阳宗海旅游度假区房地产投资分析.docx
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阳宗海旅游度假区房地产投资分析
阳宗海旅游度假区
开发项目可行性研究报告
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
（二）、规划方案
二、建设条件
（一）、建设地点条件
（二）、建设实施条件
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
（二）、微观环境分析
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
（二）、目标客户的定位
（三）、价格预测
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
（二）、销售计划及营销策略文秘114版权所有
1、销售计划
2、营销策略
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
（二）、资金筹措
（三）、项目经济效益分析
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
八、结论
呈报单位：
**房地产开发公司
呈报时间：
二0一一年十一月十日
一、项目概况
（一）阳宗海旅游度假区百科内容来自于：
宜良距云南省昆明市54公里。
阳宗海位于宜良、呈贡和澄江三县间，距昆明50公里，距石林风景区40公里，距九乡风景区50公里。
简介
阳宗海旅游渡假区
阳宗海旅游度假区为省级旅游度假区，以阳宗海北部湖滨为中心，地处昆明至石林高等级公路35公里处。
位于宜良县、呈贡县、澄江三县之间，湖面海拔1770米，形如一只巨履，两头宽、中间窄，南北长12公里，东西宽3公里。
阳宗海湖泊面积为30平方公里，蓄水量6.9亿立方米，平均水深22米，最深为30米，，仅次于抚仙湖和泸沽湖，为云南省第三深水湖。
阳宗海景色秀丽，碧水如镜，渔帆点点，宛若图画。
1992年被列为省级旅游度假区，现建有国内一流的温泉休闲度假中心（柏联SPA温泉）和高尔夫球场（春城高尔夫球湖畔度假村）阳宗海为云南第三深水淡水湖泊，水质清澈透明，平均水深22米，水面积31平方公里，温泉水温高达70℃，是理想的旅游度假胜地。
阳宗海度假区设有高尔夫球场，有运动项目40多项，水上大世界、水上牵引升空跳伞、海滨浴场、水上摩托、高速快艇、实弹射击等，是西南地区目前水上娱乐设施规模最大、内容最丰富的水上娱乐中心。
度假区景点
柏联SPA温泉
二、
高尔夫球场
SPA（Solus健康、Par经由、Aqua水）就是经由水产生健康。
借鉴国际旅游名胜的 模式建造的柏联SPA温泉，融入了东方禅文化、火山文化以及国际芳香疗法SPA。
从建筑装饰到温泉泡池，采用的都是云南腾冲特有的火山石，建有露天园林海景温泉、海景SPA馆、海景瑜珈馆、火山地热熏蒸馆等设施，加之园林、瀑布、海景、溪流、古树、火山石的匠心营造，身临其境，能使人真切感受到人与自然的和谐美景。
春城高尔夫球湖畔度假村
度假村坐落于清澈迷人的阳宗海湖畔。
球场分别于1999年和2001年连续两次被全球业内最具权威性杂志《美国高尔夫文摘》评选为中国十大最佳球场之首。
同时连续3届被亚洲高尔夫月刊评为“亚洲高尔夫最佳度假村”。
一流的球场，吸引了众多名人、名流前来一展身手。
特色
阳宗海
阳宗海旅游度假区地处历史上有名的“滇中粮仓”,距昆明市30多公里，是滇中著名的高原湖泊，属云南省九大高原湖泊之一。
上个世纪90年代初期，这里曾以秀丽的景色、旖旎的风光吸引大批游客到此观光旅游,旅游业比较兴旺发达。
规模：
在阳宗海旅游度假区，有大小餐馆及涉外定点餐厅20余家，餐位400多个；有三星级、二星级宾馆，海上俱乐部、法式、日式别墅、旅游帐篷、民族风情度假木屋多座，床位 600多个可供住宿。
交通：
从昆明乘开往宜良的班车，或在昆明汽车站东菊旅社、火车北站乘中巴车前往，有专线客车及昆明至石林、个旧、开远、河口、文山频繁的过往客车可到达。
现状
度假区风光
阳宗海度假区区域“三区一名片”的国际化战略目标简单明确而又充满挑战，努力把阳宗海区域建设成为生态环境优异、自然景观独特、湖泊文化厚重、人文风情迷人、空间布局精致、产业高端高效、品牌品质高尚、宜居的高原湖泊治理保护开发科学示范区、珠江上游重要生态屏障区、国际知名生态旅游度假区和昆明区域性国际城市建设新名片。
良好的生态环境强力助推了区域内经济飞速发展。
柏联SPA和春城高尔夫如今已蜚声国内外。
2009年，投资逾40亿的云南华侨城项目终于在万众期待中初露芳容。
云岭山生态运动中心、云南国土资源职业学校等一批重点项目正加速推进建设。
阳宗海风景名胜区拉开了大建设、大开发、大发展、大跨越的序幕。
凭借多元的民族文化底蕴，凭借宜人的气候、旖旎的亚热带海滨风光，凭借海纳百川、兼容并蓄的从容自信。
相信不久的将来，阳宗海将成为中国乃至世界的度假休闲天堂。
（二）、开发项目区位条件
•尊处昆明主城、新城、新机场之间的黄金枢纽，能够快速畅达地共享城市繁华、接纳省际国际客流，这就是阳宗海拥有的，其它旅游度假区无法比拟的优势。
依据最新规划，新昆明将由主城、呈贡新城和新空港经济区三大核心组成，阳宗海恰恰位于三城交汇央心。
将来昆明主城、呈贡、宜良、石林、嵩明、澄江、昆明新机场等，都将修建直接到达阳宗海的交通枢纽干线。
324国道、规划新机场连接线、昆石高速、阳澄公路、呈贡新区连接线、呈七公路以及西部快线，将加强草甸、汤池、七甸、阳宗等四个片区之间与新机场、呈贡新区、昆明主城、嵩明、宜良、石林、澄江等外围区域的快速连接。
铁路方面，将新建云桂铁路，保留南昆铁路及改造昆河铁路为重要的客运游览专线，并在汤池、七甸及阳宗设置火车站点。
• 未来，从主城区去到昆石高速、昆安公路，约40分钟车程可达；从新城驱车则只需约20分钟；“中国第四大航空港”昆明新机场启用后，经机场高速也只需约30分钟车程，下飞机就能度假山海间；与此同时，这里距石林、九乡都在1小时车程内。
独一无二的地缘优势，让阳宗海成为昆明楼市未来20年置业投资最炙手可热的黄金宝地。
•
（三）、规划方案
阳宗海区域“三区一名片”的国际化战略目标简单明确而又充满挑战，努力把阳宗海区域建设成为生态环境优异、自然景观独特、湖泊文化厚重、人文风情迷人、空间布局精致、产业高端高效、品牌品质高尚、宜居的高原湖泊治理保护开发科学示范区、珠江上游重要生态屏障区、国际知名生态旅游度假区和昆明区域性国际城市建设新名片。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻昆明主城与新机场。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好,有温泉和天然湖泊阳宗海的天然优势。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、2009年10月，省政府从统筹区域治理、保护、开发的高度，决定设立阳宗海风景名胜区，成立昆明阳宗海风景名胜区管理委员会，将呈贡县七甸乡、宜良县汤池镇、澂江县阳宗镇纳入管委会统一管理。
此举彻底改变了阳宗海多头管理的状况。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国二线城市房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，我们一线城市由于"限购令"房势一度低迷,反而是二线城市逆市飘红.
3、国家、云南省、昆明市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得昆明市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了阳宗海旅游度假区用地的商业价值，成为各大房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、阳宗海是云南省九大高原湖泊之一，景色秀丽，碧波粼粼，湖水清澈，深碧如明，被称为明湖澄碧、高原明珠。
昆明阳宗海风景名胜区依托阳宗海而立，位于昆明市东南部，比邻昆明主城区，区位良好，交通便利，资源丰富，四季如春，人杰地灵.辖3个镇（街道）、38个村委会（社区）、178个村民小组、181个自然村，总面积546平方公里，总人口9.5万人。
2、区域内现有与雀巢集团合资的云南大山饮品有限公司、云南铝业股份有限公司、国电阳宗海发电有限公司等国内外知名企业，拥有亚洲第一的春城湖畔高尔夫球场、享誉海内外的香港柏联SPA温泉和在建的华侨城生态旅游小镇、云岭山生态旅游运动中心、阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区、阳宗海柳树湾康体温泉旅游等知名旅游品牌.
3、2011年4月1日，昆明市规划局阳宗海规划分局就《昆明阳宗海区域总体规划（2010—2030年）》举行专家评审会，并已基本通过专家评审。
阳宗胜境从此喷簿欲出，阳宗海从此走向了澄澈的升华之路。
4、未来阳宗海片区的旅游发展格局，将以阳宗海为核心向外发展，总体上形成“一核三圈层，四片区一中心”的组团式布局结构。
而汤池镇将依托阳宗海为核心的水上及滨水运动度假区，以现状温泉酒店集群的产业为基础，融入现代购物中心和时尚休闲中心，成为阳宗海片区的时尚旅游度假“综合服务中心”。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、昆明市场供需状况等方面情况调查表明，昆明地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
近几年，昆明商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。
二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。
三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到昆明购房居住。
4、注重高品质生活的今天，人们更加注重养生，这里的天然温泉，富含多种矿物质，而且与运动养生结为一体，是都市人们不可多得的选择。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。
竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为三类：
1、商务会议客户
阳宗海旅游度假区及邻近昆明城市良好的经济发展为商务客源的开拓打下了较好的基础。
阳宗海旅游度假区所能吸引的商务客人主要可分为三类：
一是三资企业，如拥有亚洲第一的春城湖畔高尔夫球场、享誉海内外的香港柏联SPA温泉和在建的华侨城生态旅游小镇、等知名旅游品牌.，这类项目或工业区规模巨大，商务会议频繁，要求会议场地档次比较高；二是当地乡镇和私营企业，如云岭山生态旅游运动中心、阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区、阳宗海柳树湾康体温泉旅游等，这类企业虽然规模不大，但数量众多，消费能力比较强；三是较大的国有企业和政府部门，如云南大山饮品有限公司、云南铝业股份有限公司、国电阳宗海发电有限公司等国内外知名企业吸引这类客源不太容易，但一旦达成共识，往往比较稳定。
据统计，截止2000年12月31日，汤池镇共有乡镇企业63187家、工业企业5934、行政事业单位689家、三资企业2550家，总人数超过400万人次。
因此，预测在温泉度假村的运行完全走上轨道之后，每年至少可吸引2%的商务客人，即8万人次，过夜人数预计至少50%。
2、旅行社团客户
阳宗海旅游度假区毗邻诸多旅游景点，类型多样，包括自然景观、生态景观和人文古迹景点等，对临近的经济发达城市昆明、具有较大的吸引力。
据云南省旅游局资料披露，昆明发达地区居民旅游支出普遍已占总生活开支的二成以上。
昆明市假日办调查数据显示，2001年春节期间深圳有260万人出游，且以省内游为主，汽车是最主要的出游工具，5成以上出游者将乘坐汽车，另外有1成左右居民自驾私家车出游。
可见，距离近、有特色的休闲景点将十分适合繁忙的深圳人的选择，而这正是阳宗海旅游度假区的优势所在。
同时，度假区所在地的旅游市场潜力也很巨大，宜良县政府还在大力开发新的旅游资源。
从宜良县的旅游接待数据来看，99年宜良县过夜游客人数就达61万人次，创值5865万元；2000年，仅九乡旅游度假区的游客人数就达61万人次，柏联旅游度假区的游客人数达20万人次。
在政府大力推动下，总的游客数量极有希望突破年100万人次。
以理疗、休闲和娱乐为主要特色内容的度假区，刚好可以作为游客在附近景点观光旅游的一个歇脚点；舒适的温泉享受和特色娱乐活动，可以让游客洗去风尘，洗去疲劳，抖搂精神。
因此借助周围景点的名气，和旅行社合作，将能较快较好地开拓市场、降低成本、吸引尽量多的客源。
在此基础上预测每年可吸引昆明地区10%的旅行社团游客人数，即10万人次左右，其中至少50%可以成为过夜游客。
目前境外还有专门的温泉旅游团，，只有温泉的地方。
如果能与组织此类旅游项目的旅行社挂钩，客户资源应是较可观的。
3、度假疗养客户
一方面，温泉度假村附近有众多具有实力的企业，其工作人员人数众多，层次较高。
由于温泉对人体具有独特的健身、疗养和治病作用，因此，度假村完全可以在建设和运营期间的各个阶段，通过主动的营销和公关手段争取成为周边大型企业和政府部门工作人员的定点疗养基地，其方式可灵活多余样，。
另一方面，温泉度假村的周边，其居民的平均经济收入都较高。
如来自昆明统计局数据显示，2002年1月至6月昆明市民月人均可支配收入2159元，月人均消费性支出1513.03元。
而目前国内法定节假日达到114天，加上国家将鼓励带薪假期，一年中的可休闲时间接近140天，意味着人们休闲的时间和需求越来越多。
温泉度假村把温泉和度假村内的自然山区资源结合在一起，生态环境良好，正好可以满足都市居民休闲娱乐和放松的需要。
预测全年节假日平均日接待500人次，工作日平均日接待150人计，每年可接待散客10万人以上，预计过夜人数为10%。
总的来说，根据市场分析，可以预计温泉度假村每年接待的各类游客可达到28万人次。
其中，住宿过夜人数可达10万人次（商务客人中的50%、加旅行社团客人中的50%、加散客中的10%）。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
（二）、销售计划及营销策略
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：
2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。
年度销售测算
2、营销策略
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。
（
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。
其中自有资金12,600.27万元（含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元）,借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36。
预测前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米；
营业成本26,600.27万元；
单位成本2,927.61元/平方米；
税金3,854.77万元；
费用1,070.00万元；
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表
本项目税后现金净流量2,141.06万元。
测算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、静态分析文秘114版权所有
投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8.05。
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行。
经计算，本项目的内部收益率为9.5，参考同行业基准投资内部收益率8，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27（1-11.45）=84，334.35平方米
占计划销售量的92.82
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860（1-11.45）=3,439.16元/平方米
占计划销售单价的92.82
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18。
八、结论
随着新昆明规划的出台，桥头堡建设的实施和打造区域性国际城市的战略部署，沉寂了十余载的阳宗海第一次站上国际大舞台，与世界经济同轨共振。
为了适应旅游市场的新需求，阳宗海旅游业必须要经历一次重大的转型。
此时正值昆明市委、市政府果断提出要全面推进昆明旅游“二次创业”的决策，强调由单一产业到大旅游的转变，实现旅游产品由观光型到观光度假会议型的转变。
2009年10月，省政府从统筹区域治理、保护、开发的高度，决定设立阳宗海风景名胜区，成立昆明阳宗海风景名胜区管理委员会，将呈贡县七甸乡、宜良县汤池镇、澂江县阳宗镇纳入管委会统一管理。
此举彻底改变了阳宗海多头管理的状况。
今年3月19日，省委常委、昆明市委书记仇和来到阳宗海调研时强调，“良好的生态环境，是阳宗海风景名胜区最大的优势、后劲、潜力和财富。
”并指出要把阳宗海风景名胜区打造成高原湖泊治理开发科学示范区、珠江上游重要生态屏障区、国际知名生态旅游度假区和昆明区域性国际城市建设新名片。
面对前所未有的历史机遇，阳宗海风景名胜区管委会高起点、高标准、高质量编制和完善全区总体发展规划，加快推进区域国际化，“高端阳宗海”，“生态阳宗海”，“共富阳宗海”，“活力阳宗海”，“魅力阳宗海”，“幸福阳宗海”，“和谐阳宗海”，“实力阳宗海”的发展思路跃然而出。
翻开刚刚完成编制的蓝图，阳宗海前景已展现在世人面前：
阳宗海将建设成为现代新昆明重要的，集高品质休闲度假、先进低碳制造、科创研发、生态宜居于一体的国际旅游生态城。
城市结构将形成“一城四片”的生态、人文、活力的国际生态旅游度假区。
按照规划，阳宗海区域将在充分保护生态环境的前提下，打造以生态、休闲、养生、度假为主的国际知名生态旅游度假区，倡导减排、循环、增效、节能的低碳型区域。
生态建设成为了阳宗海加强环境保护、推进生态治理的第一要务。
政府部门重新修订《云南省阳宗海保护条例》，下一步将进入到省内外立法调研阶段。
确保阳宗海水质到2015年达到国家Ⅱ类水标准。
让人欣喜的是，良好的生态环境强力助推了区域内经济飞速发展。
柏联SPA和春城高尔夫如今已蜚声国内外。
2009年，投资逾40亿的云南华侨城项目终于在万众期待中初露芳容。
云岭山生态运动中心、云南国土资源职业学校等一批重点项目正加速推进建设。
阳宗海风景名胜区拉开了大建设、大开发、大发展、大跨越的序幕。
阳宗海区域“三区一名片”的国际化战略目标简单明确而又充满挑战，努力把阳宗海区域建设成为生态环境优异、自然景观独特、湖泊文化厚重、人文风情迷人、空间布局精致、产业高端高效、品牌品质高尚、宜居的高原湖泊治理保护开发科学示范区、珠江上游重要生态屏障区、国际知名生态旅游度假区和昆明区域性国际城市建设新名片。
凭借多元的民族文化底蕴，凭借宜人的气候、旖旎的亚热带海滨风光，凭借海纳百川、兼容并蓄的从容自信。
相信不久的将来，阳宗海将成为中国乃至世界的度假休闲天堂，为世界展出现代新昆明别样的风采
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