深圳市技术标准.docx

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深圳市技术标准

深圳市人才住房和保障性住房建设标准

StandardforConstructionofPublicHousinginShenzhen

征求意见稿

2019--发布2019--实施

深圳市住房和建设局

联合发布

深圳市发展和改革委员会

深圳市技术标准

深圳市人才住房和保障性住房建设标准

StandardforConstructionofPublicHousinginShenzhen

征求意见稿

前言

为贯彻落实国家人才住房和保障性住房的方针政策，推动落实《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号），规范深圳市人才住房和保障性住房的建设，通过总结深圳市既有人才住房和保障性住房建设的实践经验，借鉴先进国家和地区的优秀经验，参考国家、行业和其他省（市）的有关标准，并在广泛征求意见的基础上制定本标准。

本标准的主要内容是：

总则、术语、基本规定、选址与规划、住房单体、设施、建筑设备与智能化、装饰装修、施工与验收。

本标准由深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会负责管理，由深圳市华阳国际工程设计股份有限公司（地址：

深圳市福田保税区市花路盈福大厦；邮政编码：

518000）协助住建局具体解释。

请各单位在执行过程中，总结实践经验，提出意见和建议。

主编单位：

深圳市住房和建设局

深圳市华阳国际工程设计股份有限公司

参编单位：

深圳市住房保障署

深圳市人才安居集团有限公司

深圳大学建筑与城市规划学院

深圳市万科发展有限公司

深圳市建筑科学研究院股份有限公司

深圳市海大装饰集团有限公司

主要起草人：

1总则1

2术语2

3基本规定5

4选址与规划7

4.1建设选址7

4.2土地利用8

4.3规划布局9

4.4交通组织10

4.5住区环境11

5住房单体13

5.1一般规定13

5.2套型空间14

5.3公共空间18

6设施19

6.1一般规定19

6.2公共设施19

6.3交通设施20

6.4市政设施21

7建筑设备与智能化22

7.1一般规定22

7.2建筑设备22

7.3智能化26

8装饰装修27

9施工与验收28

9.1一般规定28

9.2施工29

9.3材料及产品选用30

9.4验收31

附录A深圳市人才住房和保障性住房智能化配置标准参照表33

附录B深圳市人才住房和保障性住房公共区域装修标准参照表35

附录C深圳市人才住房和保障性住房套内部分装修标准参照表38

本标准用词说明42

1总则

1.0.1为贯彻落实国家、广东省和深圳市有关人才住房和保障性住房的法律法规与方针政策，规范深圳市人才住房和保障性住房建设，制定本标准。

1.0.2本标准适用于深圳市新建、扩建人才住房和保障性住房的建设活动。

1.0.3人才住房和保障性住房建设应与深圳市的社会经济发展水平相适应，坚持以人为本，追求宜居生活，遵循经济实用、美观耐久、安全高效、环境友好的原则。

1.0.4本标准未作规定的部分，应符合国家、广东省和深圳市现行有关标准的规定。

2术语

2.0.1人才住房

是指政府提供政策支持，限定套型面积、租售价格和处分条件等，面向符合条件的各类人才配租配售的住房。

2.0.2保障性住房

是指政府投资建设、通过其他途径筹集或者给予特殊的政策优惠由社会力量开发，以限定的标准和价格，面向户籍中低收入住房困难家庭及其他符合条件的人群出租或者出售的房屋，包括安居型商品房和公共租赁住房。

2.0.2.1安居型商品房

是指政府提供政策支持，限定套型面积、租售价格和流转条件，按照规定标准，主要采取市场化运作方式建设筹集，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民租售的住房。

2.0.2.2公共租赁住房

是指以限定的标准和租金水平，面向符合规定条件的户籍中等偏下收入住房困难居民和为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体出租的住房。

2.0.3配建人才住房

是指招标、拍卖、挂牌居住用地、城市更新和产业园区等项目中配建的人才住房，配建方式包括集中配建和分散配建。

2.0.4配建保障性住房

是指招标、拍卖、挂牌居住用地、城市更新和产业园区等项目中配建的保障性住房，配建方式包括集中配建和分散配建。

2.0.5集中配建

是指配建的人才住房和保障性住房集中布局到整栋、整单元或者连续楼层的某竖向户型。

2.0.6分散配建

是指配建的人才住房和保障性住房分散布局在不同的楼栋,包括横向按楼层分散、纵向按单元分散、完全随机分散。

2.0.7套型

是指按不同使用面积、居住空间组成的成套居住类型。

2.0.8套内建筑面积

是指建筑套门范围内由产权人独立占有或使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。

2.0.9全装修

是指建筑功能空间的固定面装修和设备设施安装全部完成，达到建筑使用功能和性能的基本要求。

2.0.10穿插流水施工

是指主体结构、内隔墙、机电安装、外装饰、室内装修各工序同步流水作业的施工组织方式。

2.0.11干式工法

是指采用干作业施工的建造方法。

3基本规定

3.0.1人才住房和保障性住房建设应符合深圳市城市总体规划、土地利用规划和住房建设规划的要求，与周边环境协调发展。

3.0.2人才住房和保障性住房的规划建设应结合深圳市土地资源情况和人们追求宜居生活的现实需求，以高层、超高层为主，进行多层次立体开发，集约利用土地资源。

3.0.3配建人才住房和保障性住房应与所在项目的其他住房整体规划、同步建设、同步交付，共同使用公共配套设施，享受同等物业服务。

项目分期开发建设的，人才住房和保障性住房建设原则上应当安排在首期。

3.0.4整栋或整座的人才住房与保障性住房建筑平面应根据建筑的使用性质、功能、工艺要求等合理布局，建筑物的内天井、凹槽、透空空间设计应以合理、必要、适用、经济为前提，根据实际需求进行设计，不按照核减建筑面积相关规定控制。

3.0.5当在三类居住用地（R3）建设人才住房和保障性住房时，在满足相关安全疏散要求的前提下，其疏散走道宽度可参照公共建筑疏散宽度执行。

3.0.6人才住房和保障性住房建设鼓励应用先进、成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备，优先采用国产的通过质量认证和能效标识评价的材料和产品。

3.0.7人才住房和保障性住房整体性能应达到国家标准《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014二星级或深圳市《绿色建筑评价规范》SJG47-2018的银级标识的要求。

3.0.8人才住房和保障性住房建设应实现装配式建筑的“五化一体“，设计标准化、生产工业化、施工装配化、装修一体化、管理信息化。

4选址与规划

4.1建设选址

4.1.1人才住房和保障性住房选址应遵循“大分散、小集中”的原则，结合所在区域的发展规划和产业布局，引导人口和产业合理分布，促进职住均衡。

4.1.2人才住房和保障性住房选址应优先选择公共服务设施以及市政基础设施相对完善的区域。

如选址在上述区域外，应保证周边公共服务设施与市政配套设施能够与人才住房和保障性住房同步规划、同步实施，同期投入使用。

4.1.3人才住房和保障性住房选址应以公共交通为导向，用地应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接，或具备与轨道交通站点或公交枢纽便利的接驳条件。

4.1.4人才住房和保障性住房建设用地应具备安全的地质条件，对地质条件薄弱和土壤流失严重区域，应对场地及周边的危险因素进行安全性评估。

4.1.5人才住房和保障性住房用地应具有安全卫生的环境条件，不宜选址在受污染地、废弃地、贫瘠地，如选址在上述区域，在开发前应进行土地改造，土壤中有毒污染物及放射性物质含量应符合《土壤环境质量标准》GB15618等规范标准的规定。

4.2土地利用

4.2.1人才住房和保障性住房建设应尽量维护地形地貌的自然特征，合理利用规划用地内部有保留价值的地形地物、道路、建筑物等，对建设用地内有价值的原生植物和原生水系实施保护，保护用地的生态价值，开发建筑应与周边环境协调。

4.2.2人才住房和保障性住房建设应合理进行竖向设计，尽量减少土石方工程。

4.2.3人才住房和保障性住房建设选址应具备适于建设的地形条件，对坡度较大的用地应做分台和加固等处理，自然地形坡度大于8%时，宜规划为台阶式；自然地形坡度小于5%时，宜规划为平坡式；台地之间应用挡土墙或护坡连接，挡土墙高度不宜超过5m。

4.2.4人才住房和保障性住房建设应进行地上空间的立体开发与综合利用。

1鼓励设置24小时免费向所有市民开放的城市公共通道。

2用地内配建的托儿所、幼儿园及其他公共配套设施，在满足相关规范要求的前提下，可设置在轨道车辆段上盖平台处。

4.2.5人才住房和保障性住房建设应进行地下空间立体开发与综合利用。

1地下空间宜与相邻地块地下空间相连通，整体开发利用。

2托儿所、幼儿园的地下空间可与所在项目其他地下空间整体规划利用，并采取必要的安全防护措施。

3鼓励相邻地块有条件时设置公共连廊。

4.3规划布局

4.3.1人才住房和保障性住房建设的规划布局应符合区域城市设计要求，呼应所在区域的总体功能布局和建筑肌理，与所在区域的配套资源、空间和人文环境保持联系与融合，形成有机的整体。

4.3.2开发建设单位不得在配建人才住房和保障性住房与其他住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的隔离性措施。

4.3.3公共配套设施规划布局应方便居民使用，利于区域共享，避免与居住功能相互干扰。

1为城市片区服务的公共配套设施，宜设在可见性强及交通便利的地段。

2当与配套不完备的旧住区相邻时，公共服务设施宜设在新旧住区结合部。

3为人才住房和保障性住房内部服务的公共服务设施宜设在居住区内部且靠近中心绿地或广场。

4教育、医疗、文体、商业等人流较为集中的配套设施，应综合考虑与市政、交通的关系，妥善处理人流、车流和停车的关系。

4.3.4人才住房和保障性住房规划布局应进行风环境、声环境、光环境、热环境的计算机模拟分析，保证适宜的居住环境。

1室外夜景照明光污染的限制应符合《城市夜景照明设计规范》JGJ/T163的规定。

2场地内环境噪声应符合《声环境质量标准》GB3096的有关规定。

3场地内风环境应有利于室外行走、活动舒适和建筑的自然通风。

4.4交通组织

4.4.1人才住房和保障性住房住区人行出入口宜在公交车站点500米半径覆盖范围内或轨道交通站点800米半径覆盖范围内，且宜面向城市次干道、支路及其附属的街道、广场等公共空间，不宜面对城市快速路和主干道。

4.4.2人才住房和保障性住房用地内应规划通往公共交通站点、相邻住区及主要公共设施的便捷、安全的人行线路，并应与城市慢行系统及城市绿道有效连接。

4.4.3人才住房和保障性住房住区人行系统应满足无障碍要求，并与外部城市道路无障碍系统相衔接。

4.4.4人才住房和保障性住房住区的机动车出入口不应直接向城市主、次干道开口，且应避开城市主要道路交叉口。

4.4.5人才住房和保障性住房住区内宜人车分流。

机动车道路应满足消防、防灾、救护、搬家等通行要求。

住区内部车道的车速不宜大于15公里/小时，穿越住区的支路车速不应大于20公里/小时。

4.5住区环境

4.5.1人才住房和保障性住房住区环境应方便居民生活、促进居民交往、提升居住品质，有利于安全防护和物业管理，并应注重住区环境的均好性。

4.5.2人才住房和保障性住房公共活动场所应考虑各年龄段人群的需求特点。

1儿童游乐场设置应避开住区主要机动车交通道路。

2游乐场地宜为开敞式，保证空气清洁并避开强风的袭扰。

游乐场周围不应种植遮挡视线的树木，保持较好的可视性。

3儿童游乐区严禁配置有毒、有刺等易对儿童造成伤害的植物。

4老人活动场所应具有良好的日照与自然通风条件。

4.5.3人才住房和保障性住房应合理设置水体景观，不应设置单独采用自来水源的人工景观。

4.5.4人才住房和保障性住房住区内应设置连续的架空层、风雨连廊和骑楼等，应能直达所有的住区楼栋、配套服务设施和人行出入口，人行宽度不应小于1.5m。

4.5.5人才住房和保障性住房住区景观的建造不应采用大面积的天然石材，园林小品宜采用方便日后维护管理的建筑材料，少用木材和钢材。

4.5.6人才住房和保障性住房住区红线范围内户外活动场地应有乔木、构筑物等遮阴措施的面积应不小于10%。

4.5.7人才住房和保障性住房住区应种植适应当地气候和土壤条件的植物，采用乔、灌、草结合的复层绿化，种植区域覆土深度和排水能力满足植物生长需求。

绿地配植乔木不少于3株/100㎡。

4.5.8人才住房和保障性住房住区应充分利用场地空间合理设置绿色雨水基础设施，对大于10hm㎡的场地进行雨水专项规划设计：

1下凹式绿地、雨水花园等有调蓄雨水功能的绿地和水体面积之和占绿地面积的比例应达到30%。

2合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并采取相应的径流污染控制措施。

3硬质铺装地面中透水铺装面积的比例应达到50%。

4.5.9人才住房和保障性住房住区应合理规划地表屋面雨水径流，对场地雨水实施外排控制。

场地年径流总量控制率应不小于55%。

5住房单体

5.1一般规定

5.1.1人才住房和保障性住房设计应采用标准化、模数化、模块化的设计方法，实现建筑产品及部品部件的系列化、多样化、通用化。

5.1.2人才住房和保障性住房楼层平面布局应合理紧凑，实用率不应低于70%，用地条件受限时实用率可适当降低，但不应低于65%。

5.1.3人才住房和保障性住房层高不应小于2.8m。

利用坡屋顶下空间作卧室时，其净高大于2.1m的面积应大于房间面积的一半，且最低处净高不应小于1.5m。

5.1.4人才住房和保障性住房居住空间应满足节能和日照、采光、通风和隔声等物理性能要求。

1外窗可开启面积比达到30%，使建筑获得良好通风。

2临街外窗采用隔音措施，使主要功能房间的室内噪声级达到《民用建筑隔声设计规范》GB50118中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值。

3楼板撞击声隔声性能达到《民用建筑隔声设计规范》GB50118中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值。

4建筑平面、空间布局合理，达到居住要求。

5.1.5人才住房和保障性住房应采取防盗、防滑、防跌、防坠、防攀爬等安全防护措施。

5.2套型空间

5.2.1人才住房各类套型基本指标应符合表5.2.1的规定：

表5.2.1人才住房各类套型基本指标

Ⅰ类套型

Ⅲ类套型

Ⅳ类套型

Ⅴ类套型

Ⅵ类套型

Ⅶ类套型

居住空间个数

1-2

3-4

4-5

≥5

使用人数

1-2

3-4

≥4

套内建筑面积（㎡）

≥27

≥51

≥64

套型建筑面积档（㎡）

100

120

150

注：

1在保证实现套内建筑面积最小值的基础上，Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ类套型建筑面积在基准建筑面积的基础上允许上下浮动10%，Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ类套型建筑面积在基准建筑面积的基础上允许上下浮动5%。

当用地条件受限时，套型建筑面积可适当突破上下浮动的限制。

2高层次等特殊人才群体租购的人才住房建筑面积标准另有规定的，从其规定。

5.2.2安居型商品房各类套型基本指标应符合表5.2.2的规定：

表5.2.2安居型商品房各类套型基本指标

Ⅲ类套型

Ⅳ类套型

居住空间个数

3-4

使用人数

3-4

≥4

套内建筑面积（㎡）

≥51

≥64

套型建筑面积档（㎡）

注：

1在保证实现套内建筑面积最小值的基础上，Ⅲ、Ⅳ类套型建筑面积在基准建筑面积的基础上允许上下浮动10%。

当用地条件受限时，套型建筑面积可适当突破上下浮动的限制。

5.2.3公共租赁住房各类套型基本指标应符合表5.2.3的规定：

表5.2.3公共租赁住房各类套型基本指标

Ⅰ类套型

Ⅱ类套型

Ⅳ类套型

居住空间个数

1-2

3-4

使用人数

1-2

2-3

≥4

套内建筑面积（㎡）

≥27

≥38

≥64

套型建筑面积档（㎡）

注：

1在保证实现套内建筑面积最小值的基础上，Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ类套型建筑面积在基准建筑面积的基础上允许上下浮动10%。

当用地条件受限时，套型建筑面积可适当突破上下浮动的限制。

5.2.4人才住房各类套型的功能空间使用面积不应小于表5.2.4的规定：

表5.2.4人才住房各类套型功能房间使用面积

Ⅰ类套型

Ⅲ类套型

Ⅳ类套型

Ⅴ类套型

Ⅵ类套型

Ⅶ类套型

起居室（厅）

10㎡

卧室

5㎡

一房8㎡，另一房5㎡

一房8㎡，另二房5㎡

一房9㎡，另二房5㎡

二房9㎡，另一房5㎡

一房9㎡，另三房5㎡

二房9㎡，另二房5㎡

厨房

4㎡

卫生间

2.5㎡

注：

1I类套型的卧室可以与起居室合并，其合用面积不应小于12㎡。

5.2.5安居型商品房各类套型的功能空间使用面积不应小于表5.2.5的规定：

表5.2.5安居型商品房各类套型功能房间使用面积

Ⅲ类套型

Ⅳ类套型

起居室（厅）

10㎡

卧室

一房8㎡另一房5㎡

一房8㎡另二房5㎡

厨房

4㎡

卫生间

2.5㎡

5.2.6公共租赁住房各类套型的功能空间使用面积不应小于表5.2.6的规定：

表5.2.6公共租赁住房各类套型功能房间使用面积

Ⅰ类套型

Ⅱ类套型

Ⅳ类套型

起居室（厅）

10㎡

卧室

5㎡

一房8㎡另一房5㎡

一房8㎡另二房5㎡

厨房

3.5㎡

4㎡

卫生间

2.5㎡

注：

1I类套型的卧室可以与起居室合并，其合用面积不应小于12㎡。

5.2.7人才住房和保障性住房的套型应符合下列要求:

1卧室、起居室（厅）应具备直接自然采光、自然通风的条件。

2厨房应有外窗，具备自然通风条件；Ⅰ类套型中的租赁型人才住房和公共租赁住房可不设置独立厨房，但应设置备餐空间。

备餐空间不使用燃气时，对自然通风条件不作要求。

3除Ⅰ类套型中的租赁型人才住房和公共租赁住房外，其它人才住房和保障性住房套型的卫生间应有外窗直接采光、自然通风。

5.2.8人才住房和保障性住房的日照标准应符合表5.2.8的规定：

表5.2.8人才住房和保障性住房日照标准

套型组合

日照标准

全部套型为I类套型和Ⅱ类套型

满足深圳市关于住宅日照标准相关规定的套型，不得小于总套数的50%。

由I类套型、Ⅱ类套型和其他套型组成

满足深圳市关于住宅日照标准相关规定的I类套型和Ⅱ类套型，不得小于所在塔楼I类套型和II类套型总套数的50%。

5.2.9鼓励套型内各使用空间的空间尺寸，根据空间的功能特性、家具关联尺度等因素统筹考虑适老化需求，适老化设计的深度和范围可根据具体项目情况确定。

5.2.10人才住房和保障性住房的套型空间宜综合考虑使用功能与家庭人口、代际关系等因素的变化，具有一定的灵活性来适应多种居住形态，通过结构、设备、空间组织等方面来实现功能空间的互用与分合，提高空间形态的适应性。

5.2.11人才住房和保障性住房套型应满足标准化设计的要求，同一项目中，标准化套型比例应不小于80%。

保障性住房鼓励采用《深圳市保障性住房标准化设计图集》中的标准套型。

5.3公共空间

5.3.1人才住房和保障性住房的入户大堂、电梯厅、内廊走道等公共活动空间等宜采用自然采光。

5.3.2独立成栋（座）的人才住房和保障性住房应在首层或塔楼底层设置入户大堂，建筑面积不小于25㎡，入户大堂应具备门卫服务、会客休闲等功能。

5.3.3当人才住房和保障性住房采用内廊式平面设计时，内廊走道长度不宜大于45m，每30m应设置自然采光通风口，通风口有效高度和宽度均不应小于1.2m。

5.3.4人才住房和保障性住房避难层应与消防避难空间结合设置架空公共绿化或公共休闲活动场地。

5.3.5人才住房和保障性住房裙房屋顶应结合绿化景观设置公共休闲活动场地。

5.3.6人才住房和保障性住房应在塔楼屋顶设置公共晾晒空间。

6设施

6.1一般规定

6.1.1人才住房和保障性住房住区配套设施的配建水平应与居住人口规模相适应，并应与人才住房和保障性住房同步规划、同步建设和同时投入使用。

6.1.2人才住房和保障性住房住区配套设施的材料应易清洁、易更换、安全环保。

6.1.3人才住房和保障性住房公共配套设施应满足无障碍要求。

6.2公共设施

6.2.1人才住房和保障性住房住区应按照《深圳市城市规划标准与准则》配置公共配套设施。

公共配套设施的配置应根据周边公共配套设施服务半径覆盖情况合理调整、酌情选配，在功能与规模上实现共享与互补。

6.2.2人才住房和保障性住房建议根据使用群体特点，结合周边配套设施的配置情况，参照表6.2.2适当配置个性化公共配套设施,该部分公共配套设施建筑面积计入”奖励容积”。

表6.2.2深圳市人才住房和保障性住房个性化公共配套设施参照表

类型

人才住房

安居型商品房

公共租赁住房

备注

公共会客厅

★

可结合架空层及大堂设置

公共阅读区

★

公共厨房

★

公共食堂

★

公共洗衣房

★

注：

I类套型数量超过所在栋总户数50%时设置。

6.3交通设施

6.3.1人才住房和保障性住房配建停车场（库）的停车位指标应符合表6.3.1的规定：

表6.3.1人才住房和保障性住房配建停车场（库）的停车位指标

分类

单位

配建标准

建筑面积

＜60㎡

车位/户

0.4~0.6；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位

60㎡≤建筑面积＜90㎡

车位/户

0.6~1.0；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位

90㎡≤建筑面积＜144㎡

车位/户

1.0~1.2；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位

建筑面积

≥144㎡

车位/户

1.2~1.5；专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位

6.3.2人才住房和保障性住房应合理设置机动车停车设施，采用机械式停车库、地下停车库或停车楼等方式节约集约用地；合理设置地面停车位，不挤占步行空间及活动场所。

6.3.3人才住房和保障性住房机动车宜实施绿色停放。

1地面停车位宜采用绿色遮荫

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