天乐云都项目可行性报告.docx

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天乐云都项目可行性报告

天乐云都项目

可行性研究报告

二0一一年四月

前言

1、项目决策背景及摘要

第一部分：

项目概况

1、宗地位置

2、宗地现状

3、项目周边的环境、配套

4、大市政配套

5、规划控制要点

6、土地价格

第二部分：

法律及政策性风险分析

1、合作方式及条件

2、土地性质评估

3、取得土地使用权程序评估

4、土地性质变更的评估

5、政策性风险评估

第三部分：

市场分析

1、区域市场主要特点

2、区域内供应产品特征

第四部分：

规划设计分析

1、规划设计思路

2、规划设计的可行性分析

第五部分：

项目开发

1、土地升值潜力初步评估

2、工程计划

3、销售计划

第六部分：

投资收益分析

1、成本预测

2、税务分析

3、经济效益分析

4、敏感性分析

第七部分：

管理资源配置

1、机构设置

2、人力资源需求

3、人力资源缺口及解决

第八部分：

综合分析与建议

1、优势、劣势

2、机会

3、结论和建议

天乐云都项目可行性报告

前言

1、项目决策背景及摘要

杭州是中国著名的风景旅游城市，历史文化名城。

系中国浙江省省会，是浙江省政治、经济、文化中心，也是全国15个副省级城市之一。

是长江三角洲重要的中心城市。

杭州是国家重点旅游风景区，素有“人间天堂”的美称。

“东方明珠”西湖坐落在城西。

“三面云山一面城“，湖光山色，美不胜收，是中国十大风景名胜之一。

杭州历史悠久，是华夏文明的发祥地之一。

从良渚文化起源，杭州文化已有5000多年历史，杭州是五代吴越和南宋建都地，由此，杭州成为中国历史文化名城和七大古都之一。

萧山区是杭州的南大门，历史悠久，境内的“跨湖桥文化”距今有8000年。

公元2年始建县，始称余暨，唐代天宝元年（公元742年）改现名，一直沿用至今。

经国务院批准，1988年撤县设市，2001年3月25日，撤市设区。

萧山地处钱塘江南岸，为杭州南大门，东接历史文化名城绍兴。

全区总面积1420.22平方公里，2009年末总户籍人口1209935人，其中非农业人口440946人。

辖有17个建制镇，11个街道。

区委、区政府驻地北干街道。

萧山地形类型多样，以平原为主。

位于北亚热带季风性气候区南缘，年平均气温16.1℃，降水量1402.5毫米，常年无霜期248天。

地处浙江南北要冲，临江近海，地理位置优越，水陆交通便利。

钱江一桥、二桥、三桥、五桥和六桥飞架钱塘江南北。

浙赣、萧甬铁路，沪杭甬高速公路、104国道、省道杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，杭甬运河和钱塘江、富春江、浦阳江也在境内汇流。

2009年，萧山国际机场旅客吞吐量达到1494.47万人次,比上年增长17%，列全国第9位；货邮吞吐量达22.63万吨,比上年增长7.4%，列全国第8位,航班架次为13.4万架次，比上年增长13.1%；机场规模在华东地区列上海的浦东机场和虹桥机场之后。

全区平原约909平方公里、山地约259平方公里。

2009年农业总产值69.06亿元，比上年增长8.1％。

工业是萧山经济的支柱，截止2009年底，全区实现工业总产值3732.90亿元，比上年增长4.3％。

科技创新力度不断强化。

企业技术中心累计达到289家，其中国家级5家、省级41家、市级69家；累计认定市级以上高新技术企业185家；规模以上工业新产品实现产值556.71亿元，新产品产值率达16.2%.高新技术企业累计达185家，其中国家级40家、省级110家。

企业综合素质不断提高。

28家民企入围全国民企500强，14家企业进入中国大企业集团竞争力500强。

市级以上名牌产品累计达172只，其中中国世界名牌1个，中国名牌22个、省级76个。

市级以上著名（驰）名商标累计达180只，其中国家级48只、省级83只。

人民生活质量稳步提高。

根据抽样调查，2009年全年城镇居民人均可支配收入29229元，增长10.5%；人均生活消费支出17169元，下降7.5%，恩格尔系数0.392。

城市园林绿地面积不断扩大。

截至年底，建成区园林绿地面积累计达2189公顷，其中公共绿地面积392公顷，分别增长13.4%和5.9%；建成区绿化覆盖率达39.3%。

第一部分：

项目概况

1、宗地位置

天乐云都项目由浙江登峰交通集团有限公司和杭州生态园有限公司共同出资组建的，杭州天乐景观房地产开发和建设，小区位于杭州东南的萧山区所前镇杭州生态园内。

杭州生态园腹地，三面环山，占地约800余亩。

这里交通便捷，距萧山城区10公里，距杭州市区20公里，距上海市180公里，与03省道东复线、杭州城南环线及杭金衢高速公路均相距1公里左右。

2、宗地现状

地形状况：

整体依山势而筑，起伏错落，流线优美，是目前杭州市萧山区唯一的、以纯粹的山地自然景观为规划前提的稀缺性住宅园区。

地面现状：

净地转让；

地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等需新建造；

地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求按国家规范要求设计操作。

3、项目周边的环境、配套

交通状况：

没有公交、地铁系统，以私家车为主要交通工具

教育、医院、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等配套不健全。

4、大市政配套

道路现状：

周边道路全部基本建设完毕；

供水状况：

接自来水总管；

污水、雨水排放：

接市政总管；

通讯（有线电视、电话、网络）：

齐全；

永久性供电和临时施工用电：

可独立安装；

燃气：

管道煤气。

5、规划控制要点

地块编号

出让面积

容积率

建筑密度

地上建筑面积

地下建筑面积

天乐云都

27670M2

0.425

≤23.6%

11760M2

4700M2

6、土地价格

土地总价款为：

10000万元（测算暂定）

第二部分：

法律及政策性风险分析

1、合作方式及条件

按公司法和股东合作协议精神操作

2、土地性质评估

住宅用地

3、取得土地使用权程序评估

按转让合作协议操作

4、土地性质变更的评估

按杭州市土地出让文件无法变更

5、政策性风险评估

城市规划及区块规划已完成、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成等因素不存在；项目开发期间土地性质变更，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性也不存在。

各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性都比较可行。

第三部分：

市场分析

1、区域市场主要特点

萧山房地产市场从1998年以来一直是稳健的发展，萧山房地产市场的“稳健”主要体现在四个方面，第一个方面就是刚性需求比较突出，这是支撑萧山房地产市场的主要因素。

目前购房的群体主要是四五十岁的人，随着生活发展，这些人群想要置换较大户型的住房。

第二个特点是，萧山房地产市场土地是有序推出。

从2002年开始萧山土地招拍挂以后，萧山基本上每年的住宅用地推出量在1500亩左右，而且出让地块基本上都是熟地、净地。

这些熟地、净地可以使开发商把握开发的节奏。

土地的有序推出给萧山房地产市场带来一个比较平稳的节奏。

第三个特点就是开发量平稳。

萧山区每年的土地供应量在1500亩左右，而房地产市场开发量在150万方左右，基本上与土地供应量持平。

这从根本上确保了萧山房地产市场不会“大起大落”，而且，150万方的开发供应量基本上可以满足萧山市场的刚性需求。

第四个特点是，萧山房地产的基础就是在于萧山的城市综合开发。

房地产的发展依赖于城市，如果没有城市的发展，那么房地产永远是空的。

萧山这两年城市发展走了一条“综合开发”的道路，就是滚动发展，开发一块成熟一块，成熟一块再开发一块。

萧山一直是“先造路后拍地，路先建好最要紧”，通过城市的综合开发来带动萧山的房地产开发。

众所周知，从1998年以来，萧山的房价没跌过，市场发展的规律是有涨有跌，但是萧山却是“只涨不跌”，这就是萧山房地产市场的稳健发展。

2、区域内供应产品特征

2010年杭州主城区市场成交表现较2009年而言可以说是迅速萎缩。

全年共新增商品房553.83万平方米，同比上升11.01%。

成交商品房403.79万平方米，同比下降44.14%，商品房成交均价为21472元/平方米，同比上涨48.47%。

10年杭州商品房市场供应出现过两次小高峰，分别是4月与9、10月。

以4月17日“国十条”的宏观调控政策为一个分界岭，此前的商品房供应量达到一个小高峰，众房企为规避政策纷纷加快推盘节奏，仅4月供应量就达到了63.02万平方米。

随后市场陷入冰点，5至8月市场供应量保持在平均34万方左右，基本维持在一个稳定状态。

9月商品房预售资金监管条例的预期加重以及10月的正式落实，商品房供应量达到第二个小高峰。

9月新增商品房94.91万平方米，10月新增商品房94.07万平方米，两月达到了近三年来商品房供应量的最大值。

10年度供求关系起伏较大，受政策影响市场表现不稳。

因为调控政策的持续性以及不断加码的态势，各月成交量受到影响的同时也使得供应量有了较大的幅度变化。

08年商品房供应量基本是保持平稳上涨态势，只在4季度有所回落。

而到09年1季度在销售不佳的状态下供应量也跌至谷底，全年供应量上下波动明显，大体保持高位。

由于09年的较高的集中供应,10年第一季度虽然销售情况良好,但供应量明显下降,后三个个季度供应量保持不断上升态势，在3季度体量达到09年大致相当的水平。

10年第4季度商品房供应量更是达到为193.1万方，达到全年最大值。

2010年全年共新增商品房553.83万平方米，同比上升11.01%。

08年市场成交低迷，09年迅速反弹，10年在宏观政策的影响下成交出现大幅回落。

虽说10年成交量下降幅度明显，但综观各季度表现成交量还是保持稳步上升态势，在4季度达到高峰。

本年度市场表现既没有08年的低迷状态，也没有出现09年的销售火爆，年度成交量趋于稳定。

调控当前，土地供应量大幅萎缩

2010年在宏观调控政策的大背景下，杭州市主城区土地供应量大幅萎缩，全年仅完成土地计划供应量的42%。

2010年主城区供应土地60幅，环比2009年下降55.22%，出让面积227万平方米，环比2009年下降45.77%。

土地市场季度供应变化不够明显，市场表现较09年冷清许多。

一季度延续上一年度的火热趋势，二三季度受调控政策影响明显市场趋冷，四季度开始有所放量但也仅限于10月。

在调控政策的持续影响下，直接促使土地市场供应量明显减少。

各项调控政策的不断加码紧逼使得本年度土地供应量大幅减少的同时土地成交量也随之萎缩。

前半年共成交土地35宗，后半年共成交土地26宗，成交表现主要集中在一季度调控政策组合拳尚未打出之时。

本年度土地市场表现受政策影响明显，市中心地段的优质地块受追捧度明显要高。

2010年主城区成交土地64幅，环比2009年下降47.10%，成交面积217.36万平方米，环比2009年下降40.13%。

本年度主城区土地收入共计493.42亿，远远低于去年的785亿元。

2011年房地产市场预测

长短策结合是今后楼市调控的主要特点

面对2010年难以压制的高房价，政府为缓解矛盾，在2011年度势必会加大保障房、公租房的供应，未来楼市商品房保障房双轨并行，同时另一方面调控政策也势必持续，以中长期为主。

作为每年最高级别的经济会议，中央经济工作会议首先释放出信号。

一方面宏观层面的货币政策开始逐步转向稳健，将进一步收紧市场流动性；另一方面则是对我国的住房体系提出明确要求。

这也是近年来中央经济工作会议首次针对住房问题提出工作要求。

会议要求强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

作为房地产业制度性变革的重要元素，保障房建设以及分配模式改革将是明年房地产调控的着力点之一。

根据住房和城乡建设部日前下发的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2011年，全国计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套的建设量，2011年计划建设的保障房将增长72.4%。

而此前结束的中央经济工作会议已经传递出一个信息，即建立一个保障与市场共存的机制，通过两只手，即保障房和商品房来共同解决供给问题。

如果每年坚持1000万套的保障房建设，其对商品房价格的平抑作用将逐渐显现出来。

房产税扩增或起步，“9〃29新政”后，中央明确提出将“加快房地产税改革试点推进工作，并推广到全国”；至此，房产税扩征至住宅领域的路线图逐渐清晰。

市场走势预期

供应量—各板块住宅供应潜力巨大，2011年杭州市场各板块供应潜力巨大，除了老盘的剩余供应外还有不少在09年土地出让高峰期时拿的地也即将转化为供应量。

下沙是杭州主城区供应量最大的板块，明年预计将有五个新盘推出，而今年比较沉寂的滨江板块，明年除了或将迎来中海和世茂合作的大盘外另有三到四个新盘面市，住宅可供应量也在百万方之上。

光这五个区域潜在住宅供应量（包含已出让宅地）就达到了720万方左右。

面对如此巨大的市场潜在供应，究竟会有多少能够转化成11年的有效供给呢，09商品住宅的新增供应量是420万方左右,10年的供应量是415万方左右。

而明年的政策环境决定了保障房与商品房双轨并行的同时全年并不会放松对于市场的监控，预计只要2011年控制好房价的上行空间，整体市场形势还是较为乐观的，2011年杭州市区新增供应量预计将有529万平方米，高于去年新增供应。

2010年是当之无愧的宏观调控年，这种调控步调已可预见的即将向2011年延续，明年的调控方向是保障房与商品房两大主力双轨并行。

对于政府加大保障房建设的这番举措众房企也是乐见其成，基本明年市场的主导是保持房价的稳定，而至于成交量涨与否，其变化会根据企业针对市场进行的自我调节不同而出现起伏。

就目前的市场形势来看预计明年出现成交量上涨的可能性较大，但倘若房价也伴随着成交一起上涨的话市场又会再次陷入巨大的不确定因素之中，因而明年市场波动空间大。

近几年不管是经历多少次调控，房价一直都是保持稳定上涨的态势，10年在09年需求旺盛的刺激下涨幅尤其明显，因而预计明年不管调控政策松紧度如何都难改房价上行的本质趋势。

随着民营资本的不断增多，大量热钱涌入房地产行业，地产投资长期利好的结构性趋势也使得其吸引资金能力不断增强，再加上通胀不断加剧的经济形势建筑成本的提高都使房价难有下行空间。

但11年毕竟还是处于政策的高压环境之下，调控走势以中长期为主，面对这种形势房价要有大幅度的上涨也是难以成行的。

因而明年房价还是以稳为主，会出现阶段性的升降总体上扬。

第四部分：

规划设计分析

1、规划设计思路

天乐云都项目以别墅、排屋为主要物业形态，整体依山势而筑，起伏错落，流线优美，是目前杭州市萧山区唯一的、以纯粹的山地自然景观为规划前提的稀缺性住宅园区。

作为一块难得的山水福地，杭州生态园山体厚实，古木名树丰茂、溪流纵横、气候湿润宜人，被誉为杭州“东南山水之胜”。

天乐云都选址杭州生态园腹地绝佳处，南、北、西侧均为丘陵环抱，总体上形成了“坐北朝南”的理想格局，为收藏山水、尊贵传家的稀世宅品。

从尊重自然、尊重杭州生态园内已有建筑元素的意韵出发，天乐云都采用“融”、“合”的规划设计思路：

建筑融入自然、融入整体；规划设计以艺术性与功能性完美结合为原旨，注重外在观感的愉悦与内在居住的舒适。

天乐云都建筑立面汲取北美山地别墅与中式“庐居”意境之长，形成了博约典雅的建筑风格。

空间处理上，尊重居住的人文性和私属感，部分采用“零退线”处理，强调以退为进，进一步提高业主私有绿化领地，形成了独有的“大庭院”空间。

为消除一般山地别墅配套设施滞后与不健全而带来的不便，打造可长时间居住的别墅园区，天乐云都提前优化生活配套设施：

利用杭州生态园已经建成投入使用的酒店、休闲茶楼、主题广场等休闲娱乐配套设施；以及天乐.云都住宅园区内规划建设的配套，内外结合，使业主第一时间即可入住享受山水风情，又可获得生活的便利与随意。

“宁静、独居、同时能常常与人相往来”，现代人居追求的理想境界在天乐。

云都已成为触手可及的现实！

作为天乐云都最后一期项目，既要继承原先的整体开发风格，品质又要有所提高，以区别于已售别墅物业，具体以调整方案为准。

2、规划设计的可行性分析

项目规划设计的主要障碍在方案的调整上，原先方案已调整2次，目前需与相关部门重新沟通，所以有一定的不确定。

第五部分：

项目开发

1、土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

预计每年以10%—20%的比例增值。

2、工程计划

工期总计划：

2年

三通一平:

2011年8月

开工日期：

2011年10月

销售日期：

2012年3月

建筑单体竣工日期：

2012年10月

室外工程竣工：

2013年4月

单项验收及交房：

2013年8月

3、销售计划：

销售日期

销售比例

2012年04-06月

50%

2012年07-09月

30%

2012年10-12月

20%

第六部分：

投资收益分析

1、项目投资成本

地块编号

出让面积

容积率

建筑密度

地上建筑面积

地下建筑面积

天乐云都

27670M2

0.425

≤23.6%

11760M2

4700M2

成本项目

单位成本（元/m2）

总成本（万元）

备注

一、土地获得价款

8503

10000

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、契税、印花税

二、开发前期准备费

204

240

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

6399

7525

1、基础工程

1400

地下部位2500元/平方米

2、结构及粗装修

3、门、窗、幕墙

4、公共部位精装修

1000

5、室内精装修

3000

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

200

235

1、室外给排水系统

2、室外市政系统

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

500

588

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

850

1000

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1530

1800

1、工程管理费

400

2、营销费用

300

3、资金利息

1000

4、物业管理完善费

5、不可预见费

合计

18186

21388

以上按地上总建筑面积：

11760平方米计算：

除土地价格以外的成本为：

11388万元；土地价格：

10000万元；投资成本：

21388万元

2、税务分析

营业税及附加按5.7%、所得税按25%计算

土地增值税：

3、经济效益分析

根据对杭州类似楼盘以及周边楼盘的市场调研、分析，本项目定位为高档别墅，以区别于天乐云都内已开发或交付物业。

以目前市场行情估计，本项目的销售均价约30000元/平方米，以确保开盘当季度达到50%的销售率。

具体项目利润率、投资回报率及主要经济指标。

经济指标

单位数值（元/平方米）

项目总金额（万元）

销售收入

30000

35280

直接成本

18186

21388