第6章+当地经济基础分析.docx

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第6章+当地经济基础分析

第六章地区经济分析

市场分析过程包括三项主要任务：

首先是分析当地经济，尤其是现阶段经济活动的性质和规模，并预测其未来的发展情况。

其次是分析市场需求和供给因素，了解目标物业所在物业市场当前和未来的市场活动情况。

第三，分析目标物业所提供的空间和服务特性，并将其和竞争物业进行比较，评估目标物业的市场竞争力。

本章将讨论市场分析过程中的第一部分，其后两章对其他两部分进行讨论。

在一定程度上，地区经济的增长决定了当地对住宅、零售和写字楼物业空间的需求，对当地经济的分析有下列三个步骤：

第一，市场分析人员必须明确当地经济的地理界限；

第二，明确当地现有经济活动的性质和规模；

第三，预测未来的经济活动水平和构成的变化，为预测空间需求的变化提供依据。

第一节当地经济的地理界限

一、界限确定的基本原则

（一）基本原则

当地经济界限的确定要遵循两个基本原则：

一是当地经济的界限尽可能与物业市场的范围相一致，分析当地经济是为分析目标物业市场提供依据。

因此，当地经济的界限应该尽可能与目标物业市场的范围相一致，这是界定当地经济范围的重要原则。

二要考虑数据的可获得性和分析的便利性。

（二）具体应用

1、以行政区划作为界限

为了分析的方便，分析人员通常按照行政区划来定义当地经济的地理界限，例如城市、区县、镇等。

以行政区划为地理界限，主要优点包括：

一是数据容易获得，统计部门的数据通常是以行政界限来划分的；二是在很多情况下，行政区划的界限与目标物业市场的范围是相似的。

例如，大多数情况下，在北京市开发的住房主要销售对象是北京市居民。

必须注意的一点是，在某些情况下，行政区划与目标物业市场的界限并不一致。

比如，北京市的回龙观居住区行政上隶属昌平区，但是由于距离昌平县城相对很远，而距离海淀区很近，所以其销售对象主要应该是海淀区，研究当地经济的界限时也应该以海淀区为对象，而不是严格按照隶属关系来界定。

2、以功能区划为界限

城市功能区是实现城市职能的载体，集中地反映了城市的特性，是现代城市存在的一种形式。

城市功能区的形成过程是产业或者城市功能要素在特定的城市空间集聚的过程。

城市功能区与物业的市场范围的联系通常比行政区划更密切。

一个城市功能区可能是一个行政区划的一部分，也可能是几个行政区的结合。

以北京为例，目前已经形成了若干个功能区，包括中央商务区、中关村高科技园区、亦庄经济开发区、奥林匹克中心区、金融街、临空经济区等等。

以功能区为界限，可能更符合市场范围的界限，但是数据获得通常比较困难。

在实践中常用的方法是，将行政区划和功能区划相结合。

二、范围大小的确定

确定当地经济的范围大小主要考虑两个因素：

一是物业市场的辐射范围，也就是目标物业潜在客户的分布范围，通常与目标项目的规模和性质有关。

二是开发商自身的条件，对于同样的开发项目，因开发商不同，当地经济的研究范围也可能不同。

一般来说，跨地域开发的情况下，由于开发商对当地经济环境不熟悉，通常需要扩大研究的范围，对当地经济研究的范围通常要大于在当地开发的项目。

由于房地产市场有很强的地域性特征，对于大多数开发项目而言，把一个城市作为分析对象是合适的。

有些房地产项目的潜在客户可能不限于一个城市，此时，当地经济的研究范围就需要大于一个城市。

例如，北京的ShoppingMall的客户不只在北京，还可能包括周边的地区。

某些度假项目的客户常常分布在周边多个城市。

如果是跨地域开发，当地经济的范围可能就要大一些。

例如，同样是在三亚开发住宅项目，如果该项目的潜在客户主要在三亚市，当地的开发商以三亚市作为当地经济的范围是合适的，对于北京的开发商来说，就需要先将海南省作为当地经济的研究范围，在此基础上，再研究三亚的经济环境。

如果是美国的开发商，就需要先研究中国的经济环境，再研究海南经济，最后研究三亚的经济环境。

在某些情况下，当地经济的范围可以小于一个城市。

例如，对北京本地的开发商而言，如果在密云县城开发一个2万平方米的住宅项目，并且该项目的潜在客户主要分布在密云县城，仅仅研究密云县的经济环境就可以了。

第二节当地经济活动分析

一、当地经济分析的目标

对当地经济分析的主要目标是分析当地经济发展带来的对空间（房地产）的需求。

可以以两个指标来衡量：

一是各种类型的房地产的需求；二是已有建筑物中可供不同类型房地产使用的面积。

主要变量包括人口、经济增长、就业、产业结构和其他经济变量。

按照收益流循环模型的假设，当地经济的内部结构包括三个主要部分：

家庭、企业和政府。

其中，家庭提供劳动力并取得收入，同时消费商品或服务；企业部分使用生产资源，生产商品或者提供服务；政府主要对收入实现再分配。

对当地经济环境的分析，应该围绕目标物业的性质，先分析经济总量，再从家庭、企业和政府的状况进行分析。

根据物业类型不同，对不同部分的分析应该有所侧重。

例如分析住房市场，应着重分析家庭状况，分析写字楼或者工业市场，则应该着重分析企业状况。

二、当地经济分析的理论支持

按照所生产商品和服务的不同，一个地区的商业和产业部分可以分为基础活动和非基础活动。

基础活动和非基础活动的划分主要依据是出口增长理论，该理论认为，当地经济的企业向本地和外地提供商品或服务，但只有出口部分的销售量增长引发当地经济的增长。

基础活动指的是将产品中的大部分提供给外地销售者的产业，通常称为出口产业，它们构成了当地经济增长的基础部分。

而那些将商品或服务主要出售给本地消费者的公司组成了当地经济中的非基础部分。

简单地说，该理论认为经济中基础部分的发展引发了当地经济的增长。

商品或服务的出口增加，会促使当地经济的增长，这种增长主要基于两个原因：

首先基础产业需要更多的雇员来满足外部需求的增加；其次，对雇员需求增的加会提高当地的消费能力，从而促进非基础部分的增长，进而促使各种住房市场、写字楼市场、零售市场的需求增长。

出口基础理论的重要性在于，它表明外部因素在决定当地经济的前景时起到了实质性的作用。

因此，市场分析人员必须格外关注当地经济中的基础产业，以及基础产业中的杰出企业，以明确影响基础产业的重要的外部经济变量，并且追踪当地经济中基础部分的变化对非基础部分的影响。

例如，对于一个钢铁为支柱产业的城市，钢铁的生产应该主要是出口到外地，钢铁企业就构成了基础产业。

对该城市的经济分析，应该重点分析钢铁企业的市场前景，就需要追踪外地对钢铁的需求以及钢铁行业的竞争情况。

三、当地经济分析的展开

（一）经济总量的分析

经济总量反映了当地经济的总体状况，是分析各种物业市场的基础。

分析经济总量时，主要考虑的指标是国民生产总值（GDP）、人均可支配收入、消费品价格指数（CPI）、就业率、利率等。

（二）家庭状况分析

家庭是住房消费的主体，也是研究住房市场的基础。

分析家庭的状况，主要考虑以下关键变量：

1、人口规模、家庭数量、住户数量

2、人口、家庭户主的年龄构成

3、家庭居住情况

4、人口的职业构成

5、人口的性别构成

6、人口的婚姻状况

7、人口的教育程度

8、特定研究类型所需要的其他变量

（三）企业状况分析

企业是生产活动的主体，提供就业机会，对企业活动进行分析，可以更深入地洞察当地经济的前景。

分析企业状况对于分析就业增长非常重要，而就业增长将影响住户收入，进而影响空间需求。

同时，企业是写字楼和工业房地产的使用主体，在研究写字楼市场或者工业房地产市场时，更需要对企业状况进行深入分析。

在各地的统计年鉴中，通常包括不同产业门类的统计情况，这些统计数据可以为分析企业状况提供依据。

例如，美国当地经济分析中的企业部分借助统计局编制使用的“标准产业门类”（StandardIndustrialClassification）体系来完成。

四、评估经济活动当前和未来的水平

由于统计数据往往是滞后的，而分析过程也需要时间，所以分析人员对经济活动进行分析时，采用的常是过去的数据。

此时要求分析人员及时更新数据，尤其是一些关键变量，如人口、就业、收入水平等。

由于项目的实施需要一个过程，市场分析还需要根据过去和现在的数据对未来的情况进行预测。

（一）统计分析方法

采用历史数据，进行统计分析。

涉及的主要指标有：

人口、住宅、就业、经济增长和其他经济变量。

统计分析的具体方法有：

简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、回归分析法、时间序列法和市场因子推演法等。

1、人口和住宅数据的预测

住宅和人口数据的预测方法主要有人口自然增长法和迁移量估计法。

（1）人口自然增长法

人口普查中提供了按年龄和性别所作的人口初步分类。

首先，有一项数据是主要生育年龄段的女性居民数。

得到该统计信息后，就可以计算出每千人每年出生人数。

然后，采用另一个重要统计变量各年龄段的生存率或者死亡率。

接着，在使用了主要生育年龄妇女的生育率和人口整体生存率后，分析人员可以确定未来5年内的人口自然增长数。

（2）迁移量估计法

影响迁移量的因素包括收入的增加、生活成本或所得税的减少、气候景观或休闲活动的改善，还有升职加薪等工作机会的增加。

迁移量的估计建立在不区分人口年龄上，常采用外部变量反映迁移量的变化。

例如，使用当地学校的注册数据的变化，然后利用恰当的地理信息将其转化为对居民迁移量的估计。

（3）预测过程

目标普查区（某城市的一部分）人口和住宅数量的预测过程如下：

（i）预测未来一段时期内（比如5年内）目标普查区人口占城市人口的比值；要考虑期间在建项目、重新规划的前景等引起目标普查区居住变化的因素。

（ii）预测整个城市在未来一段时期内（比如5年内）的人口数据；

（iii）将步骤

（1）和

（2）得到的预测值相乘即可。

（iv）根据目标区域的住户规模变化趋势，判断未来的住户规模；

（v）用人口数量的预测值除以住户规模的估计值，得到住户数量的估计值。

2、收入数据的预测

对收入数据的预测需要分析人员合理地使用图形数学法或者比率法。

（1）图形数学法

分析人员列举目标区域收入变化的历史趋势，采用Excel表格或者统计分析软件预测未来收入的年度变化值。

（2）比率法

步骤：

（i）分析人员用比率法观察当地历史数据与全国历史数据的比率；

（ii）推断未来一段时间内全国收入的增长水平；

（iii）依据全国的收入增长水平和当地占全国的比率，计算对当地的收入水平。

接下来介绍另外两种评估经济活动当前和未来水平的方法——经济基础分析法和偏离份额分析法。

（二）经济基础分析法

1、经济基础分析初步介绍

经济基础分析（economicbaseanalysis,EBA）是建立在出口增长理论上，通过比较基础产业与非基础产业的关系，来预测就业人口和总人口的变动。

该理论认为，只有基础产业（出口产业）带来财富的流入，是本地区经济、就业和人口增长的驱动力。

图表6经济基础分析示意图

经济基础分析最简单的方法就是比较外销产品的生产活动及财务的流入对于本地区经济内部增长的贡献程度。

该方法的主要思想是，将地方经济活动分为两类：

基础经济活动（主要销售或服务于外围区域的顾客）和非基础产业（销售或服务于本地顾客）。

因此，总体经济活动就是基础经济活动加上非基础经济活动。

（1）

2、经济基础分析过程

经济基础分析的步骤如下：

步骤1：

识别经济基础部门。

步骤2：

估算基础就业人口。

步骤3：

确定总就业并计算经济基础乘数（economicbasmultiplier,EBM）。

步骤4：

确定总人口并计算就业人口比（populationemploymentratio,PER）。

步骤5：

估计未来的基础就业。

步骤6：

乘以EBM，估计未来的总就业。

步骤7：

乘以PER，估计未来的人口。

（1）识别经济基础部门

识别一个地方的经济基础（出口类产业）需要考察各部门的外销潜力，找出哪些产业最集中。

考察各部门外销潜力的指标有很多，例如产量、收入、就业人口等。

常用的指标是就业人口。

经济基础是特定区域的产生最大收入的出口产业或最为集中的产业识别的方法主要包括直接询问法和区位商法。

直接询问法是指对主要企业的关键人员进行访谈，确定其产品或服务外销的比例，并根据这些信息，推算基础部门中各企业的就业情况。

假定一个公司的基础就业与外销收入存在直接的关系。

例如，如果一个公司在给定年度80％的收入来自外销，那么其就业的80％属于基础就业，另外的20％是非基础就业。

区位商（locationquotient,LQ）是产业的效率与效益分析的定量工具，是一种较为普遍的集群识别方法，是用统计指标来反映一个地区某个行业对经济基础的贡献程度。

计算方法为，一个产业当地的就业人口占当地就业总人口的比率与该产业在全国范围的就业人口占全国就业总人口的比率之比。

例如，计算某城市金融保险业就业人口占该地区的比例：

当LQ>1时说明本地区从事某行业的人口比例大于全国平均水平，说明该行业生产的产品大于当地的需求，并满足了外围地区的需求。

因此，该行业属于此地区的基础产业。

类似地，当LQ<1或LQ=1时，说明说明该行业生产的产品不能满足外围地区的需求，故该产业不属于此地区的基础产业。

（2）估计基础就业

确定了一个地区的基础产业之后，下一步工作就是计算各个基础产业的就业人口数量。

设

（baseemployment）为某行业的基础就业数量，

为某行业在一个地区的就业数量，则，

注意，当LQ<1或LQ=1时，基础就业的估值记为0。

将所有行业的基础就业

加总，就可得到该地区的基础产业就业数量。

（3）确定总就业并计算经济基础乘数

经济基础乘数（economicbasemultiplier,EBM）反映了一个地区的潜在经济状况以及基础就业的变化对非基础就业的影响。

某地区就业基础乘数，是指该地区总就业人数与基础产业就业人数的比值。

基础就业乘数（EBM）表示了每增加一个基础产业的人数导致该地区总就业人数的变动。

例如，如果某地区的基础就业乘数为2.88，意味着如果基础产业增加100个就业机会，则该地区的就业数量就增加288个，其中非基础产业的就业人数会增加188个。

A、影响经济基础乘数EBM的因素：

（a）城市规模。

由于规模经济和聚集经济的原因，大城市的乘数通常较大。

（b）商业周期。

如果处于上升期，乘数偏小。

因为非基础产业的生产活动滞后于基础产业。

经济刚刚下滑时，乘数偏大，因为基础产业先行萎缩，进而带动基础产业的收缩。

（c）经济多元化程度及地方经济的稳定性。

在经济基础多元化的地区，非基础产业占比重相对较大导致EBM较高。

另外，在经济稳定的地区，消费倾向显著，导致EBM较高。

（d）转移收入。

在转移收入比重较大的地区，政府通过支付退休金、社会保障、基础设施建设等方法，增加对非基础产业的转移支付，导致EBM较高。

此时的EBM容易被高估，实际分析时应适当调低EBM.

（e）地方经济的开发程度。

在城市群中，二级城市可能会从附近的中心城市引进属于非基础产业的产品和服务，从而减少了当地非基础产业的就业人数，因此乘数较低。

B、导致经济基础乘数被高估的几种情况：

（a）地方经济的就业分析表明某少数部门集中了比例过大的就业；

（b）地方经济是一个地区生产枢纽，或为附近的一个或多个地区提供各种商品和服务。

（c）地区经济的就业靠转移支付支持的比重过大；

（d）建筑业的区位商较高，很可能是大量建设的结果，而非出口行为造成。

（4）确定总人口，并计算人口就业比

如果人口和就业数量之间保持稳定的关系，就可以通过就业量来计算总人口。

人口与就业数量之间的关系，称为人口就业比。

（5）估计未来的基础就业

对于未来来说，估计基础就业的可能变化显得非常主观。

市场分析人员可以通过各种直接或间接的渠道，获取这些信息。

例如：

（i）报纸或网络对大型企业预计雇佣员工的报道；

（ii）基础产业的企业有关雇佣、裁员或扩张计划；

（iii）主要企业迁入或者迁出该地区的信息；

（iv）当地政府机构或者商业研究机构的报告。

（6）估计未来的总就业

根据未来的基础产业的就业预测，很容易得到总就业人口的估计数量。

基础产业的就业预测值×估计的EBM=总就业的预测值

经济基础分析（EBA）对就业的预测给出如下的解释：

基础产业的增加是导致总就业增加的主要原因，而且往往先于总就业的增加；总就业的增加总是比基础就业的增加的更多，因为基础就业的增加会加大对非基础产业产品的需求。

基础就业是经济增长的驱动器。

（7）预测总人口

在得到就业的预测数量后，我们可以利用这个数值来预测总人口：

总人口＝基础就业预测值×EBM×人口就业比

图表7北京市示例

地区

北京

全国

区位商

LQ>1?

（LQ-1）/LQ

基础就业

非基础就业

产业

数量

比重

数量

比重

农、林、牧、渔

2.8330

0.56%

446.3

3.91%

0.14

否

2.8330

采矿业

2.2183

0.44%

509.2

4.47%

0.10

否

2.2183

制造业

102.3655

20.25%

3210.9

28.16%

0.72

否

102.3655

电力、燃气、水

5.7654

1.14%

299.9

2.63%

0.43

否

5.7654

建筑业

41.0807

8.13%

926.6

8.13%

1.00

否

41.0807

交通运输、仓储和邮政业

37.0551

7.33%

613.9

5.38%

1.36

是

0.265519

9.838826

27.2163

信息传输、计算机和软件

19.4035

3.84%

130.1

1.14%

3.36

是

0.702734

13.6355

5.7680

批发零售

38.7754

7.67%

544.0

4.77%

1.61

是

0.377949

14.65512

24.1203

住宿和餐饮

24.5917

4.86%

181.2

1.59%

3.06

是

0.673233

16.55593

8.0358

金融业

15.8010

3.13%

359.3

3.15%

0.99

否

15.8010

房地产业

23.3468

4.62%

146.5

1.28%

3.59

是

0.721773

16.85109

6.4957

租赁和商务服务

46.6557

9.23%

218.5

1.92%

4.82

是

0.792332

36.9668

9.6889

科学研究、技术和地质勘探

31.6359

6.26%

227.7

2.00%

3.13

是

0.680852

21.53937

10.0965

水利、环境和公共设施管理

7.0376

1.39%

180.4

1.58%

0.88

否

7.0376

居民服务和其他服务

10.2725

2.03%

53.9

0.47%

4.30

是

0.767237

7.881439

2.3911

教育

36.7729

7.27%

1483.2

13.01%

0.56

否

36.7729

卫生、社会保障和社会福利

16.2330

3.21%

508.9

4.46%

0.72

否

16.2330

文化、体育和娱乐业

14.0565

2.78%

122.5

1.07%

2.59

是

0.613569

8.624638

5.4319

公共管理和社会组织

29.6942

5.87%

1240.8

10.88%

0.54

否

29.6942

合计

505.5947

100.00%

11404.0

100.00%

146.5487

359.0460

3、经济基础分析的优劣评价

经济基础分析（EBA）在重要的决策分析中广泛使用，人们公认这是一种行之有效的区域分析方法。

优点如下：

一是该方法有出口增长理论的支持，运用该法能够识别出那些对出口有重要影响并促进地区经济增长的行业部门；二是该方法计算简便，常为决策制定者所采用。

三是用该方法进行的预测都是基于事实和分析人员判断的，不仅仅是简单的统计预测。

四是从短期角度来讲，该方法为房地产投资决策提供了重要信息。

该方法的局限性如下：

一是经济增长由需求和供应双方面因素引发，而该方法过于强调需求导致的经济增长，忽略了供给方面的重要因素，例如新产品的引入等。

二是出口数据不易获得，尤其是对未来的预测，缺乏行之有效的方法。

三是忽略了导致本地区经济增长的外部因素，例如劳动力和人口的转移、资金流动以及税收的变化等。

四是由于该方法只考虑出口因素，在短期内有一定的合理性。

但是如果做长期的趋势分析，该方法缺乏合理的基础。

（三）偏离份额分析法

1、偏离份额分析法介绍

偏离份额分析法（Shift-ShareMethod,SSM）是指，以该地区的上级行政的经济发展为参照，把地区经济在某一时间段的增长量分解为三个分量，即份额分量、结构转移分量和竞争力转移分量。

某段时间内，某地区的某个产业的增长分解为三个分量：

全国总体增长的份额分量（nationalgrowth,NG）、产业组合（industrymix,IM）、区域转移分量（regionalshift,RS）。

公式：

实际增长＝全国总体增长＋全国范围内该的增长产业＋区域转移

2、偏离份额分析法过程

偏离份额分析法步骤如下：

（1）选择研究的时间段；

（2）确定全国总体增长份额。

以全国总就业增长率作为导致目标区域的某产业增长的全国增长份额；

（3）确定产业组合净效应。

用全国范围内某产业的增长率减去全国总体增长份额的部分，作为导致目标地区某产业的产业组合净效应；

（4）确定地区转移净效应。

将目标地区某产业的实际增长率减去该全国范围内该产业的增长，确定地区转移净效应。

偏离份额分析法实例：

北京

全国

2003

2005

实际增长

2003

2005

数量

比重

数量

比重

数量

百分比

数量

数量

实际增长

增长率

农、林、牧、渔

2.9114

0.59%

2.8330

0.56%

（0.0784）

-2.69%

484.5416

446.3

（38.2846）

-7.90%

采矿业

2.4602

0.50%

2.2183

0.44%

（0.2419）

-9.83%

488.2573

509.2

20.9430

4.29%

制造业

102.2112

20.81%

102.3655

20.25%

0.1543

0.15%

2980.4919

3210.9

230.4069

7.73%

电力、燃气、水

3.7764

0.77%

5.7654

1.14%

1.9890

52.67%

297.5674

299.9

2.3791

0.80%

建筑业

65.0722

13.25%

41.0807

8.13%

（23.9915）

-36.87%

833.7110

926.6

92.8779

11.14%

交通运输、仓储和邮政业

30.6787

6.25%

37.0551

7.33%

6.3764

20.78%

636.5174

613.9

（22.6440）

-3.56%

信息传输、计算机和软件

17.7571

3.61%