房地产估价整理习题.docx

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房地产估价整理习题

房地产估价整理习题

房地产估价

第一章房地产估价概论

1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

（）2、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。

A.发明、B.发现、C.创造、D.确定

3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A.独一无二和供给有限　　B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值最大、　　D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于业务。

A.传统评估业务、　　B.价值分配C.相关经济损失评估、D.价值减损评估1、×2、C　　3、B　　4、C

第二章房地产及其描述

1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路xx年，年利率为%，按月等额偿还本息。

则关于该房地产价格的说法中，正确的有。

A.该厂房的实际价格等于名义价格　　B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元　　D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格

8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。

乙成交价格5000元每平米，建筑面积1xx年后付清余款36万元，丙成交价格4700元每平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清。

丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付xx年后付清余款万元。

已知折现率10%，这4个可比实例单价分别是多少？

1、×　　2、C3、ABCE4、B5、B6、C　　7、ABC　　8、

第四章房地产价格影响因素

1、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给

C.降低契税　　D.提高购房贷款利率

2.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。

3.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。

A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大4.下列情况中会导致房地产价格上升的是。

A.上调贷款利率　　B.收紧房地产开发贷款　　C.开征房地产持有环节的税收　　D.增加土地供应5.下列房地产状况中属于区位状况的有。

A.位置　　B.房地产规模　　C.环境景观　　D.外部基础设施完备程度　　E.朝向、楼层

1、C　　2、×　　3、ABCD　　4、B　　5、ACDE

第五章房地产估价原则

1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人　　B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立

2、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中是龙头。

3、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

4、某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。

试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

5、某建筑物的建筑面积5000㎡,坐落的土地面积为xx年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为xx年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是。

A.甲B.乙C.丙D.丁

2、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为1xx年3月的价格为xx年9月的价格。

已知该类房地产xx年3月至9月的价格指数分别为：

，，，，，和，则该房地产xx年9月的价格为元/㎡。

6、评估某宗房地产xx年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为xx年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：

该类房地产市场价格xx年6月1日至xx年3月1日，平均每月比上月涨%，xx年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，对可比实例进行市场状况调整。

7、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元/平方米。

8、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为元人民币/m2。

9、为评估某写字楼的价格，估价人员在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个交易实例，其有关资料如下表：

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较结果。

房地产状况中的三方面因素对价格影响的权重分别为：

区位状况、权益状况、交易实物。

另

据调查得知：

住宅楼的价格在之间保持不变，写字楼的价格从到平均每月比上月下降%，从到平均每月比上月上涨%。

试利用上述资料估算该写字楼的正常单价

1、B2、B3、C4、2385　　买价=正常*　　正常=2559　　买价=2385）

5、6、

=

7、/=7091

第七章收益法及其运用

1、某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。

该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率%

2、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该

房地产30年收益权利的价格。

3、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：

若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于元/m2。

4、甲房地产的受益年限为50年，单价为xx年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。

5、某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1xx年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。

现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。

6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。

请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。

7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。

8、某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。

请计算该宗房地产的收益价格。

9、某宗房地产现行的价格为xx年净收益为xx年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。

在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。

据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。

请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。

。

10、预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。

格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%？

3、一面临街矩形土地的价值计算

图中是一块临街深度为、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价为2000元/m2。

根据表中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。

4、前后两面临街矩形土地的价值计算

下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。

已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。

5、矩形街角地的价值计算

采用正旁两街分别轻重估价法先求出高价街的价值，再计算低价街的影响加价，最后加总。

6、某幢楼房的建筑面积1000m2，土地总面积500m2，某人拥有其中80m2的建筑面积。

请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地份额及分摊的土地面积。

7、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。

该大厦的土地价值为3500万元，房地总价值为5000万元，其中商场

的房地价值为3000万元，写字楼的房地价值为2000万元。

请按照房地价值进行分摊的方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价数额。

8、某幢大厦的房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，建筑物价值为40万元。

请按照土地价值进行分摊的方法计算此人占有的土地份额。

9、路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。

10、于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正

11、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。

基准地价的内涵包括A.基准日期B.土地开发程度C.基准地价修正体系D.土地用途　　E.基准地价公布日期1、CE

2、对

3、土地单价＝路线价×平均深度价格修正率土地总价＝土地单价×土地面积该块土地的单价：

＝2000×140%＝2800该块土地的总价：

＝2800×20×＝4、

5、

6、该人占有的土地份额==8%

该人分摊的土地面积=500×8%=40

或者500÷1000=，即1m2的建筑面积附带的土地面积。

7、甲公司分摊的地价数额=3500×60%=2100乙公司分摊的地价数额=3500×40%=1400

8、

9、X　　10、X11、ABD

房地产估价

第一章房地产估价概论

1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

（）2、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。

A.发明、B.发现、C.创造、D.确定

3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A.独一无二和供给有限　　B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值最大、　　D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于业务。

A.传统评估业务、　　B.价值分配C.相关经济损失评估、D.价值减损评估1、×2、C　　3、B　　4、C

第二章房地产及其描述

1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路xx年，年利率为%，按月等额偿还本息。

则关于该房地产价格的说法中，正确的有。

A.该厂房的实际价格等于名义价格　　B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元　　D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格

8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。

乙成交价格5000元每平米，建筑面积1xx年后付清余款36万元，丙成交价格4700元每平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清。

丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付xx年后付清余款万元。

已知折现率10%，这4个可比实例单价分别是多少？

1、×　　2、C3、ABCE4、B5、B6、C　　7、ABC　　8、

第四章房地产价格影响因素

1、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给

C.降低契税　　D.提高购房贷款利率

2.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。

3.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。

A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大4.下列情况中会导致房地产价格上升的是。

A.上调贷款利率　　B.收紧房地产开发贷款　　C.开征房地产持有环节的税收　　D.增加土地供应5.下列房地产状况中属于区位状况的有。

A.位置　　B.房地产规模　　C.环境景观　　D.外部基础设施完备程度　　E.朝向、楼层

1、C　　2、×　　3、ABCD　　4、B　　5、ACDE

第五章房地产估价原则

1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人　　B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立

2、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中是龙头。

3、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

4、某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。

试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

5、某建筑物的建筑面积5000㎡,坐落的土地面积为xx年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为xx年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是。

A.甲B.乙C.丙D.丁

2、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为1xx年3月的价格为xx年9月的价格。

已知该类房地产xx年3月至9月的价格指数分别为：

，，，，，和，则该房地产xx年9月的价格为元/㎡。

6、评估某宗房地产xx年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为xx年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：

该类房地产市场价格xx年6月1日至xx年3月1日，平均每月比上月涨%，xx年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，对可比实例进行市场状况调整。

7、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元/平方米。

8、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为元人民币/m2。

9、为评估某写字楼的价格，估价人员在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个交易实例，其有关资料如下表：

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较结果。

房地产状况中的三方面因素对价格影响的权重分别为：

区位状况、权益状况、交易实物。

另

据调查得知：

住宅楼的价格在之间保持不变，写字楼的价格从到平均每月比上月下降%，从到平均每月比上月上涨%。

试利用上述资料估算该写字楼的正常单价

1、B2、B3、C4、2385　　买价=正常*　　正常=2559　　买价=2385）

5、6、

=

7、/=7091

第七章收益法及其运用

1、某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。

该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率%

2、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该

房地产30年收益权利的价格。

3、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：

若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于元/m2。

4、甲房地产的受益年限为50年，单价为xx年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。

5、某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1xx年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。

现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。

6、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。

请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。

7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。

8、某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。

请计算该宗房地产的收益价格。

9、某宗房地产现行的价格为xx年净收益为xx年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。

在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。

据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。

请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。

。

10、预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。