国际城商业营销方案.docx
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国际城商业营销方案
国际城商业营销方案
一、市场分析
近一年塘沽、开发区商业市场整体呈现供过于求的状态，供求差异较大，且成交价格有明显波动。
供应量方面，12年9月和13年4月出现两次明显的供应峰值。
商业市场的供应量持续增长，但市场对于商业的需求并没有明显提高，供远大于求，市场库存高位运行。
成交量方面，12年4月至今成交状况较低迷，除12年12月有明显的成交峰值，达到1万㎡以上之外，平均每月成交量在2500平米左右，成交并不理想
成交价格方面，12年滨海商业成交均价在15000元/㎡左右吗，成交价格较高，但波动也非常大，12年12月，以价换量效果明显；13年3月，成交价格出现最低值6929元/㎡，但并无明显成交增长。
1、区域商业项目2012年至今供应情况：
项目
区位
项目形式
套数
总面积
单套均面积
备注
（单位：
套）
（单位：
㎡）
（单位：
㎡）
宝龙国际中心
于家堡
公寓,商铺,综合体
99
22965.41
232
于家堡金融区的门户位置，总建筑面积40万平方米，包括超高层甲级写字楼、大型购物中心，高档服务公寓等多种业态
泰达御海
北塘
住宅
22
3063.28
139
住宅为主，少量沿街商铺
联发滨海琴墅
别墅
19
4530.97
238
别墅为主，少量沿街商铺
建投领海
办公别墅
10
2541
254
40年产权，一期为企业办公总部，办公别墅面积为200-2400平米，且有多层敞开式办公设计能使客户随意分隔、组合。
贻成豪庭
上北居住区
住宅商业
35
6523.08
186
沿街规划的三层商业街
融科贻锦台
住宅商业
4
613.86
153
沿街规划的二层独立商业
金银塔
响螺湾
写字楼公寓
135
26495
196
由两幢颜色对比鲜明的高层建筑及裙楼组成，是一座集酒店式公寓、5A写字楼、商业与高级会所于一体的现代商务建筑集群。
暂未开盘
东方名邸
写字楼、商业、公寓
46
13812
300
隶属于光耀集团，暂未开盘
滨海国泰大厦
公寓,写字楼,商铺
45
11464
255
152-542㎡一拖二临街旺铺，内承滨海CBD的繁华，外临滨海CBD居住区，承接双向客流。
情景商街首层、二层层高皆为5.1米
2、市场供应情况小结：
A、主力供应集中在响螺湾商务区，多为复合型建筑综合体的商业部分；
B、中心城区的商业供应以住宅附带的沿街商业形式为主；
C、上北居住区12年至今，供应量最少，仅有两个项目有新增供应；
D、北塘居住区整体供应量较小。
3、项目所在区域内商业竞品12年至今成交情况：
项目名称
成交时间
成交套数
成交面积（平米）
单套均面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
城市名居
2012年
5月
7
835
119.3
15695
6月
8
611
76.4
11058
8月
1
317
316.8
24000
10月
1
77
77.0
12500
2013年
1月
1
78
78.0
12500
德景花园
2012年
5月
1
41
41.1
7308
东海云天
2012年
8月
1
191
190.8
15000
9月
7
1422
203.1
14727
10月
1
64
63.6
12500
康居园
2013年
4月
1
2368
2367.7
9292
融科贻锦台
2012年
7月
1
279
279.1
16999
10月
1
217
217.4
19800
万通上北新新家园
2012年
12月
2
9756
4878.0
8607
贻成豪庭
2012年
8月
2
448
223.8
16823
11月
1
224
224.4
15553
贻成尚北
2013年
3月
2
516
258.0
7497
贻丰家园
2012年
12月
1
29
29.0
12000
4、区域市场成交情况小结：
首创国际城所在上北居住区内，在售商业产品共计9个，面积区间、成交价格差异较大。
整体商业市场成交量较少
12年至今，成交均价呈小幅增长状态，临主干路和楼层面积适中的产品成交价格最高，成交价格跨度加大，最低为7300元/㎡。
距离项目较近的贻成豪庭，由于商业总体量加大，位置集中，较成熟，且大多为临街商铺，在售商业成交均价最高。
二、商业销售方案
楼号
产权
销售部位
建筑面积
单价
总价
销售方式
58#楼
有产权
综合商业
2148.76
15017
32268544
正常销售
57#楼
无产权
综合服务
1850.23
15009
27770289
以租代售
幼儿园
整售
1246.94
15010
18716569
以租代售
会所
整售
1875.00
15007
28138125
以租代售
35KW变电站
整售
1985.20
14990
29758148
以租代售
小计
6957.37
15003
104383131
合计
9106.13
15007
136651675
1、58#楼情况
编号
建筑面积
产品描述
产品现状
是否可售
单价
房款
（单位：
㎡）
58-101
318.73
一拖三底商，三层面积较大，临小区围墙，朝河北路
正在施工
是
15230
4854258
58-102
101.15
一层底商，临小区围墙，朝河北路
正在施工
是
15630
1580975
58-103
165.17
一拖二底商，临小区围墙，朝河北路
正在施工
是
15430
2548573
58-104
266.53
一拖三底商
正在施工
是
14730
3925987
58-105
155.27
一拖二底商
正在施工
是
15130
2349235
58-106
213.87
一拖二底商
正在施工
是
15030
3214466
58-107
223.93
一拖三底商
正在施工
是
14830
3320882
58-108
145.06
一拖二底商
正在施工
是
15230
2209264
58-109
144.51
一拖二底商
正在施工
是
15330
2215338
58-110
75.43
一层底商
正在施工
是
15430
1163885
58-111
195.79
一拖二底商
正在施工
是
14830
2903566
58-201
143.32
二层商业
正在施工
是
13830
1982116
58-301
214.1
文化活动站
正在施工
否
58-302
119.3
文化活动站
正在施工
否
58-303
83.1
文化活动站
正在施工
否
58-304
60.22
环卫清扫班点
正在施工
否
可售面积
2148.76
15017
32268544
2、57#楼情况
A、57#楼一层情况
编号
建筑面积
（单位：
㎡）
产品描述
产品现状
是否
可租
单价
房款
57-101
184.08
一拖二底商，紧邻物业用房
施工队使用
是
15050
2770404
57-102
84.29
居委会用房
目前居委会使用，后期移至会所，物业做六、七期管家部前台使用
否
57-103
140.99
一拖二底商
物业管家部使用
否
57-104
141.17
一拖二底商
施工队使用
是
15350
2166960
57-105
141.17
一拖二底商
施工队使用
是
15350
2166960
57-106
141.17
一拖二底商
目前物业使用，后期移至102
是
15350
2166960
57-107
141.17
一拖二底商
施工队使用
是
15350
2166960
57-108
472.97
一拖三底商，三层面积较大
施工队使用
是
14550
6881714
57-109
357.21
一拖三底商，三层面积较大
施工队使用
是
14950
5340290
57-110
271.29
一拖二底商，一层面积大，临小区围墙，朝向河北路
施工队使用
是
15150
4110044
57-111
116.78
邮局
目前居委会使用，后期移至会所
否
57-112
168.12
卫生服务站
居委会使用
否
可租面积合计
1850.23
15009
27770289
B、57#楼2、3、4楼为物业或居委会使用，不可租售。
3、60#幼儿园
60号楼规划为幼儿园，面积1246.94平米。
60#幼儿园
面积
单价
房款
1246.94
15010
18716569
4、59#会所
塘沽新北街道办事处与我司对居委会办公用房进行置换，57#102、111及58#301、302、303与我司会所一、二层部分进行置换（见下图），面积共约623平米。
目前，会所可租面积约1875平米。
59#会所
面积
单价
房款
1875
15007
28138125
5、35kv变电站
35kv变电站
面积
单价
房款
1985.2
14990
29758148
6、商业优、劣势
优势
✓位于项目河北路方向的出入口，可售存量仅12套，稀缺性明显；
✓项目拥有超过3500户以上的业主入住，生活氛围强，经营所需的客源充足
劣势
✓属社区商业，业态定位有一定的局限性；
✓产权原因致使贷款受限，客户购买难度较大；
✓商业区内无车位，便捷条件较差
✓产品面积较大，且多为一拖二、一拖三底商，总价较高，成交抗性较大
三、租售价格建议
目前项目周边市场，周边商铺日租金为1-2.5元/㎡•天，年租金=日租金*商场面积*365（天）。
周边商铺以短租5-10年为主，长租较少。
目前周边市场，临街商业销售均价在15000元/㎡左右，根据位置不同，价格差异较大
因此建议：
销售均价：
15007元/㎡
四、营销推广策略
推广主题——首创国际城商业来袭临街旺铺限量发售
线下：
Ø短信：
针对国际城项目老业主和区域客户进行短信群发，释放商业信息
ØCALL客：
主要针对国际城老业主进行电开，释放商铺在售信息，抓住有效的客户资源
ØDM派单：
项目聘请派单公司，在项目周边的商圈，及主干道路广告牌覆盖不到的，单行路、支路等进行派单，补充广告覆盖不到范围
Ø现场包装
楼体条幅：
在沿街的高层住宅楼栋侧面设楼体条幅：
“临街旺铺限量发售”；在57#、58#楼临街一面设多条小条幅，展示产品信息等。
玻璃门贴：
在沿街一侧商业玻璃门以醒目的红色为基调装饰：
“临街旺铺限量发售”
户外广告：
在57#、58#楼体侧面空白处设户外广告画面，释放商业信息，可同时设立康桥郡项目的户外信息，为新项目做宣传
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