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R公平原则

RESEARCH（公平原则）

红色字体为个人总结，绿色字体为简要重点

一、【个人总结】：

合同效力中适用公平原则撤销合同，显示公平作为撤销合同的构成要件，要符合有失公平的同时还要求一方利用其优势或者对方的弱势致使显示公平，但是合同作为意识自治的结果，双方在合同缔结时需要预见相关可能情况。

【裁判摘要】　合同的显失公平，是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。

双方签订的合同中设定了某些看似对一方明显不利的条款，但设立该条款是双方当事人真实的意思表示，其实质恰恰在于衡平双方的权利义务。

在此情形下，合同一方当事人以显失公平为由请求撤销该合同条款的，不应予以支持。

家园公司诉森得瑞公司合同纠纷案

　　原告：

天津开发区家园房地产营销有限公司。

　　法定代表人：

张美怡，该公司总经理。

　　被告：

天津森得瑞房地产经营有限公司。

　　法定代表人：

李德福，该公司董事长。

　　原告天津开发区家园房地产营销有限公司（以下简称家园公司）因与被告天津森得瑞房地产经营有限公司（以下简称森得瑞公司）发生特许经营合同纠纷，向天津市津南区人民法院提起诉讼。

　　原告家园公司诉称：

原告与被告森得瑞公司于2004年3月9日签订《加盟特许经营合同》，约定了双方的权利义务，其中包括竞业禁止和保守商业秘密的条款。

合同开始履行后，双方又于2005年5月16日签订了《解除合同协议书》，该协议书第五条规定：

合同解除后，家园公司还必须遵守合同约定的竞业禁止和保守商业秘密的条款。

但依据相关法律、司法解释，该条款显失公平，故请求法院依法判令撤销该条款。

　　被告森得瑞公司辩称：

被告与原告家园公司签订的《加盟特许经营合同》和《解除合同协议书》，均是双方在平等协商的前提下自愿达成的协议，其中约定的竞业禁止条款及保守商业秘密条款不违反法律、行政法规，也不违反公平原则，请求驳回原告的诉讼请求。

　　天津市津南区人民法院经审理查明：

　　被告森得瑞公司与案外人北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司于2003年5月25日签订《CENTURY21区域特许经营合同》，森得瑞公司取得在中国天津地区及廊坊地区（以下简称特许区域）的CENTURY21系统使用和独占分许可权，并有权再次分许可第三方使用CENTURY21系统。

2004年3月9日，原告家园公司与森得瑞公司签订了一份《加盟特许经营合同》，该合同第7．3．4条竞业禁止条款约定：

“未经甲方（森得瑞公司）事先书面同意，乙方（家园公司）以及任何一个乙方关系人或关联企业（定义见本合同释义）在本合同有效期间内和期满或终止后两年内不得直接或间接地以高级主管、董事、股东及其他任何身份或名义投资、经营或管理任何位于‘核准地点’周围75公里范围内（如超出本特许区域地理范围，以本特许区域的范围为准）的其他房地产中介机构或相关企业（但不包括另一个CENTURY21加盟店）或拥有或持有该中介机构百分之十以上的股权。

”第7．4．8条商业秘密条款约定：

“乙方承诺，由甲方根据本合同透露给乙方的有关CENTURY21系统、CENTU-RY21特许权和CENTURY21材料以及甲方服务和产品的经营和业务知识，其中包括但不限于在会议、研讨会、培训课程、会谈或地区营业规范手册或其他材料和／或单店营业规范手册中随时透露的信息和资料，是甲方独家的保密的商业秘密。

乙方同意其将在本合同有效期内和之后对所有这些资料保守绝对秘密，并同意不在甲方没有特别授权和批准的任何其他业务中或以其他方式使用这些资料。

”第14．13条约定：

“乙方同意在本合同期满或提前终止后的2年内，不在核准地点或任何CENTU-RY21世纪加盟店所在地点周围75公里内设立房地产中介机构或办公室，经营本合同中所定义的特许业务。

”2005年5月16日，家园公司和森得瑞公司就解除《加盟特许经营合同》的相关事宜达成协议，签订了《解除合同协议书》，其中第四条约定家园公司须交回《加盟特许经营合同》及其附件的原件，第五条约定《加盟特许经营合同》解除后，家园公司还必须遵守《加盟特许经营合同》中有关竞业禁止和保守商业秘密条款所确定的义务。

　　上述事实，有原告家园公司与被告森得瑞公司签订的《加盟特许经营合同》及《解除合同协议书》在案为证，足以认定。

　　天津市津南区人民法院认为：

　　原告家园公司和被告森得瑞公司2004年3月9日签订的《加盟特许经营合同》和2005年5月16日签订的《解除合同协议书》，均系双方真实意思表示，也没有违反国家法律、法规，应认定合法有效。

依法成立的合同自成立之日起生效。

当事人依法享有自愿订立合同和解除合同的权利。

家园公司与森得瑞公司是在平等协商的前提下自愿达成的协议，双方约定的竞业禁止条款及保守商业秘密条款，并不明显违反公平原则，因此家园公司以显失公平为由主张撤销2005年5月16日《解除合同协议书》中第五条的约定，没有事实依据和法律依据，不予支持。

　　据此，天津市津南区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第四条，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六条、第八条、第三十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规则）第二条第一款、第二款的规定，判决：

　　驳回原告家园公司的诉讼请求。

　　家园公司不服一审判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉称：

1．原审法院认定事实不清。

原审法院认定双方之间于2005年5月16日签订的《解除合同协议书》系双方真实意思表示，没有违反国家法律、法规，应认定有效，是错误的。

首先，双方当事人签订合同，并非是基于双方真实意思表示。

被上诉人森得瑞公司利用其优势地位与家园公司签订合同，原审法院认定双方约定的竞业禁止条款不违反公平原则错误，因为家园公司仅经营房地产中介这一单一的经营项目，合同中约定的竞业禁止条款对家园公司是苛刻的，显然违背了公平原则。

其次，原审法院认为双方签订的合同没有违反国家法律、法规也是错误的，因为该合同违反了《商业特许经营办法》第五条第三款关于“特许人以特许经营方式从事商业活动不得导致市场垄断、妨碍公平竞争”的规定。

2．原审法院适用法律错误。

原审法院依据民法通则第四条作出的判决是错误的。

双方签订的《加盟特许经营合同》以及《解除合同协议书》中的竞业禁止条款，恰恰违背了上述法律规定的公平和等价有偿原则。

根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》（以下简称民法通则若干意见）第七十二条的规定，双方签订的《加盟特许经营合同》以及《解除合同协议书》中的竞业禁止条款显失公平。

根据民法通则第五十九条第二款、民法通则若干意见第七十三条第一款及合同法第五十四条第二款的规定，该条款应予以撤销。

请求二审撤销原判，改判撤销家园公司与森得瑞公司签订的《解除合同协议书》中的第五条。

　　被上诉人森得瑞公司辩称：

上诉人家园公司提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

　　天津市第二中级人民法院经审理确认了一审法院查明的事实。

　　本案二审争议焦点是：

上诉人家园公司与被上诉人森得瑞公司之间签订的《加盟特许经营合同》、《解除合同协议书》中设定的竞业禁止和保守商业秘密条款对家园公司是否显失公平。

　　天津市第二中级人民法院认为：

　　当事人依法享有自愿订立合同的权利。

上诉人家园公司与被上诉人森得瑞公司之间签订的《加盟特许经营合同》是双方自愿订立的，合同中设定的竞业禁止和保守商业秘密条款，旨在防止作为加盟企业的家园公司利用其掌握的森得瑞公司的业务秘密与之进行不正当竞争，以保护森得瑞公司的合法利益。

该条款并不违反国家法律、行政法规，同时因其有一定的期限，也不必然导致市场垄断，妨碍公平竞争。

虽然该合同属于森得瑞公司提供的格式文本，但对于合同条款中的相关词语，如竞业禁止条款中的“关系人”、“关联企业”的含义，合同均作有明确的释义。

在订立合同之时，家园公司对此内容是明知的，但并未提出任何异议且实际上接受并签署了合同文本。

因此《加盟特许经营合同》是当事人意思自治的结果，合同一旦成立即对双方当事人产生法律约束力。

此后，家园公司因故与森得瑞公司解除了《加盟特许经营合同》，并在双方协商一致的基础上又共同订立了《解除合同协议书》，在该协议书中，家园公司再次作出“遵守合同约定的竞业禁止义务和保守商业秘密的条款”的承诺，应严格依约履行。

　　关于本案《加盟特许经营合同》、《解除合同协议书》中的竞业禁止和保守商业秘密条款是否显失公平的问题，根据民法通则若干意见第七十二条关于“一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的规定，认定显失公平可以从以下两个方面进行考察：

　　一是考察合同对一方当事人是否明显不公平。

根据民法通则和合同法的有关规定，签订合同作为一种双方的民事法律行为，应贯彻公平原则。

公平原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益。

因此，对合同显失公平的认定应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量。

本案中，上诉人家园公司通过与被上诉人森得瑞公司签订合同，享有了加盟特许经营的权利，并因此而掌握森得瑞公司的业务秘密，故应当遵守合同中约定的竞业禁止和保守商业秘密的义务。

双方对权利义务的约定基本是对等的。

双方签订的合同涉及房地产中介这一极为依赖信息和资讯的行业，因此基于自愿，在签订《加盟特许经营合同》时设定竞业禁止和保守商业秘密条款，目的在于防止家园公司作为加盟企业，利用其掌握的森得瑞公司的业务秘密与之进行不正当竞争，以保护森得瑞公司的合法利益。

该条款表面上似乎对森得瑞公司的利益有所倾斜，但事实上，《加盟特许经营合同》一旦成立并履行，家园公司即可合法取得森得瑞公司的部分业务秘密，而这一结果是无法逆转的，即使合同发生解除、终止、期满等情形，家园公司仍然会掌握这部分业务秘密。

森得瑞公司惟有通过在合同中设立看似不平等的竞业禁止、保守商业秘密的条款，才能够防止或控制家园公司的不正当竞争行为。

因此，本案中竞业禁止、保守商业秘密条款的设定事实上对合同双方是公平的，符合房地产中介这种特定行业的交易习惯，也并不违反国家法律、行政法规，同时因其有一定的期限，也不必然导致市场垄断，妨碍公平竞争。

　　二是要考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。

所谓利用优势，是指一方利用其在经济上或其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。

显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。

本案中，虽然被上诉人森得瑞公司在签约时似乎占有一定的优势，但上诉人家园公司签订合同时并非处于急迫的情形，其作为专业从事房地产中介业务的公司也不存在没有行业经验的问题。

虽然该合同属于森得瑞公司提供的格式文本，但对于合同条款中的有关词语，包括竞业禁止条款中的“关系人”、“关联企业”的含义，合同均作有明确的释义。

在订立合同之时，家园公司对此内容是明知的，且未提出任何异议。

因此，《加盟特许经营合同》的订立体现了双方当事人意思自治的原则，该合同一旦成立，即应对双方当事人产生法律约束力。

此后，双方在协商一致的基础上共同订立了《解除合同协议书》。

在该协议书中，家园公司再次作出“遵守合同约定的竞业禁止义务和保守商业秘密的条款”的承诺，亦应严格依约履行。

特别需要注意的是，森得瑞公司在签约时似乎占有一定的优势，但随着合同的订立、履行，特别是家园公司对森得瑞公司业务秘密的实际占有，森得瑞公司的所谓优势地位即不复存在，合同双方实际上处于平等的地位。

　　另外，对于《解除合同协议书》第五条中约定的保守商业秘密的义务，因属于合同附随义务范畴，既不属于显失公平，也不违反合同法的规定。

　　据此，天津市第二中级人民法院依据民事诉讼法第一百五十三条第一款第一项的规定，判决：

　　驳回上诉，维持原判。

二、【个人总结】：

合同当事人的利益主张不能有碍多数利益者的相关权益，即使作为守约方受害者也不能因为对方违约事实而坚持继续履行合同，因为若继续履行合同对于相关第三人多数的利益不公平时则可以判令解除合同，公平原则的适用也在于维护非合同当事人第三方众人的利益。

【裁判摘要】　一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。

为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案

原告：

江苏省南京新宇房产开发有限公司。

法定代表人：

周秋隆，该公司总经理。

被告：

冯玉梅。

原告江苏省南京新宇房产开发有限公司（以下简称新宇公司）因与被告冯玉梅发生商铺买卖合同纠纷，向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼。

　　原告诉称：

被告与原告签订商铺买卖合同一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。

被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。

1999年6月18日，在时代广场租房的江苏嘉和百货有限公司（以下简称嘉和公司）因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。

当年12月，购物中心又在时代广场开业。

由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2002年1月停业。

时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。

为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。

其间，原告的股权经历二次调整。

新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。

为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。

目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。

由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。

上述情形构成情势变更。

请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。

原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。

　原告提交以下证据：

1．商铺买卖合同，用以证明双方当事人之间存在着商铺买卖关系；

2．物业交接记录，用以证明原告已将商铺交付给被告；

3．新街口公安派出所告示，用以证明时代广场前两次开业后秩序混乱，无法正常经营；

4．新宇公司会议纪要，用以证明原告始终在努力处理各位业主反映的问题；5．情况说明及统计，用以证明大部分业主因不满时代广场的混乱经营状况，提出退商铺的要求；

6．玄武区人民政府会议纪要，用以证明时代广场存在的问题已经引起当地政府重视，政府部门参与协调；

7．关于商铺商业氛围的改善意见和建议，用以证明时代广场内商铺经营状况不佳的原因，以及进行重新调整的必要性；

8．南京市外经委通知，用以证明原告的股东已作过调整；

9．原告致被告的函件，用以证明原告向被告提出过解除合同的请求及理由；10．时代广场现状照片，用以证明时代广场已全面停业，原分割各商铺的幕墙均已拆除，正在对全面布局重新调整；　

11．物品清单及公证书，用以证明原告将被告商铺内的物品进行清点后，拆除了该商铺的玻璃幕墙。

被告辩称：

被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效，应当对双方当事人具有法律约束力。

合同签订后，被告按约交清全部购商铺款，原告也向被告交付了商铺。

原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由。

原告请求解除商铺买卖合同，没有法律依据，该诉讼请求应当驳回。

被告未提交证据。

南京市玄武区人民法院经审理查明：

新街口地区是南京市最繁华、最集中的商业区域。

位于新街口东北角中山路18号以南的时代广场，是原告新宇公司开发建设的商业用房。

该建筑物为地下一层、地上六层，总面积6万余平方米。

地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他建筑面积归新宇公司自有。

1998年10月19日，新宇公司与被告冯玉梅签订了一份商铺买卖合同，约定：

新宇公司向冯玉梅出。

售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22．50平方米，每平方米售价16363．73元，总价款368184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。

1998年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。

合同签订后，冯玉梅按约支付了全部价款。

1998年11月3日，新宇公司将2B050号商铺交付冯玉梅使用，但一直未办理产权过户手续。

1998年，原告新宇公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉和公司经营。

1999年6月，嘉和公司因经营不善停业。

同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。

2002年1月，购物中心也停业。

这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉和公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。

在此期间，新宇公司也两次变更出资股东。

新宇公司的新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。

2003年3月17日，新宇公司致函被告冯玉梅，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。

3月27日，新宇公司拆除了冯玉梅所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。

6月30日，新宇公司再次向冯玉梅致函，冯玉梅不同意解除合同。

由于冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，新宇公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。

新宇公司为此提起诉讼。

　根据原告新宇公司的申请，法院委托南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司对被告冯玉梅所购商铺的现行市场价值进行评估。

评估报告确认，该商铺在2004年3月3日的价值为531700元。

　审理中，法院主持了调解。

原告新宇公司认为，为使时代广场真正发挥效益，经营方向和方式必须改变，不可能保留商铺式经营。

如果被告冯玉梅与案外人邵家再在时代广场内经营商铺，将影响时代广场内新格局下的整体经营。

为此，新宇公司不仅愿意给冯玉梅退还全额购商铺款，还愿意以承担逾期办理产权登记过户手续违约金的名义，给冯玉梅补款48万元，用于补偿冯玉梅的经济损失。

冯玉梅认为，时代广场走到今天这一步，责任全在新宇公司，与己无关；新宇公司愿意给付的款项，不够弥补自己的损失；新宇公司如果真愿意解除商铺买卖合同，应当按每平方米30万元的价格给予赔偿。

新宇公司认为，全南京市任何一处房产均无30万元一平方米的价格，冯玉梅提出难以令新宇公司接受的赔偿价格，表明其根本不想解决纠纷；这个纠纷不解决，时代广场固然不能竣工，冯玉梅也别想经营。

由于双方当事人各执己见，调解未果。

　　本案应解决的争议焦点是：

商铺买卖合同应当继续履行还是应当解除?

如果解除，应当在什么条件下解南京市玄武区人民法院认为：

《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定：

“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

”“依法成立的合同，受法律保护。

”原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。

合同签订后，冯玉梅履行了给付价款的义务，新宇公司也将商铺交付给冯玉梅使用。

后由于他人经营不善，致使时代广场两次停业，该广场内的整体经营秩序一直不能建立，双方当事人通过签订合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局。

　合同法第五条规定：

“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

”第六条规定：

“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

”原告新宇公司在回收了大部分业主的商铺后，拟对时代广场重新进行规划布局，争取再次开业。

被告冯玉梅坚持新宇公司必须按每平方米30万元的高价回收其商铺，否则就要求继续履行商铺买卖合同。

虽经调解，由于双方当事人互不信任，不能达成调解协议，以至新宇公司的6万平方米建筑和冯玉梅的22．50平方米商铺均处于闲置状态。

考虑到冯玉梅所购商铺，只是新宇公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。

在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。

为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。

现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。

冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。

考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因双方当事人之间的互不信任而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。

从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。

　　鉴于被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。

原告新宇公司同意在商铺买卖合同解除后，除返还冯玉梅原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外，还给冯玉梅补款48万元，这一数额足以使冯玉梅的现实既得利益不因合同解除而减少，应予确认。

　据此，南京市玄武区人民法院于2004年4月30日判决：

　一、原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同予以解除；

　　二、被告冯玉梅给原告新宇公司返还时代广场内编号2B050的商铺，于本判决生效之日起10日内交付；

　三、原告新宇公司返还被告冯玉梅的商铺价款368184元，赔偿冯玉梅商铺的增值额163516元，合计531700元，于本判决生效之日起10日内付清；、

四、原告新宇公司赔偿被告冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失48万元，于本判决生效之日起10日内付清。

本案案件受理费7867元、评估费2650元，由原告新宇公司负担。

　一审宣判后，冯玉梅不服，向南京市中级人民法院提起上诉。

理由是：

一、一审已经认定双方之间的商铺买卖合同合法有效，但却在既不是当事人协商一致解除、也不存在法定解除条件的情况下，仅凭被上诉人提出的履行合同会对其重新规划布局造成影响为由，就判决解除合法有效的合同，于法无据。

二、情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况变更，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显失公平，从而允许变更或解除合同。

本案不存在这种情况。

首先，时代广场整体长期歇业、巨额资金闲置，是被上诉人经营、管理不善，经营策略错误等自身过错造成的。

其次，在开发、销售和出租商铺时，对因经营管理不善而导致资产闲置的风险，被上诉人应当预见，不属于情势变更原则所指的情势。

如果将这种商业风险归类于变更的情势，那