房地产市场分析与未来走势展望.docx

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房地产市场分析与未来走势展望

房地产市场分析与未来展望

摘要：

在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。

市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。

明年，房地产市场将步入较长时间的调整期。

需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来一轮“洗牌”，房价面临进一步回调。

在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大。

此外，随着住房结构调整及各项住房保障政策的落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。

关键词：

景气回落资金链紧张需求方观望房价回调

一、今年房地产市场运行特点

今年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。

（一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长

从资金供给总量来看，房地产资金在前年第四季度达到一个顶峰，今年较前年环比开始出现下降。

同时，资金供给的增长率从前年第四季度已经开始大幅下降，从1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8个百分点。

这种趋势估计第四季度仍将持续。

从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。

今年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。

到今年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%~40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。

尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。

由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。

房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。

首先是银行贷款的减少。

从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。

其次是需求的下降。

需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。

（二）房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落

房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，今年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%，较上年同期增幅都有显著上升。

到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。

今年第一、第二季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。

随着房地产企业资金链的抽紧，从年初到7月份，土地购置面积大幅下滑，由1~2月份同比增长35.8%，降到1~7月份的5.2%。

土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。

这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。

（三）需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降

受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。

尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。

央行8月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：

第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足；未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，创1999年调查开始以来最低水平。

今年年初以来，商品房销售面积急剧下降，1~2月份，同比下降4.2%，1~7月份，同比下降已经达到10.8%，与前年同期上涨20%~30%的水平形成天壤之别。

（四）全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落

在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落，需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步放缓，由今年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨幅下降了6个百分点，同时，8月份，环比首次出现下降，降0.1%。

“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。

深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降，8月同比下降已达到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。

8月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降1.8%。

（五）地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市

房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的25％左右，在有些城市超过50％。

对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。

面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。

例如，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，按照规定，西安市民在今年9月4日至明年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%~1.5%的政府补贴；沈阳市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等；河南省政府规定，自9月1日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率；厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。

（六）住房保障工作进一步加强，各地取得一定进展

今年的《政府工作报告》，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出：

解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位、中小套型普通商品住房。

而中央政府一直以来强调的住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。

一系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。

2月4日，中国人民银行、银监会发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。

3月3日，财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征10%的个人所得税。

3月21日，住房和城乡建设部发布《关于加强廉租住房质量管理的通知》，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。

随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。

地方住房保障工作也取得一定进展。

如《上海市明年住房建设计划》中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整、工厂置换来安排一定量的廉租房和经济适用房用地；《广州市住房建设规划》中指出，今年将供应保障型住房用地0.5~0.9平方公里，规划建筑面积100万~180万平方米，明年计划供应同类用地0.8~1.01平方公里，规划建筑面积158万~200万平方米；珠海市政府出台《今~2010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案》，决定在未来3年，推出1899套廉租住房，新建5072套经济适用住房，通过实物配租、货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决全市低收入家庭和其他困难群体的住房问题，并将城市低收入家庭住房解困与政府考核挂钩；2月18日，北京市建设委员会正式公布《限价商品住房管理办法（试行）》，首批限价房源16377套也将在10月15日前完成选房。

二、影响今年房地产市场的国际、国内因素分析

（一）美国次贷危机引发国际金融市场动荡，间接影响国内房地产市场

前年4月，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，美国爆发了次贷危机。

今年3月，美国第五大投行贝尔斯登被摩根大通以约2.4亿美元收购。

此后，次贷危机愈演愈烈，一发不可收拾，今年9月，华尔街上5家独立的投资银行全军覆没，最大的保险公司美国国际集团（AIG）陷入现金危机，地方银行也出现倒闭现象。

美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。

美国大型金融机构也往往发展为跨国公司。

因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市、债市、汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。

美国金融危机，将不可避免地影响我国房地产业。

以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩。

8月份包括工厂、矿业和公共事业在内的美国工业生产下降了1.1%，连续两个月下降。

美国商品零售额在7月份下降0.5%后，8月份再次下降0.3%。

世界经济的影响将加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。

（二）经济增长速度放慢已成为国家宏观经济的主题，房地产行业同样不能幸免

今年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑的风险。

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。

其次，受出口增长回落的影响，加上从紧的货币政策、资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。

8月份，规模以上工业增加值同比增长12.8%，比3月份回落5个百分点，工业生产减速的同时，工业企业效益也在下降。

今年5月份以来，在CPI涨幅回落的同时，PPI仍在高位小幅攀升，在PPI与CPI“剪刀差”的挤压下，企业利润普遍不乐观。

另外，加之今年以来的冰冻雪灾、地震灾害以及海外金融资产遭受严重损失等不利因素影响，经济下行压力明显增加。

在此情形下，房地产市场也深受影响，行业景气进入下降区间，今年以来，国房景气指数已经由年初的106.11，降至8月份的101.78。

（三）货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远

为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩、投资过热导致通货膨胀加速并诱发经济过热甚至出现危机，我国自2006年开始实施从紧的货币政策，通过加息、上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度等手段，控制银行信贷增长速度，改善货币总体过剩状况。

从紧的货币政策的作用在今年开始显现，对供给和需求的共同抑制导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。

首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。

目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度很高，加息使房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发商融资成本上升。

开发商资金链的紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。

其次，利率提高以及前年9月份执行的提高第二套住宅首付比例及贷款利率的政策则在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资、投机需求以及部分改善性需求，这在宏观上导致需求量下降。

在供求两方受到抑制的同时，房价涨幅也出现明显回落。

在这种情形之下，中央并未放松对房地产市场的调控。

今年7月29日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。

此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而作出的未雨绸缪的举措，同时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。

三、明年房地产市场展望

明年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。

（一）需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调

明年将延续今年房市的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，因此未来市场竞争会更加激烈。

在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。

随着企业间的优胜劣汰、合并、重组，开发企业自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。

在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步降价的措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。

（二）在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大

房地产市场的景气下降、量减价跌，加之从紧的货币政策作用，容易引发一系列的风险：

一是利率上调、房价下跌引发的支付能力较差的已购房群体的“断供”风险。

美国次贷危机，就是从2004年7月到2006年6月,美联储为抑制通胀连续17次升息，由此把数十万个依靠“次级债”贷款购房的美国低信用家庭逼上了断供、失房的绝路。

而我国商业银行个人住房按揭贷款余额从2003年的3329亿元上升为前年末的3.13万亿元，四年来贷款数额以年均75%的速度增长。

根据国际经验，住房按揭贷款的前3~5年是风险高危期。

而过去四年中新贷出的款项，在利率上调和房价下跌的情况下，“断供”的风险加大。

二是开发企业资金链断裂，将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现，进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的“两欠”问题可能爆发。

三是由于房地产市场低迷，投资下滑而反作用于宏观经济，经济增长下滑的风险加大。

（三）从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现

在美国经济衰退、国内经济增长放慢、股市持续低迷的形势下，今年9月17日，央行下调贷款利率及中小银行存款准备金率。

从此次利率的下调可以看出中央在“保增长”和“控通胀”的关系上，保经济增长被置于更加突出的位置。

本次利率的下调对房地产市场的实质影响不大，但心理影响却至关重要，各方均看好利率将进入下行通道，这对房地产市场是利好消息。

随着宏观经济形势逐渐转好，被抑制的多种需求，如快速城镇化带来的购房需求，收入增长引致的改善性需求，投资、投机需求，将进一步释放。

而由于今年以来土地购置面积和新开工面积均出现明显下滑的情况，必将影响一年半至两年以后的房屋供应量，供求关系有可能进一步紧张。

对此国家要有预见性，要防止由此引起市场的大起大落。

（四）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决

在2006年推出的“90／70”政策实施后，从2006年下半年开始，许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整，明年将会迎来中小套型房上市的高峰。

另外，随着住房保障政策以及今年各地住房计划的落实，明年，廉租住房、经济适用住房和限价房供应也会增加，中低收入家庭住房困难问题会得到进一步解决。