重庆某区域商业分析.docx
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重庆某区域商业分析
重庆观音桥商圈分析
一、商业布局
二、观音桥区域租售市场及客层分析
三、观音桥商圈经营状况
四、观音桥商圈SWOT分析
五、观音桥区域消费行为特征
六、针对性很强的专业市场调研
七、可替代性产品研展
/观音桥商圈商业布局
/观音桥商圈现状
江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。
长期以来，观音桥被认为是商业滞后的区域，在重庆其他几个区争相营造大型休闲购物中心的时候，观音桥商圈却寂寞冷淡。
目前，在观音桥除了家乐福、重百和新世纪外，几乎没有强大影响力的商业形态，人们购物主要是跑解放碑。
据估计，北部城区一带的居民大约有60%的人口到解放碑购物，这给观音桥商圈带来了空白。
2003年的商圈饱和度指数为31500元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算实际每平方米营业额为2．5万元，因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。
观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。
该商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。
目前，随着观音桥商圈的重新规划并开始实施，龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，该商圈正在进行重新定位，希望吸引本区及以北消费人群。
商业营业面积近30万方。
该商圈目前有重百现代广场、新世纪世纪新都、家乐福等。
内容
商圈名
步行街
商业面积
吸纳和辐射面
（人口）
特殊题材
解放碑
建成时间最早，市内影响范围最大8万平方米
100万平方米以上
100万以上
中央商务区
沙坪坝
在全国较有影响，8万平方米
20万平方米左右
100余万人
三峡文化、人性化、文化区
南坪
变数最大的步行街，33万平方米
约26万平方米
60余万人
吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸
杨家坪
有最高的玻璃塔，18.9万平方米
约20万平方米
近100万人
轻轨横贯，周围有重庆动物园
观音桥
市民期待最多，42万平方米
100万平方米左右
80余万人
附近桥梁最多，临近北部新区
大渡口
规划手笔最大，91万平方米
10余万平方米
钢铁基地
观音桥区域商业类型结构
过去江北区的百货商场、超市等大型商用物业较少，商用物业的形态多为临街铺面。
百货商场江北区目前的大型百货商场只有重百和新世纪两家，其余多为中小型百货商场。
大型综合超市家乐福超市分店弥补了江北区商用物业类型少的不足。
进驻东和银都的超市巨头“好又多”出手不凡，一口气圈下了1.5万㎡，租期长达20年，该店将是重庆市面积最大的量贩超市。
铺面观音桥商圈中占据主要角色的商用物业是各种沿街的铺面。
其中位于建新北路两侧的铺面分布最多。
近来新兴的铺面主要分布在欧式一条街上，以经营餐饮、休闲娱乐业为主。
大型专业市场以家具为主经营商品的大型商业物业，如南亚家具广场、金观音家具市场。
以家用电器为主要经营商品的商业物业，如国美电器、苏宁电器及商社电器等。
观音桥区域个案分析
/综合性商场
北城天街
北城天街位于欧式一条街起点处，由重庆地产龙头——重庆龙湖地产开发，商业部分总建面11万平方米，目前是观音桥商圈内体量最大的商业项目。
该项目只租不售，其中8万方已被北京华联、银太两大主力店占据，但银太已于日前宣布推出。
余下3万方由龙湖统一招商管理，命名为“名店坊”，300多个精品店主营中高档品牌服装。
北京华联商厦已经入驻并于2003年11月8日正式开始营业，名店坊部分专卖店也已开业，银太百货也在积极的筹备中。
现代广场
现代广场位于建新一支路，总建面4万多方，原规划为集购物、休闲、娱乐、餐饮、金融、旅游等于一体的大型广场。
现主营百货、家具。
已有重百江北商场、南亚家具广场两大主力店，另有零散商铺经营服装、通讯产品等。
临街面有交通银行和德克士炸鸡店。
其中重百江北商场营业面积为1.8万方，共分五层。
一层经营化妆品、鞋类、百货、包。
二层为日用品、水吧、美食快餐、超市以及儿童乐园。
三层为男装、女装。
四层为女装、童装。
五层为家电、文化用品、办公用品。
协信·黄金海岸
协信·黄金海岸位于原观音桥转盘处，总建面2.9万方，它的定位是都市休闲商业步行街，集餐饮、生活、休闲、购物为一体大型专业品牌集合的商业中心。
共有七层营业楼面，一层：
时尚名品街，二层：
优雅女人坊，三层：
特色美食区，四层：
都市休闲区，五层：
潮流时尚地带，六层：
品牌餐饮区，七层：
图书音像城。
黄金海岸采取分零出售，面积从15—300平米。
就现场已开铺和正在装修的商铺来看，服装服饰类商品主要是佐丹奴、邦威、真维斯、巴高高、柏仙多格、爽美威、卡帝乐鳄鱼等休闲时尚服饰品牌入驻。
此外蕴涵时尚生活配套也是商圈内的知名品牌，如千叶眼镜、金夫人婚纱影楼、上岛咖啡、伊藤洋发艺、小林寝饰等。
世纪新都（新世纪百货江北商场）
世纪新都位于建新北路37号，总营业面积1万多方，共有四层营业楼面，一楼经营女包、女鞋、化妆品、钟表珠宝以及超市。
二楼经营女装。
三楼经营男士用品。
四楼经营家电、儿童服装、床上用品、家居用品以及美食街。
/专业市场
欧街·数码大厦
欧街数码大厦位于欧式一条街，由重庆新原兴企业集团开发。
开发商欲将其打造成为无线电行业发展中心坐标，重庆无线电管理委员会已率先入驻，其大厦裙楼部分为重庆首个无线电专业市场。
北部都市广场
北部都市广场位于红旗河沟转盘处，裙楼部分整体出租给“建玛特”，为期20年。
由建玛特统一招商、统一管理。
经营范围为建材类，总营业面积4万多方，共有7层营业楼面。
负二层：
电工、五金。
负一层：
灯饰类。
一层：
卫浴产品类。
二层：
地砖类。
三层：
木砖类。
四层：
家居用品类。
五层：
装饰公司。
/观音桥建新北路两侧未拆迁前商铺情况
建新北路以东临街商铺统计（观音桥转盘——现代广场）
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
银行
2
工商自助银行、中国自助银行
服装
26
712
27
音像
1
18
18
包
4
72
18
鞋
7
144
21
药
3
147
49
眼镜
2
42
21
百货
1
20
20
钟表
1
18
18
饰品
2
38
19
床上用品
1
42
42
注：
简装租金：
600元/月——1100元/月不等
合计
50
1253
25
建新北路以东二楼商铺统计（观音桥转盘——现代广场）
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
服装
128
1024
8
公仔屋
2
24
12
包
4
32
8
鞋
6
54
9
茶楼
1
16
16
发廊
4
48
12
饰品
9
63
7
空置
6
10
10
注：
简装租金：
400元/月——800元/月不等
合计
160
1271
8
建新北路以东临街商铺统计（现代广场——北城天街）
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
服装
11
154
14
办公
2
57
28
通讯
3
48
16
鞋
2
14
7
药
1
23
23
其他
9
142
14
注：
简装租金：
600元/月——1100元/月不等
合计
28
438
16
建新北路以东二楼商铺统计（现代广场——北城天街）
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
其他
2
25
12
儿童摄影
1
16
16
发廊
4
48
12
水吧
1
30
30
空置
1
10
10
注：
简装租金：
400元/月——700元/月不等
合计
9
129
14
建新北路以西临街商铺统计
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
银行
2
建设银行、农业银行
服装
2
32
16
电器
1
67
67
包
1
10
10
鞋
5
72
12
通讯
9
177
19
眼镜
2
64
32
邮局
1
51
51
招待所
2
饰品
1
1
1
其他
6
112
19
注：
简装租金：
400元/月——800元/月不等
合计
32
586
18
建新北路以西临街商铺统计
经营品种
数量
总营业面积
平均面积/注（M²）
服装
1
16
16
电子配件
4
68
17
美食城
1
64
64
注：
简装租金：
500元/月——700元/月不等
合计
6
148
25
/建新北路周边商场一览表
名称
楼层
渝北大厦
兆鑫江北商场
阳光城
金岗大厦
5F
家具
家具
百味坊酒楼
船提俱乐部
4F
碧淘阁
3F
嘉陵电影院
2F
音像制品
床上用品
百货
乡村鸡、童装
北京烤鸭店
1F
服装、通讯、钟表、玩具、
药品
服装、鞋类
蛋糕坊、音像、相馆、化妆品、通讯、黄金珠宝、药品、
建设银行
办税服务厅
-1F
德克士
树王·阳光购房超市
/观音桥区域租售市场及客层分析
/观音桥市场概况
“摩尔”（SHOPPINGMALL），又被称作“大型购物中心”，集吃喝玩乐购于一体，动辄数万甚或10余万平方米。
相距仅数百米竟有三个摩尔，这就是观音桥商圈的现状，竞争已经硝烟弥漫。
除开已投用两三年的现代广场，龙湖北城天街购物广场、协信黄金海岸正在异军突起。
另外，还有一批体量不菲的商业物业正在规划或建设中，这其中就有专业经营建材的建玛特。
因概念相同，定位相似，眼下几大商场的招商竞争已打得火热。
北城天街
协信·黄金海岸
建玛特
总供应量
110000㎡
30000㎡
50000㎡
营业楼层
7层
7层
7层
单层经营面积
6000㎡（名店坊）
4000㎡
6600㎡
租售状况
90%
90%
50%
/租售市场分析
/北城天街
在三个竞比项目中，以位于洋河大道的龙湖·北城天街的规模最大，原分为三个板块既——北京华联商厦、银太百货和名店坊。
其中华联和银太百货各占40000㎡，但因为银太百货取消了进驻北城天街的决定，空出了40000㎡的营业面积。
而由300余间专卖店组成名店坊目前已售出90%以上。
楼层
经营范围
租金情况
出租情况
售价
销售情况
5F
电影娱乐城
150元/㎡·月
—
—
—
4F
特色餐饮、娱乐
150元/㎡·月
30%
—
—
3F
中西快餐、家居城、速博运动城
200—300元/㎡·月
60%
—
—
2F
服饰、化妆品、通讯
200—400元/㎡·月
70%
—
—
1F
时尚女装街
300—500元/㎡·月
85%
—
—
GF
时尚精品街
300—500元/㎡·月
90%
—
—
/协信·黄金海岸
项目位于建新南路和建新西路交汇处，与嘉陵广场隔街相望，紧邻观音桥转盘。
是一个具有摩尔管理模式和特色的商业楼盘。
这里将有餐饮、运动、休闲、购物等业态，也有步行街。
黄金海岸以“个性化门
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