重庆市写字楼市场研究.docx

1、重庆市写字楼市场研究重庆市写字楼市场研究一、 重庆市写字楼现状1、重庆写字楼情况概述1.1、重庆写字楼发展史重庆写字楼从1993年发展至今，已经经历了14个春秋。回首重庆写字楼走过的这十四年发展历程，我们将其分为三个阶段。初始阶段（1993-1999年）：市场热闹的大背景源于中国第一波房地产市场热。客观地讲，这时的重庆市场并没有严格意义上的专业写字楼需求，市场是在资金的假想中被迅速“做大”。持续到九十年代中期时，市场售价持续下滑、租金一蹶不振。对重庆写字楼而言，1997年具有纪念性意义，空置率迅速膨胀使写字楼市场遭遇了前所未有的“滑铁卢”。低迷不振在随后的两三年间一直弥漫着市场。虽然住宅市场在

2、短暂的盘整之后，再次活跃起来。而写字楼市场却始终沉默着。发展阶段（2000-2003年）：2000年前后，伴随重庆中小型公司的快速成长，新一轮商务用房的需求增大。这一阶段，“酒店式商务公寓”成为创业型企业的首选。与此同时，重庆写字楼市场租、售价格渐趋合理，高档写字楼市场也逐建浮出水面，且主要集中在渝中区，包括大都会写字楼、半岛国际、希尔顿等。2002年上半年，重庆写字楼市场放量增大。“九鼎商务别墅”推出数十套独立的别墅办公区；“浪高凯悦”一次推出200多套甲级写字楼。同属南岸商务区域的“科尔国际”、“天龙广场”、“金台大厦”也不甘示弱，相继推出数量不菲的写字楼物业。成熟阶段（2004-至今）：

3、2004年，随着各区写字楼需求市场的增大，以及消费需求的提高，观音桥和石桥铺板块迅速崛起；同时，“未来国际”、“同聚远景”“申基会展国际”等一批甲级写字楼也相继亮相。1.2、重庆写字楼现状受二套房贷款政策影响，投资性物业受到了抑制。不少精明的投资客户将眼光转到写字楼的投资上，从而带动了写字楼价格的上涨。投资住宅的年投资回报率在3%-5%左右，而写字楼投资回报率则在8%以上。现阶段重庆在售的写字楼仅“龙湖西城国际”，价格在8000元/平方米，也仅剩下10余套。重庆的主要大型写字楼地区包括渝中、江北及南岸区，这些地区共占写字楼总面积1,570,722平方米的78.6%。就市场占有率而言，渝中区占重

4、庆写字楼整体市场的46.4%，而按建筑面积而言占逾926,390平方米；其次是江北及南岸区，分别占写字楼总存量的22.9%及9.3%；其他六区占写字楼总存量余下的21.4%。可以看出重庆的商务物业主要集中在渝中区、江北区。区域写字楼名称解放碑板块重庆世界贸易中心重庆国际贸易中心重庆国际商务中心大都会商厦太平洋广场纽约纽约两路口/上清寺板块希尔顿中安国际商务大厦环球广场观音桥板块未来国际嘉年华大厦西普大厦南坪板块浪高凯悦商务大厦金台大厦城市之光石桥铺板块大西洋国际申基会展国际2、各板块写字楼情况重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分布格局。目前，重庆市区主要形成了以下商圈：解放碑、两

5、路口、上清寺、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、南坪、观音桥。不难发现，目前的商圈格局里面，渝中区和江北区占据了重要地位。2.1、解放碑板块解放碑是重庆商业和经济中心，同时也是重庆甲级写字楼最为集中的区域，主要有重庆世界贸易中心、重庆国际贸易中心、重庆国际商务中心、大都会商厦和纽约纽约等。入住公司以各类服务、咨询、外资公司为主，注重公司形象，能承受高额租金（50元120元/平方米月）典型项目得意商务楼项目名称得意商务楼项目地址重庆市渝中区较场口88号建筑形态高层物业性质乙级写字楼总建面40000占地面积4000容积率10建筑风格现代物管公司得意物业管理有限公司物业费4元/月面积区间平层1300（按客户要

6、求自己划分）租金35元/月（清水）楼层共28层（ 4-28层）通间（自己隔）入住企业性质大厅150房产建筑医疗实业保险电子办事处电梯（三菱）5部电梯其中1部货梯 2部电梯1-15层2部电梯16-28层2个6个4个29个4个5个6个知名企业佳天下装饰、兄弟装饰、重庆总商会浙江商会所属商圈解放碑商圈车位250个，只租不售（月租600元/月）雨田大厦项目名称雨田大厦开发商重庆雨田房地产开发有限公司项目地址重庆市渝中区八一路177号物业性质乙级写字楼总建面26000（写字楼）占地面积2600建筑形态高层容积率10建筑风格现代代理公司自销物管公司重庆雨田物业管理有限公司面积区间190（每间）租金60-8

7、0元/月（含物管费）楼层共10层（ 14-24层）每层为4间，每间190入驻企业性质大堂面积100房产建筑医疗实业保险电子事务所电梯（奥克斯）3部电梯其中1部电梯-3-240个1个2个6个5个3个1个知名企业中国农业银行重庆市解放碑支行、中华联合财产保险公司顾问有限公司所属商圈解放碑商圈车位车位70个、只租不售 700元/月/个都市广场项目名称都市广场项目地址渝中区五四路39号物业性质乙级写字楼建筑形态高层总建面27000（写字楼）占地面积2700物管公司中海物业容积率11物业费4.9元/月面积区间60-240价格45-55元/月楼层共21层（ 1-21层）整层约2000入驻企业性质大厅150

8、房产建筑医疗实业保险电子事务所电梯（蒂森）4部电梯其中2部货梯8个2个3个18个3个4个2个知名企业网通集团公司重庆分公司、中国人寿保险、所属商圈解放碑商圈车位100个，只租不售 500元/月 10元/早上8:00-下午18:00国贸大厦项目名称重庆国际贸易中心开发商重庆聚富房地产开发公司项目地址渝中区解放碑青年路物业性质乙级写字楼总建面14.5（写字楼）占地面积9803建筑形态高层建筑风格现代容积率14.79物管公司美国豪生物业顾问公司物业费8元/月面积区间55-880租金90元/月楼层共28层（ 1-28层）入驻企业性质大厅100房产建筑医疗实业保险电子办事处电梯（上海三菱）4部电梯。4个

9、4个4个24个5个8个7个知名企业阳光财产保险公司、晟成房地产开发有限公司所属商圈解放碑商圈车位450个，只租不售 600元/月(对业主出租不对外)世贸大厦项目名称重庆世界贸易中心开发商重庆鑫隆达房地产开发有限公司 项目地址渝中区邹容路131号物业性质甲级写字楼总建面120000（写字楼）占地面积4987大堂面积500建筑风格现代容积率24物管公司第一太平戴维斯物业费10.5元/月（建面）面积区间65-1200租金80元/月楼层共层62层（15-55层）电梯（上海三菱）10部电梯，其中6部电梯一分钟可直达顶层、4部观光电梯。知名企业中新大东方人寿、香港东亚银行、中国石油所属商圈解放碑商圈车位2

10、00个，只租不售 800-1000元/月 2.2、上清寺两路口板块该板块靠近重庆传统的行政中心，交通便利且配套完善。集中了对区域和交通要求较高的公司，能承受较高的租金（30-60元/平米月）。目前该板块大部分办公楼为重庆商务楼市场的早期产品，产品设计已逐渐落伍，商务配套老化，物管水平一般。典型项目中安国际大厦项目名称中安国际大厦开发商重庆中安实业有限公司项目地址渝中区中山三路168号物业性质甲级写字楼建筑形态高层建筑风格现代物管公司重庆创佳物业物业费6元/月(写字楼）面积区间120470价格2535元/月楼层共28层 一层5间6元/月入驻企业性质大厅160房产建筑律师会计电子3个3个3个3个3

11、个所属商圈渝中区两路口-上清寺车位103个，只租不售（2.0L以下550元/月，2.0L以上600元/月，半年优惠50元/月）希尔顿商厦项目名称希尔顿商厦开发商重庆庆隆屋业发展有限公司项目地址渝中区中山三路131号物业性质甲级写字楼建筑形态高层建筑风格现代物管公司希尔顿物业管理公司物业费8元/月（写字楼）面积区间100310价格100元/月楼层36层 一层7间58层出租，其余是被公司购买入住企业性质大堂90房产建筑保险实业电子电梯裙楼4部，塔楼4部6个1个3个2个1个知名企业平安人寿保险 乡村基事业发展部所属商圈渝中区两路口-上清寺车位200多个，只租不售（半年缴700元/个月）2.3、南坪板

12、块南坪位于重庆国家经济开发区中心地带，该区域现有写字楼已中、低端产品为主（租金为15-35元/平米月），高端商务楼相对较小，仅“浪高凯悦国际商务大厦”。典型项目：浪高凯悦商务大厦项目名称浪高凯悦商务大厦开发商重庆凯悦房地产开发有限公司项目地址南岸区南坪西路2号物业性质甲级写字楼总建面38000建筑风格现代建筑形态高层物管公司浪高凯悦物业管理公司物业费3.6元/月面积区间68-187租金35-45元/月楼层共37层，（1-6层为商业裙楼22层为开放式商务洽谈区，35层为智能会议中心）入住企业性质大堂面积80房产服务）建筑培训医疗保险实业办事处交通电子电梯5部日立原装高速电梯2.54米/秒的高低区

13、电梯24个19个3个6个3个3个16个7个3个6个知名企业移动重庆分公司所属商圈南坪商圈车位600个、租金：320元/月个 金台商务大厦项目名称金台商务大厦开发商重庆渝能产业(集团)有限公司项目地址南岸区金台大厦(招商银行旁)物业性质乙级写字楼总建面47000平方米物管公司渝能建筑形态高层建筑风格现代物业费3.50元/月/平方米（写字楼）面积区间55-300租金25-35元/月楼层分布共33层（1-4层商业裙楼，5层设备转换层，6-29层开间式写字楼）入住企业性质大堂50房产/装饰培训学校医疗服务实业贸易电梯德国“蒂森”4部电梯4个房产/23个装饰公司12个2个6个4个3个知名企业中国网络通讯

14、公司重庆分公司所属商圈南坪商圈车位100个，300元/月个2.4、观音桥板块观音桥商务区包括观音桥步行街、华新街和红旗河沟。随着观音桥步行街的建成，观音桥步行街的配套环境逐步完善，趋于成熟。“未来国际大厦”、“同聚远景”等甲级写字楼相继亮相。该片区目前正在一步一步地消弱解放碑作为中心商务区的地位。一直困扰着渝中半岛的交通问题，在这里不复存在。另外观音桥作为一个老牌的商务区，离市大多数事业机构，政府部门所在的新牌坊片区最近。虽然整个片区的写字楼数量较多，但华新街和红旗河沟的商务楼在“质”上还有待提高。典型项目：同聚远景项目名称同聚远景开发商重庆同聚福物业发展有限公司项目地址江北区观音桥建北二支路

15、市规划局旁物业性质甲级写字楼总建面44000占地面积2200建筑形态高层容积率19.82建筑风格现代物管公司重庆中怡物业管理公司物业费3.5-5元/月（写字楼）代理公司重庆同成置业顾问有限公司面积区间84.57-649租金价格45-55元/月销售价格5000-7000元/月楼层分布34层，其中地下1-7层为商业，7层为设备层，8-31层为可组合式写字楼入住企业性质大厅双层景观大堂房产建筑银行拍卖贸易电梯新科，6部高速电梯分高低层停靠3个5个1个1个3个传媒律师旅游1个1个1个空调户式中央空调知名企业民生银行所属商圈江北商圈车位150个，车位租金价格（300-350元/个/月）未来国际项目名称未

16、来国际开发商重庆英利房地产开发有限公司项目地址江北区重庆江北区观音桥步行街物业性质5A甲级写字楼总建面103593占地面积10811建筑形态高层容积率11.10建筑风格现代物管公司重庆靖立物业管理有限公司物业费3.8元/月面积区间102-1100（其中A户型:1400、B户型：600、C户型：300、D户型：210、E户型：180、F户型：94）价格45元/月（清水）、55元/月（简装）销售价格5700元/月（均价）楼层分布共50层，高度220米。建筑主体部分塔楼为地上44层，裙房6层。入住企业性质大堂10.5米门厅大堂、走廊采用四星级酒店豪华装修，大厅设有休息设施。房产传媒贸易医疗电子电梯日

17、立，8部高速电梯，时速3.5米/秒 3个2个5个1个3个室内空高室内空间3.7米,部分为4.2米超高设置。空调冷暖分层分户式中央空调所属商圈江北商圈车位地上、地下车位800个，车位租金价格（300-350元/个/月）龙湖北城星座项目名称龙湖北岸星座开发商龙湖项目地址江北区-建新北路-北岸星座物业性质甲级写字楼建筑形态高层建筑风格现代物管公司重庆新龙湖物业管理有限公司物业费2.5元/月（写字楼）面积区间40-780价格30-55元/月楼层共30层 一层16间，2.5元/月入驻企业性质大堂70房产建筑美容医疗实业电子科技电梯通力电梯，共3部，分全层停靠、单层停靠和双层停靠（周六/日全层停靠）10个

18、8个15个6个7个装饰装修运输教育文化商务服饰16个6个3个37个10个设计媒体旅游11个7个3个知名企业重庆三联广告、重庆华南物资公司、南桥工商事务所所属商圈观音桥商圈车位680个，只租不售（月租500）2.5、石桥铺板块高新区石桥铺作为重庆高新技术产业开发区南区，目前建成了重庆生物生化制药技术开发园、软件园、出国留学人员创业园等专业园区，初步形成了电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业。经过10多年的开发建设，高新区已成为第三产业的代名词。目前高新区的高档写字楼不多，就大西洋国际和申基会展国际，均定位甲级写字楼，入驻企业以电子、IT、钢材、房产、生物、电子信息为主，经营

19、范围广泛，多为大型企业。典型项目申基会展国际项目名称申基会展国际开发商重庆申基房地产开发有限公司项目地址九龙坡区高新区科园四路288号物业性质甲级写字楼总建面119514.80平米占地面积22亩楼层27层容积率7.8绿化率12.48%建筑形态高层建筑风格现代代理公司成都众信和诚实业有限公司面积区间30500物业费6元/月（写字楼）租金清水50/月电梯杭州新马电梯所属商圈石桥铺商圈车位370个，销售10万元/个大西洋国际项目名称大西洋国际开发商重庆中安实业有限公司项目地址渝中区中山三路168号物业性质甲级写字楼总建面70000方米占地面积16亩建筑形态高层容积率6.49建筑风格现代物管公司香港戴

20、德梁行物业费6元/月（写字楼）租金3336/月楼层41层(地下2层，地上39层)入住企业性质大堂180房产集团实业电子电梯9部电梯分高层停靠和低层停靠3个2个5个9个知名企业四川川威集团有限公司重庆办事处、 武汉钢铁重庆分公司所属商圈石桥铺商圈车位200多个，只租不售（350元/个月）渝高C座项目名称渝高大厦C座开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司项目地址重庆市科园一路200号物业性质乙级写字楼总建面48000建筑形态高层建筑风格现代物业费2.8元/月（写字楼）面积区间56-830租金20-30元/月楼层共26层 一层5间，2.8元/月入住企业性质大堂400房产建筑医疗实业电子电梯OTI

21、S（奥的斯）4部电梯分全层停靠、单层停靠和双层停靠17个4个3个16个3个知名企业网通重庆分公司所属商圈石桥铺商圈车位308个，只租不售（一年缴是400 半年420 季度 450）2.6、沙坪坝板块沙坪坝区产业以工业和教育业为主，其他行业分散较广，因此，对写字楼的需求不高，现阶段无较好的专业写字搂，租金水平较低（25元40元/平方米月）。典型项目庆泰大厦项目名称庆泰大厦项目地址沙坪坝渝碚路39号物业性质乙级写字楼建筑形态高层建筑风格现代占地面积4500物管公司庆泰物业物业费2.5元/月（写字楼）面积区间50-110价格25-35元/月楼层共30层 每层16间 入住企业性质大堂无房产建筑教育实业

22、美容电梯5部电梯分全层停靠364153知名企业融汇集团、卓越房地产开发公司、新世纪集团所属商圈沙坪坝商圈车位车库面积4500平方米，车位70个，只租不售（350元/月/个）3、总结板块项目名称等级体量（万）面积区间（）租金（元/月）车位租金（元/月）解放碑板块大都会商厦甲级5.230-1901351200得意商务楼乙级4.0130035600雨田大厦乙级2.619070700都市广场乙级2.760-24050500国贸大厦甲级14.555-88055600世贸大厦甲级1261-12001201000上清寺-两路口板块中安国际大厦乙级3.0120-47030600皇冠大厦乙级390023420观

23、音桥板块北岸星座甲级3.540-78042500同聚远景甲级4.485-65050350未来国际甲级10.4102-110050350商会大厦乙级5.260-80030300南坪板块浪高凯悦商厦甲级3.868-18740320金台大厦乙级4.755-30030300石桥铺板块申基会展国际甲级11.930-50050300大西洋国际甲级4.830-12045300渝高C座乙级4.856-83025200沙坪坝板块庆泰大厦乙级3.650-110353503.1、区域研究 放量从写字楼的供应情况来看，解放碑板块的供应量最大，达到41万平方米；石桥铺作为重庆乃至西南地区IT和机电行业的集散地，企业对写

24、字楼的需求量增大，该板块写字楼供应量紧随解放碑板块，位居主城第二。 租金价格 写字楼解放碑板块写字楼的租金价格仍然最高，每月每平方米达到80元；其次是观音桥板块，随着“未来国际”、“同聚远景”等甲级写字楼的投入使用，观音桥板块的写字楼每月每平方米平均租金以达到43元。而上清寺和两路口板块的写字楼由于市政机关的外迁，以及写字楼配套设施的成旧，其租金价格已降到27元/平方米月。 车位从上图的可以看出，写字楼车位的租金价格与写字楼所处的地段有较大联系。渝中区作为重庆市的商业金融中心，土地供应较少，其车位供应本来就是需大于求，因此，车位价格较高。而其它商圈内的写字楼车位租金较低350元/个月。3.2、写字楼等级分析 放量从主城各区的供应量来看，解放碑、观音桥和石桥铺的甲级写字楼供应量均大大高于乙级写字楼；而南坪、上清寺-两路口和沙坪坝板块的甲级写字楼供应较少，特别是上清寺-两路口和沙坪坝板块甲级写字楼的供应为空白。 租金根据写字楼调查统计的资料显示：重庆主城区甲级写字楼平均月租金为63元/平方米，乙级写字楼为33元/平方米月。其中，解放碑板块甲级写字楼租金价格最高，达115元/平方米月。二、 重庆市写字楼销售情况1、 重庆写字楼成交面积资