小榄家居装饰中心的可行性报告.docx
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小榄家居装饰中心的可行性报告
小榄家居装饰中心的可行性报告
总论：
小榄镇建材市场地处小榄镇菊城大道旁，是中山、江门、顺德三市的中心，紧近105国道，交通十分便利。
从一九九五年开业至今已接近八年，经过多年的市场磨炼，已经发展成拥有一定的规模、辐射能力较强的建材集散地，并以此为龙头带动小榄建材板块的形成。
由于现有的硬件设施不适合建材销售业的发展趋势，我部经过周密的市场考察与分析，将原小榄建材市场改建成为中山地区最大型的室内家居装饰中心。
该中心总占地面积47000平方米，其中建筑为3层固定建筑，建筑面积为33000平方米。
除主体建筑外，小榄家居装饰中心设有400个车位的超大型停车场。
同时根据现时建材市场已形成的产业结构，建造配套建筑材料产业经营的大型钢结构场所，主营铝材板材，铝材。
小榄家居装饰中心是由小榄镇城镇建设发展总公司投资兴建的。
整个项目总体投资额约为14180万元人民币，其中板材区约2366万元，附楼4219万元（三期工程），工程将于2004年5月份动工，一期板材区于11月份投处使用，二期主楼预计于2005年6月投入使用。
投资建设小榄家居装饰中心在经济效益和社会效益上都是可行的，而且是一项长期受益的社会性投资，能将对小榄的经济发展起到积极的推动作用。
一、小榄地区家居装饰中心概状
九十年代前期，由于建筑业的带动，市场上对建材需求量甚大，给本地建材市场的发展带来一次机遇。
小榄镇城镇建设发展总公司以敏锐的触觉抢占先机，在菊城大道、兴宁路一带开办了一个装饰建材市场，场内设置固定铺位与档位，适合不同品种产品的经营。
至2000年，永宁村委会借助城建建材市场的势头，在兴宁路两旁兴建了更高档次的永宁建材市场，形成了小榄地区建材市场上两大板块的格局-----城建板块、永宁板块，两大板块平分秋色。
二、改建原因
在九十年代，我们的家居装饰中心是成功的，但进入二十一世纪，中国加入WTO的同时，我国对外开放的领域不断扩大，国外资金的不断涌入，给各行各业都带来一定冲击，装潢建材销售业也不例外。
国内知名家居装饰中心的成功经验告诉我们，再墨守成规，一成不变只会被社会所淘汰。
为在激烈的市场竞争中保住我们的份额、抢占更多的市场占有率，根据国内大型家居装饰中心经营的成功经验，我们必须对现有的经营方式以及策略进行改革。
（一）适应城市建设规划的需要
我们现今的家居装饰中心地处省道边，星铁棚结构，但由于经多年的风雨侵蚀，原来的星铁棚建筑已日显破旧，部份更是生锈严重，已接近不能再使用，加之市场内铺位档次参差、布局混乱，管理上难以规范，削弱了市场本身的竞争能力，客观上也给各商户带来经营困难，有的甚至步履维艰。
另长久以来在家居装饰中心附近自发形成的停车场对家居装饰中心的影响越来越大，改造家居装饰中心能对该地段的车辆进行有效地管理同时有利于城市的改造。
将现有的家居装饰中心改造成宽趟明亮的固定建筑，能给消费者舒适的购物环境，提高消费者购物的舒适感。
（二）整个建材业发展的趋势
居民个人购买住房的比例明显上升，带动了建筑及装潢材料商品销售。
从2001年，建筑及装潢材料类商品零售额比上年增长1.3倍，表明装潢家居装饰中心呈现繁荣稳定局面。
中山地区房地产发展迅速，建材需求量大，但家居装饰中心在此还是不能满足市场的发展需求，在这样的大气候下，我们再不迎头赶上，将会错过中山装潢建材发展的一次重大机遇，甚至我们原有的份额也难于保持。
而中山美安居8000平方米的建材家居超市的投入使用让我们清楚地认识到中山地区家居装饰中心的档次，建造符合本地区消费习惯的家居装饰中心是我们的目标。
小榄周边镇区建材业现状
小榄周边没有现成大型的建材市场，中山五星建材市场占地只有几千平方米，横栏有几家的陶瓷商在路边自发形成千多平方米的集散地，东升105国道边有几家的小型陶瓷地摊，东凤、古镇、南头、黄圃、江门、均安等地区的建材市场分布零乱，只有几家商店在经营建材产品。
没有形成规模，可以说没有形成市场可言。
但是周边镇区的房产业发展都有一定规模，家居装饰的档次也在不断的提高。
小榄建材业现状
自从小榄建材市场成立以来，带动永宁建材市场走向今天，已经在以小榄为中心的经济区域内形成了规模，拥有一定的知名度与美誉度，拥有了建材行业的无形资产。
但是随着永宁建材市场的飞速发展和硬件设施的大力度投入，城建建材市场在与其竞争时开始显得有点力不从心了。
另外，现在新建的住宅装饰也开始走向高档次了，作为本地区影响最大建材市场，没有高档次的购物场所让消费者消费，缺乏综合的建材家居购物场所与建材行业的发展速度有点不相匹配。
现今个人私建住宅的基建量减少，而房地产迅猛发展，建材经营品种由基建原材料倾向于家居装饰方面，类似新永路幸福工场、文化路的时尚廊等家居装饰商场不断涌现，装修设计公司如雨后春笋。
而这些新的、适合现今市场需求的行业却缺乏一个商业平台，把这些行业集中于一个大场经营是有必要的。
（三）我们的经营模式
我们现有的建材市场存在的不足：
1、市场定位不清晰，缺乏个性
准确的市场定位是市场成功的前提条件。
对一个商业项目而言，市场定位是决定企业未来方向性大计，然而，经过多年的市场发展，现有的建材市场已经走出当年的定位目标，到达一个新的发展高度。
为使市场保持鲜明的个性和可持续发展的目标，市场未来的发展方向必须重新进行定位。
2、市场功能单一
现在原建材市场建设多为低档简易式交易场所，仅仅具备基本的交易功能满足消费者及经营者基本的买卖需求，缺乏展示、咨询、设计、加工、配送、装修、监理等功能及配套服务设施，远未能满足消费者的“一站式服务”需求，消费者在装修购买材料时往往要走遍几家市场才能决定购买，既繁琐又累人。
建立家居装饰中心的优势所在：
1、拥有一定的知名度和美誉度
在多年的经营过程中，小榄建材市场已形成一定的规模。
拥有较高的知名度和美誉度，在中山地区来说这里应该是最理想的建材家居购物点，覆盖范围远达珠海、江门、顺德。
充分利用既有的无形资产有利于我们家居装饰中心的改造，同时能提高改建后建材市场的生存能力。
2、拥有相当一部份大商户的支持
在改造前的市场调查过程中，现有经营的相当商户支持提高市场的经营品位。
特别是比较大的经营者更是踊跃报名支持，同时在经营过程中，不时有外地的商家到来询问是否有铺位出租。
可见，改造之后的家居装饰中心已经拥有潜在的客户。
根据实际情况分析，原有经营的商户大部份都希望进入到新场地进行经营的。
三、改造方案
通过市场调查分析，我们的建材市场改造是必要的，也是紧迫的，故提出以下改造方案：
1、经营目标
a.产成品方面，建立大场形式的室内经营模式，场内公共部份采用统一装修，实行统一管理，以高品质的商品和优质的服务树我们的服务品牌和整体形象。
b.原材料方面，建立一层的铺面经营。
铺与铺之间的道路用光棚盖顶，形成类似室内形式的经营环境。
2、运营模式
场址选在交通便捷的菊城大道与兴宁路的交汇处，场内外要求整洁、宽敞明亮，不着眼于豪华装饰。
场内分铺位出租，建立拥有400个停车位的室外客人及商户货运停车场。
场内商户经营品种可达2-3万种。
3、运营特式
集中本地区经营实力强的商户到场内进行经营，同时吸收有意到小榄发展的具备一定能力的商家聚集。
由商户自由进行经营，市场拓展部负责经营管理，保障消费者利益，让消费者在产品质量价格和售后服务上放心。
我们的商品全部放在货架上展示，由顾客自由选购，满足消费者的“一站式服务”需求。
大型家居装饰中心，分区经营，统一管理，场内设有导游图，使顾客可在最短的时间内找到自己的所需。
据了解在大城市中表示装修前必须仔细考察，并学习有关装修知识的人约有54%，因此营造一个与顾客交流信息、共同学习的环境是必要的。
顾客可以在店堂内随意浏览、观看录像各新产品介绍，免费参加装饰装修常识讲座，让顾客在购物过程中体会装扮家庭的快乐。
4、市场定位
从本地区的生活水平，建材家居销售情况以及室内建材市场的环境、经营模式，我们把新家居装饰中心定位在以中档为主，高档为辅的档次。
既可以满足现本经济区域的经济发展情况，又可以保持本市场在未来的可持续发展。
整个家居装饰中心建筑布局类似于广州美居中心，但建筑标准略比美居中心低半个档次。
5、道路的规划
这是市场规划的重点之一。
路通则财通，道路的规划是否恰当直接影响整个商场的效益，作为一个大型的家居装饰中心，场内的各条主要通道必须宽敞，主通道宽度设计为22米，次要通道要求到达8米。
给进入商场的经营者和消费者一个宽敞舒适的感觉，主体建筑四周有10米宽的道路环通。
6、停车场规划
家居装饰中心作为一个占地面积47000平方米的大型商场，必须有一个大型的停车场来解决消费者的停车问题。
一方面有利于消费者停车和疏散人流，另一方面有利于经营者装卸货物。
此次规划的家居装饰中心拥有大型货运停车场就可同时停400多车辆。
7、具体改造而已平面图说明（详见平面图）
改建的家居装饰中心总用地面积约47000平方米（约71亩）。
一期板材区7000平方米，位于菊城大道与兴宁路交汇处。
主楼是建筑面积达33000平方米的家居装饰商场，即现在兴宁路边，为三层固定建筑，室内经营，前面设立大型广场，后面设立商户停车场，停车场车位数量是400个。
从规划平面图可以计算出改造成功之后的小榄家居装饰中心拥有室内铺位200间，板材区铺位50多家。
在主体建筑前的其中一段留30米作为客人休闲广场，造成气势辉煌的效果。
五、方案的实施
由房地产业的发展带动里装潢建材业转型，我们除了以往的经验外，还有更深层次的考虑，新的家居装饰中心需要把战略目光放在经营特色、先进的经营方式、高层次的人才队伍、高科技的支持系统、独特的消费文化上。
运用现代物流技术水平和运用计算机网络系统的管理手段，完善交易功能，增强辐射能力，逐步建设成为规模大、上档次、技术含量高的大型集约批发市场，这是我们的必经之路。
（一）实施步骤及时间安排：
在考虑照顾现有商户的利益同时又可以顺利进行改造，我们必须有步骤的进行：
第一步：
在2004年5月份完成所有图纸的设计。
第二步：
将现在经营瓷片改建，将该部分商户迁出，建立家居装饰中心的主楼建筑。
同时展开全面对外招租工作。
基建时间从2004年5月至12月。
第三步：
将现在铝材、板材区域进行改建，计划11月份投入使用。
（二）家居装饰市场的招租及推广：
招租：
1．板材区：
原商户与对外同时招租板材、铝材区共设铺位50间，原商铺30多家大多数都愿意留下经营，可保证出租率，在向外招租时，目标定向石岐南区、五星装饰市场、顺德均安、江门等，一方面招商、另一方面扩大宣传。
2．主体建筑（家居装饰市场）：
主要以家居装饰为主，如布艺、地毯、字画、集成厨房、花艺、小摆设、卫浴、瓷砖、床上用品、家居灯饰、热水器、空调、地板、可视门铃、防盗系统、不锈钢系列、室内设计公司。
推广及宣传：
宣传目标：
使本市场的幅射面遍及中山、顺德、江门、珠海。
宣传范围（对象）：
建筑装修、装饰材料类，室内装饰设计类经营商户。
宣传时间：
投入基建时作宣传。
方案一：
在建时间，确定原有商户后，向外招租派传单招商，在大型楼盘派发宣传单张。
方案二：
制作电视宣传短片。
方案三：
开张庆典，新闻报导。
方案四：
与永宁建材市场合作在专业性刊物中做广告。
方案五：
与装饰业协会合作，定期搞活动。
以上方案分阶段实施，可几种方案同时推行。
六、小榄家居装饰中心主楼财务分析
（一）投资预算
建造费用
序号
项目名称
单价
数量
造价（万元）
备注
土地价值
1200
25000
3000
1
基建
（元/㎡）
桩基础
100
10500
105.00
主体框架
450.00
31500
1417.50
外墙首层花岗石
550.00
9500
522.50
外墙首层12厚玻璃墙
360.00
2650
95.40
首层1400，二层250，三层1000
外墙首层卷闸
90.00
2000
18.00
长268米，高5米
门窗、光棚
1400.00
1012
141.68
外墙砖（或外墙漆）
65.00
1500
9.75
卫生间
1500.00
60
9.00
屋顶防水处理
150.00
9488
142.32
地下间
1200.00
158
18.96
室内地面处理
12.00
31500
37.80
土方工程
25.00
外立面瓢板
1500.00
1540
231.00
长308米，宽5米
小计
2773.91
2
给排水工程
2.00
35100
6.30
3
防雷安装工程
1.30
31500
4.10
4
自动报警系统
80.00
5
消防安装工程
35.00
31500
110.25
6
室外市政工程
120.00
16500
198.00
7
电梯设备安装工程
206.00
包括手扶电梯、升降梯
8
变压器设备安装工程
180.00
9
空调设备安装工程
360.00
15㎡/匹，一、二层共23560㎡、三层暂不考虑
10
室外园林绿化工程
30.00
16500
49.50
11
设计费用
16
41500
66.40
12
报建费用
10
31500
31.50
13
监理费
7
41500
29.05
含板材区
14
标志性景点
20
15
弱电系统（巡更系统）
10
16
消防卷廉
210
小计
1561.10
17
不可预见因素
260.10
合计
7595.11
（二）租金收入
第一年租金收入
名称
单价（元/㎡）
数量
预计出租率%
月收入（万元）
月收入（万元）
备注
主楼首层
25.00
10500
100
26.25
315.00
主楼二层
20
10500
100
21.00
252.00
主楼三层
10
9000
100
9.00
108.00
合计
56.25
675.00
租金每3年递增26%。
（三）费用支出
编号
项目
全月金额
全年金额（万元）
备注
1
管理人员
1
12
共5人，2000元/人
2
保安人员
0.96
11.52
共12人，800元/人
3
清洁工人
0.84
10.08
共12人700元/人
4
垃圾费
0.075
0.9
3桶，250元/桶
5
能源损耗
0.2
2.4
水、电费
6
办公费用
0.08
0.96
办公用品、电话费
7
维护费
0.083
1
中央空调
合计
3
38.86
（四）投资分摊
投资分摊表：
单位：
万元
期数
年份
期初固定资产分摊总数
费用
每年分摊数
收入
每期利息
土地租金
1
第1年
7595
418
25.90
231
675
2
第2年
7364
405
25.90
244
675
3
第3年
7120
392
25.90
257
675
4
第4年
6863
377
25.90
448
851
5
第5年
6415
353
25.90
472
851
6
第6年
5943
327
524
851
7
第7年
5419
298
774
1072
8
第8年
4645
255
817
1072
9
第9年
3828
211
861
1072
10
第10年
2967
163
1188
1351
11
第11年
1779
98
1253
1351
12
第12年
526
29
526
555
3326
7595
11051
（四）资金筹集
建材市场改造所需的一切资金通过自筹与银行贷款有形式获得。
（五）土地投入
土地由我公司出资购买。
七、小榄家居装饰中心板材区财务分析
（一）、投资预算
序号
项目名称
单价
数量
造价（万元）
备注
1
基建
钢结构
500/M2
7107
355.35
包括桩基础、钢柱
间隔砖墙
410/M
780
31.98
18墙，压顶，地梁，构造柱
铺内上方网络
65/M2
4522
29.39
包括支架人工
卷闸
80/M2
2628
21.02
以4.5米高计算，4米高，0.5米预留
小计
437.74
2
场内道路
100/M2
3404
34.04
3
下水道
120/M
517
6.2
4
沙井
600/个
21
1.26
5
室外园林绿化工程
30/M2
1826
5.48
6
设计费用
7/M2
7022
4.92
7
报建费用
5/M2
7022
3.51
8
监理费
4/M2
7022
2.81
9
标志性景点
50
10
弱电系统（巡更系统）
5
11
消防设施
20
12
照明
10
小计
143.22
13
不可预见因素
34.86
占投资6%
14
土地价值
2500
7000
1750
合计
2366
注：
（二）、租金收入
第一年租金收入
名称
单价（元/㎡）
数量
预计出租率%
月收入（万元）
年收入（万元）
备注
紫荆路边铺
40
2075
100
8
96
菊城大道边铺
40
1518
100
6
72
场内13米路边铺
30
1424
100
4
48
场内10米路边铺
25
1183
100
3
36
合计
21
252
租金每3年递增26%
（三）、费用支出
编号
项目
全月金额
全年金额（万元）
备注
1
管理人员
0.5
6
共2人，2500元/人
2
保安人员
0.48
5.76
共6人，800元/人
3
清洁工人
0.42
5.04
共6人，700元/人
4
垃圾费
0.025
0.3
一桶，250元/桶
5
能源损耗
0.1
1.2
水、电费
6
办公费用
0.04
0.48
办公用品、电话费
合计
2
18.78
费用支出每3年递增10%
（四）、投资分摊
投资分摊表：
单位：
万元
期数
年份
期初固定资产分摊总数
费用
每年分摊数
收入
每期利息
土地租金
1
第1年
2366
130
25.90
96
252
2
第2年
2270
125
25.90
101
252
3
第3年
2169
119
25.90
107
252
4
第4年
2062
113
25.90
179
318
5
第5年
1883
104
25.90
188
318
6
第6年
1695
93
225
318
7
第7年
1470
81
320
401
8
第8年
1150
63
338
401
9
第9年
812
45
356
401
10
第10年
456
25
456
481
898
2366
3394
由于原建材市场与菊城社区合作，距合同期满5年，补偿其损失，每年向菊城社区缴交土地租金25.9万元。
八、建设工期及实施进度
板材区于2004年5月份动工，2004年11月投入使用。
主楼建筑04年5月下旬桩基础工程施工，10月开始建筑，预计05年6月可以投入使用。
九、综合分析
家居装饰中心地理位置优越，位于菊城大道与兴宁路的交汇处，交通便利。
在本经济区域内与永宁建材市场互相辉映，形成规模后，已经没有同等大型的建材家居综合市场作为竞争对手，占有规模上的绝对优势，在理论上是可以统一小榄的家居装饰中心。
以上各方面表明，投资建设家居装饰中心在经济效益和社会效益上都是可行的，而且是一项长期受益的社会性投资，将对小榄的经济发展起到积极的作用。
中山市小榄镇城镇建设发展总公司
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