绍兴市区商品住宅市场调研报告.docx
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绍兴市区商品住宅市场调研报告
绍兴商品住宅市场调查报告
2007年8月
一、绍兴市区房地产市场发展回顾
（一）绍兴市区房地产业发展历程
（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹
二、绍兴市区房地产业发展现状
（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点
（二）绍兴市区主要在售楼盘情况
三、绍兴市区住宅需求市场分析
（一）绍兴市区住宅需求市场现状及特点
（二）绍兴市区住宅需求市场调查与分析
四、调查结论
一、绍兴市区房地产市场发展回顾
（一）绍兴市区房地产业发展历程
绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整这样五个阶段：
1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。
1984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司—中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。
随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。
2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。
上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。
仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。
到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。
3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。
由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在4.7-5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。
4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。
三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。
一是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。
这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。
其中：
前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。
5、调控调整阶段（2005-2006年，约2年）。
2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。
（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹
房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。
绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。
也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。
因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。
见表1：
表1：
绍兴市区商品房销售价格变化情况
单位：
元/平方米
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
商品房屋
2158
2185
2042
2229
2919
4045
5895
5900左右
6170左右
价格涨幅
/
1.25%
-6.54%
9.16%
30.96%
38.57%
45.74%
未变
4.6%
住宅
1875
1937
1933
2010
2599
3704
5236
5250左右
5500
价格涨幅
/
3.31%
-0.21%
3.98%
29.3%
42.52%
41.36
未变
5%左右
■绍兴市区商品房价格在1998年-2001年间基本维持在相对稳定的水平；
■2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。
2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州；
■2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平；
■2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中，商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。
二、绍兴市区房地产业发展现状
（一）现阶段绍兴市区房地产业发展特点
1、房地产市场产销两旺，市区商品房供不应求
进入2007年以来绍兴市（地区）商品房交易快速回升，1-7月商品房销售面积224.23万平方米，同比增长52.2%，增速较上年同期高出82.7个百分点。
在全部销售面积中，期房销售占69.4%，现房销售占30.6%，接近七成的商品房在竣工验收以前已实现销售，充分说明目前绍兴（地区）商品房需求旺盛，交易活跃。
7月份绍兴市房地产开发投资增速全省第一，总量第四，1-7月份全市完成房地产开发投资86.81亿元，同比增长53.6%，增幅居全省第一，总量第四。
2007年上半年，越城区房产竣工面积29.84万平方米，销售面积47.2万平方米，比去年同期上涨50.8%，其中住宅面积41.4万平方米（按平均120m2/套算，约合3450套），新建商品房呈现供不应求的态势。
2、商品房一、二级市场价格快速上涨
统计数据显示，2007年二季度，绍兴市区房屋销售价格快速上涨，同比上涨7.0%，环比上涨2.7%。
同比涨幅比上年同期扩大2.1个百分点，比今年一季度扩大2.7个百分点，创下2005年3季度以来的新高。
2007年1-6月份，房屋销售价格比去年同期上涨5.7%，其中商品房销售价格上涨4.9%。
绍兴老城区目前的房价平均价格在7035元/平方米左右，2006年城区均价约为6510元/平方米，同比上涨幅度超过8%，而上半年浙江全省房屋销售价格比去年同期上涨5.1%，绍兴房价涨幅高于全省平均涨幅。
1—6月份，市区二手房成交价格比去年同期上涨7.0%,涨幅位居全省第三位，仅次于丽水市和舟山市，比全省平均涨幅高出2.6个百分点。
二手房中多层住宅价格同比上涨7.8%。
3、房地产开发板块格局初步形成
随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居住板块。
城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善；城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出；而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温；城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区；而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。
从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。
高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方米9000-10000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米6000-8000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米3000-4000多元。
4、楼市进入高层时代，多层和低层住宅成为稀缺产品
2006年以前的绍兴，房地产市场中住宅供应一直以低层和多层住宅为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定的：
首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求；其次，前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，多层住宅因其较为低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。
经过05—06年约2年的宏观调控，积压的购房需求在今年开始集中释放，且随着绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在今年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区今年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在1.7左右，相当一部分地块容积率指标超过了2.0，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流，而多层住宅产品将变得越来越稀缺。
5、政府加大土地供应，土地市场量价齐增
2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计划2216亩住宅用地增加了近7成，土地供应量明显增加。
伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，据不完全统计，2007年上半年成交的住宅开发用地价格较上年同期上涨了近50%左右，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价约4600元，而2006年的成交价不到3000元。
附表2、表3。
表2：
2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划
序号
地块名称
地块座落
面积
（亩）
用途
权属
现状
1
铁甲营地块
市值
3
住商
国有
2
鲁迅故里观音弄地块
市值
3
商住
国有
3
原外山组团江家溇地块（一期）
市值
124
居住
国有
小计
130
4
卧龙路1号地块
经济开发区
49
居住
国有
小计
49
5
袍江工业区G1—2号地块
袍江工业区
14
商业（汽车4S店）
国有
6
袍江工业区G1—3号地块
袍江工业区
12
商业（汽车4S店）
国有
7
袍江工业区G1—4号地块
袍江工业区
10
商业
国有
8
袍江工业区F—8号地块
袍江工业区
52
商业
国有
小计
88
07年度已出让合计
267
1
人民医院退让地块（临中兴路）
市值
9
商业
国有
净地
2
解放南路6号地块
市值
89
居住
国有
净地
3
绍大线一号
市值
220
居住
国有
净地
4
中兴南路大环河东南地块B块
市值
37
居住
国有
净地
5
蕺山地块
市值
31
居住
国有
净地
6
寨下地块
市值
79
居住
国有
部分建筑未拆
7
胜利东路环城东路西南角八字桥周边地块（原公交公司地）
市值
28
住商
国有\集体
部分建筑未拆
8
原外山组团江家溇地块（三期）
市值
75
住商
国有
部分建筑未拆
9
霞西路绍大线东南地块
市值
126
住商
国有
部分建筑未拆
10
和畅堂原海尔曼期地块
市值
152
住商
国有
部分建筑未拆
11
八字桥原卫校及周边地
市值
35
住商
国有
部分建筑未拆
市值小计
881
12
阳明路1号
经济开发区
285
居住
国有
净地
13
舜江路8号地块
经济开发区
21
居住
国有
净地
14
东池路1号地块
经济开发区
42
居住
国有
净地
15
涂山路9号地块
经济开发区
75
居住
国有
部分建筑
16
涂山路10号地块
经济开发区
127
住商
国有
部分建筑未拆
17
秦望路1号地块
经济开发区
15
居住、仓库
国有
部分建筑未拆
18
迪荡D3地块
经济开发区
11
商业办公
国有
净地
19
迪荡F1地块
经济开发区
80
会展中心
国有
部分建筑未拆
经济开发区小计
656
20
望仙桥地块
会稽山
度假区
297
商服、旅游
国有\集体
净地
会稽山度假区小计
297
21
人民医院退让地块（临后墅路）
镜湖新区
20
商业
国有
净地
22
解放大道1号地块
镜湖新区
171
住商
国有
部分建筑未拆
23
解放大道3号地块
镜湖新区
180
住商
国有
部分建筑未拆
24
解放大道2号地块
镜湖新区
138
住商
国有
部分建筑未拆
25
解放大道4号地块
镜湖新区
225
住商
集体
净地
26
解放大道5号地块
镜湖新区
31
住商
集体
净地
27
绿洲路1号地块
镜湖新区
79
住商
国有
净地
镜湖新区小计
844
28
皋埠商贸区1号地块
生态产业园
73
住商
国有
29
皋埠商贸区2号地块
生态产业园
38
住商
国有
30
皋埠商贸区3号地块
生态产业园
58
住商
国有
31
皋埠商贸区4号地块
生态产业园
41
住商
国有
32
皋埠商贸区5号地块
生态产业园
45
住商
国有
33
皋埠商贸区6号地块
生态产业园
75
住商
国有
生态产业区小计
330
34
袍江工业区G3—1号地块
袍江工业区
12
商业（汽车4S店）
国有
35
袍江工业区G3—2号地块
袍江工业区
13
商业（汽车4S店）
国有
36
袍江工业区G—29号地块
袍江工业区
12
商业
国有
37
袍江工业区G—10号地块
袍江工业区
18
商业
国有
38
袍江工业区G12—2号地块
袍江工业区
10
商业
国有
39
袍江工业区F—7号地块
袍江工业区
12
商业
国有
40
袍江工业区G8—2号地块
袍江工业区
19
商业
国有
41
袍江工业区G—2号地块
袍江工业区
117
商业
国有
42
袍江工业区G—21号地块
袍江工业区
70
住商
国有
43
袍江工业区G7—1号地块
袍江工业区
124
商住
国有
44
袍江工业区G—5号地块
袍江工业区
246
住商
国有
45
袍江工业区G—23号地块
袍江工业区
28
住商
集体
46
袍江工业区G—6号地块
袍江工业区
106
住商
集体
47
袍江工业区G8—1号地块
袍江工业区
20
商业
国有
48
袍江工业区G—9号地块
袍江工业区
58
住商
国有
49
袍江工业区G—4号地块
袍江工业区
25
住商
集体
50
袍江工业区G—35号地块
袍江工业区
169
综合配套
集体
51
袍江工业区G—37号地块
袍江工业区
32
综合配套
集体
52
袍江工业区G—39号地块
袍江工业区
4
住商
集体
袍江工业区小计
1095
表3：
2007年上半年部分住宅开发出让地块成交情况
地块名称
地块性质
起拍价
（万元）
成交价
（万元）
楼面均价
（元/m2）
土地面积
（m2）
建筑面积
（m2）
容积率
舜江路8#
居住
5800
9800
3553
16713
27576
1.65
中兴南路大环河东南B#
居住
10800
11800
2656
24680
44424
1.8
大滩7#
居住
5000
10000
4665
12613
21435
1.7
经济开发区卧龙路1#
7000
16000
1923
32281
83210
2.5777
（二）绍兴市区主要在售楼盘情况
为全面了解绍兴市区房地产市场状况，通过对绍兴市区目前主要在售楼盘的实地调查对目前市场的供需状况、价格水平等运行态势有了较为清晰和深入的了解，根据前面提到的绍兴市区目前主要分为东西南北四大板块的开发格局，选择东西南北四大板块内的代表性楼盘若干了进行了调查，详细调查情况如下。
1、生态园区板块
位于东湖的生态产业园区是目前绍兴东部离城区距离最远的生活区块，位于三环路以外，是近年来绍兴主要的低价房供应区域，且相当一部分小区商品房与安置房混杂，楼盘档次普遍不高。
以下为两个片区内主要在售楼盘情况：
A.鸿通·金宇苑
开发商
绍兴市鸿通房地产开发有限公司
设计单位
浙江中和建筑设计有限公司
物业管理
绍兴市百盛物业管理有限公司
地理位置
生态产业园区人民东路延伸段（皋埠镇）
占地面积
40295m2
建筑面积
54595.52m2
容积率
1.45
绿化率
/
建筑形态
多层住宅、联排
主力户型
公寓100-120m2，排屋210m2
房源总数
362套,其中排屋约20套
销售均价
公寓住宅成交均价约3000元/m2,排屋约5000元/m2，目前排屋报价6100/m2
主力总价
公寓30-40万元，排屋110-140万元
配套设施
3000m2集中绿化、小型会馆
形象进度
现房
开盘时间
04年5月
销售情况
目前已售295套（签订合同），约占82%;已售面积约40630m2，约占74%；
排屋已售15套，剩5套
综合评价
该楼盘体量较小，地理位置偏远，整体品质不高，是生态园区内典型的低价楼盘；从销售情况来看，开盘至今2年多的时间，总体销售率约90%（含预订房源），已经基本实现销售，但是，根据实地调查情况，该楼盘目前尚有大量商铺未售出，这充分说明生态园区内人气严重不足，尽管商铺仅售4000元m2，但其投资价值不高，因此销售不佳，为开发商回笼资金带来难度；从购房客户来看，主要由产业园区内的普通职工和绍兴市区低收入群体为主
B.枫华景园
开发商
绍兴市房地产综合开发有限公司
设计单位
华成国际建筑有限公司
物业管理
地理位置
生态产业园东湖商贸3#地块
占地面积
总占地45281m2,其中商品房部分13302m2
建筑面积
商品房19287.89m2
容积率
1.45
绿化率
30%
建筑形态
多层住宅
主力户型
公寓90-120m2
房源总数
200套，其中住宅总量为139套，商铺总量为61套
销售均价
住宅累计成交均价3500元/m2,开盘均价3200元/m2，目前余房报价4380元/m2
主力总价
住宅30-40万元，余房40-55万元
配套设施
/
形象进度
现房
开盘时间
05年12月
销售情况
目前合计售出123套（签订合同），约占62%;已售面积约13016m2，约占68%；住宅已售114套，占62%;商铺已售9套，占15%;
综合评价
该楼盘大部分为安置房，商品房住宅所占比重极小，开盘之初由于价格便宜（起价仅为3098元）大部分商品房在短时间内快速售出，曾在绍兴市场制造了一定的影响，但是，由于小区整体建设档次较低，购买者大部分为市区内的年轻工薪阶层。
随着市区整体房价的上涨，该楼盘也大幅提高了其售价，目前报价4380元相当于在开盘价格基础上上涨了近50%,尽管从目前来看，该楼盘售价仍是绍兴市区各大板块内最便宜的，但是由于快速大幅提价使得客户短时间内难以接受，因此目前余房销售形式不佳；同时，其地理位置的偏僻也决定其商铺销售不好。
2、经济开发区板块
经济开发区由于开发时间较早，目前已经成为绍兴市区规模最大的居住区块，生活配套相对较为成熟，但总体档次不高，由于区域内自然环境较好，且无大型工业生产企业，因此目前已经成为绍兴主要的别墅类产品的供应区域。
A.金色东江
开发商
浙江兆城房产开发有限公司
设计单位
香港海文嘉德国际规划景观设计机构，绍兴华汇设计院
物业管理
地理位置
涂山东路5号地块
占地面积
41956m²
建筑面积
50347m2
容积率
1.2
绿化率
30%
建筑形态
叠排、多层、高层
主力户型
叠排200-230m2，多层90-120m2，高层275m2（全跃层）
房源总数
248套,其中叠排140套，多层80套，高层28套
销售均价
叠排约6500元/m2,多层约5800元/m2，高层约6500/m2
主力总价
叠排130-150万元，多层50-70万元，高层160-190万元
配套设施
/
形象进度
主体完工
开盘时间
一期07年1月，二期07年5月
销售情况
叠排和多层目前已全部售完；高层售出5套，占18%
综合评价
该楼盘体量较小，周边自然环境较好，临近平水江和大禹陵景区。
该楼盘产品组合较为丰富，由于楼盘周边配套相对欠缺，因此以面向拥有一定经济实力的中产家庭的叠排为主的定位，并以叠排首先开盘打开市场，由于叠排总价控制较为合理，因此一期开盘取得了较好的业绩，二期在一期开盘后短短3个月后推出，二期主力产品多层公寓也实现了较好的销售，相对来说，高层空中别墅产品因为单价和总价高的原因，销售较为困难。
总体上来说，该楼盘产品定位较为成功，尽管短期内积压了少量的高层房源，但总体上销售速度较快，较好地实现了资金回笼。
B.东江银湾
开发商
绍兴市建设开发公司
设计单位
绍兴市建筑设计院
物业管理
地理位置
涂山路以北、平水东江以西、森海豪庭以南
占地面积
9463m²+29503m²=38966
建筑面积
22809.51m2
容积率
一块0.85，一块0.5
绿化率
30%
建筑形态
独立别墅
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