大型主题公园项目总体战略规划.docx
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大型主题公园项目总体战略规划
湖北襄阳“谜思城”总体战略规划
（另备名：
神秘岛；潘德瑞星球）
2011年7月第一稿
前言……………………………………………………………………………………………P4
第一章项目分析………………………………………………………………………………P6
第二章项目定位………………………………………………………………………………P35
第三章功能布局………………………………………………………………………………P50
第四章乐园产品………………………………………………………………………………P59
第五章产业布局与经营管理…………………………………………………………………P89
附件一：
建议吸纳的命理大师名单…………………………………………………………P95
前言
项目名称谜思城主题公园
项目规模666,600平方米（1000亩）
项目投资规模20亿人民币
项目概况主题公园+酒店+商业街区
本项目是以主题公园为基础，以主题公园创新性旅游产品为吸引力，以主题公园商业业态为配套，以乐园延长产业链与命理文化创意产业链为产业营造的复合性项目。
本项目涉及到主题公园的定位、功能布局、产品设计；公园商业业态的创意策划与设计；延长产业的定位与产业布局；公园的规范管理与营销推广路径等，涉及门类多，各跨领域的广、宽、深度都极高。
项目以旅游及到达消费为主导，以产业发展、民生民情、区域品牌为终极目标。
本项目为一体式复合型开发模式，开发内容包括：
主题公园：
为整个项目开发的核心
主题酒店（5星级）：
满足游客住宿的需求，同时也可接待商务和休闲度假的客人
·零售娱乐区（商业街）：
满足游客和商务客人购物的需求，其中会有大量有主题公园特色的产品进行消费
·创想个性青年旅社：
与高星级酒店配套，满足中档游客的需求。
王动工作室在大量详实调研的基础上，结合襄阳市乃至中国中部地区经济环境、旅游环境、文化环境、社会环境特征，整合人文、考古、旅游、大众心理、经济管理、投融资、建筑规划等跨学科经验，提出了对本项目整体的战略规划。
第一章项目分析
一、关键词
（一）：
本项目相关的一般性概念
谜思城、襄阳、生肖、命理、主题公园、旅游目的地、产业
名词解释1：
谜思
谜思，是英文Mystery（神秘）的中文音译。
神秘是人类文化的核心主题之一。
古希腊哲学家芝诺将人类的所知和无知比喻成圆圈，他认为圆圈之内的即是所知，圆圈之外的即是无知。
所知越多，圆圈越大，同样圆圈之外的无知便也相应变大。
人类文明在演进的过程中，无知领域始终远远大于所知范围。
于是，人们将自己一知半解或是完全不解的文明归为“神秘”。
“神秘”是科学，因其不可知，才会产生更多的科学探索；“神秘”是宗教，是对一种高于人的力量的崇拜；“神秘”是美学，于如梦、如幻、幽暗、混沌中演绎出无限之美；“神秘”是游乐，因其神秘，才会有探险、惊恐、揭秘。
谜思城，一座半虚拟半实存的城池，它矗立在汉水中央，打破时间空间，仿佛降落于地球并栖息于此的外星球，以其神秘，向地球人发出隐秘的呼唤。
名词解释2：
襄阳
襄阳是地球上最极端地城市。
有史记录起，每当战争，其战略地位便凸显。
因其特殊的地理位置，夺取政权之战必先拿下襄阳。
几千年来，襄阳城一直扮演着中原大地生命防护线的角色。
而每当和平年代，襄阳便会消失在公众视线外。
坚硬，是这座城市的内核。
而汉江，则如母体中的羊水、孵化了汉、楚两大文明体系。
柔软，是这条水系的命理。
坚硬与柔软，如东方哲学中的阳与阴，构成了完整的宇宙体系。
名词解释3：
生肖
生肖文化华夏先民早期动物图腾崇拜和天文学研究的结晶。
不仅中国，四大文明古国都有生肖纪年的历史，至今一些周边国家也还存在与中国大同小异的生肖文化。
尽管东西方的生肖文化极为不同，我们还是可以说，生肖文化是一种世界文化。
中国生肖文化的起源，其原始文化含义是：
因为地球上生物发展存在着十二年的周期，在这十二年中的每一年都特别适于某一种动物的生长，这一年便称为该动物年，在这一年里出生的人如果能够模仿这种动物，便可以更适合于生长，这样便称他的属相为这种动物，他的习性肖似这种动
物，这种动物便成为他的生肖。
名词解释4：
命理
命理学是对人生命运规律的探索。
生肖、星座、巫、周易等都属命理学范畴。
人都有探索命运、改变命运的内在驱动力，因此，在襄阳“谜思城”中，生肖，这种人所共知的符号可作为一般吸引物，冒险游乐作为娱乐驱动，观天地、知命运则作为深沉的内在文化价值。
名词解释5：
主题公园
主题公园是指现代旅游业在旅游资源开发过程中产生的新型旅游吸引物，它是根据一个特定的主题，采用现代科学技术和多层次空间活动设置方式，集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。
名词解释6：
旅游目的地
一定空间上的旅游资源与旅游专用设施、旅游基础设施以及相关的其他条件有机地集合起来，就成为旅游者停留和活动的目的地，即旅游地。
除此以外，旅游目的地还指以该旅游地为终极目的地、而非旅游中转站。
襄阳交通发达，且周边一小时旅游圈范围内不乏闻名世界或全国的风景人文名胜，然而襄阳因其自身旅游品牌相对薄弱，导致其更多扮演旅游中转站、而非目的地的角色。
襄阳迷思城的任务之一，即通过乐园景区强有力的吸引力与产业的强力推动，使得襄阳成为旅游必游地、目的地。
名词解释7：
产业
通过“谜思城”项目的营造、推进与落成，带动以鱼梁州为旅游目的地的旅游产业发展、以“谜思城”主题公园为核心的乐园产业链形成与发展、以“命理文化”为核心的命理文化产业集群形成与发展。
二、关键词
（二）：
本项目相关的创造性概念
蛋白质旅游数字公园乐园WEB2.0
名词解释1：
蛋白质旅游
全球旅游业的发展经历了观光旅游——休闲旅游——体验旅游的升级转换。
体验经济的观点提出:
体验是一种创造难忘经历的活动，在商业上是企业以服务为舞台、商品为道具，围绕消费者创造值得他回忆的活动;体验旅游的概念于90年代末就已进入中国，但因各地旅游经济发展的不均衡、或者各地旅游产品的特殊性决定了不同的旅游经济模式，中国旅游产业整体而言还是观光与休闲、体验旅游共存。
但，我们认为，从消费者心理来说，现代人总是期待一种消费行为能够带来更多重的价值。
以中产阶层为核心的旅游群体的旅游动因有以下因素：
暂时脱离庸常生活轨道；放松；猎奇；增加知识、汲取精神营养等等。
如果说，体验旅游时代，人们仅仅追求感官上的体验并诉诸于回忆，那么现在，人们除了感官的刺激、享受外，还需要有更深层的精神呼应、更深入的知识扩展，让旅游者与旅游地之间产生一种必然的、更加长久与永恒的联系，而非一次泛泛的猎奇之旅。
我把这种新的旅游经济模式称为体验旅游之后的“蛋白质旅游”，蛋白质意味着启迪、营养，蛋白质旅游则意味着，在快乐、自由的享受同时能拓展你
的精神空间。
从旅游经济本身来说，这样一种旅游的态势，势必会形成旅游者反复、经常来到此旅游地，以满足自己心灵的需求。
名词解释2：
数字主题公园
数字主题公园包含了两层含义：
1、
用虚拟技术终端与现代建筑艺术结合，打造全园三维、四维感受的公园，数字技术将改变传统公园人造景观和游乐内容一成不
变的弊端。
园中的部分室外景观、室内景观甚至建筑物均由虚拟技术终端构造并会交错变换。
同时，多个游乐项目采用尖端高科技，实现数字实景真人游戏。
2、数字主题公园是以实体公园为原型，以数字的形式通过多种媒体的结合呈现在网络之上供受众参观、体验的新型数字旅游模式。
也就是说，襄阳“迷思城“主题公园将呈现出实景数字公园与网上虚拟数字公园两个部分。
名词解释3：
乐园WEB2.0
如果说传统观光旅游中，游客只能单向度的观看景区；在体验旅游中，游客能进入到旅游产品的某些体验环节；那么在襄阳“迷思城“中，游客则如进入一个生命体的新的细胞，可以与原有细胞进行积极互动，互相作用与影响。
因此，这是一种全新的WEB2.0式乐园游玩方式。
三、我国主题公园发展现状及未来趋势分析
（一）我国主题公园发展历史
萌芽阶段:
1978年—1988年
分布区域：
东南沿海和一线城市
阶段特点：
1、早期游乐园，简易的机械类乘骑设施如过山车、碰碰车、旋转木马、摩天轮；2、影视基地带来的旅游热潮
代表项目：
广东中山的长江乐园、深圳的深圳湾游乐场和香蜜湖中国娱乐城、广州的东方乐园、上海的锦江乐园、北京的石景山乐园、
九龙游乐园；河北正定县的荣国府，无锡的西游记宫以及北京大观园。
发展阶段:
1989年—2001年
基本情况：
集团资本进入，出现真正意义上主题公园，并于90年代迎来主题公园爆发增长期
代表项目：
锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、无锡唐城、三国城、苏州乐园、常州中华恐龙园等等。
代表企业：
华侨集团
问题：
1、主题内容雷同化严重，抄袭成风，据不完全统计，最盛时，国内类似“西游记宫”、“大观园”、“三国城”之类的人造景观多达729处，而锦绣中华、世界之窗成功后各地大大小小的微缩景观在短期中迅速蔓延。
2、投资盲目性大，缺乏必要的市场分析。
成熟阶段:
2002年—至今
基本情况：
整体建设数量有较大降幅，但建设质量己经有很大提高，特色、品质和创新构成了主题公园发展的基调。
这一时期非常重要的背景是国际知名的主题公园集团向我国周边和大陆地区输出了一系列高等级的主题娱乐项目，世界顶尖主题公园集团的影响力直接延伸到国内。
如迪斯尼落户上海、环球影城牵手北京首旅。
为应对挑战，国内顶尖的主题公园运营商也积极谋篇布局，部署国内扩张的战略。
如华侨城集团的欢乐谷品牌己经发展到深圳、北京、成都、上海等地，其旅游地产的触角更是伸向深圳、北京、成都、上海、昆明、泰州、天津、武汉、西安及长沙10个城市。
2002年国家旅游局主办了“21世纪中国主题公园发展论坛”，标志着政府部门对主题公园业的大力介入和规划引导，而类似华侨城这样的优秀运营商更加注重品牌、扩张模式和盈利模式的建设，政府宏观调控和运营商自觉发展，两者共同作用，我国的主题公园业逐渐进入成熟发展期。
阶段特点：
微观角度看，主题公园的活动设施科技含量进一步提高，出现了智能、网络技术支持的设备，园内活动的体验特征进一步加强，游客不仅是静态地观赏，还可以互动、参与甚至设计自己的活动;从经营管理模式上说，住宿等基础增值服务，还发展了演艺、休闲度假、零售等领域的经营收益，更有一批集团公司成功上市，实现了从资产经营到资本运作的转变;品牌塑造、管理、输出方面，已经出现了诸如华侨城、杭州宋城、深圳华强、四川置业等一批国内品牌，他们的管理模式、技术模式、商业模式的输出，带动总体水平的提高。
宏观角度看，我国主题公园产业链正在逐步形成，上游的娱乐设施制造、中游的主题公园运营、下游的文化产业增值己开始相互渗透，旅游地产、会展等产业也实现了与主题公园业的结合;另外以主题公园经营为核心扩展为主题社区建设，打造“旅游+地产+休闲”模式，形成一个闭环式的主题消费链的趋势初露倪端。
（二）我国主题公园发展剖析
1、发展历程较短、发展速度迅速，从数量上盲目扩张到质量上不断提高的转变。
2、从完全模仿外国风格、依赖外国技术到本土设计、自主研发的转变。
如深圳华强集团兴建的芜湖方特乐园，是一个完全由中国人自己研发、设计、建造的高科技主题公园，在创意、软件、影视等方面拥有完全的知识产权，因为拥有自主知识产权，投资比国际上其它公园要相对低得多，收入却保持了很高的水平。
方特欢乐世界彻底改变了“中国人投资、中国人消费，外国人挣钱”的模式，华强集团走出了一条自主品牌主题公园规模化发展的道路。
3、区域发展不平衡
我国地域辽阔，东西部经济差距大，各地文化消费习惯不同，反映在主题公
园开发建设上存在巨大的地域差异。
一般而言，主题公园兴建主要有两个必须条
件:
一是经济发展水平;二是自然人文资源的稀缺性。
相比来说，前者起的作用
相比来说，前者起的作用更大些，反映到现实当中，我国经济发达地区，如珠三角地区、长三角地区和津京地区主题公园发展速度较快，质量较高，而经济落后省份发展步伐较慢。
概括描述基本呈现:
东部沿海分布较多规模较大:
中西部分布较少且规模较小。
（三）我国主题公园发展现状
1、主题公园区域发展东西不均匀，中部尤其落后。
我国主题公园总数约2500家，其中A类景区中的主题公园190余家。
以下表格可分析我国主题公园的区域分布状况：
我国主题公园数量与相关影响因素情况表
地区
A级主题公园数量
城市人口（万人）
市场化指数
地均地区生产总量（亿元/万平方千米）
国际旅游收入（万美元）
国有土地出让价格（万元/公顷）
文体娱乐在岗职工年平均工资（元/年）
交通网密度（公里/万平方千米）
北京
15
1379.89
8.62
5738.23
457962
1537.97
60617
13419.56
天津
6
850.86
8.34
4469.38
77871
951.72
39139
10818.79
河北
8
2795.00
6.41
730.39
30911
435.49
17718
8103.51
山西
1
1493.94
5.26
366.82
22171
232.85
18840
7868.43
内蒙古
1
1206.11
5.52
51.49
54485
197.86
23767
1228.27
辽宁
8
2544.42
7.84
755.55
122786
646.37
25211
7011.78
吉林
5
1451.27
5.89
282.00
17931
301.25
19489
4752.80
黑龙江
7
2061.14
5.26
155.34
64270
294.79
22350
3224.81
上海
5
1648.05
10.41
19347.38
467297
1744.78
54868
18244.76
江苏
11
4056.50
9.07
2508.88
346900
504.37
37677
13192.08
浙江
15
2894.32
9.90
1841.22
270790
92.31
46918
9914.83
安徽
2
2367.67
6.56
527.14
34400
385.04
21387
10791.62
福建
4
1743.95
8.62
762.50
216936
715.30
27927
7299.45
江西
2
1738.46
6.22
329.36
19554
305.92
22237
7968.94
山东
20
4379.07
8.21
1688.29
135185
419.58
30860
14014.25
河南
5
3214.22
6.20
898.95
31801
291.03
20716
14533.99
湖北
3
2524.66
6.65
496.54
41264
436.14
21540
10023.94
湖南
7
2570.60
6.55
434.37
64218
395.77
25091
8418.99
广东
14
5966.10
10.06
1726.91
870552
645.10
38446
10232.21
广西
6
1727.92
5.82
252.36
57708
364.10
24091
4107.46
海南
4
398.84
5.54
359.79
30160
314.43
23032
5346.29
重庆
6
1361.25
7.23
500.91
38231
590.38
27768
12879.18
四川
3
2893.21
6.86
218.22
51243
864.24
24043
3996.56
贵州
1
1062.39
4.57
155.79
12918
431.83
21529
7116.96
云南
7
1426.42
5.15
123.70
85958
172.81
19058
5286.76
西藏
1
80.37
2.50
2.79
13529
263.48
52782
400.33
陕西
8
1522.44
4.80
265.85
61211
670.78
17260
6054.58
甘肃
2
826.71
4.44
59.47
7021
160.00
20436
2267.77
青海
2
221.19
3.84
10.85
1590
135.39
29260
751.47
宁夏
3
268.52
4.85
133.92
261
120.36
26255
3215.57
新疆
9
820.19
5.02
21.22
16190
108.50
23492
891.44
从表中可见经济相对发达的东部地区其主题公园投资水平明显高于中西部。
但一个比较有意思的现象是中部地区无论在主题公园的建设面积或是投资水平上都落后于西部，这与我国经济发展大的格局是不一致的。
估计可能的原因是西部地区土地资源成本较低，而政府推动的积极性较高。
2、我国主题公园消费群体演变
我国主题公园产品与消费群体演变情况
消费群体
主导消费时期
人景关系
主题公园产品
群体
出生
年代
媒体
向导
消费特征
产品
形态
产品
特征
产品
范例
解放
一代
1946—1964
报刊
子女多，负担重，生活节俭，无品牌意识
八十年代
景静人静
展示型
以静态展示为主
锦绣中华，大观园
文革
一代
1965—1975
电影
重价格，轻品牌，重视子女教育
九十年代
景动人静
展示型
以表演观赏为主
中华民俗文化村歌舞表演
文革后一代
1976—1989
电视
多为独生子女，高消费，重品牌
21世纪初
景动人动
体验型
惊险的摇晃、旋转项目、情境模拟节目等
欢乐谷、海洋世界
新新
人类
1990年后
互联网
个性强，追求差异，提前消费
2010年后
动静结合
互动型
极限项目、网络与现实互动等
襄阳旅游竞争力分析
（一）襄阳旅游资源分析
生态景观资源
鸟鸣在树，鱼跃于渊，天厚襄阳，美在山川。
襄阳地处中原，气候温和、四季分明，地质地貌丰富多样，造就了许多种类不同和富有特色的自然旅游资源，如：
汉江游览、鱼梁洲、张公祠、九天娘娘洞，保康的温泉、野花谷野生腊梅、五道峡，南漳的水镜湖、鱼泉河、香水河，谷城的南河小三峡、薤山，老河口的梨花湖等。
从以上景区景点的类型来看既有山水类（五道峡、香水河、南河小三峡）、观赏类（九天娘娘洞、野花谷野生腊梅）等传统自然旅游资源，也有度假型（薤山避暑山庄、温泉度假村）、游乐型（鱼泉河漂流、飞降）等新兴旅游形式。
水流景观是襄阳的特色景观，有众多的河流和库塘，形成了类型多样形态各异的水体景观。
水网密织、水质清澈的江汉平原，各种风光依港傍水巧妙组合，河渠与田园构成的水乡园林风景线。
襄阳自然风景列表
名称
位置
描述
景点
现状
黄家湾
位于襄阳古城往古隆中方向西5公里处
一个幽长而又深远的山湾，此地是三国名相诸葛亮岳父、襄阳名士黄承彦的故里，故曰黄家湾。
阿丑湖、茶花岛、承彦书院、黄公祠
现已成为一个休闲、度假、游玩的风景区，泛舟、滑草、拓展、垂钓、篝火歌舞、野炊烧烤、粗粮野菜，在景区乐翻天乐园里设民间老游戏空中溜索、走滚筒、穿吊环、爬网圈、荡秋千、踏浪桥、抢滩登陆等项目
野花谷
位于保康县城北20公里
野生腊梅群生长地，丰富的野生动植物资源，四季开花，景色宜人。
野生腊梅自然保护区、珍稀花卉植物观赏区
现已是自然风景区，是鄂西北地区罕见的生态旅游景点
五龙山
襄阳谷城县
保存完好的原始生态环境，海拔1000多米。
东沟十里画廊、古造纸作坊、明清古居、白布潭瀑布等。
现已成南河风景区的一部分景观
香炉石
谷城县城西南23公里处
南河小三峡下游矗立于河床之中呈蘑菇状的"香炉石"
库区水面、香炉石、庙子头大坝等景点
现已成南河风景区的一部分景观
白水峪
谷城南河中下游
筑有白水峪电站和大坝，风景秀丽
八仙洞、白水峪大坝等
南河风景区的一部分景观
南河小三峡
谷城县城西南23公里处
属典型的喀斯特地貌，以山青、水秀、洞幽、石奇而远近闻名。
黄龙洞、娘娘洞、农家博物馆等
现已系列自然景观组成了南河风景区
保康温泉
即汤池峡温泉）距保康县城16.5公里
各处胜景如诗如画，在蜿蜒奇峭的峰峦间，陈家河千回百转，像一匹锦带飘洒流淌。
祖师顶憩园、祖师殿、观景亭、环山石级和游景回廊等
现已建成温泉度假区，享有“华中第一泉”的美誉。
抱璞岩
南漳县城西去约75公里的巡检乡的荆山脚下
一个处于群山环抱之中的崖头，高百仞，峭壁如屏，人们称它“抱璞岩”。
石洞、水池、卞和庙、卞和墓
现是开发为景点，结合卞和的历史人文景观
官山林海
位于保康县城郊约1公里处
森林面积达2万余亩，林区内植物种类繁多，湖北省内的大部分植物种类在这里均有分布
官山森林公园、官山度假村，原始森林
现成官山森林公园，建有度假村
金牛洞
位于南漳县西北部100公里的板桥镇
属天然溶洞，其洞穴之长，景区之大，景点之多，属省内少见，襄阳仅有。
天然溶洞、“五峰寨”、“城墙岩”
现开发为金牛洞景区
九路寨
位于保康西南边陲，地处保康、宜昌、兴山三县交界处。
山脉纵横，沟谷相通，山峰耸峙，溪涧回环。
因峰高峡幽，人烟稀少，数十种珍禽异兽栖息于此；珍稀植物种众多，是一个绿色资源宝库
山脉、森林、村寨、石洞、瀑布
一直处于原始状态，山、林、寨、洞、瀑诸景组成神妙、奇幻、幽美的自然风光，属典型的高山河谷自然景区。
九天娘娘洞
位于襄阳隆中西10公里的泥咀镇青山村，距市区20公里。
此洞有东西南北四个洞口，四通八达，空气清新、冬暖夏凉，恒温20℃左右，溶洞总长3188米，分主洞、主支洞、支洞三部分。
各洞交汇处地面平坦宽敞，空间高达数丈，可容纳万人聚会，气势恢宏。
洞林、九天玄女庙、牌坊、情侣湖
洞内自然景观与洞外人文景观结合的景点
青龙山熊河
位于枣阳市西南28公里，熊集镇南3公里
南眺大洪山脉，北倚青峰山麓，栏截滚婴两泾（滚河、婴水），属襄阳市大型水库之一。
水上长廓、峡谷、全岛和半岛。
与人文景观相结合，建设有8大景区，还建有度假村
水镜湖
位于南漳县城西2公里处
由“五湖、四峡、三岛”相连组成，俯视犹如一块巨大的明镜镶嵌在群山环抱之中，因而被誉为“水镜湖”。
湖中有岛，岛中有湖、湖岸景色
现是水镜湖风景区
五道峡
位于保康县南部，距县城22公里
由五个峡谷段构成。
峡长约7.5公里，峡内山峰一溪相连，平峙多姿，溪流清澈，四季奔腾。
溶洞群、山寨群、瀑布群
现是五道峡风景区，自然风光与历史遗迹、民间传说交相辉映，构成一幅奇、险、雄、幽浑然一体的天然画卷。
薤山
谷城县西南35公里处
薤山西临道教圣地武当山，为武当山余脉。
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