北京中关村商业项目可行性分析报告.docx
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北京中关村商业项目可行性分析报告
北京中关村商业项目可行性分析报告
一、项目概况
1、项目四至
2、项目写字楼、商铺现楼数据
二、商业市场分析
1、宏观市场概况
2、中关村片区商业市场概况
3、商铺项目竞争对手分析
三、写字楼市场分析
1、宏观市场概况
2、中关村片区写字楼市场概况
3、写字楼项目竞争对手分析
四、项目定位
1、项目SWOT分析
2、项目客户定位
3、项目类型业态定位
4、项目价格定位
一、项目概况
1、项目四至
本项目位于中关村大街与海淀大街交汇处，处于中关村商圈核心地带。
项目地址项目实景拍摄
项目东面住宅小区项目西面家乐福
项目南面项目北面科贸大厦
项目旁人行横道紧邻的加油站
中关村大街
2、项目写字楼、商铺现楼数据
现楼数据
本项目为商用写字楼，分为A、B两栋，其中A栋16层，2－16层为写字楼部分。
层高公共部分3米，使用层高2.1米左右，办公部分3米4，装修后2米6；B栋1层为商铺，2－7层为写字楼部分（先期规划设计中，B栋1－5层为商铺，后因市场需求，改建为写字楼）。
一楼临街部分皆为商铺。
本大厦始建于1995年，距今已有11年历史。
总建筑面积为17163平方米，其中商铺面积为5341平方米，写字楼面积为11822平方米，临街面宽为75米，地下车位34个，进深24米。
电梯四部。
租售情况：
底商经营以较大型客户为主，有银行、服装、IT业、餐饮，手机类，无空置出现。
写字楼以中科集团有一定关联关系的实力型大客户支撑为主，如瑞星、大恒、希望等，但依然有20％左右空置出现。
人流统计：
人流极为频繁，北面邻十字路口小时流量3480人次/小时，南面邻人行天桥小时流量2280人次/小时。
交通车辆统计：
二、商业市场分析
1、宏观市场概况
商业地产开发依旧火热，政府新政牵连商业地产
北京商业地产起步于上世纪90年代，最初是以百货业建设和商业改造掀起的商业用房开发，90年代后期随着大型超市和卖场的兴起，商业街也纷纷兴起，近两年又兴起购物中心建设的热潮，住宅开发商与商家纷纷加入，使整个商业地产市场发展火热，过快过热的发展使得商业地产市场出现很多不良现象，2004年的诸多失败项目也说明了商业地产市场发展过热导致盲目建设的现象。
北京商业地产市场开发过热已经是个无可争议的事实。
2005年政府出台了一系列针对住宅市场的相关政策，这些举动将人们的视线集中到住宅地产市场，在2005年上半年商业地产市场略显平淡是由于人们的关注度比2004年有所下降造成，这并不能说明北京商业地产市场开发过热现象的缓解，恰恰相反由于诸多相关住宅市场政策的发布，有力的抑制和打击了住宅投资的热潮，许多投资者将投资的目标投向了商业地产市场，这将导致商业地产市场将继续升温，商业地产市场高利润的吸引，新的投资热潮仍在升级，所以说2005年北京商业地产市场开发依旧火热。
商业地产开发需要开发商理性思维
2004年及2005年政府出台的各项政策和商业地产市场发展状态来看，国家支持
房地产业发展的基调并没有改变，只是针对其中不合理的投机成分进行调整。
这一系列政策“组合拳”将对房地产市场的长远发展起到引导作用。
多年来北京商业地产持续高温发展，导致开发商在商业地产开发中存在不理性因素，导致盲目追求高利润高回报，其结果常常是导致商业后期经营不善，最终成为开发败笔。
政府出台相关政策对于商业地产市场发展起到了降温作用，同时提醒了开发商应更加理性的进行商业地产的开发，在开发项目的同时，注意后期招商引资问题，避免开发与经营相脱节，从而出现商业地产空置率高居不下。
2005年上半年北京商业地产的开发趋于理性化，很多开发商开始关注后期经营与开发的有机结合。
社区商业开发突显在商业地产开发中的重要地位
近年来住宅业发展迅速，但社区和街道商业配套严重不足，2005年社区商业的开发力度有加大趋势，许多新开工住宅项目均带有大型商业配套。
社区商业开发在整个商业地产开发中的比重将会逐年增加，在2005年已经显露无疑。
特色商业项目成为北京商业地产开发亮点
2005年上半年北京商业地产市场虽没有大的起伏，但特色商业项目却给市场带来了一丝生机，位于三里屯的中国红街依靠所在区域的独特性，准备在产品形态等多方面打造北京顶级商业业态，在商业地产市场竞争激烈的今天，在市场周边环境大有雷同的情况下，项目具有自身独特的魅力，在产品形态、业态组合、建筑设计、招商理念、经营模式等方面具有自身特点的项目才会成为市场上的亮点。
2、中关村片区商业地产概况
上风上水的区域位置、得天独厚的高科技产业历来是中关村区域房地产持续火热的卖点。
借助着丰富的教育以及文化资源，中关村的地产格局也日渐呈现出多元化发展趋势，
对于中关村，很久以来流行一种说法，“八十年代看深圳，九十年代看浦东，二十一世纪看中关村”。
长期以来，借助着科技创新，一批又一批的科技企业蜂拥而至，加入了中关村的“村民”行列，中关村地区一直是北京人口密度最大的区域，科技一度成了支持中关村市场繁荣的重要因素。
从昔日的"电子一条街"到如今的"中关村科技园区"，中关村IT产业从全民卖电脑的贸易时代，逐渐走向整合化、规模化。
随着中关村科贸中心的运营、中关村金融中心的拔地而起、中关村科技产权交易所的开业、中关村金融街规划的推出以及政策的出台......中关村已进入IT产业升级的金融时代。
根据"十五"规划，2005年中关村科技园区将初步建成国家科技创新基地。
据悉，2008年中关村将发展成为"世界一流的科技园区"。
北京目前商业地产已出现"三核多中心"格局，"三核"即东边CBD中央商务区，西边中关村科技园区以及介于两者之间的金融街。
【观点】
●北京商业地产全面开花，供应种类齐全。
●各类商业地产销售经营情况参差不齐
●中关村商圈发展获得政府支持，成为“双核”之一，未来发展态势良好。
3、项目竞争对手情况
周边项目
商铺层数
业态定位
商铺价格（租赁）
商铺价格（销售）
出租率
经营种类
海龙大厦
7层
IT类
1500元/m2/月（可免装修期）
不售
95%
IT产品主打
第三极
11层
文化消费
30000/m2
一楼5万/㎡
尚未入驻
图书产品主导
中关村e世界
5层
电子商贸
850元/m2/月
均：
75000
3F：
80000元/m2
尚未入驻
IT产品主导
太平洋数码电脑城
4层
IT类
650元/m2/月
不售
90%
IT产品主导
鼎好电子大厦
5层，地下2层
IT类
1300/m2/月
不售
90%
IT产品主导
科贸大厦
8层
IT类
600/m2/月
90%
IT、服装
中海电子市场
1层
IT类
550元/m2/月
不售
95％
IT配件
因项目地处中关村商圈核心地带，周边商铺较集中，以海龙大厦为辐射中心，多以写字楼底商形式出现，经营业态符合“硅谷”形象，以IT类产品为其主营项目，除“第三极”是倡导“知识性休闲，文化性消费”的复合型文化主题商场。
其租金多在600元/m2/月上，都有折扣体现在免装修期间租金上。
【观点】
●中关村是最著名的电子商业大街，商铺经营情况良好，人气旺盛，租金高昂。
●商业阴阳面情况不突出，电子街延伸面较窄（集中在中关村大街两旁），后排商铺招商销售情况堪忧。
●停车位不足，相对制约商业发展。
三、写字楼市场分析
1、北京市写字楼宏观市场概况
北京的写字楼也经历了自己的成长过程。
早期的北京写字楼建设主要是伴随涉外高档酒店的兴起，在日坛和三里屯使馆区的两个商务中心区形成的推动下，国际大厦和赛特中心使得建国门外大街先于其他地区而成为北京写字楼发展的根据地。
1988-1992年间，国贸中心成为北京写字楼历史的里程碑，使建国门外大街商务区中心向东偏移。
而亮马河区域在北京人看来则几乎是在一夜之间摇身一变成为高档商务区。
1997-2000年间，金融街的崛起使得国内企业对写字楼的需求启动，同时也打破了CBD国贸的垄断地位，给北京写字楼未来的多极化发展作好了客户准备。
2000年以后，中关村凭借独一无二的人力资源和技术、贸易资源，还有就是个性化、人文化特色逐渐脱颖而出，形成了以高科技为核心的写字楼集聚区。
在走过了千篇一律的“巧克力”大楼和国贸一支独秀的尴尬后，从2003年开始，北京的写字楼市场焕发了活力。
无论从写字楼的设计建造还是写字楼的市场环境都得到了很大的提升。
国内资金的活跃和外资带来的新的冲击，让京城的写字楼迎来了百花齐放的局面。
2004年接连出现的京城写字楼被国外机构大单收购，以及2005年5月的房地产新政，都让人们的目光从被抑制的住宅市场转向了写字楼商业地产领域。
2006年随着新的房地产调控政策出台，投资者的目光将更进一步向商业地产市场转型。
与此同时，随着北京2008年奥运会的迫近，城市的基础设施和规划都已经进入最后阶段。
北京的城市格局和区域功能已经基本成型。
随着北京城市规划的各个功能区域的不断成熟，处于不同区域的写字楼也展现出了鲜明的区域功能特点。
在2005年就要过去的时候，依据奥运会城市规划接近完成，北京的商业地图也初现轮廓。
在市场的进程中，CBD商圈、燕莎商圈、亚奥商圈、中关村和上地商圈以及近来逐步兴起的二环商圈和北三环商圈，其区域热点非常明显，市场需求大，商圈的区域特点和功能也更加成熟。
2、中关村片区写字楼市场概况
目前中关村地区从高档的甲级楼到乙级楼，再到商住公寓，所有的面积加起来约有800万平米，为在中关村进行创业的和拓展的高科技及企业、大型企业集团、金融机构、国际的科技企业，都提供了一个能容纳百川的沃土。
中关村客户群体依然是以高科技、IT为主的企业，与以往不同的是，目前除了中关村区域内成长起来的和新注册的公司外，随着中关村广场的和清华科技园区及融科资讯中心的建设，中关村逐步改变了以往硬件设施落后的状况，有更多的外资500强的公司和国内的知名IT公司纷纷从CBD回流中关村。
这部分客户不仅自身需求办公面积大，而且也带动了一些相关公司进驻中关村，对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用。
中关村近年来平均每年新增企业超过3000家，至今已有注册企业1万多家。
这些企业对办公场所的需求量可想而知。
同时，众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，而且，跨国公司的进入有逾演逾烈的趋势。
中关村的商务写字楼市场客户群体一方面将吸引具备长远发展目光的诸如微软研发、朗讯、NTT、高通、松下、联想、方正等企业巨头；另一方面则是数以万计的高活力创新企业和相关配套行业的企业，这其中包括大量已获得一定发展积累的各类企业。
中关村的客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势，由此也可以说明中关村所独有的科技、人才的原动力将长期而巨大的吸引着国际、国内客户的广泛关注。
中关村核心区销售写字楼供应情况
项目名称
写字楼面积（平方米）
中关村科贸中心
100000
中关村e世界
60000
新中关
35000
第三极
45000
1+1大厦
24000
天创科技大厦
33000
合计
297000
中关村出租写字楼供应情况
项目名称
写字楼面积（平方米）
出租率
理想国际大厦
70000
80%
威新大厦
30000
60%
辉煌时代
66000
60%
中国电子大厦理想中心
60000
30%
清华科技大厦
188000
——
现代中芯大厦
20000
——
部分项目租售价格
项目名称
写字楼销售均价
写字楼租赁价格
第三极
18000
7元/平米*天
理想国际
——
7元/平米*天
辉煌时代
19000
4.8元/平米*天
天创科技大厦
13900
4.5元/平米*天
1+1大厦
9层以下，卖散户，12000元/M2； 10层以上整层卖，14000元/M2
只售不租
CEO首创拓展大厦
只租不卖
4.5元/平米*天
中关村e世界
17000
——
鼎好电子大厦
12800
4元/平米*天
中关村科贸大厦
13000
3元/平米*天
清华科技大厦
13500
5.7元/平米*天
中芯大厦
——
3.5/平米*天
华奥大厦
——
2.5元/平米*天
苏州街33号
9700
2.3元/平米*天
大恒科技大厦
12800
整层销售，不租
1、该区域写字楼供应量极大，实际租赁价格在3.5－5元/平方米/天之间，入住率均在60％以上。
2、写字楼主力使用依然为IT业，辅以部分金融、通讯等。
3、超5A写字楼及5A写字楼、乙级写字楼供应齐全。
观点：
●中关村写字楼大部分都是甲级写字楼，建设标准很高。
但是从租售情况看，只有只租不售的写字楼如融科资讯、理想国际等能够在整体品质上得到保证，从而获得良好的出租率和大量知名客户。
而销售型写字楼除了能够有大单成交的中关村金融中心、中国电子大厦等外，其他散售写字楼则不够乐观。
●价格则根据级别与地段的差距而明朗化，根据以海龙为中心的区域辐射程度直接作用于各商铺、写字楼的价格体系。
销售型写字楼只能寄希望于获得整端客户。
四、项目定位
1、项目SWOT分析
优势：
●本项目地段极佳，处于人行天桥，人行道之间，车站较近，直线距离仅为50米左右。
●写字楼入住率高，有知名企业入驻，为本项目带来有一定知名度。
●商铺临中关村电子一条街，商铺面较长，达到75米左右。
●可改造为商铺部分面积方正，进深合理。
●人流量极大，周一至周末人流量均值在2000人次－6000人次/小时之间。
劣势：
●外立面陈旧。
●写字楼空高不够，设备陈旧。
●商铺竖向交通不足，极度缺乏。
●商铺无统一业态定位，无主流业态，经营态势一般。
●停车位过少。
●建筑使用年限缩短，可办证时长有限。
机会点：
●中关村具扎堆效应，极具人气。
●“中关村广场”初具规模，未来发展不可限量。
●“中关村e时代”、“第三极”商铺聚集商业投资客户。
●地铁4号，10号线的建成，为本项目带来轨道人流。
●本项目二手商铺、写字楼所拥有的价格优势。
●北京商铺可按柜台销售的政策优势。
●中关村区域高科技企业三减三免政策优惠。
●中小型企业每年大量增加带来的办公经营需求。
威胁点：
●国家宏观政策对二手房的实际打压。
●周边乙级二手写字楼供应量较大，形成价格压力与空置率的增加。
●“鼎好电子商城”二期为本项目带来的招商压力。
●中关村广场的建成，形成中关村电子市场重心的逐步西移。
●中科大厦易主后，带来现有租赁客户的变动因素。
●项目进行商业改造存在的法律障碍。
（租约合同障碍）
2、项目客户定位
【观点】
商业地产的成功与两个客户群体有着密切的关系，其一称为显性客户，即通过购买或租赁获得商业地产经营面积获得回报的经营类客户；其二称为隐形客户，即在该商业地产内消费的消费者的族群划分。
商铺部分：
【本案周边显性客户情况】
本案周边目前咨讯电子市场为主流业态（鼎好、海龙、科贸、中海、太平洋等）占据了90％以上的商业经营面积、中高档百货（中关村购物中心）、超市（家乐福）只有10％左右的商业经营面积，中关村大街沿线是全国有名的IT数码资讯产品一条街。
【特别提示】：
本案目前一层底商为银行＋服装＋数码产品，地下室为快餐，经营实际面积1700平方米左右。
该种业态在周边商业中处于辅助地位。
而同样地段其他商业都是为资讯市场，这与本案管理者的经营思路的僵化有着明显的关系。
【本案周边隐形客户情况】
本案中关村沿线为商务办公区，二线地段分布着众多居民小区是大型IT、网络、数码、金融类中外企业的主要办公区；也有着北京大学、清华大学这样的全国一流大型院校。
所以本地区商业的隐形客户主要为以下三类：
●以北京乃至全国消费者为目标的数码IT资讯类消费。
（90）
●以周边居民为代表的生活类消费；（7）
●以周边白领、大学教师为代表的品质型消费；（3）
写字楼部分：
划分办法：
按用途划分:
本案周边写字楼分为自用型和租赁型。
本案属于自用型为主，租赁为附。
自用型客户主要为大型IT企业、数码企业，如神州数码、华奥集团、中电集团、瑞星公司、中恒电子、招商银行、新东方、北京贷款中心等。
他们选择写字楼基本以整层为主。
租赁型客户为中关村不断涌现的各类中小型高科技企业，IT企业和计算机工程企业。
基本以散租和购买为主。
按写字楼硬件划分：
分为甲级和乙级写字楼
甲级写字楼均为大单客户，乙级写字楼以散单客户为主，大单客户为附。
甲级写字楼使用率在60％左右，乙级写字楼使用率通常在80％以上，这与两者价格接近一倍的价差是分不开的。
写字楼租赁均有免租期或装修期优惠。
【结论】
项目商铺部分目前寻找的商业客户不准，定位不明确，经营管理不善，导致项目档次不断降低，违背了地段价值这一商业项目基本规律。
项目写字楼部分拥有大单客户，租赁情况稳定，是本项目经营的主要利润来源。
3、项目类型业态定位
【类型定位】
本案根据现实经营情况可以很容易得出目前项目类型为沿街商铺，但根据设计有约5000㎡可改造为群楼封闭商业中心。
所以本案类型为：
中小型商业中心。
【业态定位】
本案临中关村大街，周边所有商业中心基本为IT电子资讯数码市场。
且人流鼎盛、生意火爆，拥有充分的扎堆效应。
在将本项目进行商业改造后，对本项目进行以下业态定位：
一层：
数码通讯产品
二层：
数码产品、IT产品
三层：
IT硬件、硬件代理
四层、五层：
电脑相关配件、网络工程。
【观点】
这样的一种业态划分能够符合不同业态对于租金的不同需求，且对消费者进行了有序的类别划分，也是周边成功商业中心的主流业态划分模式，能够获得市场认同。
4、项目价格定位
【定价考虑因素】
●周边商铺租金水平均价在700元/平方米/约之间，本项目周边商业中心一、二层租赁价格均在1000元/平方米/月以上。
●对面在售新项目“中关村E世界”的产权商铺价格在8万元/㎡
●本项目位于中关村电子一条街核心地段。
●周边租赁商铺年回报率在10％左右。
●二手写字楼销售价格9000元/㎡的价格瓶颈。
●二手写字楼商铺由于使用年限缩短带来的价格减成。
●本项目自营建筑改造成销售商铺带来的贷款风险。
租金定价，
【比较定价法】
商铺部分：
海龙大厦
7层
IT类
1500元/m2/月（可免装修期）
第三级
11层
文化消费
包租10年
中关村e世界
5层
电子商贸
850元/m2/月
太平洋数码电脑城
4层
IT类
650元/m2/月
鼎好电子大厦
5层，地下2层
IT类
1300/m2/月
科贸大厦
8层
IT类
600/m2/月
中海电子市场
1层
IT类
550元/m2/月
根据以上商铺租赁价格，比较本项目周边海龙大厦和科贸大厦的租赁情况，本项目如进行重新装修后整体月租金均价范围在500～700元之间是最有把握。
我们建议：
一楼租赁价格：
1000元/平方米/月
二楼租赁价格：
800元/平方米/月
三楼租赁价格：
600元/平方米/月
四、五楼租赁价格：
300元/平方米/月
写字楼部分：
项目名称
写字楼租赁价格
第三极
7元/平米*天
理想国际
7元/平米*天
辉煌时代
4.8元/平米*天
天创科技大厦
4.5元/平米*天
1+1大厦
只售不租
CEO首创拓展大厦
4.5元/平米*天
中关村e世界
——
鼎好电子大厦
4元/平米*天
中关村科贸大厦
3元/平米*天
清华科技大厦
5.7元/平米*天
中芯大厦
3.5/平米*天
华奥大厦
2.5元/平米*天
苏州街33号
2.3元/平米*天
大恒科技大厦
整层销售，不租
上表绿色部分为跟本项目档次基本相同的写字楼，其均价在2.5元/平方米/日。
所以本项目执行目前2.6～2.8元/平方米/月的价格还是基本合适的。
销售价格定位：
（一）成本核算法：
根据对方报价：
1.1亿元人民币，考虑到过户手续费用后，则地上部分（写字楼＋商铺）的平均价格为：
平均价格＝11000，0000×（100％＋4.25％）÷17163＝6680元/平方米
写字楼部分重装价格：
更换电梯：
30万×2＝60万元÷11822平方米＝51元
外立面部分装修：
1500元/平方米（武广重新装修对外报价3000万元，武广面积约3.7万平方米，则装修价格约为800元/㎡，北京市场销售平均价格约为武汉价格的2倍，测算出价格比例为1500元/平方米）
则写字楼部分成本价格＝6680+51+1500＝8231元/平方米。
商铺重装成本：
如对本项目进行商业改造，拆除原有隔断、重新分割，增加手扶电梯、外立面重新装修，增加照明和空调系统，总价格需要测算。
但是根据武汉市5000平方米新装商场的平均价格为1000万元，平摊到每平米上约为2000元。
北京与武汉比值约为1：
2.6，则重装价格约为5200元/㎡
则商铺的成本＝6680＋5200＝11880元/平方米。
【结论】
根据以上成本分析，写字楼销售价格在8231元以上和商铺部分在11880元以上是能够为公司创造利润的。
（二）回报率分析：
中关村商业街的可实现整体租赁价格在600～800元之间，本项目周边商业一、二层租金更是达到1000元/平方米/月以上。
而市场通行年回报率为10％，
而商铺价格的衡量因素最重要的是地理位置而不是新旧程度，所以本项目根据回报率测算：
500×12÷10％＝60000元/平方米
700×12÷10％＝84000元/平方米
均价：
72000元
写字楼部分：
2.6×365÷10％＝9490
2.8×365÷10％＝10220
均价：
9855元
（三）产权价值评估价格测算法：
评估价值=重置价格×（剩余使用年限÷总体使用年限）
即:
写字楼：
评估价格＝9855×（40÷50）＝7884元/㎡
商铺：
评估价格＝72000×（40÷50）＝57600元/㎡
注：
普通商业项目用地年限为50年，本项目建设使用年限应已达到10年左右，此项价格是根据房产局评估价格公式测算出来的。
实际评估价格将根据实际用地年限情况和重置价格再作调整。
（四）抗性分析：
时间抗性：
本项目入市时间不确定带来的抗性。
如在2008年前能包装完成开业将有5％左右的加成，反之则有10％左右的减成。
产权抗性：
如本项目产权过户顺利，税费控制在合理范围内，可以办理按揭，则有5％左右的加成，反之则会阻止销售。
价格抗性：
目前周边乙级和二手写字楼售价为9000～10000元，且销售情况非常不好。
周边商铺的销售均价在80000元/平方米，所以如本项目定价在9000元以上，或商铺定价在70000元以上销售必然面临阻力。
装修抗性：
现有装修如改造完毕或进行改造承诺销售将带来10％左右的加成，反之则有50％左右的减成，且大大缩小利润比例。
招商抗性：
如能维持现有招商率则有10％左右的加成，如因业主大量搬离造成空置会带来20％左右的减成
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