南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告.docx

南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告.docx

《南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告.docx（67页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告

南京XX国际赛马场运动员

公寓会所项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况与背景

1.1.1建设单位概况

南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目（以下简称运动员公寓项目）是由南京XX有限公司投资开发的。

南京XX有限公司（以下简称赛马公司）,是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。

公司股东为：

南京红龙集团（民企）和南京国有资产投资管理控股（集团）有限公司（以下简称国资集团）。

公司注册资本7000万元。

2003年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资本完成十运会场馆建设任务的方式来建设大型体育设施。

对座落在马群的马术场地块，拍价2.34亿人民币。

由南京国资集团中标。

嗣后，吸收南京红龙集团为大股东（占60%股权），成立赛马公司建设十运会南京马术场。

赛马公司先后又投资2亿多元，将南京马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。

运动员公寓会所项目是马术场的二期工程。

1.1.2建设项目概况

1、项目的地址概况

马术场项目占地78.75万平方米，规划用地性质为文化、体育、娱乐用地。

地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。

该项目地块靠近游5,51W,55W,121W,309W等多路公交车站点；地铁二号线也经过此处。

此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了8车道的凯旋路、麒麟路、白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化历史底蕴厚重。

运动员公寓项目占地19.18万平方米，规划建设运动员公寓39000平方米，运动员会所6000平方米。

项目地块位于赛马场东面，公寓全部面向赛马场、高尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然条件优越。

2、项目的基本情况

马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是“紫气东来”的风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。

地块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带，风景秀丽。

本地块距市中心新街口仅10公里左右，南侧为沪宁高速公路，并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近一两年内交通将更为便捷。

沪宁高速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达8-9万人，距离本项目仅500米。

仙林大学城一角紫金山毛竹

地块现状及周边特征：

马术场地块是国有土地，部分集体所有制用地，地上房屋建筑密度较小。

地块西邻国家AAAA级风景区——XX风景区，景色秀丽。

在该地块周围有“栖霞建设集团”开发建设的住宅小区太阳城、天悦花园、天泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪花园、紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团投资建设的南京第一家按照超五星级酒店标准建造的南京索菲特XX高尔夫酒店；南临沪宁高速出口和南京地铁二号线站台，临近还有江苏万泰集团投资建造的XX国际高尔夫球场。

XX国际高尔夫外景图

3、项目优势分析

（1）开阔的场地，优美的环境。

该项目位于南京城东紫金山脚下，风景秀丽，空气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂，临近有XX国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往。

（2）发达、便捷的交通系统。

地块西临宁芜铁路，南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近，便于出行。

南有51、55路公交线路直达新街口，西有309路直通火车站，交通十分便捷。

（3）地块周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学、马群中学、中国邮政、农业银行、美食馆和连锁超市等，居民生活方便。

此外天泓山庄、帝豪花园、紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。

帝豪花园外景图

天泓山庄外景图

4.项目劣势分析

由于该项目为XX国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目，项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入，可采取预收10年租金的方式获得出租收益。

同时相应营销策略，采用“租赁+马术俱乐部会员”的捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受VIP贵宾会员待遇以吸引客户。

1.1.3项目建设背景

1、该项目的建设背景

赛马在国内外都属高尚的运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别注重的“紫气东来”的情怀，形成了在城东这块风水宝地置业的风潮。

马术场就坐落在城东地段——栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。

未来这里将成为基础设施完善、人气兴旺的城市新商业、娱乐、休闲区。

（1）马群镇概况分析

马群镇位于栖霞区南部、紫金山东麓，东部与亚东新区（仙林农牧场）和江宁县相邻，其他三面环接玄武区。

马群镇距中山门仅5公里，素有“南京东大门”之称，宁杭公路、环陵公路、宁栖公路、宁芜铁路等穿境而过；沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇，建有华东地区最大的公路互通立交桥，是连接国道、省道的重要枢纽。

依托独特的地理位置，根据南京市城中有山、山外有城的城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经济开发区，设立金融行政服务、高新技术、旅游度假和科工贸综合开发等4个功能区。

向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南35分钟即可抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著的区位优势和优越的发展环境。

（2）仙西新城区的辐射作用

南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马术场项目临近南京规划中的城市副中心区——仙西新城区中心区，四面环路，交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成部分。

马术场项目的建设将为仙西新城区商业和房地产业的拓展以及对马群地区的影响提供了历史性的机遇，其规模和先期建设的交通、配套优势也使其对新城区的城市形态和肌理具有“定位”的作用。

南京马术场所处的位置是房地产业投资的理想风水宝地，将吸引南京偏好城东的中、高收入消费者，提升马群地段的文化层次，有利于改善南京市“东大门”的面貌，促进南京的和谐发展。

（3）地铁2号线的动工

根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设6条总计长约139公里的城市轨道交通线路。

其中1号线，即南北线，共长24.8公里，已于2005年9月正式通车。

2号线，即东西线，长约25公里，主城区内长约17.3公里，由河西经北河口、汉中门大街、汉中路、中山东路、宁杭公路至仙西新城区，为主城东西向主干线，将于2009年完工并投入使用。

马术场距地铁站出口较近，地块东面即为沪宁高速的出口连接线（从该段高速公路至中山门完全免费），交通状况将极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心、主要商业中心都相当便捷。

从北京、广州、上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬间增幅达15%—25%，有的甚至超过30%，影响范围大约为2公里。

地铁二号线经过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置业，这样的优势势必会在房价中体现。

因此，南京地铁二号线的开通，将会给地铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。

目前南京市房地产价格一路上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动。

（4）居民可支配收入的增加

2005年全国27个省会城市调查资料显示：

27个省会城市居民人均可支配收入平均为11014元，年人均可支配收入超过13000元的城市有4个，其中南京居于第三位。

根据南京市统计局相关数据表明，去年截至10月份,南京城市居民人均可支配收入达到12593元,同比增长23.5%,超过2004年全年的11602元。

收入的增长使消费能力进一步增长。

1~10月城市居民人均消费支出8939.54元。

居民的消费性支出额的增幅比往年提高。

在消费额增加的同时，居民的消费结构和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品、交通通信、服务性消费、旅游、教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。

原本似乎只属于贵族的活动正在成为广大赛马爱好者的一项休闲运动。

1.2项目建设的必要性

①南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治、经济、文化中心，也是我国重要的综合性工业、电力工业、高科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一，在海内外具有较高的知名度和声誉。

②从总体经济发展看，根据南京市国民经济“十五”计划和2010年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业、旅游、娱乐、酒店式公寓等于一体的大型综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一。

此外，马术场项目的开发建设还在一定程度上给南京带来了很大商业契机，促进了南京的经济和体育事业的发展。

运动员公寓作为马术场的配套项目有利于增加整个项目的完整性。

③投资消费环境的需求。

A、中国加入WTO以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外企业、实业、超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资、商贸、商务的环境。

投资运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。

B、随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。

尤其是一些成功人士甚至对一些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如：

骑马、参加马术学习班等，这些人都为马术场带来生机和活力。

运动员公寓的开发使得承租的这些高端客户能够充分享受马术场内的高尔夫、垂钓、赛马等各项高尚休闲活动，创造出更高的生活品质。

1.3可行性研究报告编制的依据

1、南京市规划局建设工程规划许可证（编号：

宁规城东建筑[2005]0003号、宁规城东建筑[2005]0004号、宁规城东建筑[2005]0008号）

2、国有土地使用权证（编号：

宁栖国用（2004）第06606号、第06607号、第06608号、第06609号、宁栖国用（2005）第00385号）

2、国家有关的建筑设计规范与准则；

3、项目用地范围红线图及外部条件规划图；

4、项目总平面图；

5、建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。

1.4可行性研究报告主要结论及建议

1.4.1主要结论

房地产业是南京市第三产业的核心产业之一，房地产业的发展一直受到南京市委、市政府的高度重视。

马术场项目是自房地产“新政”实施后，在南京房地产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项目，这是项目成功的关键。

作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特，高起点、高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶层对休闲、娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境、自然景观、交通道路、配套设施的潜在需求。

加之未来3-5年时间内赛马运动、高尔夫运动及别墅市场整体经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总体策划是理想的、可行的。

1.4.2问题和建议

（1）加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好、交通便利、景观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。

（2）争取银行或其它金融机构对项目的进一步理解和重视，力求取得较大数额的贷款，解决资金问题。

（3）重视项目的整体规划设计和经营管理。

第二章市场调查与分析

2.1南京市投资环境现状

今年一季度以来，南京市实现地区生产总值605.93亿元，按可比价计算，比上年同期增长15.4%。

其中，第一产业增加值17.34亿元，增长3.4%；第二产业增加值295.44亿元，增长18.6%；第三产业增加值293.15亿元，增长13.0%。

今年开局以来，南京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运行走势，受其影响，全市财政收入形势不容乐观；金融机构信贷收支保持平稳运行。

1、税费收入增长情况

各项税费收入同比增长7.4%。

1-2月，全市国税、地税、财政累计组织各项税费收入105.75亿元，同比增长7.4%，这是近年来我市各项税费收入增长速度首次回落至一位数，与往年相比，增幅回落幅度较大。

其中三次产业税收累计完成