物业管理师《经营管理》实战模拟试题5中大网校.docx
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物业管理师《经营管理》实战模拟试题5中大网校
2013年物业管理师《经营管理》实战模拟试题（5）
总分：
100分及格：
60分考试时间：
150分
一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
（1）实施物业管理绩效评价的基础是（ ）。
A.评价数量
B.评价标准
C.评价方法
D.评价指标
（2）财务报告分析的最基本形式是（ ）。
A.财务报表分析
B.内部报表分析
C.潜力分析
D.现状分析
（3）设备的寿命中，（ ）主要取决于设备有形磨损的速度。
A.自然寿命
B.技术寿命
C.经济寿命
D.维护寿命
（4）某宗物业的正常成交价格为8950元／m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，则买方实际付出的价格为（ ）元／m2。
A.9265
B.9487
C.9165
D.9326
（5）根据《物业管理条例》规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（ ）的罚款。
A.10%～30%
B.30%～50%
C.50%～70%
D.70%～80%
（6）运营中的物业项目主要分析的内容不包括（ ）。
A.开业日期
B.物业业主和物业服务企业名称
C.规划设计内容
D.位置
（7）物业管理成本中的劳动保险费不包括（ ）。
A.按规定支付给离退休干部的各项经费
B.医药费
C.奖金及职工福利费
D.职工退职金
（8）设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间称为（ ）。
A.维护寿命
B.经济寿命
C.技术寿命
D.自然寿命
（9）商业辐射区域分析不包括（ ）。
A.消费者行为
B.消费者的喜好和偏爱及购买能力
C.可能的顾客流量
D.与其他商业设施接近的程度
（10）由于（ ）是对商家公众形象的评估，所以物业服务企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。
A.租户组合与位置分配
B.租户需要的服务
C.财务能力
D.声誉
（11）房地产最重要的特性是（ ）。
A.各异性
B.寿命周期长
C.位置固定性或不可移动性
D.适应性
（12）某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了8年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益10万元；该宗物业的报酬率为10．5%则该宗物业的收益价格为（ ）万元。
A.94．79
B.95．68
C.93．80
D.93．65
（13）某人将15000元存入银行，期限为1年，年利率为12%，一年12次按月利率复利计息，则一年后可得到的本利和为（ ）元。
A.16503．65
B.15353．65
C.16902．38
D.15435．75
（14）房地产投资风险中危害最大的是（ ）。
A.或然风险
B.政治风险
C.政策风险
D.利率风险
（15）某宗物业交易总价为95万元，其中首期付款40%，余款于半年后支付，假设月利率为0．3%，则该宗物业在其成交日期一次应付清（ ）万元。
A.93．84
B.93．98
C.92．95
D.92．65
（16）物业管理费和建筑物维护维修费均为毛租金收入的（ ）。
A.3%
B.4%
C.5%
D.6%
（17）房地产业在作为产业出现时，（ ）会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格租金水平的预期。
A.生产和工作方式的转变
B.金融资本供给方的决策
C.信息、通信技术水平的提高
D.人文环境的变化
（18）丙级写字楼的停车位数量为每（ ）m2出租面积提供l个机动车位。
A.60
B.90
C.120
D.150
（19）客户关系管理的核心业务组成部分是（ ）。
A.服务管理
B.企业管理
C.经营管理
D.投资管理
（20）考核企业发展能力的重要指标是发展能力状况修正指标中的（ ）。
A.总资产增长率
B.资产负债率
C.三年利润平均增长率
D.三年资本平均增长率
（21）房地产的（ ），决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的。
A.不一致性、差异性
B.经营性、投机性
C.收益性、竞争性
D.各异性、策略性
（22）普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率为（ ）。
A.60%～70%
B.70%～80%
C.80%～90%
D.90%～l00%
（23）竞买人对扣卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格称为（ ）。
A.标价
B.成交价
C.均价
D.应价
（24）属于物业服务企业投标的正式投标、答辩阶段工作的是（ ）。
A.投标漏项及不足分析
B.模拟演练
C.标书印刷、包装
D.讨论确定物业管理费价位
（25）属于物业服务企业投标的标书准备阶段工作的是（ ）。
A.对手动态及优劣势分析
B.制定投标工作计划和进度安排
C.做好招标方考察准备
D.计算机投影资料准备
（26）协调好（ ）之间的关系，有利于实现内部各单位之间经济利益的均衡，从而最大限度的发挥物业管理作为物业经营管理整体的综合效益。
A.企业同其债务人
B.企业同国家机关
C.企业内部各单位
D.企业同其债权人
（27）风险的（ ）是保险人能够经营保险的基础。
A.不确定性
B.可测性
C.负面性
D.大额性
（28）收益乘数是采用（ ），从与估价对象的收益流量类型等相同的类似物业的有关资料中求得。
A.累加法
B.市场提取法
C.直接资本化法
D.成本法
（29）会导致设备第二类无形磨损的原因不包括（ ）。
A.政府节能
B.鼓励新兴节能环保设备的使用
C.环保
D.不限制能耗高的设备的使用
（30）同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过（ ）来求取。
A.气球法
B.内插法
C.市场比较法
D.收益法
（31）在现代企业制度下，（ ）是财务报告分析的重要或基本形式。
A.全面分析
B.外部分析
C.专题分析
D.内部分析
（32）写字楼物业区位的优劣，取决的因素不包括（ ）。
A.周围土地利用情况和环境
B.易接近性
C.与其他商业设施接近的程度
D.社区文化氛围即人身与财产安全状况
（33）甲级写字楼的停车位数量为每（ ）m2出租面积提供l个机动车位。
A.60～90
B.90～120
C.120～150
D.150～180
（34）物业管理绩效评价的具体手段是（ ）。
A.评价指标
B.评价数量
C.评价方法
D.评价标准
（35）前馈性控制和防护性控制都属于（ ）。
A.事中控制
B.事先控制
C.价格控制
D.收益控制
（36）房地产投资项目财务评价指标体系中，清偿能力指标不包括（ ）。
A.资产负债率
B.财务净现值
C.偿债备付率
D.借款偿还期
（37）交换价值的前提是（ ）。
A.使用价值
B.投资价值
C.物业价值
D.账面价值
（38）王某将76850元存人银行，期限为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为（ ）元。
A.83491．53
B.86596．50
C.85646．16
D.82349．63
（39）通常以年总营业额为基础计算的租金称为（ ）。
A.附加租金
B.毛租金
C.百分比租金
D.净租金
（40）孙某将9416元存人银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为（ ）元。
A.9645．65
B.10545．92
C.10569．53
D.9632．53
（41）反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，是市场交易指标中的（ ）。
A.商品零售价格指数
B.城市居民消费价格指数
C.房地产价格指数
D.土地交易价格指数
（42）绿化及清洁费约占零售商业物业中日常管理费的（ ）。
A.4%～5%
B.3%～4%
C.1%～2%
D.2%～3%
（43）房地产的（ ），表明其受地区性需求的依赖程度很大。
A.不可移动性
B.专业管理性
C.资金大额性
D.政策影响性
（44）营销汁划的主要重点不包括（）。
A.目标与宗旨
B.物业管理分析
C.问题与机会分析
D.情境分析
（45）评估项目盈利性的基本指标是（ ）。
A.偿债备付率
B.财务内部收益率
C.投资回报率
D.资产负债率
（46）物业服务企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行（ ）。
A.价格控制
B.事后控制
C.政策控制
D.总额控制
（47）钱某将16456元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为（ ）元。
A.16457．12
B.17625．46
C.18543．03
D.18643．23
（48）成本控制的例外管理原则主要应用于成本的（ ）中，是保证成本有效控制的重要手段。
A.政策控制
B.事中控制
C.收益控制
D.价格控制
（49）极大影响房地产市场上供给价格的因素不包括（ ）。
A.机械使用费
B.投资利润
C.建造成本
D.管理费用
（50）拿折现率来说，评估（ ）所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。
A.账面价值
B.交换价值
C.使用价值
D.投资价值
（51）对于居住项目的投资区位选择要考虑的主要因素不包括（ ）。
A.居民人口与收入
B.公共交通便捷程度
C.物业的管理服务
D.市政公用和公建配套设施完备的程度
（52）地区购物商场的建筑规模一般在1万～3万m2之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口（ ）万人，年营业额在1亿～5亿元人民币之间。
A.5～10
B.10～30
C.20～40
D.30～50
（53）下列选项中，属于成本预算编制方法中固定预算特点的是（ ）。
A.编制简单
B.容易实现费用支出效益的最大化
C.预算的编制成本较高
D.容易调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性
（54）商业辐射区的次要区域是距离项目所处地点（ ）km的区域，项目营业额的15%～20%来自该区域。
A.5～15
B.15～25
C.25～35
D.35～45
（55）一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于证券投资领域的管理属于（ ）。
A.组合投资管理
B.战略资源管理
C.客户关系管理
D.企业资源管理
（56）吸纳周期，指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，其中单位不包括（ ）。
A.年
B.月
C.季度
D.周
（57）一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行环境中的（ ）。
A.社会环境
B.人文环境
C.经济环境
D.政治环境
（58）工会基金按工资总额的（ ）计算。
A.14%
B.2%
C.1．5%
D.4．5%
（59）当使用（ ）的形式出租物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。
A.毛徂金
B.基础租金
C.附加租金
D.净租金
（60）所得税占应纳税所得额的（ ）。
A.33%
B.32%
C.30%
D.25%
二、多项选择题（共20题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
（1）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为（ ）等类型。
A.年度物业管理报告
B.向投资者或董事会提交的物业管理报告
C.向物业业主、租户提交的物业管理报告
D.季度物业管理报告
E.向高层次管理者提供的物业管理报告
（2）根据法律规定，凡发生（ ）等情况之一，可以允许租赁合同的变更。
A.因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同
B.由双方约定，改变租赁期限或者期限长短
C.因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同
D.因租赁一方改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同
E.租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改
（3）由于旁地产业的产业关联度高，而且是国民经济的支柱产业，因此必须努力实现房地产市场的持续健康发展，以（ ）。
A.改善居住质量
B.缓解消费
C.不断提高居民住房水平
D.拉动投资增长
E.保持国民经济持续健康发展
（4）工业项目场地在选择时须考虑的特殊因素包括（ ）等。
A.水、电等资源供给的充足程度
B.控制环境污染的政策
C.技术人才和劳动力供给的可能性
D.交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场
E.当地居住人口的数量及人文环境
（5）政府干预房地产市场的政策目标通常包括（ ）。
A.满足特殊群体的需要
B.保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间
C.实现房地产市场持续健康发展
D.引导新建项目的位置选择
E.指导政府制定科学的土地供给计划
（6）由于不同类型房地产在（ ）等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
A.面向客户的类型
B.产品功能
C.投资决策
D.自然环境
E.规划设讨
（7）物业管理直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的（ ）等。
A.低值易耗品
B.辅助材料
C.构配件
D.租赁费
E.零件
（8）风险按其损失的性质来划分包括（ ）。
A.人身风险
B.责任风险
C.纯粹风险
D.投机风险
E.财产风险
（9）一般来说，（ ）的经济寿命是50年。
A.剧院
B.普通住宅
C.酒店
D.零售商业用房
E.银行
（10）房地产投资的好处包括（ ）。
A.能抵消通货膨胀的影响
B.提高投资者的资信等级
C.能够减免税收
D.易于获得金融机构的支持
E.相对较高的收益水平
（11）物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（ ）。
A.收益性
B.有用性
C.投机性
D.稀缺性
E.有效需求
（12）相关指标比率分析法是计算两个性质不同、却又相关的指标之间的比率，并进行数量分析的方法，这样的比率指标包括（ ）以及主营业务利润率等。
A.总资产报酬率
B.资产负债率
C.成本负债率
D.流动比率
E.期望收益率
（13）物业管理偿债能力状况的具体指标包括（ ）。
A.流动资产周转率
B.已获利息倍数
C.总资产报酬率
D.资产负债率
E.净资产收益率
（14）一个完整的房地产市场是由（ ）等因素构成的一个系统。
A.市场主体
B.市场资金
C.市场规模
D.市场运行机制
E.市场客体
（15）将资金购买国债，其特点是（ ）。
A.风险大
B.利率低
C.报酬率高
D.风险小
E.收益低
（16）广义的财产保险包括（ ）等以财产或利益为保险标的的各种保险。
A.火灾保险
B.财产保险
C.信用保险
D.农业保险
E.责任保险
（17）根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分为（ ）。
A.外部分析
B.专题分析
C.投资分析
D.全面分析
E.决策分析
（18）贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的（ ）。
A.灵活性
B.经营性
C.安全性
D.盈利性
E.流动性
（19）房地产置业投资，包括（ ）等部分。
A.固定资产的投资
B.房地产购置投资
C.非生产性投资
D.流动资金投入
E.生产性投资
（20）实际成本可以分为（ ）。
A.上年实际成本
B.计划成本
C.定额成本
D.累计实际成本
E.本年实际成本
答案和解析
一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
（1）:
D
（2）:
A
（3）:
A
（4）:
B
（5）:
B
（6）:
C
（7）:
C
（8）:
C
（9）:
D
（10）:
D
（11）:
C
（12）:
C
（13）:
C
（14）:
B
（15）:
B
（16）:
C
（17）:
B
（18）:
C
（19）:
A
（20）:
A
（21）:
A
（22）:
B
（23）:
D
（24）:
B
（25）:
D
（26）:
C
（27）:
B
（28）:
B
（29）:
D
（30）:
C
（31）:
B
（32）:
D
（33）:
A
（34）:
C
（35）:
B
（36）:
B
（37）:
A
（38）:
B
（39）:
C
（40）:
B
（41）:
C
（42）:
D
（43）:
A
（44）:
B
（45）:
B
（46）:
D
（47）:
C
（48）:
B
（49）:
A
（50）:
D
（51）:
C
（52）:
B
（53）:
A
（54）:
A
（55）:
A
（56）:
D
（57）:
A
（58）:
B
（59）:
A
（60）:
A
二、多项选择题（共20题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
（1）:
B,C,E
（2）:
A,B,C,E
（3）:
A,C,D,E
（4）:
A,B,C,D
（5）:
A,B,C,D
（6）:
A,B,C,E
（7）:
A,B,C,E
（8）:
C,D
（9）:
D,E
（10）:
A,B,D,E
（11）:
B,D,E
（12）:
A,B,C,D
（13）:
B,D
（14）:
A,B,D,E
（15）:
B,D,E
（16）:
B,C,D,E
（17）:
B,D
（18）:
C,D,E
（19）:
B,D
（20）:
A,D,E
出师表
两汉：
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：
愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：
愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也
。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
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