厦门市城市规划管理技术规定.docx
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厦门市城市规划管理技术规定
厦门市城市规划管理技术规定
（试用）
厦门市规划局
二○○四年五月
第一章
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
1
第二章
城市划制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
1
第三章
城市用地分及适建范⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
3
第四章
建筑容量控制指⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
12
第五章
建筑距控制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
15
第六章
建筑退⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
17
第七章
建筑高度控制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
21
第八章
旧区改建⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
21
第九章
城市地⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
22
第十章
城市与建筑境控制及境保⋯⋯⋯⋯⋯⋯
24
第十一章
城市道路⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
25
第十二章
城市用地向⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
30
第十三章
城市防灾⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
31
第十四章
城市水源保与水工程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
34
第十五章
城市排水工程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
35
第十六章
城市供工程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
35
第十七章
信工程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
38
第十八章
燃气工程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
39
第十九章
建筑工程市政配套施⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
43
第二十章
城市管合⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
47
第二十一章
附⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
51
附一：
名解⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
51
附二：
算⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
55
厦门市城市规划管理技术规定
（试行）
第一章总则
第一条为增强厦门市城市规划、建设和管理，有效地实现城市规划设计、管理的标准化、规范化和法制化，保障城市规划的实行，拟订本规定。
第二条本规定依据《中华人民共和国城市规划法》、《福建省实行〈中华人民共和国城市规划法〉方法》、《厦门市城市规划条例》、《厦门市城市整体规划》等规定要求，依照国家有关规范、标准，并联合厦门市规划管理的详细状况编制而成。
第三条本规定合用于厦门市城市规划区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及全部与城市规划、设计和管理有关的活动。
第四条各项工程建设应按已同意的城市规划法定图则、控制性详尽规划、修筑性详尽规划或城市设计履行；还没有经同意的上述规划的，按本
规定履行。
编制控制性详尽规划、修筑性详尽规划、城市设计以及建设工
程设计应切合本规定的要求。
建设工程用地面积超出5万平方米或城市主要控制地带及规划部门以为有必需的其余地区，一定编制修筑性详尽规划或城市设计。
第五条各种专业性用地建设项目的建设应切合已同意的专项规划和已公布的专业技术规范及本规定的要求。
第二章城市规划编制
第六条厦门市城市规划编制分为城市整体规划、分区规划、控制性详尽规划、修筑性详尽规划四个层次。
城市要点地区的规划应拟订法定图则。
第七条城市整体规划编制应依照国家建设部《城市规划编制方法》和《城市规划编制方法实行细则》的规定履行。
第八条厦门市各分区规划的范围依据城市整体规划确立的功能组
团和布局构造确立，其界限限应参照河流、海疆、山脉、道路等地形地貌
的分界并联合行政区划确立。
第九条分区规划的内容应包含：
1．对分区远景土地利用作出框架性描绘；
2．确立分区内土地使用性质（厦门市城市用地分类表内以中类用地
为主）、居住人口散布及建设用地控制指标（包含容积率、建筑密度、绿
地率、建筑高度等）；
3．确立市、区、居住区级公共设备的散布及其用地范围；
4．确立城市主、次干路的红线地点、断面、控制点坐标和标高，以
及主要交错口、广场、泊车场的地点、形式和控制范围；
5．确立绿化系统、水体、电力廊道、对外交通设备、景色名胜区的
用地界限和文物遗迹、历史风采建筑及传统街区的保护范围，提出空间形
态的保护要求；
6．确立工程干管的地点、走向、管径、服务范围以及主要工程设备
的地点和用地范围；
7．规划成就为规划文本及附件（规划说明及基础资料收入附件）、图
纸及相应的电子数据；
8．规划图纸比率为1:
5000。
第十条控制性详尽规划应该包含以下内容：
1．确立不一样合用性质用地的界限和各种用地内适建、不适建或许有条件同意建设的建筑种类；
2．确立各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，
规定交通进出口方向、泊车泊位、建筑退后红线距离、建筑间距，明确市
政设备和公共服务设备配套等规划要求；
3．提出各地块的建筑体量、体型、色彩等规划要求；
4．确立各级支路的红线地点、控制点坐标和标高；
5．依据规划容量，确立工程管线的走向、管径和工程设备的用地界
限；
6．拟订相应的土地使用与建筑管理规定。
7．规划成就为规划文本及附件、规划图纸及管理图则。
8．规划图纸比率：
新区1:
1000～1:
2000；建成区1:
500～1:
1000。
第十一条修筑性详尽规划应该包含以下内容：
1．规划地段地点图注明工程项目位于城市中的地点以及和四周地区
的关系。
2．规划地段现状图注明建设用地现状自然地形地貌、道路、绿化、
工程管线及各种用地内建筑的范围、性质、层数、质量等，并注明用地红线、道路红线、河流蓝线、文物和历史风采建筑保护紫线及其余市政设备
控制线。
3．规划总平面图应注明用地界限限角点坐标、规划建筑、绿地、道
路广场、泊车场等地点，主要进出口与城市道路交错口距离，规划绿线、水面的地点和范围，确立主要进口方向，区内道路宽度，地下室范围、地
下室坡道进出口，以及市政公用配套设备和消防设备等。
4．重要地段空间剖析及城市设计剖析图需表达设计企图，反应空间
环境，视野剖析，景观成效等。
5．道路交通规划图应注明道路红线地点、横断面、交错点坐标及标
高、转弯半径、公交站场及泊车场用地界限等。
6．竖向规划图应注明道路交错点、变坡点控制高程，室外处面规划
标高、雨水排向及坡度等。
7．单项或综合工程管网规划图应注明各种市政公用设备管线的平面
地点、管径、主要控制点标高，以及有关设备和修建物的地点。
8．规划说明书应说明规划设计依照、用地周边有关的条件剖析、规
划原则和整体构想、用地布局、空间组织和景观特点要求，道路和绿地、
消防、环保规划，人口和用地均衡表；表达规划设计企图的模型或俯视图；
主要技术经济指标，一般包含：
总用地面积、建设用地面积、总建筑面积、分项建筑面积、各幢建筑的高度和层数、容积率、建筑密度、绿地率、停
车位数、居住总户数等。
9．估量工程量、拆迁量和造价，剖析投资效益。
10．规划图纸比率为1:
500～1:
1000。
第十二条法定图则应付法定分区内陆块的土地利用性质、开发强
度、配套设备的部署等进行规定。
其成就包含图表及文本两部分。
法定图
则的编制按有关规定履行。
第三章城市用地分类及适建范围
第十三条城市用地按其主要用途和功能分区的基来源则，依照国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》分为大类、中类和小类三个层次，此中大类10类，中类46类，小类73类。
第十四条城市用地分类和代号应切合表一的规定。
第四章建筑容量控制指标
第十九条城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，在控制性详
细规划覆盖的地区，其建筑容量指标应按控制性详尽规划确立。
在法定图
则控制的城市要点地区，其建筑容量指标应按法定图则确立。
第二十条建设用地面积小于50000平方米，且还没有经同意规划的一
般地区的建设项目，其控制指标应按表三的规定履行。
表三中建筑密度、
容积率为上限，绿地率为下限。
第二十一条对未列入表三的大中专院校、中小学校、体育场馆、医
疗卫生、文化艺术等设备的建筑容量控制指标，应按有关专业规范履行。
第十五条本用地分类表合用于厦门市整体规划工作和城市用地统
计工作，其余城市规划编制工作可参照本表，关于城市专项规划，如园林
绿地系统规划、历史街区保护规划等，在规划编制中可采纳特意标准，不
受此类标准限制。
各种建设用地的区分应依照土地使用相容性的原则，按经同意的详尽
规划或法定图则履行。
还没有经同意的详尽规划或法定图则的，按本规定表
二《各种建设用地适建范围表》的规定履行。
凡表二中未列入的建设项目，由市规划部门依据对四周环境的影响和
基础设备的条件，详细鉴定适建范围。
凡需改变规划用地性质，高出表二规定范围的，应先提出调整规划，
按规定程序和审批权限报批，经同意后履行。
第十六条土地的兼容性应切合表二的要求。
第十七条凡用地单位征用未开辟的或未拓宽的规划道路旁土地，需
同时代征规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地，作为开辟道路及敷
设市政基础设备的用地；道路另一侧是广场、河流或绿化带且未被征用，
用地单位应将道路所有代为征用并负责拆迁，不得它用。
其建筑密度、容
积率等规划技术指标按实质建设用地面积计算。
第十八条依据厦门市建设实质和厦门市城市整体规划，厦门市城市
规划区区分为特别控制区和一般建设区。
特别控制区是指规划管理中或土地利用上需特别控制的地区，包含鼓
浪屿——万石山国家级景色名胜区、城市规划区内的沿海道路临海一侧及
内侧一个街区、由历史风采建筑保护规划确立的保护范围、白鹭洲及筼筜
湖沿岸一个街区范围内的地带，以及城市规划编制所确立的其余需要特别
控制的地区。
特别控制区的详细范围在编制各项规划时确立。
特别控制区
一定先规划后建设，还没有经同意规划的，不得进行建设。
一般建设区是指特别控制区以外的城市规划区。
第二十二条在原有建设用地范围内，建筑容量控制指标已达到或高出规定值的建筑物，不得进行扩建、加层；用地内原有建筑容量控制指标虽未高出其规定值，但其扩建、加层对原有空间布局有不良影响的亦不得建设。
建筑物的修葺改造，不得高出原有建筑平面轮廓线和高度线。
建筑扩建、加层，其建筑间距和让步应切合第五、六章的规定。
第二十三条城市规划区内，需翻建的危房应切合以下规定：
1．属文物遗迹，历史风采建筑、历史街区的应切合有关保护规定。
2．不得超出原产权建筑面积、原基底面积、原高度、原层数，尽量
依照原式样、原资料、原色彩翻建。
3．翻建后建筑物的任何部分不得突出和悬挑出原用地范围。
4．不得影响四邻建筑的采光、通风和建、修建物的安全及正常使用。
5．不得损坏绿化和阻碍道路交通、消防安全。
第二十四条开发建设用地未达到以下最小面积的，不得独自建设：
1．6层及6层以下住所为6000平方米；
2．7~18层住所建筑为3000平方米；
3．19层以上住所建筑为4000平方米；
4．建筑高度小于或等于24米（不含市政配套公建）的公共建筑为3000
平方米；
5．建筑高度为24米至50米的公共建筑为4000平方米；
6．建筑高度大于50米的公共建筑为5000平方米。
第二十五条建筑公共开放空间是指在建设用地内按规划鉴定的方案建设，由建设单位永远性全天候为社会民众供给的建筑基层开放空间。
建筑公共开放空间一定同时切合以下条件：
1．在详尽规划或城市设计中已初步确立地点和性质，或由市规划部
门在供给规划设计条件时已确立地点、面积和使用性质。
2
．沿城市道路、广场、小区道路留设，且任一方向的净宽度在
5米
以上，实质使用面积许多于200平方米；
3
．开放空间应进行无阻碍设计，且层高不小于4.5米。
4．建筑物的开放空间面积应为该层建筑面积扣除构造和垂直交通面
积。
5．开放空间不得关闭，不得改变使用性质。
第二十六条建筑公共开放空间的建筑面积应独自标明，不计入建筑
容积率，但应计入总建筑面积，其高度也应计入总建筑高度。
第二十七条经市规划部门鉴定在居住建筑基层设架空层用作通道、
泊车、部署居住配套设备等用途的，架空层的层高不得低于2.8米，应计
算建筑面积，并应计入建筑高度。
第五章建筑间距控制
第二十八条四至六层居住建筑的间距控制应切合以下规定：
1．平行部署（两建筑夹角小于30度）时的间距：
⑴朝向为南北向的（指正南北向和南偏东、西小于30度，下同），两
建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于南侧建筑高度的
1.0倍。
⑵朝向为东西向的（指正东西向和东、西偏南小于或等于
30度，下
同）两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于较高建筑的建筑高度0.8倍。
⑶朝向既非南北也非东西（指南偏东、西在30度至60度之间）的，
两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于较高建筑高度的
0.9倍。
2．垂直部署时（两建筑夹角为
60度至
90度）两建筑物相对双侧外
墙面最窄处的间距不小于较高建筑高度的要求：
0.7倍，并应同时知足以下各项
⑴山墙的连续长度一定小于或等于
16米，若大于
16米，此间距按平
行部署时的间距控制；
⑵间距内山墙不得开设除楼梯间窗洞以外的窗洞或设置室外楼梯；
⑶建筑物相对双侧外墙的露台出挑宽度不超出1.5米。
3．既非平行也非垂直部署时（两建筑夹角为30度至60度），两建筑
物相对双侧外墙面间最窄处的间距不小于南侧或较高建筑高度的0.8倍。
第二十九条
居住建筑底部设有商铺或其余非居住用房的，
与其建筑
间距计算不得扣除底部商铺或其余非居住用房的高度。
第三十条6层及6层以下居住建筑的山墙间距应不小于上开启楼梯间窗洞时应防止窗洞相对，不然山墙间距应不小于
8米。
山墙
10米。
山
墙上开启除楼梯间窗洞以外的居室、起居室、餐厅、洗手间等窗洞时，若
窗洞相对，则山墙间距应许多于13米；若窗洞不相对，则山墙间距应不
少于10米。
第三十一条不规则平面的住所建筑，按建筑外墙面的最凸出外头线
和四周建筑的近来距离计算建筑间距。
第三十二条住所建筑南北向部署，相邻两住所建筑之间地面有高差
时，其建筑间距按以下原则计算：
当南侧住所地面低于北侧住所地面高度
时，以两建筑高度完好重叠的部分计算建筑间距，并应同时切合其余规范
的要求；当南侧住所建筑地面高于北侧住所建筑地面时，应以南侧建筑高度加上南北地面高差计算建筑间距。
第三十三条别墅、3层及3层以下独立式住所建筑之间或与相邻建
筑的间距需在第二十八条规定的基础上提升20%。
第三十四条7层以上居住建筑间距应切合以下规定：
1．平行部署时的间距：
⑴南北向部署南侧为点式中高层﹝L/D＜2，且H/D≥4﹞时，不小于南
侧建筑高度的0.5倍，且最小间距为24米；南侧建筑的高度超出60米时，则高度每增添5米，间距增添1米。
南侧为板式中高层（L/D
≥2）建筑时，此间距按1.2倍点式中高层在南侧时的控制间距。
1.（平面）
2.（侧立面）
⑵东西向部署时，不小于较高建筑高度的0.35
米。
较高建筑的高度超出60米时，则高度每增添5
倍，且最小间距为
米，间距增添0.7
18
米。
2．垂直部署时的间距，七至十八层不小于
15米，十九层以上不小于
18米。
3．山墙间距：
七至十八层建筑不小于13米，十九层以上建筑不小于
16米。
4．建筑高度在第三十五条
100米以上的超高层建筑，按100米高度控制。
北侧高层居住建筑与南侧多低层建筑的间距，按南侧建
筑高度控制，且最小值为13米。
第三十六条文、教、卫及老年人建筑的间距，及其与其余建筑物之
间的间距需在同型部署方式时的居住建筑间距要求上提升20%，同时需满
足各专业规范的要求。
第三十七条非居住建筑（文、教、卫及老人建筑除外）之间的间距，
可在同型部署方式时的居住建筑间距的要求上减少10%，但同时需知足各
专业规范要求。
第三十八条
非住所建筑与居住建筑的间距，还应切合以下规定：
1．非住所建筑位于居住建筑南侧时，此间距按第二十八条至第三十
四条的规定控制。
2．文、教、卫及老年人建筑位于居住建筑的北侧或东西侧时，此间
距按第三十六条的规定控制。
3．非住所建筑（文、教、卫及老人建筑除外）位于居住建筑的北侧
时，按第三十七条的规定控制；位于居住建筑东西侧时（包含山墙），其
间距按第二十八条至第三十四条的规定控制。
第三十九条坡度大于45度的多、低层坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间的最小垂
直距离。
当建筑物突出部分的累计长度不超出建筑同一面外墙总长度的
1/3，且突出距离不超出1.5米，则其最小间距可忽视突出部分不计。
露台出挑距离总长度高出上述规定值的，应从露台外边沿计算建筑间
距。
第六章建筑让步
第四十条沿建设用地界限限（或称用地红线）、城市道路、公路、河流、山体、铁路双侧以及电力线路保护区周边的建筑物，其建筑控制线
让步距离除一定切合消防、抗震、防灾、防汛和交通安全、景观、环保等方面的要求外，应同时切合本规定。
第四十一条凡有经同意的详尽规划、专项规划、城市设计和法定图则的，建筑让步按已批规划确立；历史风采地区对保持原有街道空间持续
性有要求的，建筑让步按风采保护要求确立。
第四十二条建筑控制线按表四规定的建筑物高度的倍数控制，且不
得小于最小距离。
1．建筑控制线小于建筑间距的要求，应按建筑间距的要求控制建筑
退距。
2．建筑控制线及其余规划控制线，均以近来距离计算建筑退距。
3．各控制线同时控制时，应知足最大退距要求。
4．相邻地界的建设项目为文、教、卫建筑或其余非居住建筑，各种
建筑控制线除应知足表四的规定外还应同时知足相应的建筑间距要求。
5．相邻地界为公共绿地的，各种建筑的退距按表四中其余非住所建
筑的退距控制。
第四十三条建筑物的地下部分让步道路红线或用地红线距离不小
于其地下建筑物深度（自室外处面至地下建筑物底板底部的高度
）的0.7
倍，且最小退距不得小于5米。
其余地下修建物、管井、管沟等让步城市主、次干路道路红线的净距
不得小于3米；让步城市支路以下道路红线不得小于2米。
建筑退后建设用地红线距离控制指标
表四
建筑类型
居住建筑
文、教、卫
其余非居住
建筑
建筑
退线距离
建筑高
最小距
建筑高
最小距
建筑高
最小距
建筑朝向
度倍数
离（m）
度倍数
离（m）
度倍数
离（m）
主
3层以下
0.5
4
0.6
6
0.5
4
要
4~9层
0.5
7
0.6
8
0.5
6
朝
10~18层
0.25
12
0.3
15
0.25
11
向
19层以上
0.2
15
0.25
16
0.2
12
次
3层以下
0.25
4
0.3
4
0.25
4
要
4~9层
0.25
4
0.3
5
0.25
4
朝
10~18层
0.125
9
0.125
10
0.1
6
向
19层以上
0.1
12
0.1
12
0.1
9
第四十四条新建影剧院、游玩场、体育馆、大型商场等大批人流、
车流集散的公共建筑（含高层建筑中作为大型商场的裙房）
，其面对城市
道路的主要进出口退后道路规划红线的距离不得小于
20
米，次要进出口
方向的建筑控制线退后道路规划红线的距离不得小于
15
米，并应留出临
时泊车和回车场所。
第四十五条城市骨干路和迅速路交错口周边应留出足够的开敞空
间，合理组织和渠化交通，并形成必定面积的街头绿地，主要交错口应预
留立交建设用地。
道路交错口四周的建筑控制线让步道路规划红线距离应
按转角处道路规划红线切点连线的垂直距离进行让步计算。
主要道路交错
口四周建筑让步道路规划红线切点连线的垂直距离，九层以下不小于20
米，十至十八层不小于50米，十九层以上不小于80米。
一般道路叉口四
周建筑让步道路规划红线切点连线的垂直距离低层不小于5米，多层不小
于10米，高层不小于15米。
（见以下图）
图一：
道路交错口建筑退线距离L
第四十六条建筑退后城市道路规划红线控制指标，有同意规划的，
按同意规划履行，无同意规划的按表五履行。
第四十七条城市迅速路、骨干路双侧不宜沿街设置店面。
第四十八条沿街建筑物的台阶、平台、窗井和除用地范围内连结城
市管线以外的其余地下管线（包含管沟、管井等修建物），均应在划定的
用地红线范围内建设。
沿街建筑物的露台、雨篷、挑檐、凸型封窗等突出建筑外墙面的建筑
连结部分均不得突出用地红线。
建筑退后城市道路规划红线控制指标表五
道路宽度
城市次干路40＞W≥24城区支路W＜24小区道路
退线距离
建筑层数
3层以下
6
5
4
居
4～9层
8
7
6
住
建
10～18层
8+0.5（n-9）
7+0.25（n-9）
6+0.15（n-9）
筑
19层以上
12+0.5（n-18）
9+0.25（n-18）
7+0.15（n-18）
非
H≤10米
7
6
5
居
10米＜H≤24米
9
8
7
住
建
24米＜H≤50米
12
10
8
筑
50米＜H≤100米
15
12
10
1．n为建筑层数；H为建筑高度；
W为道路红线宽度。
备2．居住建筑退后东西向各级道路距离，除应知足上述控制指标外，还应知足道路双侧建
注
筑间距的要求。
3．高层居住建筑H＞100米时，按H=100米时的建筑层数控制。
第四十九条在城市规划区内临街面一般不得修筑围墙，应以花台、绿化带等建筑小品作为用地界限的隔绝带或隔绝墙。
因特别要求需修筑围墙或暂时围墙的，需向市规划部门报批，并应切合以下规定：
1．围墙退用地红线1米以上；
2．围墙形式为透空式；
3．围墙高
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