健康城住宅楼项目投资可行性研究报告.docx
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健康城住宅楼项目投资可行性研究报告
健康城住宅楼项目
可行性研究报告
附录
一、附表
1、总投资估算表
2、销售收入及税金估算表
3、利润表
二、附图
1、项目区域位置图
2、项目规划总平面图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
项目名称：
健康城住宅楼项目
项目建设地点：
本项目位于运河路以南、南一路以北、东四路以东处。
承办单位：
XXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXX成立于2011年，是北京爱家投资控股集团的子公司，主要负担东营市范围内的投资及房地产开发业务。
公司注册资金2000万元，目前正在办理东营市房地产开发资质，公司总经理王永刚先生是北京房地产开发界的元老，他始终坚持开拓进取发展业主的指导思想，一直遵循“质量第一，信誉至上”的经营服务宗旨。
几年来，公司投资与开发建设方面积累了较为丰富的经验，造就了一批优秀人才，公司注册人员30人，其中：
专业技术人员22人；具有高级职称的4人；中级职称的15人；初级职称3人。
二、可行性研究报告编制依据
1、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
2、王伟宇主编，地震出版社出版的《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》；
3、《民用建筑设计通则》；
4、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
6、《住宅设计规范》（GBJ96-86）；
7、《城镇燃气设计规范》（GB50028-93）；
8、东营市城市规划管理技术规定；
9、现场踏勘、调研情况；
10、项目承担单位提供的其他资料。
三、可行性研究报告研究范围
1、项目提出的背景及建设的必要性；
2、项目建设条件；
3、项目市场分析；
4、项目建设方案；
5、节能节水措施；
6、环境影响评价；
7、项目组织管理及劳动定员；
8、消防与劳动安全；
9、项目实施计划；
10、项目招投标方案；
11、投资估算和资金筹措；
12、财务评价；
13、风险分析；
14、可行性研究结论与建议。
四、推荐方案与研究结论
（一）综合评价
本项目的建设，符合国家和省市政策规定，符合东营市居民的住房需求，不仅能够提升东营市城市形象，扩大城市规模，而且能够改善城市居民生活环境，可解决3,150.00多户居民的住房问题，投资效果明显，工程方案和市场预测科学合理，切实可行。
项目中以绿色节能建筑为理念，运用了目前广泛采用的节能建筑材料，贯彻了国家有关政策、规定，促进房地产业快速健康发展，对加快推进东营市城市化发展起到较大的推动作用，经济效益和社会效益显著。
（二）项目背景与提出
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平衡较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。
针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院、有关部委及山东省都出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证房地产业持续、健康、稳步发展。
本项目的建设，可有效改善居民住房环境，振兴东营市市域经济。
（三）建设条件
本项目地处东营市运河路以南；南一路以北；东四路以东。
周边道路系统完善、社区配套齐全，足以为项目提供服务，开发条件成熟。
项目区属暖温带季风气候，季风影响显著，四季分明，多风，雨热同期，日照充足。
拟选场地地形平坦，工程地质条件较好，未发现明显的不良地质现象，适合本工程建设。
（四）市场分析
随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快，对房地产市场的需求相应变大。
东营市居民收入不断增加，希望解决和改善居住条件的人群也在同步增长。
本项目住宅结构设计合理，户型和价格适中，迎合了当前房产市场需求。
（五）项目建设规模
根据本项目实际需求情况分析和建设用地条件及小区周围环境与规划的土地面积，确定目前本项目建设方案为大部分为小高层建筑（8-29层），小部分为普通住宅。
本项目用地面积133,400.00平方米，总建筑面积382,000.00平方米，其中地上总建筑面积355,320.00平方米，地下总建筑面积26,680.00平方米。
本项目容积率2.86，绿地率40%，建筑密度20%。
（六）节能
通过与全省和东营市2010年的几项控制指标对比看，本项目单位GDP能耗、单位GDP电耗均低于全省及全市的平均指标。
表1-1本项目与全省、东营市能效指标比较表
地区
单位GDP综合能耗
单位GDP电耗
（tce/万元）
（kwh/万元）
全省（2010年）
1.28
1,032.40
东营市
0.68
717.25
本项目
0.0125
31.62
项目建成后，实现销售收入241,600.00万元，项目综合能源消耗量为3,020.31tce，则万元产值能耗为12.50kgce，用水量573,000.00立方，折标准煤49.11tce/a;耗电764.00万kwh,折标煤938.96tce/a;消耗天然气152.80万立方，折标煤2,032.24tce/a。
销售收入241,600.00万元，计算本项目万元综合能耗0.0125，万元电耗31.62。
远低于2010年东营市万元GDP能耗。
项目的实施能够对降低地方的万元GDP能耗水平做出贡献，具有较好的经济效益和社会效益，节能效果显著。
（七）环境保护
本项目符合当地经济发展规划，项目的建设对环境影响很小。
本项目建成投产后，在全面采取各项污染防治措施和加强环境管理的前提下，产生的污染物很少，且对产生的污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以本项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。
（八）消防与劳动安全
消防工作始终贯彻以预防为主的原则，消防配套的设备和器具保证完备、完好，并定期检查，确保消防水源系统安全、畅通；确保构筑物耐火等级；合理设置消防通道；合理配置灭火器；定期开展消防培训，增强安全意识，并且规范操作过程，减少或杜绝事故的发生。
（九）实施进度建议
本项目建设期为24个月，从2012年1月初开始至2013年12月底结束。
（十）投资估算与效益指标
本项目工程建设投资139,769.36万元，全额为企业自筹解决。
项目建成后实现销售销售收入241,600.00万元，利润总额70,181.04万元，项目投资利润率50.21%，盈亏平衡点61.28%。
此项目的投入在财务上是可行的。
（十一）可行性研究报告结论
本项目的建设符合国家、省、市关于城镇建设和房地产开发的有关规定和精神要求，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好，建设规模适中，符合规划要求，设计方案优良，市场前景良好。
各项费用取费合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理，比价优势明显。
在通过经济效益、社会效益、环境效益的综合分析之后，可以得出本项目可行性研究结论：
本项目具有较显著的经济、社会和生态效益，项目是可行的。
表1-2主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
一
建设规模
1
总用地面积
m2
133,400.00
2
总建筑面积（含地下）
m2
382,000.00
2.1
地上总建筑面积
m2
355,320.00
2.1.1
住宅建筑面积
m2
355,320.00
2.2
地下总建筑面积
m2
26,680.00
3
建筑占地面积
m2
26,680.00
4
绿地面积
m2
53,360.00
5
容积率
-
2.86
6
建筑密度
%
20.00
7
绿地率
%
40.00
二
工程建设总投资
万元
139,769.36
1
工程费用
万元
138,412.38
3
预备费
万元
1,356.98
4
建设期利息
万元
0.00
三
资金筹措
万元
139,769.36
1
建设单位自筹
万元
139,769.36
2
银行贷款
万元
0.00
四
经济效益指标
1
销售收入
万元
241,600.00
2
经营成本
万元
139,769.36
3
管理费用
12,080.00
4
销售费用
6,040.00
5
销售税金及附加
万元
13,529.60
6
利润总额
万元
70,181.04
7
所得税
万元
17,545.26
8
税后利润
万元
52,635.78
9
项目开发毛利率指标
42.15%
10
投资净利润率
%
50.21%
11
投资利税率
%
47.34%
12
盈亏平衡点
%
61.28%
第二章项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
（一）国家政策背景
房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。
据有关部门的统计数据，1953~1978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%。
1978~2008年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%，比改革开放前提高了2.1个百分点，期间我国GDP年均增长9.6%，房地产业年均增长11.4%，对经济增长的贡献率为2.39%。
国家统计局日前公布的数据显示，2010年房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。
房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系。
在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0.5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。
从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1.4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。
2005年3月26日，国务院向各个省、市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，具体内容：
（一）高度重视稳定住房价格；
（二）切实负起稳定住房价格的责任：
房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；（三）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济适用住房土地供应，并督促建设；（四）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（五）正确引导居民合理消费需求；（六）全面监测房地产市场运行；（七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；（八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
2005年4月27日，国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场：
（一）强化规划调控，改善商品房结构；
（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理；（三）加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价格、中小户型住房的有效供应；（四）完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；（六）加强金融监管；（七）切实整顿和规范市场秩序；（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。
2006年5月，针对部分地区房价增长过快，国务院常务会议提出了包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房为主要内容的房地产宏观调控政策。
建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等文件，提出了六条调控房地产业的政策措施以及十五条具体的房地产调控措施和若干硬性的指标，对我国房地产业产生重要的影响。
六条调控房地产业的政策措施包括：
（一）切实调整住房供应结构。
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例。
（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房需求。
科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。
加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
该《意见》明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实住房供应结构要求。
《中华人民共和国城市房地产管理法》颁发施行后，经过20多年的发展，我国房地产业已成为国民经济支柱产业，对于房地产业的发展，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》以及《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》都肯定的提及。
拟建项目符合《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求。
规划中指出：
“进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。
完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。
”
（二）山东省政策背景
2010年6月，山东省人民政府发布了《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》，从供给、保障房建设、市场监管、组织领导和引导合理消费五个大方面对我省房地产市场发展提出了指导性意见。
该意见是根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的精神，结合山东省实际提出的。
此次出台的政策，严格执行了前期国家出台的在供给、信贷、监管、保障房等方面的政策，同时又结合山东的情况提出了具体的内容，并在许多方面进行了细化。
（三）东营市政策背景
东营市房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋结构不尽合理的问题。
当前东营市房地产业的政策导向主要是：
贯彻中央宏观调控政策措施，保持全市房地产业持续健康发展；采取积极稳妥的措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格；以需求为导向，改善市场供应结构，大力发展普通商品住宅，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，限制别墅项目建设，遏制投机性需求，规范投资性需求，引导改善性需求，控制因拆迁造成的被动性需求；完善住房保障体系，抓好经济适用住房和廉租住房建设；发展节能省地型住宅，转变房地产业的增长方式；稳定各项优惠政策，保持良好的投资环境和住房消费政策；继续合理控制城镇房屋拆迁规模，完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁规范化管理；进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；进一步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。
二、项目建设的必要性
住宅建设代表一个国家和地区的社会经济发展水平，在社会发展中占有重要地位。
住宅建设的好坏，不仅是居住本身的要求，而且还是影响社会经济是否能够可持续、快速和良性发展的重要因素。
多年来，我国住宅建设总量始终居于世界前列，然而住宅总体建设水平仍然很低，具体表现在：
相当一部分住宅小区规划设计不合理，不适用现代社会对于居住质量及生活质量的要求，建筑密度高，绿化率低，不考虑停车场位置，无人际交往及活动空间；住宅设计没有全面考虑功能配置及生活要求；结构体系、墙体材料和制品等标准化、系列化配套程度低；物业管理内容少，管理不到位等，不能满足人民日益提高的物质和精神生活的需要。
因此改善住宅及环境质量，提高居住的舒适性、文明性，成为当前住宅产业发展的首要问题。
改革开放以来，东营市发生了翻天覆地的变化。
城市建设综合开发事业超常发展，形成多层次开发、多元化投资的良好态势。
根据城市总体规划，随着东营市人口的发展，市区面积的扩大，发展的机遇和空间不断增加。
随着东营市及东营市经济的快速发展，给东营市的房地产开发工作带来了新的空间。
从长远来看，地域经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑，本项目的建设，可有效改善居民住房环境，带动地方经济的快速发展。
本项目地处东营市东营市，地理位置优越，交通方便，配套设施完善。
结合西城发展的现状，该项目可定位为中高档住宅区。
该项目的建设将对促进东营市经济发展，加快东营市城市建设步伐，推动东营市房地产业发展进程，改变东营市的市容市貌，都将产生积极的作用，项目的建设是必要的。
第三章项目区环境条件
项目位于东营市东营市运河路以南；南一路以北；东四路以东，周边道路系统完善、社区配套齐全，足以为项目提供服务，开发条件成熟。
一、项目区气候条件
项目所在地东营市地处暖温带,属季风型气候,境内气候无明显差异。
气候特征是雨、热同季,大陆性强（大陆度66.4）,寒暑交替,四季分明。
春季为3～5月,气温回暖快,降水少,风速大,气候干燥。
夏季为6～8月,气温高,湿度大,降水集中,气候湿热。
秋季为9～11月,气温下降,雨量骤减,天高气爽。
冬季为12～2月,雨雪稀少,寒冷干燥。
境内历年平均日照时数为2494.7小时,年日照极值2881.4小时。
历年平均气温12.6℃,年平均最高气温18.9℃,年平均最低气温6.8℃。
极端最高气温41.5℃,极端最低气温-23.3℃。
降水量历年平均562.2毫米,多集中在6～9月份。
全年主导风向为东南风。
风向随季节有明显变化。
冬季多吹西北风,春、夏季多吹东南风,初秋多吹东南风,晚秋多吹西北风。
常年始霜日为10月21日前后,常年终霜日在4月6日前后,年平均无霜期为198天。
二、项目区建设条件
（一）地形、地貌
地势沿黄河走向自西南向东北倾斜。
西南部最高高程为28米（大沽高程，下同），东北部最低高程1米，自然比降为1/8000～1/12000；西部最高高程为11米，东部最低高程1米，自然比降为1/7000。
黄河穿境而过，背河方向近河高、远河低，背河自然比降为1/7000，河滩地高于背河地2～4米，形成“地上悬河”。
全市微地貌有5种类型：
古河滩高地，占全市总面积的4.15%，主要分布于黄河决口扇面上游；河滩高地，占全市总面积的3.58%，主要分布于黄河河道至大堤之间；微斜平地，占全市总面积的54.54%，是岗、洼过渡地带；浅平洼地，占全市总面积的10.68%，小清河以南主要分布于古河滩高地之间，小清河以北主要分布于微斜平地之中、缓岗之间和黄河故道低洼处；海滩地，占全市总面积的27.05%，与海岸线平行呈带状分布。
拟选场地地形平坦，地貌单元属黄河中下游冲积平原。
场地稳定性良好，建筑场地类别为Ⅲ类，场内无影响工程的不良地质作用，稳定性较好，适于进行中低层建筑。
（二）水文地质
黄河，东营段上起滨州界，自西南向东北贯穿东营市全境，在垦利县东北部注入渤海，全长138公里。
黄河水径流量年际变化大，年内分配不均，含沙量大。
据利津水文站1950～2001年实测资料，黄河年均径流量332.6亿立方米，最大973.1亿立方米（1964年），最小18.8亿立方米（1997年）；最大流量为10400立方米每秒（1958年7月），最小流量为断流干河；年均输沙量8.36亿吨，最大21亿吨（1958年），最小0.15亿吨（1997年）。
90年代以来，黄河年径流量减少，经常出现断流。
1999年后，黄河水利委员会加大对沿黄地区引水的管理力度，断流现象趋缓，2000～2004年实现不断流。
2002年，黄河全年径流量41.58亿立方米；2003年，黄河全年径流量191.30亿立方米；2004年，黄河全年径流量198.20亿立方米。
全市除黄河外共有骨干排水河道30条。
以黄河为分界线，黄河以南属淮河流域，有小清河及其支流淄河、阳河、泥河子、预备河，支脉河及其支流小河子、武家大沟、广蒲河、五干排，广利河及其支流溢洪河、东营河、老广蒲河、五六干合排、六干排，永丰河及其支流三排沟，张镇河、小岛河20条河流；黄河以北属海河流域，有潮河及其支流褚官河、太平河，马新河，沾利河，草桥沟，草桥沟东干流，挑河，神仙沟及其支流新卫东河10条河流。
拟选场地地下水主要为第四系孔隙潜水，补水来源以大气降水为主，排泄途径主要为地面蒸发。
由于东城区地势整体海拔较低，且为平原地形，地下水位较内地平原明显偏浅，地下水含盐量相对较高。
但据有关部门地下水水质报告表明，场地地下水对钢筋混凝土及钢筋混凝土中钢筋腐蚀作用轻微，可通过工程措施予以规避，对项目建设基本无影响。
（三）工程地质
东营市地处华北坳陷区之济阳坳陷东端，地层自老至新有太古界泰山岩群，古生界寒武系、奥陶系、石炭系和二叠系，中生界侏罗系、白垩系，新生界第三系、第四系；缺失元古界，古生界上奥陶统、志留系、泥盆系、下古炭统及中生界三叠系。
凹陷和凸起自北而南主要有：
埕子口凸起（东端）、车镇凹陷（东部）、义和庄凸起（东部）、沾化凹陷（东部）、陈家庄凸起、东营凹陷（东半部）、广饶凸起（部分）等。
。
本场地工程地质条件较好，未发现明显的不良地质现象，适合本工程建设，根据项目特点及地质情况，项目基础宜采用后压浆钻孔灌注桩基础型式。
（四）地震地质
东营市位于山东省北部，黄河下游，渤海湾南岸，属华北地台凹陷的一部分。
地震地质属中弱地震活动区，但活动频率较高。
拟建项目区场地稳定性良好，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），该场地类别为Ⅲ类，属建筑抗震一般地段。
根据历史地震资料和省建委有关文件，东营市地震烈度为七度，在设计时应按七度进行抗震设防。
三、东营市经济社会状况
在中国的城市之林中，东营市是一个非常年轻的城市。
20年间，东营人在一张白纸上，画出了最新最美的画图，经济社会发展之快令世人刮目相看。
2002年，全市国内生产总值（按当年价格计算，增长幅度按可比价格计算，下同）540.3亿元，是1983年的8.35倍，年平均增长11.82%；其中地方国内生产总值248.94亿元，是1983年的12.3倍,年平均增长14.1%。
全市产业结构调整取得明显成效。
第一产业得到稳定发展，第二产业逐步调整提高，第三产业迅速发展。
2002年，全市完成第一产业增加值32.96亿元，是1983年的2.61倍,年平均增长5.2%；第二产业增加值417.37亿元，是1983年的9.74倍,年平均增长12.73%；第三产业增加值89.97亿元，是1983年的18.16倍，年平均增长16.48%,是三次产业中增幅最高的；三次产业的比例由1983年的9.08:
72.74:
8.18变化为2002年的6.1:
77.2:
16.7。
开发黄河三角洲，是山东省委、省政府确定的两大跨世纪工程之一。
“发展黄河三角洲高效生态经济”，已在九届全国人大第四次会议上正式列入国家“十五”计划纲要。
2003年，山东省政府批准，在黄河三角洲（东营）建设山东省加工制造业基地。
“信用东营”和“数字化东营”建设进展顺利。
东营市已与40多个国家和地区建立了友好往来关系。
先后与美国得克萨斯州米德兰市和韩国江原道三陟市结为友好城市。
被联合国工发组织确认为“国际绿色产业示范区”。
加入了世界能源城市伙伴组织。
固定资产投资规模日益扩大，重点建设硕果累
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