现代物流园区综合解决方案.docx

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现代物流园区综合解决方案

现代物流园区发展综合解决方案

现代物流园区发展的核心点在哪里？

现代物流园区发展的主要任务是什么？

现代物流园区发展水平通过什么方法和路径提升？

如何衡量和评价现代物流园区的发展提升………

——中研智业为您提供系统专业的物流园区规划设计综合解决方案

一、现代物流园区规划设计背景及意义

随着物流供应链全球化时代的到来，物流业的发展已成为提升一个城市、一个地区乃至一个国家综合经济竞争力的有效手段，物流服务水平和物流成本已成为影响投资的重要因素。

同时，随着计算机与通信技术的不断发展，制造业与物流业的深度联动、物联网等新技术加快研发和应用、低碳经济的强力推荐以及节能减排的大力推进，物流业的发展将面临广阔的市场前景。

党中央、国务院高度重视物流业的发展，相继出台《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）、《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）等政策文件，制定和完善物流发展相关配套政策措施，促进物流业健康发展。

即将出台的《全国物流园区发展规划》，将从国家政策层面确定我国物流园区的发展框架、用地区域、园区标准、管理办法，把物流业引入健康的发展轨道。

鉴于此，物流园区的发展不仅重点关注前期的规划建设，向中后期的开发、运营转移，积极探索现代物流园区发展的方法和路径。

因此，如何推进物流园区持续高效发展是一个重要而紧迫的课题。

中研智业是全国较早从事园区规划建设和运营管理研究，为园区提供一站式解决方案的专业服务机构。

公司通过对物流园区增长方式、资源配置、产业结构、环境建设、发展动力、核心竞争优势、开发运营模式的整合研究，提出了卓有成效的系统性、模块化、一体化的现代物流园区规划建设与运营管理综合解决方案。

二、物流园区发展现状及存在问题

物流园区是物流业发展到一定阶段的产物，是一个集物流核心区、生产加工区、生活配套区的综合性功能区，是物流业发展的重要载体。

目前，物流园区的发展已具备了相当的产业及基础设施条件，但同时也暴露出一些问题，主要表现在：

（一）物流园区缺乏明确的目标定位

部分物流园区规划没有结合区域经济发展、产业发展、交通发展、基础设施水平发展、物流需求发展实际，对于园区的市场定位、产业定位、功能定位、服务对象定位、园区经营管理等问题缺乏科学规划，导致规划内容不完整、缺乏实际操作性、定位不清不准，过分追求综合化和国际化，而缺乏科学性和实用性。

（二）物流园区的盲目重复建设

物流园区发展缺乏全国性的物流园区总体规划，政府对拟建园区的选址、设施设备等无法进行合理约束和指导，部分地区出现园区的低水平重复建设，导致园区间无序竞争，制约着区域物流产业的发展和区域经济合作。

物流园区建设必须充分发挥交通区位优势，综合利用已有、规划和在建的物流基础设施，完善配套设施，防止盲目重复建设。

（三）物流园区布局不合理

物流园区布局规划不合理，没有结合城市总体规划和土地利用规划等进行，导致物流园区内交通不畅、运作不顺、效率低下等诸多问题，严重阻碍物流园区的发展，成为制约物流业发展的瓶颈。

因此，物流园区的合理布局是保证物流供应顺畅、提高物流效率和效益、构筑高效物流运行平台的有效途径。

（四）经济发展与环境保护不均衡

经济发展与生态环境保护相协调是物流园区实现可持续发展的保障。

物流园区建设以生态环境保护为前提，贯彻低碳经济和循环经济发展理念，运用节能技术，提高资源综合利用率，注重经济、社会和环境的统筹协调发展，创造良好的投资环境，确保经济发展和环境保护“双赢”。

三、现代物流园区规划核心关注点

高标准建设物流园区，是充分发挥区域区位交通优势，整合周边物流资源，构建高端综合物流园区的重要举措，也是带动区域整体协调发展的核心支撑之一，因此，其建设与发展重点关注以下几点：

一是物流园区的选址。

物流园区选址应从满足物流企业发展的需要出发，靠近市场，缩短运输距离，降低运费及经营成本，根据城市的特有机理和园区目前的交通路线合理安排，解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”而设定的专业类园区。

二是物流园区准确的市场需求分析。

物流园区市场需求分析是园区确定建设规模的重要依据。

准确的物流量需求，可保证物流服务的供给与需求之间的相对平衡，使社会物流活动保持较高的效率与效益。

对于园区合理规划、有效引导投资，避免重复建设，减少浪费，具有重要支撑作用。

三是物流园区服务功能的设计。

物流园区服务功能的设计是在物流园区发展的总体战略和定位的指导下，结合园区区位、交通、经济发展宏观环境，结合物流园区服务产品类别，结合园区未来发展的时序，规划在不同的阶段应具备相应的功能。

四是物流园区运营与管理模式的转变。

物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理形式。

采取哪种经营管理模式，直接取决于开发建设模式，而运营与管理模式的好坏将直接关系物流园区是否能够长远和健康发展。

五是物流园区可行的招商策划。

经过论证的可行和可靠的招商策划是园区招商引资的前提条件，而招商引资是推动物流园区快速发展的重要手段和有效途径。

物流园区招商策划存在着一般意义上的通用战略，同时又依据物流园区类型的不同，具有各自不同的特殊意义上的战略战术。

策划一个适合物流园区特有的招商模式，对于其快速发展与壮大，具有十分重要的促进作用。

六是物流园区信息化平台的建设。

物流信息平台是现代物流发展的重要支持系统和手段，在结构上必须充分满足企业对物流管理的需要和物流信息管理技术进步的要求，保持服务的适应性和技术的先进性，以及维护低成本和方便性。

建设物流信息平台必须依据科学合理的框架结构和功能进行开发、建设和运营管理，衔接区域物流信息系统建设，在兼顾物流信息平台的社会物流信息服务的同时，确保信息平台的经营效益。

七是物流园区综合效益的提升。

物流园区的综合效益评价主要包括降低生产成本、带动相关产业发展、就业、税收以及缓解城市交通压力、提升城镇形象等方面的评价。

现代物流产业作为现代经济的主要组成部分和工业化进程中最为经济合理的服务模式，其不仅可以提高自身盈利性，更能有利于区域经济社会发展。

因此，物流园区综合效益提升尤为重要。

四、现代物流园区规划层次、范围及技术路线

（一）规划层次

根据国家关于城市规划的政策规范要求，结合我院从事大量物流园区、工业园区规划的实践经验，充分考虑物流园区规划的独特性，将物流园区规划分为四个层次，即园区产业及项目规划、总体规划、控制性详细规划、基础设施规划。

（二）规划范围

根据物流园区的性质，现代物流园区规划范围主要涉及：

商贸型物流园区规划、生产型物流园区规划、货运型物流园区规划等专业性物流园区规划，以及综合型物流园区规划。

（三）技术路线

结合物流园区规划层次，其规划技术路线为：

从区域特色、发展现状及资源优势出发，形成产业及项目布局规划；通过产业发展及项目来考虑规划布局与功能安排，形成总体规划；从产业发展及项目落地要求角度出发控制各类用地指标，形成控制性详细规划；在控制性详细规划和各专项规划的基础上，对基础设施进行详细规划。

五、现代物流园区各层次规划的深度要求

（一）产业及项目规划应达到的深度要求

1、制定园区产业发展思路及战略定位

2、规划园区优势产业的产业链

3、选择重点产业发展项目

4、规划产业空间布局

5、制定循环经济发展规划

6、制定配套产业规划

（二）总体规划应达到的深度要求

1、制定园区产业发展方向、项目选择

2、确定园区发展目标和用地规模

3、确定园区功能分区、各类用地的布局及结构

4、明确园区交通组织和道路系统

5、明确园区各项市政及基础设施配套

（三）控制性详细规划应达到的深度要求

1、控制用地性质及建筑面积

2、控制建筑密度及容积率

3、控制绿地率及建筑限高

4、控制建筑后退及建筑间距

5、控制道路交通及公共服务设施

6、控制市政设施配套

（四）基础设施规划应达到的深度要求

1、确定各类基础设施规划建设的标准

2、确定各类基础设施建设规模和投资规模

3、确定综合管网布置形式

4、提供各类基础设施规划建设的相关技术要求

六、现代物流园区建设与发展技术路线

物流园区的发展是一个长期的、持续的过程。

物流园区建设与发展应将现代化理念贯穿于每一个阶段和环节，将发散思维、开放思维和现代思维相结合，通过准确的市场需求分析、完善的物流产品服务策划，进行有序的科学合理的规划建设。

同时，在科学合理规划的同时，还应进一步关注传统物流园区运营与管理模式的转变，并积极制定可行、有效的招商策略，构建先进的物流信息平台，最终实现物流园区在运行中保持较高的社会效益，推动现代物流园区的可持续发展。

物流园区的合理规划是实现现代物流的必要条件。

通过对物流园区规划设计，满足不同层次的物流需求，从空间上对物流资源进行有效整合，从而实现物流的社会、经济和生态环境效益最大化。

规划运用MSFLB物流园区规划方法论，按照模块化综合解决路径，从市场预测、产品策划、规划与建设、运营与管理模式、招商策划与推广、信息化平台建设、效益评估等方面，对物流园区的建设进行详细论证和系统规划。

现代物流园区建设与发展技术路线图如下所示：

市场需求分析

发展环境分析

资源禀赋分析

物流园区产品策划

运营与管理

规划与建设

现代物流园区

招商策划与推广

信息化平台建设

综合效益

七、规划主要框架内容

第一部分：

现代物流园区规划与设计

模块一：

物流园区发展战略规划

规划目的

物流园区发展战略规划对物流园区建设的目标、理念以及资源和功能进行总体部署与规划，是制定物流园区发展规划、布局规划、项目规划等具体实施方案的指导性纲领，为物流园区的设计、建设、运营、管理和评价提供科学的决策依据。

规划主要内容

1、通过对宏观经济形势的分析，从中长期发展的角度出发，多方位、多角度研究园区的开发和发展路径，明确园区发展的总体战略、园区战略定位及战略发展目标，确定园区主要功能，明确空间布局和管理体系的战略框架，构建重点服务功能、重点项目战略发展意见；

2、深入分析区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，明确物流园区的市场定位；

3、结合具体情况，确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所提供服务和产品的类型及其发展方向和潜力以及物流园区未来可能的产品规模，确定物流园区的产品定位；

4、研究园区产业及空间布局优化、基础设施建设、自主创新能力提升、生态环境保护、水土资源保持、公共服务平台搭建等问题，科学、合理地确定园区的产业、空间的拓展方向及开发建设时序。

规划主要框架

1、园区现状综合分析

2、园区发展的优劣势分析

3、园区发展的宏观环境研究

4、园区发展的指导思想、原则及目标

5、园区发展基本思路、总体战略及开发建设时序

6、园区产业发展及布局规划

7、园区基础设施规划

8、园区公共服务体系建设

9、园区环境保护规划

10、规划实施的保障措施

模块二：

物流园区产业及项目布局规划

规划目的

以区位优势、便捷的交通条件和资源优势为依托，以集聚与整合物流资源与工业资源优势为动力，实现传统物流业向现代物流业转变，依托物流业的发展加快转变经济发展方式、促进产业结构升级、提高区域经济发展水平与竞争力。

规划主要内容

着眼于推进产业结构优化升级，科学选择园区主导产业及定位，优化产业布局，研究配套重大产业项目，延伸产业链条，着力培育特色显明、优势突出、错位发展、竞争力强的产业集群。

同时，处理好产业发展与人口、资源、环境之间，以及资本密集型产业与劳动密集型产业、高新技术产业与传统产业、实体经济与虚拟经济的关系等。

规划主要框架

1、区域经济社会发展宏观环境研究

2、区域资源优势研究

3、园区产业发展思路及战略定位

4、园区主导产业集群培育与发展模式创新

5、园区产业空间布局

6、园区特色优势产业的产业链规划

7、园区重点产业项目发展选择

8、园区配套产业规划

9、园区循环经济发展规划

10、园区主导产业发展规划实施保障措施

附件：

园区产业发展导向目录

园区产业发展重点规划项目表

附图：

园区空间开发功能分区图

园区产业空间布局图

园区主导产业循环链条图

模块三：

物流园区总体规划

规划目的

一是促进用地结构调整,完善园区功能结构布局，改善物流园区交通管理，减轻交通压力。

二是推进区域资源整合,实现物流企业的专业化和互补性,共享基础设施和配套服务设施,降低运营成本和费用支出,提高物流经营的规模集聚效益。

三是减少物流对区域环境的不利影响，优化其生态环境,满足可持续发展要求。

四是为物流企业提供有利发展空间。

给物流提供必要的停歇中转空间;减少物流在空间上的不合理流动;保证物流供应的顺畅和反应的快捷。

五是满足市场需求,推进物流产业发展。

构建物流产业发展的高地,为物流企业营造一个良好的发展环境,全面推动物流产业的快速发展。

规划主要内容

对物流园区进行功能定位、发展思路进行深入研究，明确园区总体布局、用地结构、建设时序及基础设施配套方向。

主要内容如下：

1、结合区域资源禀赋，加强区域产业协作分工，构建产业集群、用地集约的发展模式，明确园区产业定位、产业体系及主要产业项目；

2、考虑地形地貌自然条件，节约集约利用土地，制定园区产业发展方向、项目配套；

3、确定园区发展目标和用地规模；

4、确定园区功能分区、交通道路系统以及各项市政及基础设施配套，在紧凑的土地资源上最大限度实现产业集群和效益集聚。

规划主要框架

1、文本部分

（1）规划综述

（2）区域经济社会发展现状分析

（3）园区建设目的和意义

（4）区域优势资源分析评价

（5）园区发展条件

（6）园区功能与定位

（7）园区规模预测

（8）园区循环经济及产业链规划

（9）园区功能分区及项目布局规划

（10）园区道路交通规划

（11）园区园林绿地系统及景观规划

（12）园区市政基础设施规划

（13）园区综合循环利用及节能减排规划

（14）园区环境保护及环卫设施规划

（15）园区防灾规划

（16）园区移民安置规划

（17）园区近期建设规划

（18）园区规划实施建议

2、附图

（1）园区区域位置图

（2）园区总体布局规划图

（3）园区道路交通规划图

（4）园区功能分区图

（5）园区绿化景观分析图

（6）园区近期建设规划图

模块四：

物流园区控制性详细规划

规划目的

依据总规，以科学性、指导性、可操作性为基本原则，对园区用地结构进一步细化，确定各地块建设指标要求，详细规划园区各项基础设施布局、规模及要求。

确定项目所在地的土地使用性质和使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

规划设计与管理及开发的衔接，指导修建性详细规划的编制，为园区规划管理提供依据。

规划主要内容

1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；

3、规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

4、提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；

5、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。

规划主要框架

1、规划文本

（1）规划概况

（2）规划分析与规划重点

（3）规划用地布局

（4）规划控制

（5）设计导引

（6）道路交通规划

（7）绿地系统及景观规划

（8）各项工程规划

（9）防灾工程规划

2、附图

（1）鸟瞰图

（2）区位分析图

（3）现状图

（4）土地使用规划图

（5）功能结构分析图

（6）道路交通分析图

（7）绿化景观分析图

（8）公共服务设施布置图

（9）建筑高度控制图

（10）地块编码图

（11）地块容量图

（12）道路竖向工程规划图

（13）给排水工程规划图

（14）环保环卫工程规划图

（15）电力电信工程规划图

（16）供热、燃气工程规划图

（17）综合防灾工程图

（18）综合管线工程图

模块五：

物流园区基础设施建设规划

规划目的

在明确规划范围内及周边区域的开发建设时序的基础上，以园区分期实施计划为前提，依据各专业专项规划，结合项目基础资料，进行全新、全面、系统综合的基础设施规划设计，为下一阶段市政工程详细规划的扩初设计或施工图设计提供支撑。

规划主要内容

1、总体规划阶段

园区总体规划中应包括各项专业规划，结合园区产业定性、项目布局、发展性质、定位、规模等，确定物流园区供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环保、环卫、综合防灾等设施的发展目标和总体布局，并进行综合协调。

2、分区规划阶段

在分区规划阶段，确定各基础设施工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要公共设施的位置和用地范围等。

3、详细规划阶段

在详细规划阶段，根据规划容量，确定工程管线的走向，管径和工程设施的用地界限；必要时进行各项工程管线的规划设计。

规划主要框架

1、规划总则

2、道路交通工程规划

3、给水工程规划

4、污水工程规划

5、雨水工程规划

6、电力工程规划

7、通信工程规划

8、燃气工程规划

9、环境卫生设施规划

10、中水工程规划

11、热力工程规划

12、绿化景观工程规划

13、管线综合工程规划

14、竖向工程规划

15、防灾工程规划

16、投资估算

模块六：

物流园区循环经济发展规划

规划目的

构建区域特色循环经济发展模式；建立区域特色循环产业链条，提高资源利用效率，提升产业竞争力；配套循环经济产业项目，实施循环经济重大工程，完善循环经济政策措施体系。

规划主要内容

按照“园区中循环、企业小循环”理念，建立适合本园区的循环经济系统和发展模式；注重不同层面领域、不同企业之间横向共生、纵向闭合和系统耦合；大力开展资源综合循环利用，提高资源利用效率，实现物质、能量多级利用、高效产出，资源、环境能系统开发、持续利用，变污染负效益为经济正效益，确立现代园区新的可持续发展路径。

规划主要框架

1、园区内循环经济规划的编制依据、适用范围与规划期限

2、园区经济、社会、环境基本情况

3、园区发展循环经济的紧迫性、有利条件及制约因素

4、园区发展循环经济的指导思想、发展思路、目标及目标可达性分析

5、园区发展循环经济的重点任务

6、园区发展循环经济的空间布局

7、园区循环产业链条的构建

8、园区生态环境建设的内容

9、园区资源循环利用体系建设

10、园区发展循环经济的重点工程及关键技术与装备

11、园区发展循环经济的实施效果分析

12、园区发展循环经济的保障措施

模块七：

物流园区低碳经济发展规划

规划目的

以可持续发展理论为指导，以“低能耗、低污染、低排放”为目的，在物流园区发展的同时必须注重经济效益和环境效益的统一，构建一个物流业发展与生态环境保护双赢的经济地域综合体，确保物流业持续健康发展，实现区域经济发展方式的快速转变。

规划主要内容

以形态低碳化、功能低碳化、产业低碳化和制度低碳化为基本目标，以技术创新和制度创新为动力，在物流园区形态建设、功能塑造、产业结构、技术工艺、组织管理等各方面推动节能低碳，优化经济结构，提高资源利用效率，降低单位GDP碳排放强度，减少温室气体排放，增强物流园区可持续发展能力，建立园区与区内企业互动、合作、共赢的低碳发展模式，

规划主要框架

1、园区发展低碳经济的基础条件分析

2、园区发展低碳经济的必要性和有利条件

3、园区低碳经济发展的总体框架及目标

4、低碳能源体系的建设

5、低碳产业体系的构建

6、构建完善的低碳消费模式

7、低碳技术的创新和应用

8、发展低碳经济的保障措施

模块八：

物流园区土地利用规划

规划目的

提高物流园区节约集约利用土地的水平，协调好土地利用与产业发展、经济增长和生态环境等因素之间的关系。

依据物流园区产业及项目布局，调整园区土地利用结构、优化土地空间布局、实现土地资源高效利用、促进土地利用方式的转变，在紧凑的土地资源上最大限度实现产业集群和效益集聚。

规划主要内容

以实现土地的集约利用为核心目标，将园区土地利用与项目规模衔接，通过优化土地利用结构及布局，合理安排土地开发时序，研究园区土地集约利用模式、园区土地开发管理模式，并安排土地利用的重大工程，强化土地集约利用的价值和单位土地投入产出比，制定入园项目的标准条件，使土地效益最大化。

规划主要框架

1、园区土地资源概况

2、园区土地资源利用现状

3、园区土地利用存在的主要问题

4、规划的指导思想、基本原则及目标

5、园区土地供给及需求预测

6、园区土地利用结构的优化与分区布局

7、园区土地开发利用（包括土地开发利用原则、方向、用地规模预测、开发时序及年度利用计划、建设用地的管控、土地集约利用模式、土地开发和建设的管理等）

8、园区土地开发利用与生态环境建设

9、园区土地利用重大工程安排

10、规划实施的保障措施

附图：

园区区位图、园区土地利用现状图、园区土地利用规划图

模块九：

物流园区环境影响评价

规划目的

通过物流园区环境影响评价，确定园区实现可持续发展所能承受的最大发展规模，以及能够承受的最大污染物排放量。

明确物流园区统一的水源、气源、热源，提出物流园区环境污染治理设施建设内容、资源综合利用途径、生产工艺审核指标，并制定环境风险预案，从而为园区建设项目制定可行的环境保护对策、科学管理的依据。

规划主要内容

通过物流园区自然、经济、社会环境现状分析，物流园区环境质量现状调查与评价，物流园区资源、环境承载力及环境影响预测分析，及物流园区污染源调查和开发回顾分析，综合论证规划方案的合理性和协调性。

通过环境空气影响预测评价、废水处置方案分析、固体废物处置方案分析、噪声影响分析与评价等，注重物流园区生态建设，保护生态环境，并提出规划调整建议和环境保护对策。

规划主要框架

1、总论

（1）园区立项背景

（2）环评工作依据

（3）环境保护目标与保护重点

（4）环境影响评价因子与评价重点

（5）环境影响评价范围

（6）区域环境功能区划和环境标准（附区域环境功能区划图）

2、园区规划和开发现状

（1）园区总体规划概述

（2）已有实质性开发建设活动的园区中增加有关开发现状回顾

3、区域环境状况调查和评价

（1）区域环境概况

（2）区域环境现状调查和评价基本内容

（3）区域社会经济

（4）环境保护目标与主要环境问题

4、规划方案分析

（1）将园区规划方案放在区域发展的层次上进行合理性分析

（2）园区总体布局及区内功能分区的合理性分析

（3）园区规划与所在区域发展规划的协调性分析

（4）园区土地利用的生态适宜度分析

（5）环境功能区划的合理性分析

（6）根据综合论证的结果，提出减缓环境影响的调整方案和污染控制措施与对策。

5、园区污染源分析

（1）分析预测园区污染物来源、种类和数量

（2）分析确定园区不同发展阶段的主要污染源

6、环境影响分析与评价

（1）空气环境影响分析与评价

（2）地表水环境影响分析与评价

（3）地下水环境影响分析与评价

（4）固体废物处理／处置方式及其影响分析

（5）噪声影响分析与评价主要内容

7、环境容量与污染物总量控制

（1）提出污染物总量控制方案

（2）大气环境容量与污染物总量控制

（3）水环境容量与废水排放总量控制

（4）固体废物管理与处置

8、生态环境保护与生态建设

9、公众参