戍连锁配送物流园功能定位策略研究.doc

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固戍连锁配送物流园功能定位策略研究

刘鲁鱼

（作者系综合开发研究院（中国·深圳）企业与市场研究中心主任、广东省人民政府发展研究中心特邀研究员）

一、固戍连锁配送物流园的功能定位

（一）发展战略目标

固戍连锁配送物流园旨在完善深圳连锁商业发展环境，通过吸引深圳主要商业企业在园区内建立配送中心，提升连锁商业物流效率和竞争力，并形成聚集效应，促进社会化物流的发展，推动连锁业对外扩展，最终带动消费和制造业等相关产业的发展。

另一方面，连锁物流园采购和商品配送规模将产生庞大的货运量，需设置相应的陆港枢纽，为园区提供货运配套服务的同时，完善深圳市陆路物流运输体系。

园区建成后将吸纳主要知名商业企业入驻，年配送金额2000亿元以上，使之成为华南地区乃至我国连锁业最具影响力的专业物流配送园区。

并结合园区所拥有的区位和立体化交通优势，设置陆港货运枢纽，推动片区海陆空立体交通体系的形成，实现陆海空港同步协调发展，使园区成为促进物流业、制造业、连锁业的产业联动的示范性物流园区。

根据需求调查和分析结果，以及地块现状，园区内配送中心及配套设施占地面积建议为80万平方米，以满足大部分连锁企业建设或使用配送中心的迫切需求；陆港枢纽面积20万平方米；并建议在周边为园区未来发展预留适当用地。

（二）园区功能定位

固戌连锁配送物流园是一个集仓储、运输、加工、物流信息服务于一体，实现商品集中采购、集中储备和统一配送的连锁商业配送物流园区。

连锁物流园区做为一个整体，将具备四大功能：

Ø对外服务功能。

为各类型连锁企业的发展提供物流和商品中转服务。

Ø对内服务功能。

为入园企业提供工商、税收等公共服务平台，物流信息服务平台，信誉管理，办公展示，生活配套和物业管理等功能。

Ø社会功能。

园区管理机构还承担着营造公平的竞争环境，以及执行政府有关商贸物流的政策和规划等社会职能。

Ø自身发展功能。

包括招商宣传，组织发布会、受理企业委托进行物流业务招标,增加园内企业和园外企业之间的交流等推动园区业务量发展的功能。

具体而言，固戍物流园区将为大中型连锁企业提供仓储、分拣加工、采购和配套空间；为小型连锁企业提供公共租赁仓和生鲜食品加工区；为入园企业提供公共服务平台、综合配套服务和生活设施；为深圳连锁企业提供物流信息服务平台和物流配送枢纽站。

（三）园区市场定位

其他企业

重要企业

核心企业：

深圳本土连锁企业和跨国连锁企业

核心

企业

其他企业：

小型连锁企业

重要企业：

非本土国内大型连锁企业

固戌连锁配送物流园将以深圳本土连锁企业和跨国连锁企业为主要主体，以非本土国内大型连锁企业为次要主体，同时为小型连锁企业提供公共配送仓。

二、固戍连锁配送物流园的功能体系和空间概念性方案

（一）园区功能体系

园区将两大功能体系构成，具体如下：

主体功能

配送中心、分拣加工区

大中型连锁企业

固戍物流园区功能体系

采购办公

生鲜食品加工区

小型连锁企业、专业物流企业

共用型配送中心

配套服务体系

配套功能

公共服务平台

员工宿舍

便利型商服务网点

信誉管理

生活配套

宣传招商

展示中心

中小企业办公

陆港枢纽站

入园企业、周边生产企业

园区物业管理

物流信息服务平台

工商、税务等

海关、商检等

商贸物流政策落实

服务功能

（二）园区空间概念性方案

1、园区空间总体布局

物流园区各功能空间布局应遵循科学合理的原则。

因此，展示（采购）中心、办公及其配套服务区和园区配套服务区适宜分布在物流园的中央地带，以更好地服务于整个物流园。

而陆港（货运）枢纽站应接近机荷高速延长线，向西可沟通沿江高速，向东可与宝安大道、107国道、广深高速接洽，同时预留一定面积用地满足未来陆港枢纽站和园区发展的需要。

展示中心

办公区

园区配套服务区

共用型配送中心

大型连锁企业配送中心

陆港（货运）枢纽站

2、园区主体功能

（1）大型连锁企业配送中心

大型企业物流配送中心

大型连锁企业配送中心用地面积为45万平米，主要吸引有迫切用地需求的大中型连锁企业入驻，满足其对物流配送中心独立运营和商品货物加工分拣的需求（详见配送中心作业图）。

目前已申报的企业需求看，该部分功能面积需求已达到48万平方米左右。

相关部门应根据连锁企业门店、纳税、营业额、就业人数等设立进驻门槛。

（2）共用型配送中心

用地面积20万平方米，主要吸引规模较少、没有能力也没有必要自建配送中心的中小型连锁便利企业、百货店进驻，使各企业共用同一物流与信息平台，构建支撑商业企业运作的供应链管理系统，最终形成规模经济。

共用型配送中心的公共设施包括：

Ø仓储空间：

包括普通平房仓库区（用作普通商品的储存、物流中转等）和专用仓库区（用作特殊商品的储存，如需要冷冻的新鲜食品）。

箱式货柜

Ø运输设备：

主要包括现代化的箱式货柜、集装箱拖斗以及特种运输车辆，其中特种运输车辆能满足新鲜食品、易碎商品等具有特殊运输要求的货物运输。

Ø流通加工区：

流通加工包括对商品的拆解、分拣、包装、条码设置等，同时，加工区设有自动分拣机、自动升降机、自动传送带及真空包装机等机械设备，并采用自动化管理。

Ø信息化系统设施：

各企业能随时通过该系统调用的内部数据，并与供应商、门店、运输车辆接口，使其有效掌握物流、信息流。

自动升降机

自动分拣机

（3）陆港（货运）枢纽站

陆港（货运）枢纽站用地面积为20万平米。

陆港枢纽站与沿海港口一样，由硬件系统、软件系统和生产配套服务系统组成，不同的是增加了国际陆路运输。

生产配套服务系统包括海关查验、边境检查、卫生检疫、商品检验、结汇银行、船运代理、信息服务等，这均可在园区的配套服务区实现，并与园区连锁企业共享资源。

随着深圳物流业和商贸的发展，陆港货运的需求将不断增加，应预留足够的用地适应未来的扩张。

（4）办公区

办公区用地面积为10万平方米。

办公区主要为园区管理机构提供办公场所，为入园的连锁商业企业提供采购中心办公场所，使连锁企业采购中心与配送中心有效地进行内部协作，提升企业核心竞争力。

（5）展示中心

主要为制造企业提供产品展示的空间，为园区配送中心提供便捷的采购渠道。

未来，随着连锁企业物流配送基地的聚集，将产生大量的采购行为，制造企业为获得更多的订单，需要向各连锁企业展示各自的品牌和产品优势，各连锁企业采购中心也需要透过这个产品展示平台获得性价比更高的商品信息。

展示中心

制造业C

制造业A

制造业B

采购中心B

采购

展示

展示

采购中心A

采购中心C

连锁物流园区

（6）园区配套服务区

园区配套服务功能和展示中心可设在同一地块，用地面积为5万平米。

园区配套服务功能包括生活配套服务、商贸配套服务、物流信息服务平台和公共服务。

展示中心和

园区配套服务区

Ø生活配套服务：

生活配套设施主要为区内员工和外来商贸人员提供生活居住场所、餐饮娱乐场所。

Ø商贸配套服务：

商贸配套服务设施主要为连锁企业提供接待中心；为连锁企业提供商务会议中心，定期用于举行采购大会、订货会、洽谈会等；为连锁企业提供金融服务。

Ø物流信息服务平台：

物流信息服务平台是指通过网络和数据库建设，发布配送需求、价格行情、对外广告宣传等活动，推动社会化物流和第三方物流发展，同时为行业提供交流互动平台。

Ø公共服务平台：

公共服务主要指政府的公共行政服务，包括商品检差、质量监督、卫生检疫、税收服务、工商行政服务等，商品检差、质量监督和卫生检疫是保证连锁企业即售产品（尤其是食品）安全的重要措施，有利于提高入园连锁企业的商业信誉，维护深圳连锁业的形象。

Ø其他：

包括园区物业管理、物流企业的信誉管理、招商宣传以及商贸物流政策的落实等职能。

（三）道路交通体系

园区道路设计以最大化提高物流配送效率为原则，与外部道路交通合理相衔接。

具体做法包括：

首先，机荷高速延长线因沟通各主要交通干道，其设置应在双向10车道以上，满足园区的连锁企业配送需求，同时承载陆港枢纽站的货运需求；为满足陆港建设的需求，园区内应有一条交通干道直通宝安机场和大铲湾，缓解沿江高速和宝安大道的交通压力；园区内道路应纵横较错，以东西向的中部道路为园区主干道，衔接宝安大道和沿江高速，以南北向道路为支道，与规划路和机荷高速延长线相接；对园区道路景观进行设计，使道路成为园区流动的风景线；鉴于园区道路车流量大，在进行道路规划的同时，也应做好人流通道设置，即在各交通节点处设地下人行通道，保证人员安全。

外部交通系统

内部交通系统

（四）主要建筑形态设计要求

园区内的建筑设计应追求简洁明快、轻盈流畅，注重功能内涵，力求建筑与周围建筑造型和色彩的完美协调，着重体现清新、流畅、亲切的现代风格。

建筑群与周围绿化带的绿色环境既融合又相互衬托，给园区人员提供了一个舒适宜人、园林式的办公、休息场所。

（五）园区标识系统的设置要求

园区内标识系统应以“原创、简洁、醒目”为设计准则，其功能的主要目标是对园区的户外内做出明确的指示性或公益性的告知。

如园区平面图，应设在园区每个入口处和园区内十字路口处，其所设定的方位，应与观看者所处位置的朝向的实际方位一致，给予正确的方向指示；三维空间标识，通过借助特定的色彩在道路作出不同的标线，引导车辆前往园区各功能空间；交通标识，除了有指向功能外，当视线不能直接看到建筑物，应标注出距离提示；市内标识牌，最宜采取双面墙附式标识牌，使在走道的任何一个方位都能看到标识的内容。

三、建设固戍连锁配送物流园的实施建议

（一）园区开发建设模式

从目前国内物流园区看，主要有4种开发建设模式，鉴于固戍物流园区的规模属于中型物流园区的特点，建议采用派出园区开发机构或管委会的模式，负责园区的开发建设。

并在此基础上结合入驻企业特点进行开发模式创新，鼓励商业企业参与园区的开发。

具体实施如下：

（1）大型连锁企业：

负责企业在园区内配送中心（含分拣加工区）的建设。

采用土地使用权有偿出让模式，向具有独立运营配送中心意愿的大型连锁商业企业有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和容积率等条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人按规划要求进行开发经营。

（2）由政府派出的园区开发机构（或管委会）负责园区统一规划，以及陆港交通枢纽、公共仓、办公区和综合配套区的开发建设。

·公共仓及交通枢纽站：

采用合作投资的模式开发

由政府派驻的物流园区开发机构投资土地、基础建设，进行项目经营权的招标，由中标公司投资主要物流设备及相关设施，并由其组建管理公司，对建成后的物流园区进行营运，同时承担项目风险。

因此，在合作投资模式中，政府派驻的开发机构通过出租的方式获得收益，承担较小的项目风险，但收益较自行投资模式少。

·办公区和综合配套区

采用土地使用权有偿出让模式，优先向大型连锁企业和第三方物流公司出让办公土地使用权，吸引其在物流园区建设采购中心或物流配送管理中心。

同时，可向开发商有偿出让办公、综合服务区用地，由开发商统一规划建设。

建设完成后，采取只租不售的形式，以把握物业管理和经营的主动权，否则，一旦出售，极有可能由于新业主的短期利益行为，而导致经营失败，对整个项目产生较大的负面影响。

为保证办公区不偏离物流园的整体功能定位，对凡进驻办公区的连锁企业总部或采购中心，政府均应给予相关的优惠政策。

·物流信息服务平台

园区建设完成后，由园区管理机构负责物流信息平台的开发建设，为入园企业和外部企业提供物流配送配送需求、价格行情、对外广告宣传等活动和交流的平台。

采用管理机构招标的形式，由专业的物流网络和信息系统建设企业提供平台建设。

（二）