粮仓农产品交易物流中心项目可行性研究报告.docx
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粮仓农产品交易物流中心项目可行性研究报告
粮仓农产品交易物流中心项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目背景1
1.2项目概况4
第二章项目背景与发展概况14
2.1项目建设背景14
2.2建设项目在国民经济中所处的地位20
2.3我国现代物流业发展概况24
第三章市场分析与预测29
3.1农产品生产供应现状分析29
3.2农产品流通业和物流业现状分析34
3.3农产品生产供应预测40
3.4农产品批发市场建设预测43
3.5泛##湖平原和某市的区位优势45
第四章建设规模、必要性和可行性50
4.1建设规模与方案50
4.2项目营运模式52
第五章建设条件和场地选择57
5.1农产品状况57
5.2场地所在地理位置现状58
5.3场地建设条件59
5.4场地条件比选66
第六章工程技术方案69
6.1项目组成69
6.2技术方案69
6.3工程方案74
6.4信息化工程78
6.5检疫、检测系统84
第七章总图与公用辅助工程87
7.1总图布置87
7.2经营环境要求89
7.3公用辅助工程90
第八章环境影响评价96
8.1场址环境条件96
8.2项目主要污染源97
8.3项目对环境影响分析97
8.4防护措施98
8.5项目的设计依据99
第九章劳动安全卫生和消防100
9.1劳动安全保护100
9.2消防101
第十章节约能源103
10.1设计依据和原则103
10.2交易物流中心节能103
第十一章企业组织、劳动定员和人员培训105
11.1企业组织105
11.2生产制度105
11.3劳动定员105
11.4人员培训106
第十二章项目实施进度107
12.1建设进度安排原则107
12.2建设进度安排计划107
第十三章工程招投标109
13.1招投标依据109
13.2招标范围109
13.3招标组织形式109
13.4招标方式109
第十四章财务效益与费用估算112
14.1概述112
14.2基础数据与参数选取112
14.3建设投资估算113
14.4营业收入116
14.5经营成本与总成本118
14.6流动资金估算120
14.7建设期利息120
第十五章资金来源与融资方案121
15.1融资主体121
15.2项目资本金的来源渠道和筹措方式121
15.3项目债务资金的来源渠道和筹措方式121
15.4资金结构分析122
15.5融资风险分析122
第十六章财务分析123
16.1概述123
16.2基础数据与参数123
16.3盈利能力分析123
16.4偿债能力分析125
16.5财务生存能力分析125
第十七章不确定性分析与风险分析127
17.1概述127
17.2盈亏平衡分析127
17.3敏感性分析128
17.4风险分析128
第十八章结论与建议133
18.1可行性研究推荐方案概述133
18.2建议134
附表：
财务分析表
附件
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
粮仓农产品交易物流中心
1.1.2项目承担单位
承担单位：
##粮仓股份有限公司
注册地点：
某开发区崇德西路
法人代表：
##
可行性研究报告编制单位：
国家粮食储备局##科学研究设计院
工程咨询资格证书等级：
甲级
资格证书编号：
工咨甲##
1.1.3可行性研究报告的依据
1、《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》及《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》；
2、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）；
3、《粮食流通管理条例》（中华人民共和国国务院令第407号）
4、《中央储备粮管理条例》（中华人民共和国国务院令第388号）
5、商务部、中央编办、发展改革委、财政部等七部委《深化流通体制改革试点方案通知》（商改发[2004]654号）；
6、《商务部关于实施“双百市场工程”的通知》（商建发[2006]42号）；
7、商务部、国家发改委、财政部、农业部《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》（国办发[2004]57号）；
8、商务部、农业部、国家税务总局、国家标准委《关于开展农产品批发市场标准化工作的通知》（商建发[2005]30号）；
9、商务部2006年《农副产品批发市场开业技术条件》及《农副产品批发市场等级划分评定》；
10、农业部《关于印发〈农产品批发市场建设与管理指南（试行）〉的通知》（农市发[2004]10号）；
11、《国家发展和改革委关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见的通知》（发改经贸[2003]54号）；
12、《农产品批发市场管理技术规范》（GB/T19575-2004）；
13、《农副产品绿色批发市场标准》（2005年商务部部颁标准）；
14、国家商务部商业改革发展司《关于推荐有关企业运用政策性贷款建设流通基础设施的函》（商改司函[2005]159号）；
15、国家发改委《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号）
16、##粮仓股份有限公司委托国家粮食储备局##科学研究设计院编制可行性研究报告的委托书；
17、##粮仓股份有限公司##粮仓农产品交易物流中心项目申报材料及提供的其它有关资料。
1.1.4研究工作的范围
根据上述文件和有关资料，经过本院调查研究，本报告将提出可行性研究报告，其范围如下：
1、项目的背景与发展概况
2、市场需求分析与预测
3、拟建规模和项目建设的必要性、可行性
4、建设条件和场地选择
5、工程技术方案
6、总图与公用辅助工程
7、环境影响评价
8、劳动卫生安全和消防
9、节约能源
10、企业组织、劳动定员和人员培训
11、项目实施进度
12、工程招投标
13、财务效益与费用估算
14、资金来源于融资方案
15、财务分析
16、不确定分析与风险分析
17、结论与建议
1.1.5项目提出的理由与过程
##粮仓股份有限公司专门组织人员对泛##湖平原、##湖北两省、全国各地农产品批发市场以及农产品流通行业的现状、市场需求和发展前景进行了多方位调研，发现我国农产品市场发展潜力大，发展前景良好，农产品批发市场已成为农产品流通的主渠道；目前农产品流通体系需要健全完善，特别是农产品批发市场存在规模偏小、组织化程度低等问题，突出表现在批发市场、集贸市场、生鲜超市功能不完善，需要改造升级和新建扩建；农产品供应和销售链脆弱，环节过多，成本高，损耗大；供应与销售不能结合，因信息不对称造成用户找不到大的供应商，供应商寻找大客户困难。
为了促进泛##湖平原粮油、肉食禽蛋、水果蔬菜、副食土特产、种子农资等农产品的流通，减少产后损失，使农副产品的流通进一步标准化、商品化、规范化，提高农产品流通速度和贮藏水平，发挥综合效益，##粮仓股份有限公司根据自身具有优良的物流、商业经营经验和某地处华中，水路、公路、铁路交通十分便捷及历来就是大宗农副产品主产区和集散地的区位优势条件，遵循国家“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通，实现贸工农、内外贸一体化”产业发展战略，提出了以泛##湖平原农产品资源优势和某市地理交通区位条件为基础，建设“##粮仓农产品交易物流中心”项目。
##粮仓股份有限公司将本项目向##省商务厅、##省发改委以及省市相关领导和部门进行了申报，得到了各级党委政府、职能部门、金融机构的大力支持和肯定。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
本项目场地拟定于长江中游##省某市武陵区东郊镇，拟选场地公路、铁路、水路发达，交通十分方便，拟建设段地点处于207国道与某火车东货运站交汇处，某市外环主干道某大道从场地前经过，距某盐关铁水联运码头（现有千吨级泊位2个、500吨级泊位2个、300吨级泊位1个，年吞吐散货能力120万吨、集装箱年吞吐能力2万标箱）不足1公里，距长常高速、常张高速、常吉高速、常荆高速、常邵高速、常岳高速交汇处约3公里。
可满足货物的大量进出，为产品交易提供了相当便利的水陆交通环境。
1.2.2建设规模
一、主要建设内容
（1）农产品交易市场：
粮棉油批发市场、副食批发市场、干货土特产市场、水果批发市场、蔬菜批发市场、水产品批发市场、肉蛋禽批发市场。
（2）功能中心：
仓储中心、商务中心（含检测检验中心、物流配送中心）、分拣加工中心、综合服务大楼等。
（3）配套设施：
垃圾处理，供电，消防给排水，总图工程，食堂，厕所等生活设施。
二、交易品种
农产品交易市场主要交易有粮食、油料、蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品、副食等8大类4500多个品种。
三、建设规模
1、专业批发市场
专业批发市场总建筑面积70560平方米。
详见表1－1：
表1－1专业批发市场建设规模表
序号
市场名称
单位
数量
备注
1
蔬菜交易中心
㎡
15120.00
2
水果交易市场
㎡
10080.00
3
水产品市场
㎡
10080.00
4
副食市场
㎡
10080.00
5
干货市场
㎡
10080.00
6
肉食禽蛋市场
㎡
10080.00
7
粮油市场
㎡
5040.00
8
蔬菜交易中心
㎡
5040.00
合计
㎡
70560.00
2、功能中心
功能中心主要为仓储中心、商务中心（检测检疫中心、物流配送中心）、分拣加工中心、综合服务大楼，总建筑面积42840㎡。
详细指标见表1－2。
表1－2功能中心建设规模表
序号
市场名称
单位
数量
备注
1
仓储中心
㎡
22320.00
1.1
综合仓库
㎡
5040.00
1.2
副食仓库
㎡
2520.00
1.3
干货仓库
㎡
2520.00
1.4
粮油仓库
㎡
2520.00
1.5
低温库
㎡
2520.00
1.6
冷库
㎡
7200.00
2
商务中心
㎡
5400.00
3
分拣加工中心
㎡
3600
4
综合服务大楼
㎡
4800
合计
㎡
42840.00
四、交易规模
拟建项目建成后，年设计农产品交易量为100万吨，其中：
粮食交易量20万吨、油脂交易量5万吨、蔬菜交易量33万吨、水果交易量10万吨、水产品交易量5万吨、副食交易量6万吨、肉食禽蛋交易量7万吨、干货土特产交易量14万吨。
五、项目建设目标
##粮仓农产品交易物流中心将遵循现代物流理念，建设集“物质流、资金流、信息流”高效统一的农产品交易物流中心，通过产品贸易、批发交易、包装加工、物流配送、电子商务、信息服务、农技培训等多种功能，采取“合纵”和“连横”相结合的方式，“合纵”上接农产品生产基地（农户）、农村经纪人、初加工企业，下连用户、零售商和深加工企业；“连横”联合全国各地大型农产品批发市场和中小型专业市场，打造“资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价”运营平台，实现具有现代会展、产品集散、连锁经营、价格发现、检疫检测、信息传递、产销对接、分拣加工、物流配送等运营体系的综合性现代农产品交易物流中心。
项目建成后年交易各种农产品100万吨以上，年贸易额超过40亿元。
使##粮仓农产品交易物流市场成为湘西北及湘鄂边界重要的农产品物流中心和交易平台。
1.2.3主要建设条件
一、场地概述
本项目场地拟定于长江中游##省某市武陵区东郊镇，拟选场地公路、铁路、水路发达，交通十分方便，拟建设段地点处于207国道与某火车东货运站交汇处，某市外环主干道某大道从场地前经过，距某盐关铁水联运码头（现有千吨级泊位2个、500吨级泊位2个、300吨级泊位1个，年吞吐散货能力120万吨、集装箱年吞吐能力2万标箱）不足1公里，距长常高速、常张高速、常吉高速、常荆高速、常邵高速、常岳高速交汇处约3公里。
可满足货物的大量进出，为产品交易提供了相当便利的水陆交通环境。
二、区位关系
某市地处##省西北部，长江中游的泛##湖平原腹地，地理位置位于东经120。
17’～116。
05’，北纬28。
24’～30。
07’。
东、南邻岳阳市、益阳市，北与湖北省接壤，西接张家界市、怀化市。
某市位于泛##湖平原中心，距长沙市约200公里，距张家界市约180公里，距怀化市约300公里，距岳阳市约160公里，距益阳市约90公里，距湖北省荆州市约200公里（##市约500公里）。
三、交通条件
项目的交通区位优势十分明显，具有公路、铁路、水路联运的良好地理环境。
某北近长江航运干线，东靠京广铁路干线，南倚湘黔铁路干线，枝柳铁路斜贯市域西北部，境内长183公里，石长铁路纵贯南北，境内长174.25公里。
高速公路已经通车的有长常、常张、常吉三条，常邵、常荆、常岳三条高速公路正在建设中，其中常荆线、常邵线为国家纵向干线公路二广高速公路的分区段，常岳线、常吉线为国家横向干线公路杭瑞高速公路的分区段，这两条高速公路在某汇合交叉，往东通往长江三角洲，往南通往珠江三角洲，将极大地改善某的对外交通条件。
另外，还有G207和G319两条国道通过中心城区。
某桃花源机场的客货运量在逐年增加，正在筹备升级改造，空中交通条件也将影响某的对外交通条件。
某是##省除省城长沙以外唯一一个具备水运、航空、铁路、高速公路各种交通方式齐备的城市，同时，某也是国家高速公路网规划中确定的国家高速公路网上的一个重要节点，也是##省未来的高速公路交通枢纽城市。
随着国家和##省高速公路网的建设，某市区域交通条件将得到根本性的提升。
优越的交通条件为打造##粮仓农产品交易物流中心奠定了良好的基础。
二、主要农产品资源、燃料和动力供应
1、主要农产品资源
本项目主要交易物质为粮食、油料、蔬菜、水果、水产品、肉食品、禽蛋、副食、土特产品、种子、农资、农机等。
泛##湖平原是湖北、##两省粮、油、蔬菜和土特产主要产区。
2007年，泛##湖平原农产品总量4840.77万吨，##、湖北两省农产品总量12804.58万吨。
此外，由于某市的特殊地理位置和商贸基础，全国每年还有大量的农产品通过泛##湖平原区域进行集中和分散，目前某市已形成了具有一定交易规模和影响力的转手流通市场，并发展出农产品辐射力和需求丰富的产地市场和销地市场。
项目通过与各地农产品市场打造“资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价”运营平台，为项目成为我国中部规模最大、功能最强的农产品流通枢纽和物流平台奠定了良好基础。
2、能源
电力：
本项目新建交易物流中心主场区紧邻某市变电站，拥有足够的电力资源。
目前，某市电力局已承诺本项目的电力供应。
燃料：
本项目属交易、贮存、物流组织与协调项目，所需的燃料主要是生活用燃料，使用量甚少，可从市场上直接购买。
3、水资源
本项目新建的交易物流中心日用水量约800吨/日，主要为生活、农产品清理分级和消防用水。
其中：
清理分级生产用水350吨/日、生活用水250吨/日，冷库、空调用水和其它用水150吨/日。
生产、生活用水由某市自来水公司供应，本项目另自备50吨/小时深井水供应冷凝用水和消防水池用水，提供消防管网用水。
三、环境保护
本项目为具有批发贸易、现货交易、物流配送等功能的流通物流项目。
只对市场的部分货物有简单的清理、分级和包装，形成标准化产品，生产过程中只产生少量粉尘和有机杂物，无有毒、有害气体产生。
不会对居民生活、工农业生产和其它环境造成不利影响。
四、劳动力资源
本项目建成投产后，新增人员124人。
其中管理人员40人、技术人员24人、工人60人。
所有人员中管理人员、技术人员可以从公司调配，不足部分向大专院校和相关企业调入，本项目还将直接向社会招聘部分人员。
1.2.4项目投入总资金及效益情况
一、总投资与总资金量
本项目总投资估算额为36816.00万元，其中：
建设投资34975.52万元，建设期利息1359.76万元，流动资金480.72万元。
本项目总投资（建设规模）为36479.50万元，其中：
建设投资34985.52万元，建设期利息1359.76万元，铺底流动资金144.22万元。
二、资金来源
本项目建设投资34975.52万元，建设期利息1359.76万元，其中资本金10900.28万元，项目法人申请银行贷款25435万元，年利率为5.94%。
流动资金投资480.72万元，其中铺底流动资金144.22万元，项目法人申请银行贷款336.50万元，年利率为5.31%。
三、经济效益
本项目建成投产后，年新增总交易量100万吨，年新增总交易额为40亿元，交易物流中心年均经营收入9546.14万元，年均利润总额3896.18万元，年均净利润2922.14万元，年均息税前利润4816.04万元，年均营业税金及附加525.04万元，所得税前投资回收期7.89年（含建设期二年），所得税后投资回收期8.73年（含建设期二年）。
1.2.5主要技术经济指标
本项目建设方案的主要技术经济指标可见下表1－1。
主要技术经济指标表
表1-1
序号
指标
单位
数量
备注
1
建设内容
1.1
主体建筑
m2
130617
门面房
m2
28737
仓储中心
m2
22320
商务中心
m2
5400
种子市场
m2
47892
分拣加工车间
3600
2
总投资与资金来源（建设规模）
2.1
总投资
万元
36816
建设投资
万元
34975.52
建设期利息
万元
1359.76
流动资金
万元
480.72
2.2
资金来源
万元
36816
资本金
万元
11044.50
申请国内银行借款
万元
25771.50
3
定员总计
人
124
管理人员
人
40
技术人员
人
24
工人
人
60
4
工作制度
4.1
全年工作天数
天
360
4.2
每天工作时间
小时
8
5
主要燃料、动力消耗定额
水
万吨/年
12.6
电
万度/年
370
6
年总成本
万元
4169.63
达产年
7
年经营收入
万元
9546.14
达产年
8
年利润总额
万元
3896.18
达产年
9
项目投资财务内部收益率
％
14.25
所得税前
10
项目投资财务内部收益率
％
11.83
所得税后
11
项目投资财务净现值（8%）
万元
13046.05
所得税前
12
项目投资财务净现值（8%）
万元
7752.65
所得税后
13
项目投资回收期（含建设期2年）
年
7.89
所得税前
14
项目投资回收期（含建设期2年）
年
8.73
所得税后
15
资本金财务内部收益率
％
18.40
达产年
16
总投资收益率（ROL）
％
13.08
17
项目资本金净利润率（ROE）
％
26.46
18
盈亏平衡点（生产能力利用率）
％
46.23
达产年
第二章项目背景与发展概况
2.1项目建设背景
2.1.1项目建设单位
一、项目发起单位##粮仓股份有限公司概况
公司由某市广积米业等4家国有粮食企业合资组建而成。
4家国有粮食企业总资产17.12亿元，集粮油科研，优质稻谷品种培育、种植与推广，粮油收购、储备、加工与销售一体化。
拥有粮油储备能力20万吨，经营周转能力40万吨，大米加工能力20万吨。
二、公司近几年经营状况
公司新成立，无年度财务报表，目前经营情况良好。
2.1.2项目发起缘由
按照《中共中央关于制定国民经济和社会稳定发展第十一个五年计划的建议》和中国共产党十六次代表大会有关农业方面的指示精神，国家发改委于2009年制定了《物流业调整和振兴规划》，要求各地方、各行业支持物流产业的发展。
发展现代农产品物流业，是有效解决“三农”问题、建设社会主义新农村的重要组成部分，对于开拓农村市场意义重大。
我国是一个农业大国，农业生产资料和农产品的物流量不仅数量巨大，而且供应非常分散，物流成本很高。
发展现代农产品物流，降低农业生产和农产品流通过程中的物流成本，提高农产品流通速度，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，提高农民的组织化程度和农产品的市场竞争力，使农产品在流通过程中实现增值；而且可以提高农产品的标准化程度和质量安全，减少农产品在运输过程中的损耗，降低和杜绝农产品公共安全事件的爆发，有利于保障城乡居民的根本利益，稳定增加农民收入，推动农业的产业化、现代化进程，提高农业的整体效益。
应对国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，国家制定的《物流业调整和振兴规划》明确了要加快粮食现代物流设施建设，建设跨省粮食物流通道和重要物流节点。
加大投资力度，加快建设“北粮南运”和“西煤东运”工程。
加强城乡统筹，推进农村物流工程。
进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例，支持发展农资和农村消费品物流配送中心。
现代经济发展离不开现代物流；反过来，现代物流的发展也促进了经济的繁荣。
很多企业正是看到了物流行业的巨大发展潜力，才开始涉足这一产业。
在世界500强的企业中有10%的企业从事物流，在美国的50强企业中有20%也从事物流行业，2007年全球企业排行榜中前10位中有6个物流企业。
2008年外资在我国物流领域投资已突破70亿美元，当前外资进入中国物流业是个大趋势。
而我国农产品物流业由于商品经济不发达，起步较晚，以分散的小农经济为主，以往的重生产、轻流通，使农产品物流远远不适应农业发展的形势。
如果国内研究和发展稍微慢一点，包括农产品物流在内的整个物流业将被国外先进的物流企业占领。
农产品物流包括农产品生产、收购、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、信息活动等一系列环节。
根据物流概念的发展，结合农业经济理论，农产品物流是指为了满足用户需求，实现农产品价值而进行的农产品物质实体及相关信息从生产者到消费者之间的物理性经济活动。
具体地说，它包括农产品生产、收购、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、分销、信息活动等一系列环节，并且在这一过程中实现了农产品价值增值和组织目标。
由于农产品的特殊性，使得农产品物流与普通物流有很大不同，而具备自身的特点。
通常来说农产品物流通常具有以下特点：
第一，农产品物流数量大、品种多。
2008年，粮食产量52850万吨，糖料9670万吨，棉花750万吨，油料2805万吨，蔬菜53960万吨，烤烟201万吨，茶叶78万吨，水果14470万吨，肉类总产量7269万吨，水产品3426万吨。
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