物业管理条例范文.docx

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物业管理条例范文

物业管理条例范文

合肥市物业管理条例

（xx年10月28日合肥市第十三届人民__常务委员会第二十一次会议通过xx年12月16日安徽省第十届人民__常务委员会第二十次会议批准）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据__《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条市、区、县物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，开发区管理机构受市房地产行政主管部门委托负责本区域内物业管理活动的监督管理工作（以下统称为市、区、县物业管理主管部门）。

建设、规划、工商、物价、公安、环保、市容、城市管理等行政管理部门，应当按各自职责协同实施本条例。

街道办事处（乡镇人民政府，下同）、社区居民委员会应当协助区、县物业管理主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。

第五条市、区、县物业管理主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度，并加强与有关行政管理机关的沟通。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第六条划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。

新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。

住宅物业，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向市、县物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。

市、县物业管理主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。

本条例实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。

第七条业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。

一个物业管理区域内业主少于5个，且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

一个物业管理区域内业主在100个以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。

凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

第八条符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知物业所在地的区、县物业管理主管部门和街道办事处；业主也可以以书面形式告知。

第九条区、县物业管理主管部门应当在收到书面报告后，及时会同街道办事处，协调成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。

筹备组组长由社区居民委员会代表担任。

筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第十条筹备组应当履行下列主要职责：

（一）拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；

（二）拟定业主委员会的选举办法（草案），业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%；

（三）确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；

（五）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务筹备工作。

第十一条业主在首次业主大会会议上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。

单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。

单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。

第十二条业主委员会应当由5－13人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。

业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。

第十三条分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。

代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。

采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。

第十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报区、县物业管理主管部门备案。

区、县物业管理主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处、社区居民委员会和辖区派出所。

业主委员会备案资料包括：

（一）业主委员会备案表；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主公约；

（四）业主大会的决定；

（五）业主委员会组成人员的基本情况。

前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内到区、县物业管理主管部门重新办理备案手续。

第十六条依法选举产生的业主委员会凭区、县物业管理主管部门出具的备案证明刻制印章。

第十七条业主委员会应当依法使用印章。

以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

第十八条业主委员会应当按照规定召集业主大会会议。

业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区、县物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召集。

第十九条业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的区、县物业管理主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。

对不按时移交的，街道办事处和区、县物业管理主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。

任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。

业主委员会不得直接从事经营活动。

第二十条业主委员会有下列情形之一的，经指出拒不改正，区、县物业管理主管部门应当责令其即时解散，由所在地街道办事处协助业主组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会：

（一）有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；

（二）严重影响社区安定和社会稳定的。

第二十一条业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。

第二十二条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作；业主委员会召开业主大会会议时应当告知社区居民委员会并认真听取建议，作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

第三章物业管理企业

第二十三条物业管理企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样。

从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。

物业管理企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。

第二十四条物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。

第二十五条物业管理企业对逾期不交纳物业服务费的业主，有权要求业主委员会督促其限期交纳或向__起诉。

物业管理企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。

第二十六条物业管理企业应当履行下列义务：

（一）执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费等级标准；

（二）在物业服务合同终止前30日内，应当与业主或有关单位结清债权债务，做好移交准备，并在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理用房及有关资料、共用设施设备；

（三）在承接物业时办理物业验收手续；

（四）定期公布代管资金的收支账目、接受查询和审计；

（五）按照规定向物业管理主管部门报送年度统计报表和相关资料；

（六）法律法规规定或物业服务合同约定的其他义务。

第二十七条市物业管理主管部门对连续12个月没有物业管理项目的三级资质的物业管理企业，注销其资质证书；对二级以上资质的物业管理企业，建议颁发资质的部门降低其资质等级或注销其资质证书。

第二十八条外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当事先持资质证书报市物业管理主管部门备案。

第四章物业管理的招标投标

第二十九条建设单位应当通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地的区、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十条建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：

（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；

（二）现售商品房在正式销售30日前；

（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。

第三十一条提倡业主、业主大会通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

第三十二条物业管理招标投标活动中的评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。

评标委员会成员由5人以上单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的4/5。

评标委员会专家由招标人从市物业管理主管部门建立的专家库中随机抽取产生。

与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。

第三十三条物业管理招标由招标人依法组织实施。

招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

第三十四条招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高资格等要求。

第三十五条前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报市、县物业管理主管部门备案。

第三十六条前期物业管理招标人应在招标投标现场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。

第五章前期物业管理

第三十七条建设单位可以邀请物业管理企业参与物业的规划、、施工、营销策划及销售过程。

第三十八条建设单位在销售物业前，应当依照物业管理主管部门公布的业主临时公约示本制定业主临时公约。

业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。

在首次业主大会会议通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

第三十九条前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。

第四十条在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：

（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。

房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房，其中办公用房不低于40平方米。

（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积。

物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。

物业管理用房应当包括物业管理企业用房、业主委员会办公用房。

其中，业主委员会办公用房建筑面积为15—25平方米。

（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。

未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

第四十一条新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：

（一）建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同；

（二）业主临时公约；

（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；

（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。

第四十二条物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有：

（一）物业管理用房；

杭州市物业管理条例

xx年10月17日杭州市第九届人民__常务委员会第三十七次会议通过xx年12月28日浙江省第九届人民__常务委员会第三十次会议批准

根据xx年8月21日杭州市第十届人民__常务委员会第十二次会议通过xx年11月6日浙江省第十届人民__常务委员会第六次会议批准的《杭州市人民__常务委员会关于修改〈杭州市物业管理条例〉个别条款的决定》修正xx年8月23日杭州市第十二届人民__常务委员会第十二次会议修订xx年11月22日浙江省第十二届人民__常务委员会第六次会议批准）

第一章总则

第二章业主、业主大会和业主委员会

第三章物业管理服务

第四章物业使用和维修

第五章物业保修金和物业专项维修资金

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为了规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民__物权法》、__《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第三条市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各区、县（市）房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。

建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。

第四条街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。

社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

第五条各区、县（市）人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

第六条物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第七条房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

第八条物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备的交接资料；

（六）物业管理用房配置确认资料；

（七）其他有关的文件资料。

第九条符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。

业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。

筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

第十条筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议，并做好下列筹备工作：

（一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十一条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

（一）业主到会并在会议签到表上确认；

（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；

（三）业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。

业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。

物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第十二条业主人数和总人数按照下列方法确定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十三条专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第十四条业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。

业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。

非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。

第十五条首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。

业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。

建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

第十六条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第十七条街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府协调、确定召开时间；逾期仍未召开的，由物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处，乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。

第十八条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。

业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。

经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。

第十九条业主委员会可以设立候补委员制度。

候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。

候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。

设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。

业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

第二十条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：

（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；

（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬