经纪人房地产经纪实务.docx
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经纪人房地产经纪实务
多选题：
1、除了租赁和转让，房地产经纪人在房地产二级市场上的业务还包括（ ）等。
A．项目转让
B．抵押贷款
C．土地使用权转让
D．代办服务
E．投资顾问
试题答案：
a，c，d，e
2、（ ）属于现代的、新的经营观念。
A．生产观念
B．产品观念
C．推销观念
D．市场营销观念
E．社会营销观念
试题答案：
d，e
3、对于市场营销概念理解正确的是（ ）。
A．市场营销是一种经营理念
B．市场营销是企业的一种战略管理活动
C．市场营销是一种买卖双方互利的交换
D．市场营销最主要的任务是推销
E．市场营销的目标就是推销
试题答案：
a，b，c
4、房地产市场环境调研主要包括（ ）。
A．政治法律环境调研
B．经济环境调研
C．社会文化环境调研
D．社区环境调研
E．房地产价格调研
试题答案：
a，b，c，d
5、市场调研的原则是遵循（ ）。
A．快速性
B．客观性
C．科学性
D．大众性
E．个别性
试题答案：
b，c
6、房地产市场调研主要包括（ ）等方面的内容。
A．房地产市场环境调研
B．房地产市场需求调研
C．房地产市场供给调研
D．房地产市场营销活动调研
E．房地产市场趋势调研
试题答案：
a，b，c，d
7、属于定量预测方法的有（ ）。
A．德尔菲法
B．因果关系预测
C．意见集中法
D．时间序列预测
E．类推法
试题答案：
b，d
8、房地产市场细分应当遵循（ ）原则。
A．可测量性
B．可进人性
C．可盈利性
D．可转换性
E．可行性
试题答案：
a，b，c，e
9、由于土地的潜在用途呈现多样化，因此对某一具体地块做出投资决策时，应当按照（ ）确定土地用途和建设方案。
A．投资最大化原则
B．最高最佳使用原则
C．风险一效用原则
D．合法原则
E．效用最大化原则
试题答案：
b，c，d
10、明显影响写字楼收益的风险因素有（ ）。
A．区位
B．交通便捷程度
C．物业管理水平
D．租户的信誉
E．离住宅区的距离
试题答案：
a，b，c，d
11、房地产产品定位方法中的市场分析方法的流程有（ ）。
A．房地产市场环境研究
B．数据整理
C．竞争描述
D．建筑策划
E．产品定位
试题答案：
a，b，c，e
12、关于企业品牌战略与楼盘品牌战略的关系表述正确的是（ ）。
A．二者在时效上有矛盾
B．最终目的一致
C．楼盘品牌可以促进企业品牌
D．企业品牌可以带动楼盘品牌
E．代理商对二者都很关心
试题答案：
a，b，c，d
13、可供房地产开发商选择的目标市场模式有（ ）等。
A．单一市场模式
B．有选择的专业化模式
C．复合产品模式
D．复合市场模式
E．非完全市场覆盖模式
试题答案：
a，b，c，d
14、房地产定价方法很多，归纳起来可以分为（ ）。
A．成本导向定价法
B．需求导向定价法
C．比较定价法
D．竞争导向定价法
E．利润导向定价法
试题答案：
a，b，c，d
15、属于需求导向定价法的有（ ）。
A．理解价值定价法
B．需求差异定价法
C．随行就市定价法
D．主动竞争定价法
E．比较定价法
试题答案：
a，b
单选题：
1、目前在二手房市场上，（ ）占有最大的比重，而且这种趋势会越来越明显。
A．房改房
B．解困房
C．集资房
D．商品房
试题答案：
d
2、一般而言，重复购买的客户（ ）一次性购买的客户的价值。
A．小于
B．大于
C．等于
D．不同于
试题答案：
b
3、面对数量庞大的客源信息，经纪人要通过对客源资料的分析找出那些潜在的、创收潜力大的客户可作为（ ）。
A．近期重点客户
B．中期重点客户
C．长期重点客户
D．未来重点客户
试题答案：
b
4、房屋交易的实质是（ ）。
A．所有权的交易
B．产权的交易
C．房地产证的交易
D．所有人的交易
试题答案：
b
5、房地产经纪人修饰外表的重点不包括（ ）。
A．清洁
B．前卫
C．保守
D．品位
试题答案：
b
6、在带领客户看房时，正确的看房路线安排是（ ）。
A．先看缺点再看优点
B．先看优点缺点再看缺点
C．一边看缺点一边看优点
D．不看缺点只看优点
试题答案：
a
7、二手房交易进入产权过户手续之前，双方必须签订（ ）。
A．租赁合同
B．正式买卖合同
C．临时合同
D．口头协议
试题答案：
b
8、在对委托的房屋进行广告宣传时，最紧要的是（ ）。
A．内容真实
B．形式多样
C．有个性
D．打动准客户
试题答案：
a
9、中介公司面临的投诉中，来自（ ）是最常见、最值得重视的。
A．其他经纪人
B．客户
C．主管部门
D．开发商
试题答案：
b
10、（ ）是在发生损失后最重要、最基本的一项管理目标。
A．尽快恢复正常经营秩序
B．保证公司持续发展
C．维持生存
D．减少忧虑
试题答案：
c
1、在房地产市场中，（ ）渠道是被广泛采用的渠道。
A．密集型分销
B．选择性分销
C．独家分销
D．合作分销
试题答案：
c
2、与广告相比，活动推广最主要的不同点是（ ）。
A．传播的信息不同
B．无需与媒体打交道
C．传播的收众不同
D．无需支付大量费用
试题答案：
d
3、在房地产促销方式中，电话推销是（ ）中常见的促销方法。
A．广告
B．销售促进
C．人员推销
D．公共关系
试题答案：
c
4、在现代市场营销的发展阶段中，在90年代（ ）得到了越来越多的关注。
A．关系推广
B．服务营销
C．社会营销
D．消费者营销
试题答案：
a
5、在利润方程式中，（ ）代表总毛利，用于补偿固定成本和市场营销费用之后的剩余部分才是利润。
A．R-C
B．（P-C）
C．（P-C）Q
D．R-C-F
试题答案：
c
6、盈利能力控制的主要内容是（ ）和财务指标控制。
A．销售收入控制
B．营销成本控制
C．营销效率控制
D．以上都不是
试题答案：
b
7、强销期的推广策略主要是将预热期的形象推广与实际楼盘的品质相接合，这阶段的推广主要以（ ）为主。
A．广告推广
B．活动推广
C．广告推广和活动推广
D．形象推广
试题答案：
c
8、新设立的经纪机构多半是先介入（ ）经纪业务。
A．住宅市场
B．商业市场
C．工商市场
D．非住宅市场
试题答案：
a
9、经营成本的估算时，日常费用投入最大的是（ ）部分。
A．水电费、物业管理费
B．员工工资报酬
C．广告推广费用和门店租金
D．其他杂项费用
试题答案：
c
10、目前，（ ）这部分的房源是房地产居间业务中最重要的房源。
A．小业主
B．小业主和中业主
C．中业主
D．大业主
试题答案：
a
1、使用比较定价法确定均价时，市场调查的重点是以项目为核心、（ ）的范围内。
A．半径2km
B．半径5km
C．半径8km
D．半径10km
试题答案：
a
2、当房地产企业受到建材价格上涨、同行业竞争剧烈等方面的猛烈冲击时，商品房无法按正常价格出售，应该以（ ）为定价目标。
A．利润
B．提高市场占有率
C．稳定价格
D．过渡
试题答案：
d
3、一般说来，只对总价比较敏感的是（ ）的客户。
A．低档（小户型）
B．高档（大户型）
C．中档（中户型）
D．各类型
试题答案：
b
4、在"低开高走"定价策略中，低开的目的是（ ）。
A．创造需求
B．吸引市场视线
C．提升价格
D．降低价格
试题答案：
b
解析：
低开的目的是吸引市场视线，其路线是提升价格。
5、稳定价格策略一般适用于（ ）的销售。
A．市场竞争非常激烈
B．房地产市场状况稳定的区域内、项目销售量小、销售期短
C．项目需求非常旺盛
D．项目销售量大、销售期长
试题答案：
b
6、所谓卖点就是（ ）。
A．产品所具备的，不容易被竞争对手抄袭的，同时又可以展示的，能够得到目标客户认同的物质
B．产品可以被客户接受的特性
C．产品可以在市场上流通的性质
D．产品所具有的可以和别的商品进行等价交换的特性
试题答案：
a
7、卖点与项目定位不同之处在于（ ）。
A．卖点必须具有可移动性
B．卖点必须是能够展示的
C．卖点必须得到目标客户认同
D．卖点必须占有一定市场地位
试题答案：
b
8、将推广预算设定在公司所能负担的水平，此方法属于（ ）。
A．追随法
B．量力而行法
C．目标任务法
D．销售百分比法
试题答案：
b
9、具有传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷等优点的广告是（ ）。
A．网络广告
B．户外广告
C．电视广告
D．广播广告
试题答案：
a
10、在营销成本的构成中，设计和建造样板房所需费用应属于（ ）。
A．销售管理费
B．资料费
C．广告费
D．中介服务费
试题答案：
b
1、初步可行性研究阶段对建设投资估算的精度在（ ）。
A．±30％
B．±20％
C．±15％
D．±10％
试题答案：
b
2、一般来讲，商铺租金的高低与（ ）关系最大。
A．租户的经济实力
B．租户的文化素质
C．租户的销售额
D．租户的道德素质
试题答案：
c
3、城市规划的改变所带来的土地增值属于（ ）。
A．直接增值
B．间接增值
C．直接增值和间接增值
D．以上都不是
试题答案：
b
4、一般情况下，（ ）是房地产市场的"晴雨表"。
A．空置率
B．供应量
C．市场价格
D．开发成本
试题答案：
a
5、在投资组合中的投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈（ ）关系。
A．反向运动
B．正向运动
C．不能确定
D．没有关系
试题答案：
b
6、项目的（ ）是决定项目成功与否的关键特性。
A．目的性
B．一次性
C．独特性
D．制约性
试题答案：
d
7、（ ）对策是一种最理想的对策，是处在最为顺畅的情况下乐于采取的。
A．WT（劣势威胁）
B．SO（优势机会）
C．WO
D．ST
试题答案：
b
8、在（ ），房地产开发商可大幅度提高销售价格，并开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务。
A．引入期
B．成熟期
C．衰退期
D．成长期
试题答案：
d
解析：
P.88
9、房地产定价中的预期收益率目标一般用于房地产的（ ）项目。
A．自建自用
B．出售经营
C．出租经营
D．短期投资
试题答案：
c
10、成本加成定价法的计算公式是（ ）。
A．单位产品价格=[单位产品总成本×（1-成本加成率）]÷（1一销售税费率）
B．单位产品价格=[单位产品总成本×（1+成本加成率）]÷（1一销售税费率）
C．单位产品价格=[单位产品总成本×（1+成本加成率）]×（1一销售税费率）
D．单位产品价格=[单位产品总成本×（1+成本加成率）]×（1+销售税费率）
试题答案：
b
1、1960年美国密歇根州州立大学麦卡锡教授把各种影响销售的因素归结为4大类，即当今称之为（ ）。
A．“4Ds”
B．“4Cs”
C．“4Rs”
D．“4Ps”
试题答案：
d
2、属于"以销定产"的经营观念是（ ）。
A．市场营销观念
B．推销观念
C．生产观念
D．产品观念
试题答案：
a
3、从房地产市场营销的特征分析，二级市场上的产品主要是（ ）。
A．增量房地产
B．存量房地产
C．土地
D．全部房地产
试题答案：
b
4、市场营销的目标就是使（ ）成为多余的。
A．产品
B．定价
C．分销渠道
D．推销
试题答案：
d
5、某房地产公司发现售房量下降的原因是由于广告没有作好，为此做出可能存在的几个广告不理想之处的假设来限制研究和调研的范围，以便将来验证假设是否成立，这种方法是（ ）。
A．预测性调研
B．描述性调研
C．探测性调研
D．因果性调研
试题答案：
a
6、房地产市场调研时首先应当（ ）。
A．初步调研
B．搜集信息资料
C．设计调研表格
D．确定调研目的
试题答案：
d
7、房地产市场的"景气"衡量标准界定在（ ）上是较客观的。
A．价格
B．销售率
C．交易量
D．总销售金额
试题答案：
c
8、最常用的市场调研方法是（ ）。
A．观察法
B．访问法
C．实验法
D．统计分析法
试题答案：
b
9、按调研所采用的具体方法来划分，市场调研可分为（ ）。
A．访问法、实际观察法、表格法
B．访问法、观察法和实验法
C．访问法、实际观察法、抽样法
D．访问法、重点法、抽样法
试题答案：
b
10、在商圈的调查中，应当侧重于（ ）的收集。
A．初级资料
B．次级资料
C．A和B
D．以上都不对
试题答案：
a
单项选择题：
1．房地产项目形象定位的方法一般采用（）共同确定。
A．头脑风暴法
B．座谈讨论法案
C．投票表决法案
D．领导确定
2．俗称的“按揭”指的是（）。
A．公积金贷款
B．住房抵押贷款
C．住房储蓄贷款
D．担保贷款
3．（）不是影响房地产价格的一般因素。
A．土地成本
B．人口状况
C．经济发展状况
D．人文环境
4．房地产权属转移（）是指房地产权属是合法的商品房，但从其权属关系上来说，暂时不能转移。
A．合法性
B．完整性
C．真实性
D．有效性
5．房地产市场潜量Q2与最底量Q1之差Q2-Q1，表示需求的市场敏感性。
假定某市场调研机构得出甲．乙．丙．丁四个市场的Q2-Q1的数据分别是：
甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。
该市场调研机构应建议在（）上增加促销费用。
A．甲市场
B．乙市场
C．丙市场
D．丁市场
6．为适应和满足消费者的购买心理所采用的定价策略是（）。
A．整数定价
B．现金折扣
C．季节折扣
D．渗透定价
7．形成市场差异化产品的房地产项目定位是（）。
A．产品定位
B．渠道定位
C．形象定位
D．价格定位
8．引起层差大幅度跳动的是（）。
A．朝向
B．户型设计
C．户型面积
D．景观突变
9．从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是（）。
A．资金
B．关系
C．房源
D．房地产经纪人
10．为保证完成商品房预计销售目标，某企业设立市场营销副经理主管销售人员和营销职能部门工作，这种组织机构是（）。
A．简单的销售部门
B．独立的市场销售部门
C．现代市场营销部门
D．现代市场营销公司
11．商圈调查的内容包括（）。
A．周边的家庭户数．人口特性．行业分布
B．周边写字楼的数量．等级．特性
C．周边的家庭户数．人口特性．生活形态．消费行为
D．周边行业的分布．特性
12．不列关于均价的说法正确的是（）。
A．均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系
B．一般来说整体均价是在分栋．分期均价的基础上建立起来的
C．均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系
D．在均价确定过程中，重点市场比较楼盘不应少于8个
（6个）
13．（）是房地产营销计划的核心部分。
房地产经纪人
A．营销策略
B．营销目标
C．行动方案
D．预算开支
14．对于已经出租的房屋，如要出售，心须提前（）通知承租人。
A．15d
B．20d
C．30d
D．40d
15．防止客户“飞单”的有效措施一般是（）。
A．收取订金
B．进行公证
C．签订看房委托协议
D．收存客户的产权原件
16．关于房地产经纪人与房地产经纪机构之间的关系，说法有误的是（）。
A．执业关系
B．利益关系
C．法律责任关系
D．经济关系
17．分支机构能独立开发房地产经纪业务，（）法人资格。
A．具有
B．不具有
C．不确定
D．依情况而定
18．影响房地产定价的因素主要有一般因素．市场因素和（）。
A．政策因素
B．经营目标因素
C．供求因素
D．项目因素
19．所谓卖点就是（）。
A．产品所具有．不易被竞争对手抄袭的，同时又是可以展示，能够得到目标客户认同的特点
B．产品所具有的可以和别的商品进行等价交换的特性
C．产品可以在市场上流通的特性
D．产品可以被客户接受的特性
20．在住房抵押贷款过程中，银行与售房者签订的合同有（）。
A．《商品房买卖合同》
B．《借款合同》
C．《住房抵押贷款承诺书》
D．B和C
21．美国有关规范房地产经纪人的法律中，以（）为规范经纪业者的最严密的法令。
A．一般代理法规
B．契约法规
C．房地产执照法
D．联邦法
22．开展广告攻势的先决条件是（）。
A．项目区位
B．楼盘档次
C．产品定位
D．资金实力
23．房地产置业消费投资不包括（）。
A．生活消费投资
B．生产消费投资
C．置业租赁投资
D．经营消费投资
24．某楼盘有800套住房，按照2个月销售40％的目标，当设计平均成交率为12％时，按每名销售人员每天平均接待5批客户，每天大约需要（）名销售人员。
P166
A．6～7
B．7～8
C．8～9
D．9～10800*40%/（12%*60*5）=9
25．房地产市场调研侧重消费者的（）的研究分析。
A．消费习惯
B．消费偏好
C．生活模式．行为模式
D．消费观念
26．某房地产开发企业开发一个40000m2的房地产项目，总成本为12000万元，目标利润为3800万元，若销售税率为10％，则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为（）。
A．3555元／m2
B．3950元／m2
C．4345元／m2
D．4389元／m2（12000+3800）/40000*（1-10%）=
27．投机风险是一种客观存在，是不可避免的，也是（）。
A．可以完全消除的
B．不可识别的
C．可以控制的
D．不可控制的
28．关于销售工作的流程正确的是（）。
A．定金收取及认购合同签订．交纳首期房款．办理按揭．签订正式买卖合同
B．交纳首期房款．认购合同签订．办理按揭．签订正式买卖合同
C．定金收取及认购合同签订．交纳首期房款．签订正式买卖合同．办理按揭
D．交纳首期房款．认购合同签订．签订正式买卖合同．办理按揭
29．（）一般为短线投资。
A．买卖投资
B．置业消费投资
C．置业租赁投资
D．房屋租赁投资
30．下列关于市场调研的表述中，不正确的是（）。
A．市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据
B．市场调研的内容涉及消费者的意见．观念．习惯．行为和态度等方面
C．市场调研要体现调研人员的主观愿望
D．市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料
多项选择题
1．房地产租赁可分为（）租赁。
A．新建商品房期权预租
B．新建商品房现房出租
C．二手房出租
D．存量房屋的出租
E．存量房屋的转租
2．根据民事违法行为所分割的权利的不同，民事责任主要可以分为（）。
A．违约责任
B．法律责任
C．不当代理
D．不当诱导
E．侵权责任
3．客源管理是要掌握（）等资料。
A．客户基础资料
B．需求状况
C．交易记录
D．业主概况
E．房屋状况
4．房地产销售的宣传资料一般有（）。
A．形象楼书
B．功能楼书
C．销售合同
D．销售许可证
E．折页．置业锦囊．单张
5．按建设部颁布的<<商品房销售管理办法>>规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（）条件。
A．取得土地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证和施工许可证
C．拆迁安置已经落实
D．物业管理方案已经落实
E．取得房地产预售票许可证
6．在房地产居间业务中，客源的构成要素有（）。
A．售房者
B．需求者
C．受让方
D．转让方
E．需求意向
7．按客户的不同性质，客源包括（）。
A．买卖机构
B．租赁客户
C．机构客户
D．个人客户
E．关系客户
8．营销成本中的资料费不包括（）。
A．制作售楼书费用
B．建造样板房费用
C．小礼品费用
D．展销会参展费用
E．邮寄广告费
9．一般来讲，企业确定广告预算的方法有4种，是（）。
A．量力而行法
B．销售百分比法
C．竞争对等法
D．目标任务法
E．成本核算法
10．根据购买者购买目的不同,可将房地产市场分为（）。
A．自用市场
B．投资市场
C．商业物业市场
D．工业物业市场
E．住宅物业市场
11．房地产经纪公司面临的投诉主要来自（）。
A．房地产开发公司
B．物业管理公司
C．本公司客户
D．其他经纪公司客户
E．其他从业的经纪人
12．按建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（）条件。
A．取得土地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证和施工许可证
C．拆迁安置已经落实
D．物业管理方案已经落实
E．取得房地产预售许可证
13．在项目式组织中，可以委派一名营销经理负责开发过程的营销业务，这种项目式经理的优点是（）。
A．能够为开发某个项目协调各方力量
B．可以直接向总经理汇报工作，参与决定企业经营总战略
C．能对市场上出现的问题作出快速反应
D．项目经理是锻炼年轻经理的极好位置
E．可以协调地区营销工作
14．房屋出租人是指在城市规划区范围内，将房屋出租给承租人以取得租金或收益的（）。
A．房屋所有权人
B．房屋使用权人
C．房屋委托代管理人
D．A或C
E．A或B
15．（）不属于市场细分的一般方法。
A．依收入细分
B．按细分程度细分
C．完全细分
D．按年龄细分
E．按产品特性的复杂程度
16．房地产经营投资包括（）。
A．买卖投资
B．置业消费投资
C．置业租赁投资
D
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