佳兆业地块可行性研究报告.docx

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佳兆业地块可行性研究报告

佳兆业地块可行性研究报告

第一部分市场可行性分析

一．宏观市场分析

二．区域市场分析

三．区域市场环境分析及预测

四．市场可行性总结

第二部分项目可行性分析

一.项目概况

1.宗地现状

2.技术控制指标

二.项目分析与初步定位

1.资源供给条件

2.项目SWOT分析

3.项目定位分析

三．项目财务分析

1.销售收入估算

2.成本费用估算

3.盈利能力分析

4.盈亏平衡点分析

四.项目风险分析

1.不确定因素分析

2.项目风险及其规避方式

五.项目可行性综合评述

附表：

项目成本及盈利估算表利润表

第一部分市场可行性分析

一、宏观经济分析：

1、城市概况：

东莞市位于广东中南部，珠江口东岸、东江下游的珠江三角洲区域。

西北距广州59公里，东南距深圳99公里，距香港140公里。

东西长约70.45公里，南北宽约46.8公里，全市陆地面积2,465平方公里。

东莞北靠广州，南依深圳，东邻惠州、博罗，西与番禺隔珠江相望，不但是穗、深、港经济走廊的黄金地段，沟通珠江两岸和深圳、珠海的桥梁，也是广九铁路、广深准高速铁路、广梅汕铁路与大京九铁路的交汇处，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。

东莞市现辖4区和28个镇，678个村（居）委会。

其中莞城区、东城区、万江区、南城区位于市区范围内。

截至2003年底，东莞市总人口为599.41万人，户籍人口为158.96万，暂住人口440.44万。

城区户籍人口32.64万人，暂住人口52.09万。

本项目所在南城区2003年常住人口4.30万人，外来人口5.68万人。

在东莞市区四个区中，东城是目前人口最密集的行政区。

2、东莞宏观经济发展状况：

东莞市经济持续快速发展，城市竞争力进一步增强。

2003年东莞市的城市成长竞争力位居全国第九位。

2004年被评为中国最佳魅力城市和最具经济活力城市。

国家统计局2004年中国城市综合测评中，东莞市综合实力名列全国大中城市12位，地级市第1位，具有巨大的经济发展潜力。

■国内生产总值增长情况

东莞2004年全市完成生产总值1155.3亿元，比上年同期增长21.93%，增速比上年同期快2.13个百分点。

东莞连续8年国民生产总值增长率超过16%，继续保持高速平稳增长。

东莞市总体经济水平的大幅快速提高，带动了东莞市民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。

但是过去10年作为制造业、生产型的产业形态发展，到现阶段开始形成发展的制约，因此，东莞市正面临产业结构调整升级转型的过程，在整体城市提升的过程中，更是刺激了住宅消费市场的需求，对房地产开发而言，存在较大的潜在的机会点。

■人均消费性支出

2004年前三季度城镇居民年人均消费性支出14228元，同比增长13.7％。

至2004年末，东莞每百户已经拥有家用轿车33辆。

从消费结构的恩格尔系数（食品消费占消费支出的比重）观察，东莞2003年恩格尔系数为31.1％，根据国际上恩格尔系数标准衡量，恩格尔系数低于30％为富裕型水平，东莞已基本接近达到富裕型的消费结构。

经过近10多年的发展，东莞已经逐步发展和富裕，同时造就了大量的高端住宅消费群体，占据了相当程度上的社会财富，有着极强的购买力。

3、东莞发展分析：

根据已经获得广东省人民政府批准的《东莞市城市总体规划（2000－2015）》显示，该规划将城市规划区确定为市域现状4区28镇，总面积2,465平方公里；城市总体规划范围为城区、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积237.6平方公里。

规划期限为近期2000－2005年，远期2006－2015年，远景2015年以后。

该规划对东莞市未来城市发展趋势及东莞市房地产未来发展格局具有重要的意义，作出具体分析如下：

■城市发展目标

>>以制造业名城为特色的现代化中心城市；

>>珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市；

>>重要的信息技术产业化基地；

>>省级历史文化名城。

东莞市把建设“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”为核心发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城以及文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚、创新功能突出以及城市环境优美的现代中心城市。

■一网两区三张牌

>>构筑环市基础设施网络；

>>建设城市新区，开发建设松山湖科技产业园区；

>>打好民营牌、城市牌、外资牌三张牌。

■一个中心连接东西两翼

增强中心城区的综合服务功能，发挥其集聚、辐射作用。

形成“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌为中心镇的一中心多支点”的城镇空间布局结构和“一个中心连接东西两翼”的城镇发展形态。

具体而言就是将东莞划分为西北经济片区、西南经济片区、中北经济片区、东南经济片区四大经济片区。

过去的东莞的发展过程中，形成了“多重心、无中心”的格局，现行的规划使得未来中心城区作为大东莞市的绝对核心，势必逐步形成镇区对城区的向心力，随着行政、金融、商务的聚集，客流人流也将向城区积聚，对城区的发展而言，开拓了更大的市场空间。

■城市建设

2003年围绕“五年见新城”目标，以“一江，两环，三块，四片”为重点城市面貌得到明显改观。

高标准规划建设一批（已规划建设项目27项，预计工程总投资达65亿元）城建工程项目，力争到2005年，打造“制造业中心、商贸中心、科技中心、信息中心、服务中心的功能定位和国际制造业名城、生态绿城、文化新城”的城市形象，建设一个适宜居住、创业的城市。

通过打造“四纵十横”的高等级公路主骨架，初步把全市建成一个“一小时生活圈”，并籍此进一步延伸和拓宽东莞辐射的范围，密切与广州、深圳两个中心城市之间的联系。

市政府在基础设施的大力投入，为房地产市场发展提供良好的发展基础。

■远景人口规划

中心城区近期人口规划（至2005年）原定为71万人，现调整为100万人，中心城区实际人口迅速膨胀，整体规划产生的效应正趋于明显。

建设用地规模由57.5平方公里调整为97平方公里。

数据来源：

《中心城区近期建设规划（2003～2005）》、《2004东莞年鉴》

[结论]：

东莞市充分利用重要的地理位置，努力发展以制造业为主的开放性经济，如今已经成为珠三角乃至中国发展速度最快的城市之一，其居民消费购买力达到了非常高的水平,并且仍保持较好的增长势头,对房地产的发展创造了良好的经济基础。

东莞市现在完成的规划建设以及未来的规划发展，基础设施、各种配套和大环境都得到了迅速的改善与发展，这表明将吸引着越来越多的本土莞人以及非莞籍人口选择在莞置业。

二、东莞市房地产总体市场分析

1、房地产投资状况：

近年来东莞市房地产市场趋旺，2004年房地产开发投资93.45亿元,同比增长70.3%，2003年房地产开发投资54.9亿元，同比增长104.5%，房地产投资呈现持续火热的情况。

2002年以来东莞房地产开发急剧增长，说明东莞市已进入一个房地产开发迅猛发展的阶段。

2、商品房施工面积：

从以上的数据分析来看，2004年东莞市的房地产行业的施工面积为834.35万平方米，同比增长21%，表明东莞房地产市场投资进一步加大，投资放量增长，未来两年的房地产市场供应量将急剧增长。

3、商品房竣工面积：

2004年东莞市房地产当年竣工面积为136.55万平方米，同比下降46.9%，与2004年施工面积对比分析，施工面积与竣工面积比值达到6.11倍，该指标高达6.11,远远高于东莞历年该指标的平均值。

如果房地产市场无法进一步扩容,明后两年的东莞房地产市场将面临着巨大的消化压力。

4、批准预售面积：

2004年是东莞市房地产市场历年来市场供应量最大的一年,批准预售项目的个数达到206个,批准预售面积561.6767万平方米,同比增长541.8%。

从市场看，截至2004年底,依然不断有新盘出现在市场上,“开盘””认筹”等营销活动不断,显示出市场的供应量大的局面。

5、商品房销售面积：

东莞全市商品房销售面积2003年度同比增长最大，销售面积达到218.46万平方米，是2002年的2.3倍；2004年销售面积为211.5万平方米，同时与同期东莞市批准预售面积516.68万平方米相比，销售面积仅为预售面积40.93%，说明2004年房地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。

6、商品房空置面积：

2004年全市商品房空置面积115.27万平方米,比去年同期增长2.29%；2003年全市商品房空置面积112.69万平方米，比2002同期增长19％,2004年的增速有所减缓,是同期销售面积的54.50%，说明空置面积总量仍很高，较高的市场空置率是市场预警信号。

通过竣工面积与空置面积的交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比2003年已经有所下降，市场需求走向稳定。

7、东莞中心城区房地产状况

■中心城区概述：

根据已经获得广东省人民政府批准的《东莞市城市总体规划（2000－2015）》显示，城市总体规划范围为莞城、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积238平方公里。

近年来，东莞市进行了大规模的城市基础建设。

东莞城区内交通路网发达，莞太路、东莞大道、莞长路、莞樟路

、莞龙路、三、四、五环路及城市外环线，莞深高速、广深高速等将城区与城区、城区与各镇区、城区与广深之间形成了紧密的联系。

城区行政区域面积

平方公里

238

万江区

平方公里

50.5

莞城区

平方公里

13.5

东城区

平方公里

110

南城区

平方公里

64

■中心城区规划：

城市总体布局贯彻“新城靠山、旧城依水”的指导思想，东、南方向为城市主要发展方向。

规划中心城区包括6大片区：

即新城中心区、旧城区、东城北片区、东城南片区、南城片区和万江片区。

设市级城市中心、区级城市中心和居住区级中心。

市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城、万江设独立区中心。

工业（工业进园）和居住区集中成片布局，形成中心突出、放射发展的整体布局。

中心城区功能布局分析：

Ø东莞城区分为四个独立的行政区，规划中的城区是东莞市进行城市化建设的重要步骤，最终将会成为体现东莞特色的、现代化的名城。

Ø其中莞城区是旧的行政和经济中心，在只有13.5平方公里的土地上，进行了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣的区域。

Ø随着新城市规划的出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模的城市基础建设，东莞大道、中心广场、会展中心等公共设施的相继投入使用，一个暂新、现代化的城市CBD不久后将出现在南城片区，成为整个东莞市的经济、行政、文化中心。

Ø东城作为城区的重要组成部分，是行政区域面积最大的一个区（行政区域面积110平方公里），已完成了发达的交通路网建设，御景湾五星级酒店、旗峰山公园等十余项目工程建设，和众多高档楼盘的开发，已将东城区建设成为最适宜居住的区域。

东城区是未来5-10年重点规划建设的区域，从东城区的市政规划来看，东城区的城市化建设将更趋完善，商业、第三产业将交更加旺盛，东城范围内离市中心较远的区域的生活配套也将更加齐备，人民生活质量将进一步提高，整个区域将更适合居住。

Ø万江区位于东莞市的西北部，与莞城区仅一河之隔。

在四个城区中经济相对较差，但新的城市规划中对万江区进行了重新定位。

■中心城区各区商品房发展状况

莞城区地产开发以旧城改造为主

莞城区受本身土地面积限制，加上长期的发展的积累，土地使用情况已趋于饱和，片区土地供极少，目前莞城区共有205.68亩土地进入储备中心，房地产开发主要以旧城改造为主。

目前的房地产项目主要集中在金