上海下半年房地产估价师经营与管理进度控制的主要内容考试题.docx

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上海下半年房地产估价师经营与管理进度控制的主要内容考试题

上海2015年下半年房地产估价师《经营与管理》：

进度控制的主要内容考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信

B．给水、排水、燃气、热力

C．排水、电力、通信、燃气

D．排水、电力、通信、热力

2、不属于房地产调整状况的内容是__。

A．经济状况调整

B．区位状况调整

C．实物状况调整

D．权益状况调整

3、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。

当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。

A．相等

B．不相等

C．可能会相等

D．不能确定

4、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为．【2006年考题】

A：

23．4万元

B：

28．6万元

C：

33．4万元

D：

46．8万元

E：

工业用地的监测点评估价格

5、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。

A：

移动平均法

B：

指数平滑法

C：

市场因子推演法

D：

简单平均法

E：

借款合同

6、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。

若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。

（2005年试题）

A：

1005.56

B：

1010.56

C：

1110.56

D：

1115.56

E：

借款合同

7、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　矩形土地平均深度价格修正率表

A．临街深度/英尺

B．25

C．50

D．75

E．100

F．125

G．150

H．175

I．200

J．平均深度价格修正率（%）

K．160

L．140

M．120

N．100

O．87.2

P．78.0

Q．70.8

R．65.0

8、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。

A：

标定地价

B：

政府调节价

C：

政府定价

D：

政府指导价

E：

工业用地的监测点评估价格

9、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。

A．3

B．5

C．6

D．8

10、现金流入与现金流出之差称为__。

A．现金波动值

B．现金后期值

C．净现金流量

D．现金流量差值

11、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的__。

A．市场需求上限

B．市场有效需求

C．市场现实需求

D．市场最低需求

12、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。

根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

A：

30％

B：

45％

C：

65％

D：

75％

E：

工业用地的监测点评估价格

13、__，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．投资于房地产投资信托基金

B．住房抵押贷款证券化

C．间接投资于房地产企业债券

D．房地产抵押担保

14、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。

该旅馆的价值为（）万元。

A．2759.4

B．2789.3

C．2843.6

D．2987.6

15、下列关于税收违章处理，表述错误的是。

A：

违章处理是对纳税人违反税法行为的处置

B：

纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況

C：

紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为

D：

抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为

E：

执行层的组织协调

16、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷款100万元，若投火灾保险，则其投保价值应为。

A：

200万元

B：

140万元

C：

100万元

D：

60万元

E：

工业用地的监测点评估价格

17、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。

A．净现金

B．净收益

C．净现值

D．财务净现值

18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。

A：

81.00％

B：

84.00％

C：

84.17％

D：

84.80％

E：

工业用地的监测点评估价格

19、下列对房地产最低保修项目和保修期限表达错误的是__

A．屋面防水3年

B．管道堵塞1个月

C．灯具、电器开关6个月

D．卫生洁具1年

20、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。

A．外部经济

B．需求增加导致稀缺性增加

C．生活水平的提高

D．通货膨胀

21、关于债务融资，下列说法不正确的是。

A：

信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B：

债券偿付方式有三种：

第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C：

企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年

D：

利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

E：

借款合同

22、城市用地评价中下列哪项属于适宜修建的用地__。

A．一类用地

B．二类用地

C．三类用地

D．已征用的土地

23、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互问有一定的__。

A．互补性

B．权益差别

C．替代性

D．外部环境差异

24、下列各项房地产的估价原则中，不是普适技术性原则。

A：

独立、客观、公正原则

B：

合法原则

C：

最高最佳使用原则

D：

估价时点原则

E：

工业用地的监测点评估价格

25、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是__担保。

A．一般保证

B．贷款人、保证人分担责任的比例保证

C．连带责任保证

D．信誉保证

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产的最高最佳使用状态不包括__。

A．最佳区位

B．最佳规模

C．最佳用途

D．最佳集约度

2、印花税征收中，对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。

税率共分五档：

千分之一、。

A：

万分之五

B：

万分之三

C：

万分之零点五

D：

万分之零点三

E：

万分之一

3、下列不属于房地产转让行为的是。

A：

国有土地使用权

B：

地上建筑物

C：

其他附着物产

D：

继承的物产

E：

执行层的组织协调

4、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。

当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。

则用单元估算法计算的该宾馆总投资为__万元。

A．1800

B．2040

C．2100

D．2380

5、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有__。

A．名胜古迹自用的房产

B．寺庙出租的经营用房产

C．校办工厂的房产

D．房地产开发企业建造未售但自用的房产

E．地下停车场

6、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。

A：

随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势

B：

随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势

C：

消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量

D：

若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用

E：

总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零

7、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A．35

B．45

C．48

D．50

8、我国房地产业的发展主要得益于重大制度和体制的改革。

A：

城镇住房制度改革

B：

主体经济改革

C：

城市土地使用制度改革

D：

房地产使用形式改革

E：

房地产生产方式改革

9、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。

A：

处罚类会计科目

B：

负债类会计科目

C：

所有者权益类会计科目

D：

成本类会计科目和权益类会计科目

E：

资产类会计科目

10、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第l年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为万元。

（2009年试题）

A：

11.41

B：

11.49

C：

12.41

D：

12.49

E：

借款合同

11、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由__缴纳土地使用税。

A．土地所有权人

B．土地使用权人

C．实际使用人

D．使用权有争议的双方

12、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。

A．60

B．90

C．150

D．165

13、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析法

14、下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有。

A：

房地产的用途变更

B：

权利人法定名称改变

C：

交换房屋

D：

房屋门牌号码的改变

E：

继承房屋

15、申请强制拆迁必须提供__。

A．行政强制拆迁申请书

B．仲裁决议书

C．拆迁协议范本

D．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书

16、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A．是一种专业意见

B．估计价格或价值

C．实行有偿服务

D．承担法律责任

E．估价作业日期长

17、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对都具有吸引力。

A：

置业投资者

B：

开发商

C：

承包商

D：

租客

E：

专业人士

18、决策的有效性程度通常从决策的等方面来评价。

A：

合理性

B：

可接受性

C：

时效性

D：

参与性

E：

经济性

19、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：

市场集中化

B：

选择专业化

C：

产品专业化

D：

市场专业化

E：

借款合同

20、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。

A：

将承租的房屋擅自转租

B：

将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的

C：

公有住房无正当理由闲置6个月以上

D：

故意损坏房屋的行为

E：

因不可抗力致使合同不能继续履行的

21、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S-f（E，P）。

若购买者非常满意，则。

A：

P=0

B：

E＞P

C：

E：

P

D：

E＜P

E：

借款合同

22、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．创新性调查

D．因果性调查

23、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积

B．出租方的商业信誉

C．基础租金与市场租金

D．出租单元的面积规划和室内装修

E．物业管理企业的经营业绩

24、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。

A：

职工提取时由所在单位审核

B：

职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核

C：

由住房公积金管理委员会核准

D：

由住房公积金管理中心核准

E：

由受委托银行办理支付手续

25、关于下列数据的表述中，正确的是__。

A．1

B．2

C．3

D．4

E．5

F．6

G．7

H．8

I．9

J．10

K．98

L．101

M．101

N．100

O．101

P．99

Q．102

R．97

S．102

T．99