教案第三讲 物业管理的基本内容.docx
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教案第三讲物业管理的基本内容
第三讲物业管理的基本内容
物业管理都管什么
一、房屋及设备设施管理（含早期介入和前期物业管理等）
1、房屋及设施设备的种类和组成部分
（一）房屋的种类和基本组成部分
1．房屋种类的划分
（1）按房屋的建筑结构类型和材料可分为：
砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；
（2）按房屋承重受力方式可分为：
墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重；
（3）按房屋的层次和高度可分为：
低层建筑、多层建筑和高层建筑；
（4）按房屋的用途可分为：
居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。
2．房屋的基本组成部分
（1）结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；
（2）装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；
（3）设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。
（二）设施设备的种类和组成
各类物业常见设施设备的种类和组成见表7-1。
另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。
各类物业常见机电设备一览表
表7-l
物业类别
设备种类
多层住宅
高层住宅
工业厂房
商业楼宇
物业类别
设备种类
多层住宅
高层住宅
工业厂房
商业楼宇
供配电
变压器
O
O
O
O
给排水
水泵
S
O
S
O
配电柜和线路
O
O
O
O
水箱水池
S
O
S
O
发电机
N
O
S
O
阀门和管网
O
O
O
O
公共照明
O
O
O
O
沉砂井和化粪池
O
O
O
O
消防
报警系统
N
O
S
O
电梯
载人电梯
S
O
S
O
消防控制中心
N
O
S
O
载货电梯
N
N
O
S
消防水泵
N
O
S
O
手扶电梯
N
S
N
S
消火栓
O
O
O
O
杂物电梯
N
S
N
S
喷淋系统
N
S
S
O
电信和智能化系统
电话
O
O
O
O
自动灭火系统
N
S
S
S
有线卫星电视
O
O
N
S
防排烟系统
N
O
S
O
闭路电视监控
S
S
S
O
空调
中央空调
N
S
S
O
对讲报警
S
O
N
S
局部空调
S
S
S
S
公共信息服务
S
S
N
S
混合空调
N
S
N
O
网络专线接入
S
S
S
O
采暖
热水供暖
O
O
S
S
周界防越系统
S
S
N
S
蒸汽供暖
S
S
O
S
电子巡更系统
S
S
S
S
热风供暖
N
S
S
S
室内报警系统
S
S
N
S
管道煤气
O
O
N
S
车场管理系统
S
S
S
S
注：
O：
通常具备；S：
有时具备；N：
一般不具备。
二、房屋及设施设备管理的基本要求
（一）基本要求
（1）做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。
（2）开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。
（二）评价参考主要指标
房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。
1．房屋完好率、危房率
（1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比，即：
（2）危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比，即：
注：
在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房建筑面积，然后按上述公式进行计算。
根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类；
完好房。
指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。
基本完好房。
指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。
一般损坏房。
指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。
严重损坏房。
指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。
危险房。
指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。
2．设施设备完好率
设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。
注：
完好设备的具体标准，由行业主管部门统一制订。
三、房屋及设施设备管理的内容与方法
（一）使用管理
房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。
另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。
（二）维修保养
维修保养的主要内容包括：
对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。
（三）安全管理
（1）通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。
（2）建立健全各类安全管理制度并严格遵守。
（3）提供必要的安全和防护装置装备。
（四）技术档案资料管理
房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。
（五）采购和零备件管理
一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。
（六）工量具和维修用设备的管理
工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。
对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。
对于普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。
（七）外包管理
外包主要有两方面的内容：
一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。
（八）技术支持
技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。
技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。
第二节 房屋及设施设备维修养护计划与实施
一、房屋及设施设备维修养护计划的制订
（一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法
1．维修养护的方式与类别
（1）维修方式
对各类不同的对象应采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目的。
1）预防性维修
为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。
预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。
特别是对重点和重要设施设备设备，更应该实行预防性维修。
预防性维修有以下几种方式：
计划性预防维修。
计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。
它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。
状态监测下的预防维修。
这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又称预知的维修。
它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。
改善性的预防维修。
为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。
2）事后维修
事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。
采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命，单位维修经济性好。
但对物业管理而言，由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，因此一般情况下，应该尽量避免事后维修，仅在下述场合可以采用：
故障停机后再修理不会给物业使用造成影响；修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件；某些利用率低或有备用的设备。
3）紧急抢修
紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。
由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑。
通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备。
实践证明，这是提高房屋及设施设备管理水平的重要手段。
（2）修理类别
1）大修
设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。
它是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。
进行设备大修时，一般需要对设备进行全部解体，消除缺陷，恢复设备的规定精度和性能。
为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修，采用新技术、新工艺、新材料进行改造、改进和改装，提高设备效能。
2）中修
中修的工作量介于大修和小修之间。
在实际工作中大修与中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复杂的情况下，可取消中修类别。
3）小修
设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理。
对于实行状态（监测）维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整、更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能；对于实行定期维修的设备，小修的内容主要是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常工作能力。
（3）修理周期和修理周期结构
1）修理周期
对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间（单位：
月或年）。
2）修理间隔期
修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间（单位：
月）。
确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间达到最低限度。
3）修理周期结构
修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。
物业管理企业在实行计划修理时，应根据实际情况，确定各种修理形式的排列顺序，既要符合设备的实际需要，又要研究其修理的经济性。
2．维修养护计划的种类
（1）按时间进度编制的计划
1）年度维修保养计划。
包括大修、项修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项目。
2）季度维修保养计划。
包括按年度计划分解的大修、项修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季度追加项目。
3）月维修保养计划。
包括按年度和季度计划分解的本月各项目；根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题，必须且有可能安排在本月的项目。
（2）按修理类别编制的计划。
包括房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。
3．维修养护计划的编制依据
（1）房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；
（2）房屋及设施设备的使用要求和管理目标；
（3）安全与环境保护的要求；
（4）房屋及设施设备的技术状态。
4．编制维修养护计划应考虑的问题
（1）物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可减少对日常使用的影响；
（2）应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行。
对待修理的设施设备应按轻重缓急安排计划；
（3）应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；
（4）应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养，如果能力或资源不足，就应该考虑项目外包或寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求；
（5）计划最后确定前，资金一定要落实，确保计划内每项工作的资金都有足额的保障，否则，应该按照轻重缓急做删减调整，重新制订计划；
（6）所制订的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；
（7）对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时问（如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等）。
5．维修养护计划的编制
维修养护计划的编制流程如图7-1所示。
图7-1维修养护计划的编制流程图
6．维修养护计划的内容
维修养护计划的内容如图7-2所示。
图7-2维修养护计划的内容
二、房屋及设施设备维修养护计划的实施
（一）修前预检
修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。
修前预检可按下面的步骤进行：
（1）技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。
其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况；
（2）使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷；
（3）进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；
（4）进行运行检查，开动设备，观察运行情况；
（5）按部件解体检查。
将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用；
（6）预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题记录表、零配件修理及更换明细表等。
（二）修前资料准备
修前预检结束后，工程技术人员须准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。
（三）修前工艺准备
资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。
（四）其他准备
其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。
（五）组织实施
要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：
1．质量的控制
对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。
2．进度的控制
物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。
对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。
3．成本的控制
通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。
（六）验收和存档
企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的验收方式。
验收时应注意以下几个问题：
维修养护工作是否按照计划全部完成？
维修养护工作是否达到要求的质量标准？
维修养护工作的效率如何？
成本控制的效果如何？
如果未能满足计划要求，原因是什么？
采取何种补救措施？
维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。
【案例分析】编制房屋及设施设备维修养护计划
消防设施维修保养计划
一、维修保养项目
（一）建筑名称：
某大厦
地点：
某市某区某路某号
建筑结构：
一栋，高层（32层）建筑面积25800m2
（二）消防设施维修保养项目
火灾自动报警系统、消火栓系统、报警控制回路、自动喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、消防联动系统（含事故广播和对讲电话）。
（三）维修保养费
计划内的维修保养费为每月××元，详见《大厦消防系统维修保养预算单》。
二、技术资料及图纸
为实施维修保养计划，必须准备以下技术资料和图纸。
（一）竣工图
1．消防给水系统（含消火栓、自动喷水灭火、泡沫等）
2．防排烟系统
3．火灾自动报警系统（含联动、紧急广播、消防电话）
4．气体灭火系统
（二）详细技术资料
1．消防控制设备（含报警控制器、联动柜、紧急广播柜、消防电话柜、气体灭火控制柜等）的原理图、端子接线图。
2．消防被控设备（含消防水泵、防排烟机、电梯、防火卷帘、非消防电源、应急照明等）控制柜的原理图、端子接线图。
（三）设备资料
1．消防给水设备（含水泵、报警阀、压力开关、信号阀、水流指示器、气压罐、泡沫混合器装置等）产品说明书。
2．灭火系统设备（含灭火剂储存装置、启动装置、选择分配装置、称重装置和警告装置等）产品说明书。
3．火灾报警设备（含报警控制器、各种模块或中继器、探测器、气体灭火控制柜等）产品说明书，如联动柜、事故广播、通信柜为标准产品，亦应提供其产品说明书。
4．防排烟设备（含风机、风阀等）产品说明书。
5．防火分隔设备（防火门、防火卷帘及闭门装置、启动控制装置等）的产品说明书。
（四）文件
1．消防设备的运转记录
2．系统编程表及系统软件
三、运行和使用者的责任和配合
（1）指定负责消防系统运行的责任人2～3人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任。
（2）运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认。
（3）运行责任人的职责：
1）负责提供维修保养所需的水、电供应；
2）负责提供维修保养所需的垂直运输；
3）负责通知楼宇住户（租客）有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌；
4）负责协助维修保养人员进入安装有消防系统的室内；
5）负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生。
四、维修保养人员职责
（1）维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。
（2）维修保养人员进入现场后，在5个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有关领导确认。
（3）维修保养人员进入现场后，提交月、季、年度保养计划，经审核批准后实施，并交运行责任人以便配合。
（4）按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。
（5）对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。
检查结果应如实记录，并会同运行责任人共同签字确认。
（6）实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行。
（7）接到运行人员通知后，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障；对无法解决的故障要作出书面说明，并将解决的具体日期作出书面保证，同时应得到运行责任人认可。
五、月、季度检查
（1）在进行每月检查时要对下列各系统逐项抽查，如实记录检查结果，发现故障应及时修复，保证消防设施的正常运行并记录故障修复的全过程。
（抽查比例应在月、季、年度检查计划中列明，但全年必须100%覆盖）
1）消火栓系统：
水枪喷水试验、水泵自动启动。
2）自动喷淋系统：
末端排水试验水流指示报警、水泵自动启动、湿式报警阀水力警铃检测。
3）自动报警系统（季度试验比例按安装设备的30%以上进行）：
加烟试验报警（年终试验100%）、加温试验报警、手动触发报警。
4）防排烟系统：
报警信号联动风阀、风阀联动风机、手动启动风机。
5）气体灭火系统：
手动启动试验、自动启动试验。
6）联动系统：
事故广播播音、对讲电话通话。
（2）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人签字。
（3）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。
六、半年检查和书面报告
维修保养人员和运行责任人每半年将消防设施维修保养的情况和检查结果，形成书面报告并存档。
其内容包括：
（1）消防设施各系统的运转情况；
（2）半年维修保养和检查记录；
（3）消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；
（4）保证消防设施正常运转的建议。
七、更换材料、设备的供应
（1）维修保养中发现需更换的材料、设备由维修保养人员以书面报告的形式，经批准后领用或采购。
（2）定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责，维修保养人员协助进行拆装。
八、安全工作
（1）维修保养人员应按安全工作有关规定，采取严格、科学的安全防护措施，确保操作者安全和第三者的安全。
（2）维修保养人员在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出安全保护措施，运行责任人应派员在现场监督和协助维修保养人员进行有关工作。
（3）在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应的防护措施。
第三节 共用设施设备的运行管理
一、制订合理的运行计划
根据设施设备和物业的实际情况所制订的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。
这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。
二、配备合格的运行管理人员
物业管理企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。
必须采取多种形式，对职工进行多层次的培训，培训内容包括技术教育、安全教育和管理业务教育等
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