重庆市写字楼市场研究.docx
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重庆市写字楼市场研究
重庆市写字楼市场研究
一、重庆市写字楼现状
1、重庆写字楼情况概述
1.1、重庆写字楼发展史
重庆写字楼从1993年发展至今，已经经历了14个春秋。
回首重庆写字楼走过的这十四年发展历程，我们将其分为三个阶段。
初始阶段（1993-1999年）：
市场热闹的大背景源于中国第一波房地产市场热。
客观地讲，这时的重庆市场并没有严格意义上的专业写字楼需求，市场是在资金的假想中被迅速“做大”。
持续到九十年代中期时，市场售价持续下滑、租金一蹶不振。
对重庆写字楼而言，1997年具有纪念性意义，空置率迅速膨胀使写字楼市场遭遇了前所未有的“滑铁卢”。
低迷不振在随后的两三年间一直弥漫着市场。
虽然住宅市场在短暂的盘整之后，再次活跃起来。
而写字楼市场却始终沉默着。
发展阶段（2000-2003年）：
2000年前后，伴随重庆中小型公司的快速成长，新一轮商务用房的需求增大。
这一阶段，“酒店式商务公寓”成为创业型企业的首选。
与此同时，重庆写字楼市场租、售价格渐趋合理，高档写字楼市场也逐建浮出水面，且主要集中在渝中区，包括大都会写字楼、半岛国际、希尔顿等。
2002年上半年，重庆写字楼市场放量增大。
“九鼎商务别墅”推出数十套独立的别墅办公区；“浪高·凯悦”一次推出200多套甲级写字楼。
同属南岸商务区域的“科尔国际”、“天龙广场”、“金台大厦”也不甘示弱，相继推出数量不菲的写字楼物业。
成熟阶段（2004-至今）：
2004年，随着各区写字楼需求市场的增大，以及消费需求的提高，观音桥和石桥铺板块迅速崛起；同时，“未来国际”、“同聚远景”“申基会展国际”等一批甲级写字楼也相继亮相。
1.2、重庆写字楼现状
受二套房贷款政策影响，投资性物业受到了抑制。
不少精明的投资客户将眼光转到写字楼的投资上，从而带动了写字楼价格的上涨。
投资住宅的年投资回报率在3%-5%左右，而写字楼投资回报率则在8%以上。
现阶段重庆在售的写字楼仅“龙湖·西城国际”，价格在8000元/平方米，也仅剩下10余套。
重庆的主要大型写字楼地区包括渝中、江北及南岸区，这些地区共占写字楼总面积1,570,722平方米的78.6%。
就市场占有率而言，渝中区占重庆写字楼整体市场的46.4%，而按建筑面积而言占逾926,390平方米；其次是江北及南岸区，分别占写字楼总存量的22.9%及9.3%；其他六区占写字楼总存量余下的21.4%。
可以看出重庆的商务物业主要集中在渝中区、江北区。
区域
写字楼名称
解放碑板块
重庆世界贸易中心
重庆国际贸易中心
重庆国际商务中心
大都会商厦
太平洋广场
纽约·纽约
两路口/上清寺板块
希尔顿
中安国际商务大厦
环球广场
观音桥板块
未来国际
嘉年华大厦
西普大厦
南坪板块
浪高凯悦商务大厦
金台大厦
城市之光
石桥铺板块
大西洋国际
申基会展国际
2、各板块写字楼情况
重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分布格局。
目前，重庆市区主要形成了以下商圈：
解放碑、两路口、上清寺、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、南坪、观音桥。
不难发现，目前的商圈格局里面，渝中区和江北区占据了重要地位。
2.1、解放碑板块
解放碑是重庆商业和经济中心，同时也是重庆甲级写字楼最为集中的区域，主要有重庆世界贸易中心、重庆国际贸易中心、重庆国际商务中心、大都会商厦和纽约·纽约等。
入住公司以各类服务、咨询、外资公司为主，注重公司形象，能承受高额租金（50元－120元/平方米•月）
典型项目
得意商务楼
项目名称
得意商务楼
项目地址
重庆市渝中区较场口88号
建筑形态
高层
物业性质
乙级写字楼
总建面
40000㎡
占地面积
4000㎡
容积率
10
建筑风格
现代
物管公司
得意物业管理有限公司
物业费
4元/㎡/月
面积区间
平层1300㎡（按客户要求自己划分）
租金
35元/㎡/月（清水）
楼层
共28层（4-28层）
通间（自己隔）
入住企业性质
大厅
150㎡
房产
建筑
医疗
实业
保险
电子
办事处
电梯
（三菱）5部电梯
其中1部货梯
2部电梯1-15层
2部电梯16-28层
2个
6个
4个
29个
4个
5个
6个
知名企业
佳天下装饰、兄弟装饰、重庆总商会浙江商会
所属商圈
解放碑商圈
车位
250个，只租不售（月租600元/月）
雨田大厦
项目名称
雨田大厦
开发商
重庆雨田房地产开发有限公司
项目地址
重庆市渝中区八一路177号
物业性质
乙级写字楼
总建面
26000㎡（写字楼）
占地面积
2600㎡
建筑形态
高层
容积率
10
建筑风格
现代
代理公司
自销
物管公司
重庆雨田物业管理有限公司
面积区间
190㎡（每间）
租金
60-80元/㎡/月（含物管费）
楼层
共10层（14-24层）
每层为4间，每间190㎡
入驻企业性质
大堂面积
100㎡
房产
建筑
医疗
实业
保险
电子
事务所
电梯
（奥克斯）3部电梯
其中1部电梯-3-24
0个
1个
2个
6个
5个
3个
1个
知名企业
中国农业银行重庆市解放碑支行、中华联合财产保险公司顾问有限公司
所属商圈
解放碑商圈
车位
车位70个、只租不售700元/月/个
都市广场
项目名称
都市广场
项目地址
渝中区五四路39号
物业性质
乙级写字楼
建筑形态
高层
总建面
27000㎡（写字楼）
占地面积
2700㎡
物管公司
中海物业
容积率
11
物业费
4.9元/㎡/月
面积区间
60-240㎡
价格
45-55元/㎡/月
楼层
共21层（1-21层）
整层约2000㎡
入驻企业性质
大厅
150㎡
房产
建筑
医疗
实业
保险
电子
事务所
电梯
（蒂森）4部电梯
其中2部货梯
8个
2个
3个
18个
3个
4个
2个
知名企业
网通集团公司重庆分公司、中国人寿保险、
所属商圈
解放碑商圈
车位
100个，只租不售500元/月10元/早上8:
00-下午18:
00
国贸大厦
项目名称
重庆国际贸易中心
开发商
重庆聚富房地产开发公司
项目地址
渝中区解放碑青年路
物业性质
乙级写字楼
总建面
14.5㎡（写字楼）
占地面积
9803㎡
建筑形态
高层
建筑风格
现代
容积率
14.79
物管公司
美国豪生物业顾问公司
物业费
8元/㎡/月
面积区间
55-880㎡
租金
90元/㎡/月
楼层
共28层（1-28层）
入驻企业性质
大厅
100㎡
房产
建筑
医疗
实业
保险
电子
办事处
电梯
（上海三菱）4部电梯。
4个
4个
4个
24个
5个
8个
7个
知名企业
阳光财产保险公司、晟成房地产开发有限公司
所属商圈
解放碑商圈
车位
450个，只租不售600元/月（对业主出租不对外）
世贸大厦
项目名称
重庆世界贸易中心
开发商
重庆鑫隆达房地产开发有限公司
项目地址
渝中区邹容路131号
物业性质
甲级写字楼
总建面
120000㎡（写字楼）
占地面积
4987㎡
大堂面积
500㎡
建筑风格
现代
容积率
24
物管公司
第一太平戴维斯
物业费
10.5元/㎡/月（建面）
面积区间
65-1200㎡
租金
80元/㎡/月
楼层
共层62层（15-55层）
电梯
（上海三菱）10部电梯，其中6部电梯一分钟可直达顶层、4部观光电梯。
知名企业
中新大东方人寿、香港东亚银行、中国石油
所属商圈
解放碑商圈
车位
200个，只租不售800-1000元/月
2.2、上清寺——两路口板块
该板块靠近重庆传统的行政中心，交通便利且配套完善。
集中了对区域和交通要求较高的公司，能承受较高的租金（30-60元/平米·月）。
目前该板块大部分办公楼为重庆商务楼市场的早期产品，产品设计已逐渐落伍，商务配套老化，物管水平一般。
典型项目
中安国际大厦
项目名称
中安国际大厦
开发商
重庆中安实业有限公司
项目地址
渝中区中山三路168号
物业性质
甲级写字楼
建筑形态
高层
建筑风格
现代
物管公司
重庆创佳物业
物业费
6元/㎡·月（写字楼）
面积区间
120－470㎡
价格
25－35元/㎡/月
楼层
共28层一层5间
6元/㎡·月
入驻企业性质
大厅
160㎡
房产
建筑
律师
会计
电子
3个
3个
3个
3个
3个
所属商圈
渝中区两路口-上清寺
车位
103个，只租不售（2.0L以下550元/月，2.0L以上600元/月，半年优惠50元/月）
希尔顿商厦
项目名称
希尔顿商厦
开发商
重庆庆隆屋业发展有限公司
项目地址
渝中区中山三路131号
物业性质
甲级写字楼
建筑形态
高层
建筑风格
现代
物管公司
希尔顿物业管理公司
物业费
8元/㎡·月（写字楼）
面积区间
100－310㎡
价格
100元/㎡·月
楼层
36层一层7间
5－8层出租，其余是被公司购买
入住企业性质
大堂
90㎡
房产
建筑
保险
实业
电子
电梯
裙楼4部，塔楼4部
6个
1个
3个
2个
1个
知名企业
平安人寿保险乡村基事业发展部
所属商圈
渝中区两路口-上清寺
车位
200多个，只租不售（半年缴700元/个月）
2.3、南坪板块
南坪位于重庆国家经济开发区中心地带，该区域现有写字楼已中、低端产品为主（租金为15-35元/平米·月），高端商务楼相对较小，仅“浪高凯悦国际商务大厦”。
典型项目：
浪高凯悦商务大厦
项目名称
浪高·凯悦商务大厦
开发商
重庆凯悦房地产开发有限公司
项目地址
南岸区南坪西路2号
物业性质
甲级写字楼
总建面
38000㎡
建筑风格
现代
建筑形态
高层
物管公司
浪高凯悦物业管理公司
物业费
3.6元/㎡·月
面积区间
68-187㎡
租金
35-45元/㎡·月
楼层
共37层，（1-6层为商业裙楼
22层为开放式商务洽谈区，35层为智能会议中心）
入住企业性质
大堂面积
80㎡
房产
服务）
建筑
培训
医疗
保险
实业
办事处
交通
电子
电梯
5部日立原装高速电梯
2.5—4米/秒的高低区电梯
24个
19个
3个
6个
3个
3个
16个
7个
3个
6个
知名企业
移动重庆分公司
所属商圈
南坪商圈
车位
600个、租金：
320元/月·个
金台商务大厦
项目名称
金台商务大厦
开发商
重庆渝能产业（集团）有限公司
项目地址
南岸区金台大厦（招商银行旁）
物业性质
乙级写字楼
总建面
47000平方米
物管公司
渝能
建筑形态
高层
建筑风格
现代
物业费
3.50元/月/平方米（写字楼）
面积区间
55-300㎡
租金
25-35元/㎡/月
楼层分布
共33层（1-4层商业裙楼，5层设备转换层，6-29层开间式写字楼）
入住企业性质
大堂
50㎡
房产/装饰
培训学校
医疗
服务
实业
贸易
电梯
德国“蒂森”4部电梯
4个房产/23个装饰公司
12个
2个
6个
4个
3个
知名企业
中国网络通讯公司重庆分公司
所属商圈
南坪商圈
车位
100个，300元/月·个
2.4、观音桥板块
观音桥商务区包括观音桥步行街、华新街和红旗河沟。
随着观音桥步行街的建成，观音桥步行街的配套环境逐步完善，趋于成熟。
“未来国际大厦”、“同聚远景”等甲级写字楼相继亮相。
该片区目前正在一步一步地消弱解放碑作为中心商务区的地位。
一直困扰着渝中半岛的交通问题，在这里不复存在。
另外观音桥作为一个老牌的商务区，离市大多数事业机构，政府部门所在的新牌坊片区最近。
虽然整个片区的写字楼数量较多，但华新街和红旗河沟的商务楼在“质”上还有待提高。
典型项目：
同聚远景
项目名称
同聚远景
开发商
重庆同聚福物业发展有限公司
项目地址
江北区观音桥建北二支路市规划局旁
物业性质
甲级写字楼
总建面
44000㎡
占地面积
2200㎡
建筑形态
高层
容积率
19.82
建筑风格
现代
物管公司
重庆中怡物业管理公司
物业费
3.5-5元/㎡·月（写字楼）
代理公司
重庆同成置业顾问有限公司
面积区间
84.57-649㎡
租金价格
45-55元/㎡/月
销售价格
5000-7000元/月
楼层分布
34层，其中地下1-7层为商业，7层为设备层，8-31层为可组合式写字楼
入住企业性质
大厅
双层景观大堂
房产
建筑
银行
拍卖
贸易
电梯
新科，6部高速电梯分高低层停靠
3个
5个
1个
1个
3个
传媒
律师
旅游
1个
1个
1个
空调
户式中央空调
知名企业
民生银行
所属商圈
江北商圈
车位
150个，车位租金价格（300-350元/个/月）
未来国际
项目名称
未来国际
开发商
重庆英利房地产开发有限公司
项目地址
江北区重庆江北区观音桥步行街
物业性质
5A甲级写字楼
总建面
103593㎡
占地面积
10811㎡
建筑形态
高层
容积率
11.10
建筑风格
现代
物管公司
重庆靖立物业管理有限公司
物业费
3.8元/㎡·月
面积区间
102-1100㎡（其中A户型:
1400㎡、B户型：
600㎡、C户型：
300㎡、D户型：
210㎡、E户型：
180㎡、F户型：
94㎡）
价格
45元/㎡/月（清水）、55元/㎡/月（简装）
销售价格
5700元/月（均价）
楼层分布
共50层，高度220米。
建筑主体部分塔楼为地上44层，裙房6层。
入住企业性质
大堂
10.5米门厅大堂、走廊采用四星级酒店豪华装修，大厅设有休息设施。
房产
传媒
贸易
医疗
电子
电梯
日立，8部高速电梯，时速3.5米/秒
3个
2个
5个
1个
3个
室内空高
室内空间3.7米,部分为4.2米超高设置。
空调
冷暖分层分户式中央空调
所属商圈
江北商圈
车位
地上、地下车位800个，车位租金价格（300-350元/个/月）
龙湖·北城星座
项目名称
龙湖·北岸星座
开发商
龙湖
项目地址
江北区-建新北路-北岸星座
物业性质
甲级写字楼
建筑形态
高层
建筑风格
现代
物管公司
重庆新龙湖物业管理有限公司
物业费
2.5元/㎡·月（写字楼）
面积区间
40-780㎡
价格
30-55元/㎡/月
楼层
共30层一层16间，2.5元/㎡·月
入驻企业性质
大堂
70㎡
房产
建筑
美容医疗
实业
电子科技
电梯
通力电梯，共3部，分全层停靠、单层停靠和双层停靠（周六/日全层停靠）
10个
8个
15个
6个
7个
装饰装修
运输
教育文化
商务
服饰
16个
6个
3个
37个
10个
设计
媒体
旅游
11个
7个
3个
知名企业
重庆三联广告、重庆华南物资公司、南桥工商事务所
所属商圈
观音桥商圈
车位
680个，只租不售（月租500）
2.5、石桥铺板块
高新区石桥铺作为重庆高新技术产业开发区南区，目前建成了重庆生物生化制药技术开发园、软件园、出国留学人员创业园等专业园区，初步形成了电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业。
经过10多年的开发建设，高新区已成为第三产业的代名词。
目前高新区的高档写字楼不多，就大西洋国际和申基会展国际，均定位甲级写字楼，入驻企业以电子、IT、钢材、房产、生物、电子信息为主，经营范围广泛，多为大型企业。
典型项目
申基会展国际
项目名称
申基会展国际
开发商
重庆申基房地产开发有限公司
项目地址
九龙坡区高新区科园四路288号
物业性质
甲级写字楼
总建面
119514.80平米
占地面积
22亩
楼层
27层
容积率
7.8
绿化率
12.48%
建筑形态
高层
建筑风格
现代
代理公司
成都众信和诚实业有限公司
面积区间
30－500㎡
物业费
6元/㎡·月（写字楼）
租金
清水50/㎡/月
电梯
杭州新马电梯
所属商圈
石桥铺商圈
车位
370个，销售10万元/个
大西洋国际
项目名称
大西洋国际
开发商
重庆中安实业有限公司
项目地址
渝中区中山三路168号
物业性质
甲级写字楼
总建面
70000方米
占地面积
16亩
建筑形态
高层
容积率
6.49
建筑风格
现代
物管公司
香港戴德梁行
物业费
6元/㎡·月（写字楼）
租金
33－36/㎡/月
楼层
41层（地下2层，地上39层）
入住企业性质
大堂
180㎡
房产
集团
实业
电子
电梯
9部电梯分高层停靠和低层停靠
3个
2个
5个
9个
知名企业
四川川威集团有限公司重庆办事处、武汉钢铁重庆分公司
所属商圈
石桥铺商圈
车位
200多个，只租不售（350元/个月）
渝高C座
项目名称
渝高大厦C座
开发商
重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司
项目地址
重庆市科园一路200号
物业性质
乙级写字楼
总建面
48000㎡
建筑形态
高层
建筑风格
现代
物业费
2.8元/㎡·月（写字楼）
面积区间
56-830㎡
租金
20-30元/㎡/月
楼层
共26层一层5间，2.8元/㎡·月
入住企业性质
大堂
400㎡
房产
建筑
医疗
实业
电子
电梯
OTIS（奥的斯）4部电梯分全层停靠、单层停靠和双层停靠
17个
4个
3个
16个
3个
知名企业
网通重庆分公司
所属商圈
石桥铺商圈
车位
308个，只租不售（一年缴是400半年420季度450）
2.6、沙坪坝板块
沙坪坝区产业以工业和教育业为主，其他行业分散较广，因此，对写字楼的需求不高，现阶段无较好的专业写字搂，租金水平较低（25元－40元/平方米·月）。
典型项目
庆泰大厦
项目名称
庆泰大厦
项目地址
沙坪坝渝碚路39号
物业性质
乙级写字楼
建筑形态
高层
建筑风格
现代
占地面积
4500
物管公司
庆泰物业
物业费
2.5元/㎡·月（写字楼）
面积区间
50-110㎡
价格
25-35元/㎡/月
楼层
共30层每层16间
入住企业性质
大堂
无
房产
建筑
教育
实业
美容
电梯
5部电梯分全层停靠
3
6
4
15
3
知名企业
融汇集团、卓越房地产开发公司、新世纪集团
所属商圈
沙坪坝商圈
车位
车库面积4500平方米，车位70个，只租不售（350元/月/个）
3、总结
板块
项目名称
等级
体量
（万㎡）
面积区间（㎡）
租金
（元/㎡·月）
车位租金
（元/㎡·月）
解放碑板块
大都会商厦
甲级
5.2
30-190
135
1200
得意商务楼
乙级
4.0
1300
35
600
雨田大厦
乙级
2.6
190
70
700
都市广场
乙级
2.7
60-240
50
500
国贸大厦
甲级
14.5
55-880
55
600
世贸大厦
甲级
12
61-1200
120
1000
上清寺-两路口板块
中安国际大厦
乙级
3.0
120-470
30
600
皇冠大厦
乙级
3
900
23
420
观音桥板块
北岸星座
甲级
3.5
40-780
42
500
同聚远景
甲级
4.4
85-650
50
350
未来国际
甲级
10.4
102-1100
50
350
商会大厦
乙级
5.2
60-800
30
300
南坪板块
浪高凯悦商厦
甲级
3.8
68-187
40
320
金台大厦
乙级
4.7
55-300
30
300
石桥铺板块
申基会展国际
甲级
11.9
30-500
50
300
大西洋国际
甲级
4.8
30-120
45
300
渝高C座
乙级
4.8
56-830
25
200
沙坪坝板块
庆泰大厦
乙级
3.6
50-110
35
350
3.1、区域研究
Ø放量
从写字楼的供应情况来看，解放碑板块的供应量最大，达到41万平方米；石桥铺作为重庆乃至西南地区IT和机电行业的集散地，企业对写字楼的需求量增大，该板块写字楼供应量紧随解放碑板块，位居主城第二。
Ø租金价格
✓写字楼
解放碑板块写字楼的租金价格仍然最高，每月每平方米达到80元；其次是观音桥板块，随着“未来国际”、“同聚远景”等甲级写字楼的投入使用，观音桥板块的写字楼每月每平方米平均租金以达到43元。
而上清寺和两路口板块的写字楼由于市政机关的外迁，以及写字楼配套设施的成旧，其租金价格已降到27元/平方米·月。
✓车位
从上图的可以看出，写字楼车位的租金价格与写字楼所处的地段有较大联系。
渝中区作为重庆市的商业金融中心，土地供应较少，其车位供应本来就是需大于求，因此，车位价格较高。
而其它商圈内的写字楼车位租金较低350元/个·月。
3.2、写字楼等级分析
Ø放量
从主城各区的供应量来看，解放碑、观音桥和石桥铺的甲级写字楼供应量均大大高于乙级写字楼；而南坪、上清寺-两路口和沙坪坝板块的甲级写字楼供应较少，特别是上清寺-两路口和沙坪坝板块甲级写字楼的供应为空白。
Ø租金
根据写字楼调查统计的资料显示：
重庆主城区甲级写字楼平均月租金为63元/平方米，乙级写字楼为33元/平方米·月。
其中，解放碑板块甲级写字楼租金价格最高，达115元/平方米·月。
二、重庆市写字楼销售情况
1、重庆写字楼成交面积
资
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