北京市房地产市场分析简.docx

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北京市房地产市场分析简

北京市2008——2010年房地产市场分析

商品住宅市场

（数据来源于天朗房网）

（数据来源于天朗房网）

（数据来源于天朗房网）

（二手住宅成交均价比较难统计，交易管理网上网签数据偏低不是房价的真实反映，图表中的数据来源于一些房产经纪机构的月度统计的综合数据，尚有一些月份未找到比较可靠的数据，待更新中。

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（数据来源于DTZ戴德梁行）

近三年商品房住宅市场走势分析：

2008年，受到06、07年房价持续高速增长对居民购买力产生的抑制作用影响，加之奥运会举办的影响和全球金融危机的袭击，商品房销售面积相对07年下降了50%，市场整体低迷。

虽然后期政府出台的人民币存、贷款基准利率的大幅下调和二手房交易税费的改革等政策对于楼市有一定的刺激作用，但楼市到年底并未出现回暖。

整年内购房人持币待购的观望心态延续，市场整体呈现供大于求的状况。

08年各月北京商品房竣工面积均低于07年同期水平。

在此背景下，市场呈现上半年价升量滞，下半年的价量双跌的态势。

2008年上半年，受到奥运会的影响，消费者普遍认为楼市价格会在奥运会后有所回落，观望情绪较高，导致京城二手房交易市场低迷，成交量疲软，一手房的成交均价自08年3月出现明显回落。

而下半年的奥运会后，京城楼市交易尚未回暖，全球金融危机袭来，致使进入一种更为浓厚的观望氛围，虽然政府出台一系列利率、税费调整的政策来刺激楼市，但是楼市依然低迷，虽然一手房和二手房的成交量在11和12月份微有回升，但是成交价格依然走低，9-12月份成交均价持续下挫，低于07年同期水平。

整体看来，2008年京城楼市交易疲软，而且一手住宅成交量的下降值远远的高于二手下降幅度，也说明经济危机对于一手房市场的影响程度远高于二手房市场。

2009年，受金融危机影响，年初北京市房地产市场仍在低迷中徘徊，但是随后随着经济复苏迹象的出现，以及政府扩大刺激内需计划的推行，在国家宏观调控政策的作用下房地产市场逐渐复苏，消费者信心出现回升，推动住宅市场的升温，交易日趋活跃。

全市房地产开发投资大幅回升，并呈快速增长态势；房地产建设规模逐步恢复，市场供给高于上年水平；下半年，受国家实施的一系列鼓励住房消费的优惠政策的影响，全市商品房销售市场需求旺盛，交易价格持续上涨，空置面积较上年大为减少。

整体看来，2009年整年内商品住房包括一手房和二手房成交均价持续走高。

2010年，随着经济危机影响的逐渐消除，加之2009年下半年政府一系列住房市场优惠政策的实施而造成的后期市场过热，除去2月份春节因素造成的量价微降，一手房和二手房的成交价在1-4月份整体上继续攀升，4月中旬政府于本年度的第一次宏观调控政策出台，在随后的5-7月份，成交量出现明显回落、一手房成交价回落，二手房成交价稳中有升。

在短暂的观望情绪后，8月份又出现量价齐升的局面，尽管政府又于9月份进行了第二轮的宏观调控，但是随后的4个月，一手房和二手房的整体成交仍然呈现价量齐升的态势。

未来两年北京市商品住宅市场展望：

基于北京市商品房价格在历次宏观调控的情况下依然持续走高的市场状况，北京市政府与2011年2月16日出台了“新国八条”的细则，该细则从本地及外地限购、差别化住房信贷政策、住房用地供应管理、保障房建设力度以及加强税收征管等方面进行了严格规定，该次调控力度堪称历次调控之最，充分显示了政府对北京市房地产市场的调控决心和态度。

预计在未来两年，北京市有关物业税政策、有关商业物业市场的调控政策等相关政策亦将会陆续出台，北京市的房地产市场将会从土地供应环节、建设融资环节、期房预售环节、交易环节以及持有环节等房地产市场链条上的各个环节进行深度调控。

故此，我们预计北京市房市在未来两年以及更长远的期间内必将进行理性回归。

甲级写字楼

（数据来源于DTZ戴德梁行）

2008年1季度成交活跃，各公司希望能于2008年奥运会召开之前签约办公楼并装修。

租金上涨，空置率下降

2008年2季度，主要是国内外大型企业对高品质物业的需求加大，奥运会期间禁止装修的规定，促使各企业的租赁进程加快。

空置率下降，租金上涨

2008年3季度，写字楼供给强劲，吸纳量由于北京要确保奥运会安全而采取的项目运营的停顿，使得该季度写字楼空置率上升，租金尚未显示浮动。

2008年4季度，国际的金融危机影响开始显现，租户认为租金已经较高，且部分到期租户不再续租，使得写字楼空置率上升，租金下降。

2009年1季度，市场吸纳量持续下降，空置率急剧上升，租金下滑

2009年2季度，受全球经济停顿的影响，迫使业主报低价格。

同时，该季度有新项目入市，使得空置率继续上升。

2009年3季度，市场出现了一点点回暖的迹象，使得空置率略有下降，业主信心加强，上调租金

2009年4季度，虽然市场表现回暖，但整体来讲较平稳，空置率下降

2010年1季度，由于没有新的项目入市，市场压力减少，需求明显回升，租金略有上调，空置率下降

2010年2季度，依然没有新的项目入市，内资企业需求加大，租金上扬，空置率下降。

2010年3季度，需求持续上升，租金上扬，空置率下降

2010年4季度，经济形势的见好，推动市场，租金上扬，空置率下降

预计在今后的1年内将有超过28万平方米的面积入世，但由于需求的不断上涨，租金将有上涨空间。

商铺

（数据来源于DTZ戴德梁行）

2008年上半年北京购物中心成为高端商业的主角，传统商圈表现活跃

2008年3季度，需求强劲，续租率很高

2008年4季度，商铺市场受金融危机的影响较小，空置率及租金都表现平稳

2009年1季度，金融危机的影响开始显现，首当其冲的是零售业，个人消费锐减，零售业放缓发展，空置率上升

2009年2季度，由于政府的刺激内需的政策，使得消费者重拾信心，空置率下降

2009年3季度，市场表现平稳，但部分商业由于缺乏经营经验，使得租户流失，空置率上升

2009年4季度，市场平稳，租金及空置率与上一季度持平

2010年1季度，全市商铺租金小幅上扬，同时在全球市场低迷的情况下，北京奢侈品消费品市场逆市迅猛增长

2010年2季度，入市量较大，但需求较大，整体市场稳定

2010年3季度，新增入市量较大，空置率略有上升

2010年4季度，奢侈品牌在过去的几个月中不断进驻，市场趋于饱和，市场竞争激烈，个别项目由于经营不善，面临退租风险。

预计未来2年内，依然会有大量商铺进驻，竞争将更加激烈，业主面临较大压力，差异化定位及有效的运营决策将决定项目的成功与否。