赛菲尔大酒店可行性报告.docx
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赛菲尔大酒店可行性报告
1.赛菲尔大酒店（SAPPHIRE）可行性报告
第1章总论
1.1项目简介
1.2可行性研究报告的编制依据
1.3项目建设单位简介
1.4研究主要结论
第2章项目建设背景与建设必要性
2.1项目建设背景
2.2项目建设必要性
第3章 市场分析与预测
3.1商务式酒店的流行趋势
3.2项目建设条件分析和需求分析
3.3滨湖新区建设条件分析
第4章建设内容与规模
4.1建设规模建设内容
4.2经营内容
第5章工程设计方案
5.1设计依据
5.2建筑设计
5.3结构设计
5.4
第6章环境影响分析
6.1周边环境状况
6.2环境影响分析
6.3环境保护措施及治理效果
第7章节能
7.1设计依据
7.2节能措施
第8章消防与安全卫生
8.1消防
8.2劳动安全
8.3卫生防护
第9章项目的组织机构与运作方式
9.1组织机构
9.2部门职能
第10章经营方式与营销策略
10.1经营方式
10.2营销策略
第11章项目实施进度
11.1项目工程实施计划
11.2项目实施横道图
第12章投资估算
12.1估算编制依据
12.2估算编制范围
12.3估算编制方法
12.4投资估算
12.5资金筹措及还贷
第13章 经济效益评价
13.1成本核算
13.2利润估算
13.3财务评价结论
第14章结论与建议
第1章总论
1.1项目简介
1.项目名称：
赛菲尔大酒店建设项目
2.项目建设地址：
安徽省合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路片区
3.项目概况
酒店位于徽州大道与紫云路的交汇处，处于商业规划的核心部分，面积大约33亩周边邻近金源购物中心、滨湖CBD，休闲、购物便利。
地理位置优越，它的落成将会提升该地的整体形象。
4.项目建设内容和建设规模：
塞菲尔大酒店按五星级标准设计，共有客房400套，贵宾房8套，主楼24层，总高106.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006
m2。
地下一层建筑面积1270m2。
5.投资估算及筹措资金
总投资38079万元，其中：
建设投资36099万元，铺底流动资金300万元，建设期利息2580万元。
本项目资金筹措按以下方式进行：
项目单位自筹28079万元；
融资10000万元。
1.2可行性研究报告的编制依据
Ø《中华人民共和国城市规划法》
Ø《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90
Ø《合肥滨湖新区总体规划说明》
Ø《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
Ø《旅游、餐饮服务企业财务制度》
Ø酒店建设项目市场发展前景预测
Ø项目周边实际调查情况
Ø其他相关资料
4.主要经济技术指标
（1）本项目主要基础参数指标：
项目
指标
备注
占地面积
56亩
总建筑面积
约2.9万平方米
含地下人防及设备用房
容积率
3.73
绿化率
35%
层数
24F
地下2层，地上22层
地下车位
200个
每个车位占用建筑面积15平米，地下室除去设备用房等，其他设计为车位
（2）项目主要技术经济指标
预计项目总投资：
1.8亿元
预期建设期：
2年
1.3结论
本酒店的落成可以推进五星级酒店的发展及酒店行业经营水平、服务水平的逐步提高，同时带动滨湖新区一批相关产业的发展，投资回收期为16年，其经济效益和社会效益显著。
因此，本项目是可行的。
第二章建设项目背景及必要性
2.1项目建设相关背景
合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地，长江中下游地区重要的中心城市、现代制造业基地和区域学交通枢纽，滨临全国五大淡水湖之一的巢湖。
合肥滨湖新区位于合肥主城区东南部，建设滨湖新区是打造现代化滨湖城市、提升省会形象和影响力，是落实合肥市空间发展战略规划非常重要的一个步骤，标志着合肥将从环城时代走向滨湖时代，因此，要按照“世界眼光、国内一流、合肥特色”的要求，高起点，高标准规划建设独具魅力的现代化滨湖城市，以彰显合肥的城市个性和特色。
很多滨水城市都相继提出或着手建设滨水新区。
“合肥市能否向巢湖方向发展成为滨湖城市”，这一问题得到合肥市的许多领导和市民的关注。
作为合肥市空间发展战略提出的“一主城四组团--滨湖新区”中的“一区”，如何依托区域环境优势，进行准确的定位，并对其发展潜力、发展方式进行认真细致的客观分析是人们正待进行的全球国际招标的重要内容，也是本次国际论坛重要话题。
巢湖是中国五大淡水湖之一，在安徽省中部、湖面因呈鸟巢状而得名，面积780平方公里，岸线总长约167公里，湖面海拔一般为8米，湖底最深处5米。
百年一遇设计洪水位高程13.30米。
环巢湖地区是吴头楚尾之地，也是华夏文明发源地之一，3000多年来生活在巢湖一带的历代先贤创造了灿烂夺目的文化，留下许多文化品质极高的名胜古迹，目前，环巢湖大道、方兴大道、包河大道（拓宽改线）、美丹路和新会展中心现已基本竣工，这就极大地推动滨
湖新区的发展。
合肥市滨湖新区，即指历次规划中预留控制的东南引风口地带和城市机场南部地带。
区域内自然景观良好，水系较多，其具体范围为南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里，其中312国道以北（北部片区）规划面积约27平方公里；312国道以南至十五里河（中部片区）规划面积约80平方公里；十五里河至巢湖岸边（南部片区）规划面积约83平方公里。
根据城市总体规划要求，南部片区一期建设区面积初定为20—30平方公里。
滨湖新区的建设将使合肥成为真正意义上的滨湖城市，沿巢湖风景线将成合肥的主要特色和魅力所在。
新区的核心功能将体现为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等。
滨湖新区是合肥未来通过巢湖，走入长江，融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区。
并通过“十一五”及更长时间的努力将滨湖新区打造成独具魅力的现代新城区和城市未来的新名片。
为此，在滨湖新区拟开发展建设五星级酒店项目，以满足滨湖新区及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等发面需要。
2.2建设必要性
1.是发展三产、构建现代经济的客观要求
发展三产，是现代化经济的要求。
关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。
县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。
第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。
在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。
2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。
很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
本酒店的建设不仅能完善合肥滨湖新区的服务流通体系，适应产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务体系的改善都将产生积极作用，必将推动合肥滨湖新区第三产业的发展。
鉴于滨湖新区良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设本项目具有客观必要性。
2.项目建设将促进本区经济和社会发展
本项目建设后的营业收入将由住宿，娱乐，餐饮，会议及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。
上诉服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。
同时，本项目的建设，落成，可以拉动当地很多行业的发展，同时，可提供新的就业岗位，缓解就业矛盾，有利于社会和谐发展，起到繁荣区经济的作用，为区内经济的发展创造良好投资环境，促进滨湖新区经济的快速发展。
3.项目落成将带动本地区酒店行业发展
本项目定位为五星级多功能商务酒店，他将引进更多先进管理经验以及营销体系，也将在同行内产生很大的影响，届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理，营销等体系，以带动本地区酒店行业更先进的发展。
第3章 市场分析与预测
3.1商务酒店流行趋势
商务酒店是以商务客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%.与度假者相比，商务客对于酒店的选择更调剔，但同时也愿意为服务支付更高的价格
商务酒店是以商务客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%.与度假者相比，商务客对于酒店的选择更调剔，但同时也愿意为服务支付更高的价格。
度假者希望的是在酒店找到家的感觉，迫求的是“宾至如归”，而对于日理万机的商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议厅和商务中心。
一家好的商务酒店通常有以下特点：
位置好，距离商务活动中心比较近（商务客人的时间通常很宝贵，不愿意在交通上花太多时间）:
酒店的商务设备齐全；由酒店管理集团统一管理。
二、商务式酒店的流行趋势
商务酒店的基础设施建设与传统高档酒店差不多，不同之处在于，商务酒店的服务对象具有针对性，提供的服务内容更具纯粹性。
它是传统酒店的升级版。
像住邦商务中心即将推出的商务版假日酒店，是“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”为全新定位，成为传统酒店升级后的商务版代表。
为了充分满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要，这种商务酒店无论从产品设计上还是从专业服务上，完全围绕“商务”的核心要求进行运作。
以住邦商务假日酒店为例，供量近30套，全部都是五星级以上配置的超豪华套房，大大超过国家规定的五星级客房面积的标准。
这种酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置，在酒店服务方面，计划提供24小时服务，随时接受酒店预订，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。
同时还邀请有着丰富酒店管理经验，旗下管理着国贸酒店、中国大饭店等多家高星级酒店的国贸酒店管理公司进驻，负责酒店的经营和服务，以及酒店预订，以保证服务质量，而消费却比周边酒店优惠的多。
酒店的专业商业服务将更好地为各界商务人士服务。
滨湖新区毗邻五大淡水湖之一巢湖环境优美,水系众多，交通发达，在政府的大力支持下其将迅速的崛起。
3.2项目建设条件分析及需求分析
SWOT分析法
S：
处于滨湖新区正处于开发阶段有很多专业人士去考证，客源丰富
O：
滨湖新区正处于开发、进入阶段竞争力小有很大的发展潜力。
滨湖新区
沿巢湖岸边规划建设滨湖新区，是落实省委、省政府“加快现代化滨湖大城市建设，形成具有较强辐射带动力的省会经济圈”的决策部署，实现合肥从“环城”走向“滨湖”乃至“临江”的战略之举。
在滨湖新区建设指挥部，吴邦国仔细观看了新区概念性规划宣传片，认真听取了孙金龙关于全市经济社会发展和滨湖新区规划建设情况的汇报。
基本简介
世界上许多国家或地区有过新城建设的实践，如作为城市副中心的巴黎德方斯和作为新产业基地的韩国茂山工业城。
新城战略作为解决大城市问题，其后又成为城市复兴与区域开发的重要手段，新城开发的确在城市和区域复杂过程中发挥了巨大的作用。
中国正处于高速城市化发展的阶段，新城建设成为当前一个较热门议题有其必然性。
合肥由建国之初5平方公里左右发展到现状规模，在不同时期同样经历了新城快速扩张，特别是20世纪90年代以后，经历了以国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区（以产业发展为主导）和新站实验区（以大型基础设施建设项目带动）为代表的新一代新城的建设，和以疏解城市功能提高城市效率为主导的政务文化新区即第二代新城的建设。
合肥的城市品质、城市规模、人口规模、经济实力、城市竞争力、城市首位度都得到了长足的提升，但与经济发达地区城市相比合肥市省会城市的地位仍较弱。
因此，合肥城市提出了“141”战略构想。
滨湖新城、科学城作为第三代新城的提出，必将对合肥城市竞争力和品质的提升产生重大意义。
合肥滨湖新区荣获“2010中国最具海外影响力明星市（区县）”
3.3滨湖新区建设条件分析
合肥滨湖新区规划图
很多滨水城市都相继提出或着手建设滨水新区。
“合肥市能否向巢湖方向发展成为滨湖城市”，这一问题得到合肥市的许多领导和市民的关注。
作为合肥市空间发展战略提出的“一主城四组团--滨湖新区”中的“一区”，如何依托区域环境优势，进行准确的定位，并对其发展潜力、发展方式进行认真细致的客观分析是人们正待进行的全球国际招标的重要内容，也是本次国际论坛重要话题。
巢湖是中国五大淡水湖之一，在安徽省中部、湖面因呈鸟巢状而得名，面积780平方公里，岸线总长约167公里，湖面海拔一般为8米，湖底最深处5米。
百年一遇设计洪水位高程13.30米。
环巢湖地区是吴头楚尾之地，也是华夏文明发源地之一，3000多年来生活在巢湖一带的历代先贤创造了灿烂夺目的文化，留下许多文化品质极高的名胜古迹，目前，环巢湖大道、方兴大道、包河大道（拓宽改线）、美丹路和新会展中心现已基本竣工，这就极大地推动滨湖新区的发展。
[1]
自然景观
合肥滨湖新区自然景观好
合肥市滨湖新区，即指历次规划中预留控制的东南引风口地带和城市机场南部地带。
区域内自然景观良好，水系较多，其具体范围为南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里，其中312国道以北（北部片区）规划面积约27平方公里；312国道以南至十五里河（中部片区）规划面积约80平方公里；十五里河至巢湖岸边（南部片区）规划面积约83平方公里。
根据城市总体规划要求，南部片区一期建设区面积初定为20—30平方公里。
特色魅力
滨湖的特色和魅力
滨湖新区的建设将使合肥成为真正意义上的滨湖城市，沿巢湖风景线将成合肥的主要特色和魅力所在。
新区的核心功能将体现为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等。
滨湖新区是合肥未来通过巢湖，走入长江，融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区。
并通过“十一五”及更长时间的努力将滨湖新区打造成独具魅力的现代新城区和城市未来的新名片。
第四章建设内容与规模
4.1建设内容与规模
塞菲尔大酒店,共占地面积3.73万平方米。
酒店按五星级标准设计，共有客房348套，主楼24层，总高106.5米，裙房6层，高24.8米，另有8幢商务贵宾楼地上总建筑,积36006m2。
地下一层建筑面积1270m2。
主要技术经济指标如下：
总用地面积：
3.73万平方米
总建筑面积：
地上：
36006m2地下：
1270m2
其中酒店：
地上：
31683m2地下：
1270m2
贵宾楼：
2160m2（每幢432m2共5幢）
商务楼：
2208m2
建筑密度：
24%
容积率：
2.9
绿地率：
30%
车位数：
200
详细技术指标：
序号
项目名称
建筑面积（m2）
备注
一
地上建筑面积
31638
1
底层
5354
1.1
酒店大堂
780
1.2
大堂吧
257
1.3
自助餐厅
452
厨房173m2
1.4
商店
36
1.5
风味餐厅
354
厨房75m2
1.6
KTV
477
1.7
棋牌室
11间（面积16～29m2）
1.8
行李房
18
1.9
电话机房
32
1.10
网络机房
38
1.11
前台办公
31
1.12
商务中心
18
1.13
办公
64
2间
1.14
变配电间
212
1.15
消防中心及安保BA
69
1.16
冷库
191
3间
1.17
采购部
25
1.18
收货
27
1.19
营销部
46
1.20
公关部美工室
37
2
夹层
2437
2.1
KTV包房
1083
18间（面积22～151m2）
2.2
办公室
162
4间
2.3
培训中心
86
2.4
职工餐厅
113
厨房98m2
2.5
男更衣室
146
300人
2.6
女更衣室
172
300人
2.7
布草间
126
2.8
瓷器银器库
67
2.9
干货库
42
2.10
面包房
45
2.11
花房
11
2.12
ARTS工作室
21
2.13
总库房
158
2.14
库房
89
2.15
工程部
116
3
二层
4377
3.1
带洗手间餐厅包房
3217
31间（面积19～162m2）
3.2
宴会厅
548
3.3
厨房
547
3.4
备餐
65
4
三层
2868
4.1
会议间
992
14间（面积32～235m2）
4.2
总经理办公室
134
4.3
财务室
148
4.4
酒店经理办公室
44
5
四层
1485
5.1
游泳池
511
5.2
健身房
336
6
五层
1267
6.1
男子SPA会所
534
6.2
女子SPA会所
396
7
六至十五层
12670
1267m2/层
7.1
标准间
220间
7.2
套间
10套
8
十六层
1180
8.1
商务客房
8套
8.2
行政酒廊
178
8.3
会议室
42
小计
36006
二
地下建筑面积
1270
1
水泵房
290
2
柴油发动机组
64
3
锅炉房
162
4
冷冻机房
218
5
热交换机房
96
合计
37276
（一+二）
4.2经营内容
1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）▲为短期国际、国内游客服务（标准客房）。
▲为短期国际、国内商务服务（标准客房）。
▲为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。
▲为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。
▲为短期国际、国内政要服务（高级套房）。
▲ 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。
▲为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。
2.会议、展览与展示服务
为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。
为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。
▲为商务会议服务。
▲ 为技术会议服务。
▲为学术会议服务。
▲为政务会议服务。
▲为新闻发展会服务。
▲为展览与展示服务。
3、商业服务
▲ 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。
▲ 为过往客人及机构提供精品购销服务。
▲经营主业：
旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。
4.餐饮服务
▲ 为住店客户提供一体化餐饮服务。
▲为过往客户提供特色性餐饮服务。
▲经营主业：
中餐、西餐、茶座、酒吧。
▲特色经营：
日餐、韩餐、泰餐、素餐等。
5.娱乐服务
▲为住店客户提供一体化娱乐服务。
▲ 为过往客户提供大众化娱乐服务。
▲ 经营主业：
游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。
▲根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。
6.其他服务
▲美容、美发服务。
▲保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。
▲停车服务
▲邮政服务
▲ 金融服务
▲ 交通服务
▲旅游代理
第五章工程设计方案
5.1设计依据
1.原有总体布置和酒店有限公司设计要求。
2.规划用地红线图。
3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。
5.2建筑设计
5.2.1总体布局与环境设计
本酒店位于合肥市滨湖新区，区域内自然景观良好，水系较多，其具体范围为南依巢湖，北靠二环南路，西接上派河和合安高速、东临南淝河，规划总用地面积约190平方公里，其中312国道以北（北部片区）规划面积约27平方公里；312国道以南至十五里河（中部片区）规划面积约80平方公里；十五里河至巢湖岸边（南部片区）规划面积约83平方公里。
根据城市总体规划要求，南部片区一期建设区面积初定为20—30平方公里在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。
整个项目包括一幢18层的五星级酒店、8幢8层的贵宾楼。
根据原有总体布置要求，酒店靠基地北面居中布置，8幢贵宾楼放在南面。
在基地的西北角留有将来发展的用地。
酒店湖滨路都设有单向6m宽的出入车道，中间用5m宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。
酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。
8幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都能看到南湖景色。
总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。
东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。
6.2.2单体设计
1.酒店
酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为31638平方米，共布置288套不同面积商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。
酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有8个单间和3个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有18个商务客房。
所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的滨湖风光。
2.贵宾楼
贵宾楼总建筑面积2160平方米，每幢都有5个带独立卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。
3.商务楼
商务楼总建筑面积2208平方米，底层是售楼处，在背面还有公共的厕所。
二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。
5.3结构设计
5.3.1设计荷载
使用荷载：
根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：
1.使用荷载：
上人屋面2.0KN/m2
非上人屋面0.5KN/m2
办公室及客房2.0KN/m2
商场3.5KN/m2
厨房、空调机房、餐饮4.0KN/m2
走道、楼梯、厕所2.5KN/m2
消防疏散楼梯2.5KN/m2
库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。
2.风荷载
基本风压值为0.4KN/m2，基本雪压值为0.4KN/m2。
地面粗糙度类别——B类
3.地震作用
丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：
0.35sⅡ累场地土。
水平地震加速度0.05g。
4.抗震等级：
主楼采用框架—剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。
裙房采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。
贵宾楼采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。
5.3.2上部结构
1
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