国际城商业营销方案.docx

1、国际城商业营销方案国际城商业营销方案一、市场分析近一年塘沽、开发区商业市场整体呈现供过于求的状态，供求差异较大，且成交价格有明显波动。 供应量方面，12年9月和13年4月出现两次明显的供应峰值。商业市场的供应量持续增长，但市场对于商业的需求并没有明显提高，供远大于求，市场库存高位运行。 成交量方面，12年4月至今成交状况较低迷，除12年12月有明显的成交峰值，达到1万以上之外，平均每月成交量在2500平米左右，成交并不理想 成交价格方面，12年滨海商业成交均价在15000元/左右吗，成交价格较高，但波动也非常大，12年12月，以价换量效果明显；13年3月，成交价格出现最低值6929元/，但并无

2、明显成交增长。 1、 区域商业项目2012年至今供应情况： 项目 区位项目形式套数总面积单套均面积备注（单位：套）（单位：）（单位：）宝龙国际中心于家堡公寓,商铺,综合体9922965.41232于家堡金融区的门户位置，总建筑面积40万平方米，包括超高层甲级写字楼、大型购物中心，高档服务公寓等多种业态泰达御海北塘住宅223063.28139住宅为主，少量沿街商铺联发滨海琴墅别墅194530.97238别墅为主，少量沿街商铺建投领海办公别墅10254125440年产权，一期为企业办公总部，办公别墅面积为200-2400平米，且有多层敞开式办公设计能使客户随意分隔、组合。贻成豪庭上北居住区住宅 商

3、业356523.08186沿街规划的三层商业街融科贻锦台住宅商业4613.86153沿街规划的二层独立商业金银塔响螺湾写字楼 公寓13526495196由两幢颜色对比鲜明的高层建筑及裙楼组成，是一座集酒店式公寓、5A写字楼、商业与高级会所于一体的现代商务建筑集群。 暂未开盘东方名邸写字楼、商业、公寓4613812300隶属于光耀集团，暂未开盘滨海国泰大厦公寓,写字楼,商铺4511464255152-542一拖二临街旺铺，内承滨海CBD的繁华，外临滨海CBD居住区，承接双向客流。情景商街首层、二层层高皆为5.1米2、市场供应情况小结： A、主力供应集中在响螺湾商务区，多为复合型建筑综合体的商业部

4、分； B、中心城区的商业供应以住宅附带的沿街商业形式为主； C、上北居住区12年至今，供应量最少，仅有两个项目有新增供应 ；D、北塘居住区整体供应量较小 。3、 项目所在区域内商业竞品12年至今成交情况： 项目名称 成交时间 成交套数 成交面积（平米） 单套均面积（） 成交均价（元/） 城市名居 2012年 5月 7 835 119.315695 6月 8 611 76.411058 8月 1 317 316.824000 10月 1 77 77.012500 2013年 1月 1 78 78.012500 德景花园 2012年 5月 1 41 41.17308 东海云天 2012年 8月 1

5、 191 190.815000 9月 7 1422 203.114727 10月 1 64 63.612500 康居园 2013年 4月 1 2368 2367.79292 融科贻锦台 2012年 7月 1 279 279.116999 10月 1 217 217.419800 万通上北新新家园 2012年 12月 2 9756 4878.08607 贻成豪庭 2012年 8月 2 448 223.816823 11月 1 224 224.415553 贻成尚北 2013年 3月 2 516 258.07497 贻丰家园 2012年 12月 1 29 29.012000 4、 区域市场成交情况

6、小结： 首创国际城所在上北居住区内，在售商业产品共计9个，面积区间、成交价格差异较大。整体商业市场成交量较少 12年至今，成交均价呈小幅增长状态，临主干路和楼层面积适中的产品成交价格最高，成交价格跨度加大，最低为7300元/。 距离项目较近的贻成豪庭，由于商业总体量加大，位置集中，较成熟，且大多为临街商铺，在售商业成交均价最高。二、商业销售方案 楼号产权销售部位建筑面积单价总价销售方式58#楼有产权综合商业2148.76 15017 32268544 正常销售57#楼无产权综合服务1850.23 15009 27770289 以租代售幼儿园整售1246.94 15010 18716569 以租

7、代售会所整售1875.00 15007 28138125 以租代售35KW变电站整售1985.20 14990 29758148 以租代售小计6957.37 15003 104383131 合计9106.13 15007 136651675 1、58#楼情况 编号 建筑面积 产品描述 产品现状是否 可售 单价 房款（单位：） 58-101318.73一拖三底商 ，三层面积较大，临小区围墙，朝河北路正在施工是15230 4854258 58-102101.15一层底商，临小区围墙，朝河北路正在施工是15630 1580975 58-103165.17一拖二底商，临小区围墙，朝河北路正在施工是15

8、430 2548573 58-104266.53一拖三底商正在施工是14730 3925987 58-105155.27一拖二底商正在施工是15130 2349235 58-106213.87一拖二底商正在施工是15030 3214466 58-107223.93一拖三底商正在施工是14830 3320882 58-108145.06一拖二底商正在施工是15230 2209264 58-109144.51一拖二底商正在施工是15330 2215338 58-11075.43一层底商正在施工是15430 1163885 58-111195.79一拖二底商正在施工是14830 2903566 58

9、-201143.32二层商业正在施工是13830 1982116 58-301214.1文化活动站正在施工否58-302119.3文化活动站正在施工否58-30383.1文化活动站正在施工否58-30460.22环卫清扫班点正在施工否可售面积2148.7615017 32268544 2、57#楼情况A、57#楼一层情况编号 建筑面积 （单位：） 产品描述 产品现状是否可租单价房款57-101184.08一拖二底商，紧邻物业用房施工队使用是15050 2770404 57-10284.29居委会用房目前居委会使用，后期移至会所，物业做六、七期管家部前台使用否57-103140.99一拖二底商物

10、业管家部使用否57-104141.17一拖二底商施工队使用是15350 2166960 57-105141.17一拖二底商施工队使用是15350 2166960 57-106141.17一拖二底商目前物业使用，后期移至102是15350 2166960 57-107141.17一拖二底商施工队使用是15350 2166960 57-108472.97一拖三底商，三层面积较大施工队使用是14550 6881714 57-109357.21一拖三底商，三层面积较大施工队使用是14950 5340290 57-110271.29一拖二底商，一层面积大，临小区围墙，朝向河北路施工队使用是15150 4

11、110044 57-111116.78邮局目前居委会使用，后期移至会所否57-112168.12卫生服务站居委会使用否可租面积合计 1850.2315009 27770289 B、57#楼2、3、4楼为物业或居委会使用，不可租售。3、60#幼儿园 60号楼规划为幼儿园，面积1246.94平米。60#幼儿园面积单价房款1246.9415010 18716569 4、59#会所塘沽新北街道办事处与我司对居委会办公用房进行置换，57#102、111及58#301、302、303与我司会所一、二层部分进行置换（见下图），面积共约623平米。目前，会所可租面积约1875平米。59#会所面积单价房款187

12、515007 28138125 5、35kv变电站35kv变电站面积单价房款1985.214990 29758148 6、商业优、劣势优势 位于项目河北路方向的出入口，可售存量仅12套，稀缺性明显； 项目拥有超过3500户以上的业主入住，生活氛围强，经营所需的客源充足 劣势 属社区商业，业态定位有一定的局限性； 产权原因致使贷款受限，客户购买难度较大； 商业区内无车位，便捷条件较差 产品面积较大，且多为一拖二、一拖三底商，总价较高，成交抗性较大三、租售价格建议 目前项目周边市场，周边商铺日租金为1-2.5元/天，年租金=日租金*商场面积*365（天）。周边商铺以短租5-10年为主，长租较少。

13、目前周边市场，临街商业销售均价在15000元/左右，根据位置不同，价格差异较大 因此建议：销售均价：15007元/ 四、营销推广策略推广主题首创国际城商业来袭 临街旺铺 限量发售 线下： 短信：针对国际城项目老业主和区域客户进行短信群发，释放商业信息 CALL客：主要针对国际城老业主进行电开，释放商铺在售信息，抓住有效的客户资源 DM派单：项目聘请派单公司，在项目周边的商圈，及主干道路广告牌覆盖不到的，单行路、支路等进行派单，补充广告覆盖不到范围 现场包装 楼体条幅：在沿街的高层住宅楼栋侧面设楼体条幅：“临街旺铺 限量发售”；在57#、58#楼临街一面设多条小条幅，展示产品信息等。 玻璃门贴：在沿街一侧商业玻璃门以醒目的红色为基调装饰：“临街旺铺 限量发售” 户外广告：在57#、58#楼体侧面空白处设户外广告画面，释放商业信息，可同时设立康桥郡项目的户外信息，为新项目做宣传