维修服务手册1.docx
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维修服务手册1
序号
文件名称
文件编号
版本
备注
1.0
工程组组织架构与人员编制、工作职能、
岗位职责
1.1
组织架构
WFHC-WI-EM-001
A/0
1.2
工程组工作职能
WFHC-WI-EM-002
A/0
1.3
工程组各岗位职责
1.3.1
工程主管岗位职责
WFHC-WI-EM-003
A/0
1.3.2
工程组长岗位职责
WFHC-WI-EM-004
A/0
1.3.3
技工岗位职责
WFHC-WI-EM-005
A/0
2.0
工程组工作目标
2.1
质量目标
WFHC-WI-EM-006
A/0
3.0
工程维修服务管理制度
3.1
设备管理规程
WFHC-WI-EM-007
A/0
3.2
设施管理
WFHC-WI-EM-008
A/0
3.3
设备、设施分类代码
WFHC-WI-EM-009
A/0
3.4
控制柜保养规程
WFHC-WI-EM-010
A/0
3.5
闭路监控保养规程
WFHC-WI-EM-011
A/0
3.6
道闸系统保养规程
WFHC-WI-EM-012
A/0
3.7
防避雷系统保养规程
WFHC-WI-EM-013
A/0
3.8
阀门保养规程
WFHC-WI-EM-014
A/0
3.9
电梯机房管理制度
WFHC-WI-EM-015
A/0
序号
文件名称
文件编号
版本
备注
3.10
电梯保养监督规范
WFHC-WI-EM-016
A/0
3.11
水泵房管理制度
WFHC-WI-EM-017
A/0
3.12
水泵保养规程
WFHC-WI-EM-018
A/0
3.13
水箱、水池的清洁规程
WFHC-WI-EM-019
A/0
3.14
用水供水管理规定
WFHC-WI-EM-020
A/0
3.15
设备巡视
WFHC-WI-EM-021
A/0
3.16
水表抄报作业指导书
WFHC-WI-EM-022
A/0
3.17
维修安全工作制度
WFHC-WI-EM-023
A/0
3.18
维修工作细则
WFHC-WI-EM-024
A/0
3.19
维修过程的检验
WFHC-WI-EM-025
A/0
3.20
保养期房屋质量管理
WFHC-WI-EM-026
A/0
3.21
装修管理程序
WFHC-WI-EM-027
A/0
3.22
柴油发电机保养维修规程
WFHC-WI-EM-028
A/0
3.23
发电机操作规程
WFHC-WI-EM-029
A/0
序号
文件名称
文件编号
版本
备注
4.0
工程维修服务质量记录表格
4.1
设备购置、改造及维修申请表
WFHC-FM-EM-001
A/0
4.2
设备保养（检修）计划表
WFHC-FM-EM-002
A/0
4.3
设备档案卡
WFHC-FM-EM-003
A/0
4.4
控制柜保养记录
WFHC-FM-EM-004
A/0
4.5
工程组值班记录表
WFHC-FM-EM-005
A/0
4.6
配电间运行记录表
WFHC-FM-EM-006
A/0
4.7
水泵保养记录
WFHC-FM-EM-007
A/0
4.8
水箱、水池清洗记录
WFHC-FM-EM-008
A/0
4.9
闭路监控保养记录
WFHC-FM-EM-009
A/0
4.10
道闸保养记录
WFHC-FM-EM-010
A/0
4.11
防避雷系统保养记录
WFHC-FM-EM-011
A/0
4.12
阀门保养记录
WFHC-FM-EM-012
A/0
4.13
水泵巡视记录
WFHC-FM-EM-013
A/0
4.14
设施档案卡
WFHC-FM-EM-014
A/0
4.15
维修服务工作单
WFHC-FM-PM-004
A/0
4.16
公共设施巡查记录
WFHC-FM-EM-015
A/0
4.17
消火栓检查登记表
WFHC-FM-EM-016
A/0
4.18
灭火器检查登记卡
WFHC-FM-EM-017
A/0
1.0工程组组织架构与人员编制、工作职能、岗位职责
1.1组织架构图
1.2工程组工作职能
1.2.1负责按照公司质量手册文件标准制定本组的作业规程和相关的管理制度及记录工作；
1.2.2负责策划和实施本部门人员的职业意识和技能培训；
1.2.3负责园区设施设备的接管验收和管理工作；
1.2.4负责业主装修方案的审核、监督、验收工作；
1.2.5负责相关工程技术档案的接管验收、收集、整理、归档工作；
1.2.6负责设施设备的维保计划及房屋完好率、设备完好率、设备事故率的记录统计工作；
1.2.7负责设施设备的维保养护及日常维修工作，保证供配电安全运行、电梯运行、给排水设施
完好、强弱电、消防系统等设备运行正常；
1.2.8负责计量器具的正确使用和定期检查工作；
1.2.9负责电梯的年审、生活水池清洗、消毒工作。
1.2.10负责园区业主户内有偿维修服务工作；
1.2.11负责控制管理区域的水电能耗，做到节能降耗。
1.3工程组各岗位职责
1.3.1工程主管
1.3.1.1在项目部经理的领导下，负责工程组的全面工作；
1.3.1.2监督指导技工人员完成本职工作；
1.3.1.3根据项目要求和技工的特点，做好技工人员分工，职责分明，保证24小时有人值班；
1.3.1.4负责及时处理各类突发事件，并对突发事件的经过、处理方法及注意事项形成文字记录；
1.3.1.5定期巡查发电机房、水泵房、配电房、消防总控室，检查设备的运行情况，并签阅相关
记录；
1.3.1.6负责本部门的培训，使员工端正工作态度，提高业务技能；
1.3.1.7负责工程组的考勤工作，向项目部经理汇报工程组的工作情况，提出管理建议；
1.3.1.8负责工程组人员的日常考核工作；
1.3.1.9协同项目部经理做好与供水、供电等职能部门的联系，掌握本园区水电用量变化情况，
做到节能降耗工作，发现异常及时与领导汇报；
1.3.1.10按公司质量体系文件要求进行规范管理和操作；
1.3.1.11负责工程组质量记录的建立和检查，维修工作流程的不断完善，并负责保管有关报表及
技术资料；
1.3.1.12负责项目管理范围内设施设备的大修、中修、更新提出合理化建议；
1.3.1.13负责本组工作计划、培训计划及采购计划的制订；
1.3.1.14完成领导交办的其他工作。
1.3.2工程班长
1.3.2.1服从部门主管的领导，对工程组的工作全面负责；
1.3.2.2督促检查操作人员对操作规程及规章制度的执行情况；
1.3.2.3组织对突发性设备、设施的故障的分析、检修工作；
1.3.2.4负责园区供电、中央空调、供水等设施设备正常运行；
1.3.2.5负责业主入伙接房的验房检查及装修检查验收工作；
1.3.2.6负责班组公用工具、器具、材料管理及零配材料质量验收工作；
1.3.2.7负责园区彩灯、横幅的收挂工作；
1.3.2.8负责加强与相关部门的协调工作，合理安排班组人员的工作；
1.3.2.9组织班前会议，并组织班组人员进行岗位培训及安全教育；
1.3.2.10负责班组质量记录的建立和检查，及维修工作流程的完善，并负责保管有关报表及技术资料；
1.3.2.11完成领导交办的其它工作。
1.3.3技工
1.3.3.1服从班长工作安排，按时按质按量完成工作任务；
1.3.3.2负责园区水电及其他设施、设备的巡查维护工作，确保园区公共设备的正常使用；
1.3.3.3及时处理故障，并做好记录，对于无法处理的设备故障应及时上报主管领导；
1.3.3.4对设备设施勤维修、勤保养、勤巡视，避免事故发生；
1.3.3.5负责园区报修的维修，对维修材料尽量节约，杜绝浪费；
1.3.3.6负责业主入伙验房工作；
1.3.3.7负责准确填写技术设备的运行记录和维修保养记录，技术状况记录；
1.3.3.8积极参加公司及项目部组织的各项培训，不断提供专业技能；
1.3.3.9负责完成上级领导交办的其他工作。
2.0工程组工作目标
2.1设备设施完好率≥90%
2.2顾客请修满意率为≥85%
2.3统计与方法：
2.3.1设备设施每半年统计一次，以设备设施的巡视和保养记录为依据。
2.3.2每月统计一次，实际满意单数除以实际请修单数≥85%
1.0目的
保证所有为顾客提供服务的公共设备（含机电、消防、清洁保安等）及满足服务要求。
2.0适用范围
公司范围内所有的设备。
3.0设备分类：
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级：
Ⅰ级设备：
电梯、生活水泵、消防泵、喷洒泵、稳压泵、火灾中央报警控制系统、消防联动
控制柜。
Ⅱ级设备：
正压风机、对讲监控系统、交通道闸、排烟风机。
Ⅲ级设备：
除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。
如：
防火卷闸门、小型控制箱（配电箱）、维修机
具、潜水泵、防火门等。
4.0职责
项目部相关主管或工程组长管理设备维修保养计划；项目部工程组按计划进行设备的保养、
维并填写记录表格；公司工程管理部对设备的维修、保养进行指导与检查。
5.0设备的编号：
设备编号由以下四部分组成。
第一部分表示设备类别：
用字母Ａ－Ｚ表示；
第二部分表示所属单位的名称：
用相应单位代码表示；
第三部分表示单位设备序号：
用数字１.２.３...表示；
第四部分表示设备的管理等级：
用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；
例：
C－QLCZ－１－（Ⅰ）
电齐创Ⅰ
梯鲁智级
创１管
智号理
园电设
梯备
6.0设备的建档及资料管理
6.1设备的建帐分二级制
项目部对所管理的所有设备都应建立设备清单及设备档案，公司工程管理部只对（Ⅰ）、
（Ⅱ）级设备建立设备清单。
设备档案应包括有设备的基本情况、维修（包括大中修）记
录、保养记录、运行记录（可另存）及相关的文件和资料。
6.2设备的资料管理
6.2.1对设备资料原件（或第一次复印件）由项目部统一建档保管。
6.2.2设备的定期保养记录、维修记录、值班记录等由工程组将其归入相应的设备档案内。
7.0设备的接管验收
设备接管时按设备出厂说明书及有关国家规范验收。
确实达不到上述条件的应在验收单中写
明实际情况及原因，并限期整改。
设备的接管及验收由公司相关工程师会同项目部机电人员
对发展商办理；单台设备也可直接由项目部直接对发展商办理，并保存验收资料。
8.0设备的使用、运行、维修、保养、检修、检查
8.1设备的使用权归项目部，相关工程师根据实际情况给予技术指导及建议，意见分歧较大的情
况报请总经理决定。
8.2项目部技工按国家标准、公司工作手册及表格要求对本项目部管理的设备进行认真、全面、
细致的运行监视、维修、保养并作记录。
8.2.1发现设备故障及损坏，由项目部组织工程组人员进行维修，工程组不能处理的故障及重大
故障由公司派技术人员进行指导、协助；若技术人员也无法解决时，由项目部相关人员填
写《设备购置、改造及维修申请表》，综合管理部审核并呈请总经理批准后，将设备送外
修理或请专业人员来公司修理。
维修完成后，应对设备功能进行检定，属Ⅰ、Ⅱ级设备的
由相关工程师检定并备案；属Ⅲ级设备的由项目部经理,主管或工程组长所有设备维修管理
处都应备案归档。
8.2.2对不能修复的设备，由工程组负责填写《设备（机具）单》，价值在壹千元以下的，由管
理处经理签字后报总经理批准报废；价值在壹千元以上的，经项目部经理签字后，相关工
程师签署意见，呈请总经理批准报废。
报废的设备应在设备档案中注明报废日期并有相应
的批准文件。
8.2.3公司工程管理部每年12月份组织制订各项目部下一年度的设备保养（检修）计划下发项目部
由项目部工程组具体实施保养、检修并记录，工程管理部负责对各项目部的计划落实情况进行
检查。
8.2.4设备监控
8.2.4.1电梯在质保期满后，应请专业公司对其进行定期的保养和维修工作，项目部负责日常运行
监控工作。
8.2.4.2对于其它Ⅰ、Ⅱ级设备，工程组在保养时发现其部件磨损或电气老化严重，应及时予以更
换。
工程管理部负责督促检查，如发现问题，应责令其予以纠正。
9.0设备的检定
9.1对于电梯，项目部应监督电梯分包方进行认真的自检，并按规定报送政府有关部门检定。
9.2根据设备运行的需要，工程管理部可随时做出决定对单台设备进行检定。
10.0新增设备的申请、采购、验证、入库建帐，按《采购控制程序》执行。
11.0封存设备的管理
封存的设备由所属单位贮存，并报工程管理部备案。
封存地点应是干燥、干净、安全的室
内场所。
对于封存的设备应贴封存标记，重新启用时增加保养一次。
12.0支持性工具
12.1《设备购置、改造及维修申请表》
12.2《设备（机具）报废申请单》
12.3《设备保养（检修）计划表》
12.4《设备清单》
12.5《设备档案卡》
12.6《设备、设施分类代码》
1.0目的
保证所有为顾客提供服务的配套设施满足服务要求。
2.0适用范围
项目部范围内所有的配套设施。
3.0职责
项目部工程组负责对配套设施巡视、维修并填写记录表格；公司工程管理部对设施的维修、
保养进行检查。
4.0设施的建档及资料管理
项目部对所管理的所有设备都应建立设施清单及设施档案，由项目部工程组将其归档。
5.0设施的接收
设施接收时按设施出厂说明书及有关国家规范验收。
确实达不到上述条件的应在验收单中写
明实际情况及原因，并限期整改。
设施的接收由项目部人员对发展商办理；并保存接收资料。
6.0设施的巡视
每周对公共设施全面巡视，并做相应记录，发现问题及时处理。
7.0支持性工具
7.1《设施清单》
7.2《设施档案卡》
7.3《公共设施巡查记录》
7.4《设备、设施分类代码》
代码
设备、设施分类代码
A
水泵
B
风机
C
电梯
D
供暖环泵
E
供暖锅炉
F
闭路监控系统
G
消防设备（包括控制联动柜、报警控制器（屏））
H
对讲系统（包括对讲主机、视频监视器等）
I
电气柜（箱）（控制柜（箱）、照明配电箱、电表箱等）
J
维修机具（包括水电等维修机具）
K
交通道闸
L
避雷系统
M
防火门
N
窗
O
其它
P
水箱、水池、喷泉
Q
游乐设施、建身器材、自行车棚
R
信报箱、公告栏、宣传栏
S
垃圾箱、长条椅、楼梯扶手
T
垃圾中转站
U
园区道路、园区栅栏
V
车库、楼体外墙面
W
园区绿化
1.0目的
确保控制柜的安全运行。
2.0范围
控制柜检查、保养。
3.0要求
3.1严格按生产厂家提供的维保手册检查保养设备。
3.2以最少的停电时间完成检修。
4.0步骤
4.1按计划时间进行保养。
4.2检修前安排好工作程序。
5.0保养内容
5.1对配电设备和设备内的元器件进行清洁工作。
5.2对主线路和二次控制线路的连接可靠性进行检查，加以紧固。
5.3对操作机构和开关内的各个磨擦部分涂以凡士林润滑脂。
5.4反复操作三次，检查操作可靠性。
5.5用500M欧姆表检查主线路、元器件、二次控制线路的绝缘电阻，R≥10M欧姆。
5.6主开关触头的银基合金有烧损时，用锉刀和砂纸修平，烧损严重，表面修复不平则必须更换。
5.7对损坏的线路和元件进行修复或者更换。
5.8对供电系统的接地电阻进行测量，R≤4欧姆。
6.0安全注意事项
6.1必须设专人监护。
6.2工作前必须验电。
6.3检修人员应对整个配电柜的电气机械联动情况熟悉并会操作。
6.4检修中应详细了解哪些线路是双路供电。
6.5主线路检修时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。
7.0保养周期
每季度一次。
8.0支持性工具
《控制柜保养记录》
1.0目的
保证闭路监控系统正常工作。
2.0适用范围
本公司管辖园区的闭路监视系统。
3.0职责
由工程组按计划实施保养并记录，确保系统工作正常。
4.0内容
4.1室外摄像系统
4.1.1检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温扇清理一次。
4.1.2检查支撑杆地螺栓是否松动（螺丝加黄油保护）；检查接地是否良好，连线是否有破裂、拉
断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。
4.1.3做好防腐防锈工作，对铁杆部分刷防锈漆。
4.2室内摄像系统
4.2.1检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次，降温风扇清理一次，镜头焦距校调一次。
4.2.2检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。
4.3监视与控制系统
4.3.1监控室通风，照明检查：
室内所有设备检查。
4.3.2检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好，检查各画面是否正常，有无变色、模糊、跳
动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向项目部经理汇报。
4.3.3对主机、录像机进行除尘。
4.3.4对录像机磁鼓用清洗带进行清洗，以确保图像清晰。
5.0安全注意事项：
高空作业注意作业安全。
6.0保养周期：
每季度一次。
7.0支持性工具
《闭路监控保养记录》
1.0目的
保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。
2.0职责
项目部工程组完成。
3.0内容
3.1修整挡车杆，对反光镜膜脱胶或脱落的进行修复。
3.2取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加润滑。
3.3视情况补充，齿轮箱内机油。
3.4全面紧固电线接头，限位开关关闭到位。
3.5检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。
3.6每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。
3.7全面抹擦箱内各部件灰尘。
4.0安全注意事项：
注意手部外伤。
5.0保养周期
每季度保养一次。
6.0支持性工具
《道闸保养记录》
1.0目的
保证避雷系统在雷雨气候能正常起作用。
2.0职责
由项目部工程组实施保养，并作好记录。
3.0保养内容
3.1检查避雷线、避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。
对于锈蚀程度严重，
截面锈蚀达30%以上的必须更换。
3.2用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及
时解决。
3.3用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（R≤10欧姆）。
4.0安全注意事项
高空作业注意安全。
5.0保养周期
每季度一次。
6.0支持性工具
《防避雷系统保养记录》
1.0目的
保证阀门能灵活开闭，无渗透漏、无锈蚀。
2.0适用范围
园区内的DN65以上阀门。
3.0职责
项目部技工班实施保养并记录。
4.0内容：
4．1对阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及时补刷油漆。
4．2对阀门的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如。
4．3对阀门上的螺母进行防腐除锈，加黄油。
4．4对阀门漏水部分加盘根、堵漏。
4．5检查阀门与管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固
螺丝。
5.0保养周期
每季度一次。
6.0支持性工具
《阀门保养记录》
一、电梯机房内的机电设备，由项目部工程组管理及巡视，无关人员禁止进入电梯机房，非管理人员
须经技工程主管许可才能进入。
二、值班技工应按规定对电梯运行情况定时进行巡查，做好巡视记录，夏季使用高峰期应加强巡视，现问题应及时上报。
三、电梯机房内禁止乱拉、乱接线路。
四、严禁违规操作，电梯维保人员操作及检修时必须按电梯的维修保养规范进行，工程组监督维修
保养的整个过程。
五、电梯机房内设备及线路的改变要项目部经理报公司领导批准。
六、保持良好的室内照明和通风，墙上应配挂温度计，室温应控制在35度以下。
七、机房每周清洁一次，保持房内清洁干净，无杂物。
八、机房内消防设施完好，并有手持式气体灭火器。
九、机房内应悬挂《电梯故障困人解救操做步骤》。
十、应防止小动物进入电梯机房。
一、保养维修人员进行工作时，应提前通知项目部，并在电梯入口处挂标识牌。
二、对电梯进行任何调整或工作时，保证外人离开电梯。
轿厢内无人，再关闭轿厢门。
三、如果一个人攀登轿厢顶部，在操作处必须设挂贴醒目的标签“人在轿顶”或“正在检查”。
如果
维修操作与厅门按钮有关，要把厅门按钮电路切断。
四、在电气装置周围工作时，应采取必要安全措施。
五、当轿厢移动时，要牢牢抓住轿顶绳头板或其它固定部件，不可握住钢丝绳。
在双绕钢丝绳悬挂的
电梯上，握住钢丝绳子会造成严重的伤害。
六、正确操纵轿厢顶部的按钮，并先加以检查。
七、某些自动控制电梯，检查前先切断召唤电钮，然后操纵检修开关上下顶开动轿厢。
八、只有在轿厢停止时，才可检查钢丝绳。
九、应特别注意对重的相应移动，电梯可能从控制装置中接到电源，故应停车保养，且必须切断控制
装置的主电路隔离开关。
十、进入地坑前，把地坑制停开关，限位开关以及其它装置上的开关切断，防止轿厢上下移动。
不可
进入浸湿的地坑或在那里工作。
十一、禁止在井道内吸烟和使用明火，离开时，向项目部汇报保养维修情况。
如恢复使用，必须把“维
修停用”标牌拆除。
十二、每次保养完毕后，对分包方的保养记录签字和确认，并保存记录复印件。
十三、每半年对电梯分包方服务质量做出评价。
一、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统及相关机电设备由项目部工程组负责管理及定期进行
巡视保养、维修、清洁等工作，并作好相应记录。
二、泵房内机电设备由工程组负责，其它人不得操作，无关人员未经工程主管许可不得进入泵房。
三、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵、喷淋泵等，在正常运转下，控制柜（箱）上的选择开关放
在自动位置，所有操作标志简单明确。
四、生活水泵每周至少轮换使用一次。
五、消防泵按保养规程定期进行“自动、手动”操作检查，每年运行一次全面检查。
六、水泵、浮球阀定期进行检查保养。
七、泵房每周打扫一次，水泵及其周围管道每日检查一次。
八、水泵内应悬挂管网走向图。
1.0目的
保障水泵的正常运行。
2.0适用范围
生活水泵、消火栓泵、喷淋泵。
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