,C4,C5,R2
30%
C3类涉及环境（包括噪音、废气、油烟、污水等）的用途，需由相关主管部门根据规范进行审查
C2
C1,C3,C4,R2
30%
C3
C1,C2,C4,R2
30%
C4
C1,C2,C3
30%
C5
C1,C2,C3,C4
10%
GIC政府社团用地
GIC1
*
10%
GIC2
*
GIC3
C3
10%
不侵占集散空间
GIC4
*
GIC5
R3
仅供内部配套目的
GIC6
*
GIC7
*
GIC8
*
M工业用地
M1
C2,W1,R3
10%
仅供内部使用或配套目的
M2
W1,R3
10%
M3
W1,W3
30%
W仓储用地
W1
M1
10%
内部使用目的
W2
*
W3
T对外交通用地
*
S道路广场用地
*
U公用设施用地
*
G绿地
*
D特殊建设用地
*
（注：
*表示规划期内原则上不能混合或转变为其他用地性质）
表4-2用地与建筑相容性规定
用地类别
建筑性质
R2
C
CZ
M
S
G1
一般住宅
●
╳
△
╳
╳
╳
单身宿舍
△
╳
△
△
╳
╳
商业服务设施
●
●
●
△
╳
╳
配套办公楼
△
●
●
●
╳
╳
医疗卫生服务设施
●
△
●
△
╳
╳
（注：
●允许设置△有条件经批准后可设置╳╳不允许设置）
第五章土地开发强度管制
第二十八条规划确定片区内用地性质、容积率、绿地率、建筑限高、公共配套的数量与规模等指标为强制性控制指标，在片区和街坊的改造和规划建设中，应严格遵守。
第二十九条各地块的居住人口、地块性质、地块面积、建筑色彩、建筑形式等建筑要素设计规定等为指导性控制指标，可在修建性详细规划、城市设计及建筑设计中参照执行。
第三十条容积率、建筑密度、绿地率控制
各地块容积率、建筑密度为开发强度上限控制值，绿地率为下限控制值，各类用地开发强度控制值应符合图则的规定。
第三十一条建筑高度控制
建筑高度原则上只控制最大建筑高度。
东南角的重要节点设立超高层的地标建筑，建筑高度可达100m。
沿明珠路、三台石路和金鸡路两侧街区，建议除重点节点空间建筑高度可达80m外，整体控制在50m以内，以40m为宜。
规划区内格力工业园、造贝横路以西的街区和翠微路、明珠路与翠前路围合的街区内，除控制主要节点的建筑高度为30m，大部分控制在18m。
规划区内公园及周边街区的建筑高度控制在18m以下。
第三十二条本规划范围内各地块控制开发强度控制详见图则规定。
第三十三条规划的实施过程中，遇到对图则确定的地块进行合并开发与对地块进行细分开发时，土地的开发强度、环境容量、配套设施及开发建筑总量控制指标应保持不变。
第三十四条容积率奖励：
满足以下要求的建设项目，政府可给予一定的容积率奖励，奖励的具体数量由规划行政主管部门根据实际情况确定，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（净建设用地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。
1.增设公益性设施的奖励
对商业盈利性地块内增设公益性设施（如博物馆、展览馆等文化设施）或非盈利性设施的。
开发项目与周边的街头广场或街头绿地捆绑建设的，并按照规划设计要求完善相关设施，并与主体工程一同竣工的。
2.公共开放空间的奖励
规划鼓励在主干路沿线地块内提供公共开放空间，并对提供公共开放空间的进行容积率奖励。
公共开放空间是指符合下表规定，为公众提供无偿使用的空间。
设有公共开放空间的地块，其公共开放空间的面积不计入容积率计算。
在建筑物内部（包括首层、其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的建筑面积，不计入容积率计算。
公共开放空间条件
最小宽度（m）
最小面积（m2）
与临街道路的高差（m）
最低净空（m）
其它并存条件
带状式
4
50
--
4
①沿城市道路、广场留设；
②向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；
③建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理。
广场式
8
住宅区200，商业区100
--
5
人工平台
--
--
<4.5
5
建筑物底层架空
架空面积超过５０m2的，可按架空垂直投影面积乘以架空层数计算。
4
第三十五条容积率的再调整程序：
根据《广东省城市控制性详细规划管理条例》的容积率调整程序的规定，申请单位必须委托有规划乙级资质以上的规划设计单位对调整的可能性进行评估，由规划行政主管部门征求相关部门意见，并主持召开专家评审会，申请单位必须满足评审意见要求，之后将调整方案公开展示，征询公众意见，调整方案满足公众意见要求之后，送交珠海市城市规划委员会审议后送交珠海市政府审批。
第六章道路交通管制
第三十六条严格控制规划确定的主、次干道红线宽度及道路走向。
支路的道路红线可结合实际情况进行适当调整，但必须报规划行政主管部门审批。
政府保留在主、次干道红线范围内增加港湾式公交停靠站和人行过街设施（包括空中和地下）的权利。
第三十七条道路红线内的用地为城市道路用地（包括上空），任何单位和个人不得侵占。
道路在修建过程中，断面形式可适当调整，但红线宽度不得任意改变。
第三十八条城市道路应当实行统一的城市道路断面、路网间距、道路退让距离，并明确新建筑物的后退建筑红线、用地边界的最小距离等，保障城市道路建设的标准化和规范化。
第三十九条规划区内主要道路的道路等级、道路宽度、断面形式和设计车速应符合表6-1要求，其用地范围应符合法定图则的控制要求。
表6－1主要道路断面形式控制一览表
道路
名称
道路
等级
道路
宽度
横断面布置形式
设计车速
（km/h）
造贝工人村路
快速路
50.0
3.0（人）＋3.0（非）＋1.5（绿）＋15.0（机）＋5.0（绿）＋15.0（机）＋1.5（绿）＋3.0（非）＋3.0（人）
80
三台石路
快速路
45.0
4.0（人）＋3.5（非）＋2.0（绿）＋12.0（机）＋2.0（绿）＋12.0（机）＋2.0（绿）＋3.5（非）＋4.0（人）
80
翠屏路（造贝工人村路以南）
快速路
42.0
6.0（人＋非）＋2.0（绿）＋12.0（机）＋2.0（绿）＋12.0（机）＋2.0（绿）＋6.0（人＋非）
80
翠屏路（造贝工人村路以北）
快速路
38.5
6.0（人＋非）＋2.0（绿）＋16.0（机）＋1.0（绿）＋0.5（篱）＋13.0（机）
80
鹅槽山一路
快速路
36.0
3.5（人）＋12.0（非）＋5.0（绿）＋12.0（机）＋3.5（人）
80
人民西路
主干道
50.0
3.0（人）＋3.0（非）＋1.5（绿）＋15.0（机）＋5.0（绿）＋15.0（机）＋1.5（绿）＋3.0（非）＋3.0（人）
60
明珠路
主干道
42.0
3.0（人）＋2.5（非）＋1.5（绿）＋11.5（机）＋5.0（分隔带）＋12.0（机）＋1.5（绿）＋2.5（非）＋3.0（人）
60
翠前路
主干道
42.0
3.0（人）＋3.5（非）＋1.5（绿）＋12.0（机）＋2.0（绿）＋12.0（机）＋1.5（绿）＋3.5（非）＋3.0（人）
60
金鸡路
主干道
42.0
3.0（人）＋3.5（非）＋1.5（绿）＋12.0（机）＋2.0（绿）＋12.0（机）＋1.5（绿）＋3.5（非）＋3.0（人）
60
粤海西路
主干道
42.0
3.0（人）＋3.5（非）＋1.5（绿）＋12.0（机）＋2.0（绿）＋12.0（机）＋1.5（绿）＋3.5（非）＋3.0（人）
60
翠微路
主干道
36.0
3.5（人）＋3.5（非）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋3.5（非）＋3.5（人）
60
造贝路
主干道
36.0
3.5（人）＋3.5（非）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋3.5（非）＋3.5（人）
60
金鸡西路
主干道
36.0
3.5（人）＋3.5（非）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋3.5（非）＋3.5（人）
60
翠景路
次干道
36.0
3.5（人）＋3.5（非）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋3.5（非）＋3.5（人）
40
造贝纵二路
次干道
36.0
3.5（人）＋3.5（非）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋3.5（非）＋3.5（人）
40
鹅槽山二路
次干道
36.0
3.5（人）＋3.5（非）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋8.0（机）＋2.0（绿）＋3.5（非）＋3.5（人）
40
沿河路
次干道
28.5
5.25（人+非）＋1.5（绿）＋7.5（机）＋7.5（机）＋1.5（绿）＋5.25（人+非）
40
翠珠一路
次干道
24.0
4.5（人+非））＋7.5（车）＋7.5（车）＋4.5（人+非）
40
翠景横一路
次干道
24.0
4.5（人+非））＋7.5（车）＋7.5（车）＋4.5（人+非）
40
翠景纵一路
次干道
24.0
4.5（人+非））＋7.5（车）＋7.5（车）＋4.5（人+非）
40
翠前纵一路
次干道
24.0
4.5（人+非））＋7.5（车）＋7.5（车）＋4.5（人+非）
40
莲塘纵路
次干道
24.0
4.5（人+非））＋7.5（车）＋7.5（车）＋4.5（人+非）
40
鞍莲西路
次干道
24.0
4.0（人）＋8.0（车）＋8.0（车）＋4.0（人）
40
圆岭路
次干道
24.0
4.0（人）＋8.0（车）＋8.0（车）＋4.0（人）
40
圆明纵路
次干道
24.0
4.5（人+非））＋7.5（车）＋7.5（车）＋4.5（人+非）
40
岱山路
次干道
24.0
4.0（人）＋8.0（车）＋8.0（车）＋4.0（人）
40
造贝纵一路
次干道
24.0
4.5（人+非））＋7.5（车）＋7.5（车）＋4.5（人+非）
40
造贝横路
次干道
24.0
4.5（人+非））＋7.5（车）＋7.5（车）＋4.5（人+非）
40
第四十条编制区内的城市主要交叉口形式和用地范围应符合管理图则的控制要求。
第四十一条在交叉口视距界限内严禁建设阻碍驾驶员的构筑物，宜种植低矮灌木。
第四十二条为保证人、车出入的安全和不影响城市道路交通的通畅，机动车出入口开口方向应符合表6-2的要求。
表6－2建筑基地机动车出入口距道路交叉口的距离
主干路
次干路
支路
小区道路
主干路
160
135
100
100
次干路
160
135
100
70
支路
70
70
70
70
小区道路
70
70
/
/
第四十三条道路红线之内的交通设施用地，任何单位和个人不得以任何理由侵占。
第四十四条规划区内公交站点的安排应结合图则的有关规定进行专项设计。
第四十五条在规划区内现状有公共停车场2个，在公共服务设施集中的地方新设置社会停车场15处，未经本规划批准部门同意，不得随意更改。
第四十六条居住区和大型公共服务设施应当按照相对集中设置的原则，附设汽车和自行车、摩托车、残疾人专用停车场（库），以利于交通组织，并有效控制和降低噪声、排气、振动等机动车污染。
第四十七条各地块必须按其使用性质和开发强度设置足够停车位。
设置标准应符合图则的要求。
因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也须做出相应的变动。
配建停车场（库）的停车标准应符合表6-3的规定。
表6--3主要项目配建停车场的停车位指标
用途
分类
单位
① 标准
② ②特例或中心区补充标准
③上下客货泊位
住
宅
单身宿舍
车位／户（套）
①0.3～0.5（每100m2建筑面积配置1个车位）
单元式住宅
车位／户
①每100m2建筑面积配置1个车位
③专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位
独立式住宅
车位／户
①≥1.5（每100m2建筑面积配置1个车位）
商
业
商业区
车位／100m2建筑面积
①小于等于2000m2部分取2.0，超过2000m2以上部分取0.4～1.5
②公共交通发达的中心区取0.4～0.6
③每1000m2建筑面积设1个装卸货泊位
独立购物中心、专业批发市场
车位／100m2建筑面积
①1～2.0
②公共交通发达的中心区取0.8～1.2
③每1000m2建筑面积设1～2个装卸货泊位
酒店
车位／客房
①0.2～0.5
②公共交通发达的中心区、商业区，取0.2～0.3
③每100间客房设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位、0.5个旅游巴士上下客泊位
餐厅
车位／10座
①0.8～2.0
②公共交通发达的中心区、商业区，取0.8～1.0
③每250座设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位、0.5个旅游巴士上下客泊位
办
公
行政办公楼
车位／100m2建筑面积
①1.0～2.0
②公共交通发达的中心区内取0.4～0.8
③每2000m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位
其它办公楼
车位／100m2建筑面积
①0.3～1.0
②公共交通发达的中心区内取0.3～0.5
③每2000m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位
工
业
厂房
车位／100m2建筑面积
①0.1～0.6
②近市区的厂房取高限。
所提供的车位半数应用作停泊客车，其余供货车停泊及装卸货物之用
③在面积不少于45mX40m的地盘除设一般货车使用的装卸货泊位外，应另设大货车装卸货泊位，供货柜车使用。
对面积少于45mX40m的地方单独考虑
仓库
车位／1000m2建筑面积
①0.4～0.6
公
园
综合公园、专类公园
车位／1000m2占地面积
①0.5～1.5
文
化
设
施
大型体育场馆
车位／100座
①3.0～5.0
小型体育场馆
车位／100座
①2.0～3.0
市级影剧院
车位／100座
①4.0～5.5
③每100个座位设1个小型车辆港湾式停车位
一般影剧院
车位／100座
①2.0～4.0
③每200个座位设1个小型车辆港湾式停车位
博物馆、图书馆
车位／100m2建筑面积
①0.5～1.0
展览馆
车位／100m2建筑面积
①0.5～1.0
会议中心
车位／100座
①3.0～4.5
医
疗
升级会员 