BOT项目实施方案.docx
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BOT项目实施方案
*************BOT项目
项目实施方案
*************市工程咨询公司
二○一八年十一月
第一章概述
1.1项目名称及委托单位
1.项目名称：
*************BOT项目实施方案
2.委托单位：
*************委员会
1.2实施方案编制单位
*************市工程咨询公司
1.3委托单位简介
*****已成为我国目前办学规模最大的高等学府，在人才培养、科学研究、学科建设、师资队伍等方面呈现出更加广泛的发展前景。
到2020年，学校的奋斗目标是努力建成国内一流、国际知名的高水平研究型大学。
成为在国家和区域经济社会发展中具有重要地位的高素质创新人才培养、高水平科学研究和成果转化、高质量社会服务、先进文化引领的重要基地；成为让学生全面发展、让教职工引以自豪、让社会高度赞誉、让世界广泛认同的大学。
1.4实施方案编制依据
1.国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
2.国家发展计划委员会办公厅《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
3.*************市人民政府《*************国有土地使用证》（长国用[2013]第090005782号）；
4.*************委员会与*************市工程咨询公司签订的技术咨询合同；
5.国家相关政策、法规、文件；
6.承办单位提供的有关数据、资料。
1.5项目基本概况
1.5.1建设地点
项目建设地点位于**************开发区前进大街*************号，*************中心校区校园内。
1.5.2建设内容及建设规模
规划总占地面积9206m2，规划总建筑面积26750m2；其中地下部分规划总建筑面积5348m2，地上部分规划总建筑面积21402m2。
1.5.3实施进度
项目建设期从2014年8月—2015年12月。
1.5.4项目运营模式
本项目拟采用BOT（Build-Operate-Transfer）即建造—运营—移交模式运营。
吸收社会资金建设运营，尝试高等教育发展资金需求与社会资金供给有效对接，改变长期以来学校后勤设施建设由政府投入的单一格局，弥补国家财政投资不足，解决学校后勤社会化改革资金匮乏的难题，突破了制约学校发展的“瓶颈”，促进学校后勤社会化改革。
项目投资者在建设运营中运用先进技术和管理方法，提高了项目运行效率并产生了良好的资源配置效应。
由于采取项目融资方式，由项目发起人自行筹资并承担投资风险，无需政府提供融资担保，有利于分散高校后勤投资建设的风险。
具体实施由投资方负责建设，项目建成后其中的游泳馆由学校教学无偿使用，其余商业部分由投资方进行特许经营，项目建成后投资方拥有若干年的经营权，投资方特许经营期满后，在保证中心正常运转的基础上，将该中心全部移交给*************，这样既能满足学校在功能上的要求又能缓解学校的投资压力，同时又能保证国有资产不流失。
1.6投资估算与融资方案
1.6.1项目总投资
项目总投资9742万元，其中：
建设投资8234.28万元，建设期利息375.80万元，流动资金131.81万元。
1.6.2融资方案
项目总投资9742万元，资金来源为省工会扶持资金2500万元，社会资本融资7242万元。
1.7效益情况
项目建成后，年平均营业收入1462.41万元，年平均营业税金及附加81.90万元，年平均利润总额240.80万元；投资财务内部收益率5.92%（所得税后），投资财务净现值425.62万元（所得税后），投资回收期15.12年（含建设期2年）。
第二章项目提出理由
自合校以来，中心校区已聚集了文、理等多个学科的几十个学院，数万师生员工在这里工作学习。
经多年建设，校园基础设施已日趋完善，但唯缺少一个大型综合性的室内文化活动中心。
当前，中心校区的室内文体活动场所有1个体育馆和1个室外游泳馆，体育馆内一次最多能容纳2200人；室外游泳馆全年利用时间不到3个月；受*************漫长的冬季影响（近5个月），教职工与学生的文体活动更受到极大的限制，中心校区现有场馆根本无法满足师生文体活动、大型聚会的需求。
中心校区教职工（含在职和离退休教职工）专门固定的活动场所非常有限，职工对此有很大的意见。
另外据调查，国内知名的大学都非常重视教职工的文体活动，并都有供教职工使用的大型文化活动中心。
基于以上情况，为最大限度的满足教职工的文化活动需求，建设和谐校园，校工会在省、市总工会的支持下申请建设中心校区教职工文化活动中心。
第三章场址选择与建设规模
3.1场址选择
3.1.1建设地点
项目建设地点位于**************开发区前进大街*************号，*************中心校区校园内。
项目建设区域交通便利，公用设施较为齐全，基础建设条件较好，周边环境状况良好，无大型建筑物及污染源，为项目的运营和管理提供了良好的外部环境条件。
3.1.2场址土地权属与占地面积
项目建设所占用土地为国有划拨教育用地，本项目位于*************中心校区校园内，规划总用地面积为9206m2。
3.2占地规模
规划总占地面积9206m2。
3.3建筑规模
本项目建设区域原有建筑为*************室外露天游泳馆，原有露天游泳池基底面积约5300m2，受*************漫长的冬季气候影响，露天游泳池只能在夏季为教职工及学生提供游泳服务，其他季节游泳池闲置，并且原有露天游泳池设施老化，功能不全，已经无使用价值。
因此，*************经研究决定，拆除原有室外露天游泳池，在原址建设教职工文化活动中心一座，建成后的教职工文化活动中心以室内游泳馆为核心。
根据教职工文体活动的使用功能要求及建筑模数，规划综合服务区建筑面积5348m2，文体活动区建筑面积10000m2，游泳区建筑面积5000m2，休闲区建筑面积984m2，水箱间建筑面积70m2，地下室建筑面积5348m2，最终确定本项目规划总建筑面积为26750m2。
本项目规划总建筑面积为26750m2，其中地上总建筑面积21402m2，地下总建筑面积5348m2。
建设规模一览表
序号
用房名称
建筑面积（m2）
备注
一
地下部分
5348
1
地下室
5348
二
地上部分
21402
1
综合服务区
5348
2
文体活动区
5000
3
文体活动区
5000
4
游泳区
5000
5
休闲区
984
6
水箱间
70
合计
26750
第四章建设方案
4.1建筑设计指导思想与原则
4.1.1建筑设计指导思想
在满足城市规划要求的前提下，充分体现文化活动中心建筑特色，合理用地，尽可能保证学校各项功能的顺利实现。
4.1.2建筑设计指导原则
1.方案设计应符合*************市城市规划的原则；
2.规划与设计应符合合理、适用、先进的原则；
3.建筑形式与使用功能协调的原则；
4.与周边的建筑相协调的原则；
5.经济合理，降低造价的原则；
6.崇尚自然、注重环保，营造最佳校园环境的原则。
4.2总体规划方案
4.2.1项目区域概述
项目建设地点位于**************开发区前进大街*************号，*************中心校区校园内。
项目建设区域呈矩形布置，南北方向长约106.5m，东西方向宽约86.4m，本项目场区规划总占地面积9206m2，规划总建筑面积26750m2，其中地上总建筑面积21402m2，地下总建筑面积5348m2。
4.2.2总平面布局规划
4.2.2.1规划设计
项目的总体规划设计应因地制宜，合理利用地形、地貌。
总平面设计宜按游泳教学、文体活动、配套服务等不同功能进行分区，合理布局。
各区之间要联系方便、互不干扰。
本项目拟建建筑与校内相临建筑之间的间距应符合城市规划、卫生防护、日照、防火等有关规定。
本项目场区内拆除原有破旧露天游泳池一座，在原址建设文化活动中心一座，新建建筑基底面积5348m2（88m×61.3m），规划总建筑面积26750m2，其中地上总建筑面积21402m2，地下总建筑面积5348m2，建筑高度为29.1m，主体5层（局部6层）单体建筑。
4.2.2.2功能分区
本项目根据使用功能，将拟建文化活动中心主要划分为综合服务区、文体活动区、游泳区、配套服务区。
各区之间联系方便、互不干扰。
1.综合服务区
综合服务区位于拟建建筑的一层，规划设置综合服务用房、安保用房等。
2.文体活动区
文体活动区位于拟建建筑的二层、三层，规划设置老干部活动中心等用房。
3.游泳区
游泳区位于拟建建筑的四层，规划设置游泳馆、更衣室、淋浴室等。
本游泳馆建设室内标准游泳池一座：
其中池长50.0m、宽21.0m、平均水深1.6m，池容积约为1680m³，水量约为1764m³，采用非国际标准泳道，泳道数量为8泳道，屋顶设置光带采光。
4.配套服务区
配套服务区位于拟建建筑的五-六层，规划设置配套服务用房、娱乐活动用房、管理用房等。
4.2.2.3场区其他工程
1.道路交通
本项目位于校园内，场区四周为校内甬路，项目入口设置在场区四周，四个方位均设置出入口。
2.停车
按功能分区组织机动车道，以减少不同交通流线之间的干扰。
在校园内沿用地边界设置外环路，并在不同功能组团间设置辅助机动车道，日常生活中限制机动车进入内院地上空间，本项目设置地下停车位37辆。
3.绿化
本工程作为学校建筑群，故绿化景观环境设计非常重要。
首先要有良好的自然绿化景观。
要营造学校人文景观环境，营造文化氛围。
在场区围墙内侧、道路两旁、建筑物周围空地等地带栽种树木、草坪进行绿化。
4.2.3总平面布置主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
本项目总用地面积
m2
9206
2
本项目总建筑面积
m2
26750
2.1
地上总建筑面积
m2
21402
2.2
地下总建筑面积
m2
5348
3
建筑基底总面积
m2
5348
4
道路恢复面积
m2
1925
5
绿化恢复面积
m2
1933
6
容积率
0.81
与校园内部统一平衡
7
建筑密度
%
17.32
与校园内部统一平衡
8
绿地率
%
41.00
与校园内部统一平衡
4.3建筑方案
4.3.1编制依据
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《建筑设计防火规范》GB50016-2014
《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2009年版）
《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-2010
《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001
《民用建筑外保温工程防火技术规程》DB22/T496-2012
《公共建筑节能设计标准》DB22/436-2007
《无障碍设计规范》GB50763-2012
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）
《屋面工程技术规范》GB50345-2012
《钢结构设计规范》GB50017-2003
《地下室防水技术规范》GB50108-2008
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
4.3.2建筑设计
规划建设文化活动中心基底面积5348m2（88m×61.3m），规划总建筑面积26750m2，其中地上总建筑面积21402m2，地下总建筑面积5348m2，建筑高度为29.1m，主体5层（局部6层）单体建筑。
1.建筑功能布置
地下一层布置：
本层规划总建筑面积5348m2，主要设置地下停车位、设备用房、超市等。
一层功能布置：
本层规划总建筑面积5348m2，主要设置综合服务用（商铺）、宣传室、辅导培训室、杂物间、安保用房等。
二层功能布置：
本层规划总建筑面积5000m2，主要设置老干部活动室、游艺活动室、书画室、棋牌室、餐饮用房等。
三层功能布置：
本层规划总建筑面积5000m2，主要设置教职工文体活动室、多功能厅、餐饮用房等。
四层功能布置：
本层规划总建筑面积5000m2，主要设置游泳馆、乒乓球馆、器材库、男更衣室、女更衣室等。
五层功能布置：
本层规划总建筑面积984m2，主要设置配套服务用房、管理用房、娱乐服务用房等。
六层功能布置：
本层规划总建筑面积70m2，主要设置水箱间。
2.建筑剖面设计
规划建设文化活动中心基底面积5348m2（88m×61.3m），规划总建筑面积26750m2，其中地上总建筑面积21402m2，地下总建筑面积5348m2，建筑高度为29.1m，主体5层（局部6层）单体建筑。
建筑地下一层层高为4.8m，一、二层层高为5.1m，三、四层层高为4.5m，五层层高为5.4m、六层层高为3.0m，女儿墙高度为1.5m。
各楼层建筑面积及层高一览表
楼层
建筑面积（m2）
层高（m）
备注
-1F
5348
4.8
1F
5348
5.1
2F
5000
5.1
3F
5000
4.5
4F
5000
4.5
5F
984
5.4
6F
70
3
屋顶网架
女儿墙
1.5
合计
26750
29.1
4.3.3无障碍设计
本项目的入口、道路、门厅均按照《无障碍设计规范》（GB50763-2012）设置无障碍设施，建筑入口及内部均按照无障碍设计标准的要求考虑设置残疾人坡道、洗手间、无障碍楼梯等设施。
4.3.4垂直交通设计
根据水平流线明晰，竖向交通顺畅，建筑功能、人流组织、疏散等要求，设计交通系统。
本项目拟建文化活动中心建筑内设置安全疏散楼梯6部，电梯2部。
4.3.5建筑构造设计
1.外墙砌体
项目拟建建筑为钢筋混凝土框架结构，其外围护结构墙体采用加气混凝土砌块填充。
2.内墙分隔
（1）楼梯间、防火墙等分隔墙采用200mm加气混凝土砌块砌筑。
（2）建筑内房间隔墙采用200mm加气混凝土砌块砌筑。
3.防水工程
（1）屋面防水
本项目拟建建筑屋面防水等级为Ⅱ级。
（2）卫生间、污洗间防水
卫生间、污洗间等大量用水的潮湿房间地面及墙根均设防水层，其防水方案采用迎水面防水。
建筑项目主要特征表
项目名称
*************BOT项目实施方案
建筑物名称
文化活动中心
建筑类别
二类
耐火等级
二级
抗震设防烈度
七度
主要结构选型
独立基础、框架结构
建筑层数、总高
5层（局部6层），总高度29.1m
建筑基底面积
5348m2（88m×61.3m）
建筑总面积
26750m2
建
筑
构
造
及
装
修
外墙体
加气混凝土砌块，局部采用中空玻璃幕墙
内墙体
加气混凝土砌块
地面
防滑地砖
屋面
轻质混凝土屋面板
门
不锈钢玻璃门、实木门
窗
塑钢窗
内墙面
混合砂浆刮大白
外墙面
外墙涂料
4.4结构方案
4.4.1编制依据
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011
《建筑结构荷载规范》GB50009-2012
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《砌体结构设计规范》GB50003-2011
《钢结构设计规范》GB50017-2003
4.4.2工程概况
本项目为*************改扩建工程，项目总占地面积9206m2，规划总建筑面积26750m2，其中地上总建筑面积21402m2，地下总建筑面积5348m2。
项目拟建文化活动中心建筑安全等级为二级，耐火等级为二级，设计使用年限均为50年。
本项目拟建建筑为普通设防类（丙类），框架结构抗震等级为二级。
4.4.3主要设计条件
项目建设地点位于吉林省*************市境内，按50年一遇基本风压0.65KN/m2，基本雪压值均为0.45KN/m2，雪荷载准永久值系数分区为Ⅱ区；本工程场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计特征周期为0.35s，设计地震分组为第一组。
4.4.4结构选型
结构选型根据建设方提供的建筑场地地质初步勘察资料。
文化活动中心基础形式采用独立基础。
主体结构形式采用钢筋混凝土框架结构。
屋顶采用钢网架结构，轻质混凝土屋面板。
4.5其他工程
其他工程包括道路、绿化等。
在施工过程中破坏了原有道路及绿化，因此，本项目对破坏的道路及绿化进行恢复。
1.道路恢复面积1925m2，结构形式采用沥青混凝土路面。
2.绿化恢复面积1933m2，主要以种植绿色草坪、绿化树木为主。
4.6主要设备系统
为保证*************BOT项目实施方案项目建设完成后的顺利运营与管理，同时本着节约投资原则，本项目拟购置设备16台（套），总价值167万元。
本项目教学设备、游泳馆设备均不计入本项目投资，未来拟申请项目专项资金。
本项目报告厅等装修费用由使用部门负责二次装修。
主要设备一览表
序号
设备名称
单位
数量
单价（万元）
总金额（万元）
1
循环水泵
台
4
2
8
2
换热设备
套
1
16
16
3
电锅炉
台
1
20
20
4
变压器（1000kVA）
套
2
25
50
5
消防报警系统
套
1
10
10
6
电梯
台
2
20
40
7
风机
台
4
0.75
3
8
太阳能设备
套
1
20
20
合计
16
167
4.7配套设施
4.7.1给排水
1.编制依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2014
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006（2011年版）
2.编制内容
室外给排水系统、室内给排水系统。
3.给水
（1）水源
项目用水主要为生活用水，水源引自校园内现有完善的给水外网，进户管径为DN200。
（2）水量预测
项目用水主要是生活用水。
本项目游泳馆内泳池体积为21m×50m×1.6m=1680m3。
项目建成后办公人员用水量按人均50L/d计算，淋浴用水量按人均40L/d计算，地下建筑用水量按2.0L/m2•d计算，绿化用水量按2.0L/m2•d，道路及广场用水量按2.5L/m2•d，换热站补水量取2m3/d，游泳池换水按100m3/d，不可预见用水量按15%考虑，则本项目最高日用水量为190.18m3，年用水量为4.77万m3。
用水量估算表
序号
用水项目
用水定额
用水次数
使用
频率
小时变化系数
日变化系数
用水量m³
数量
单位
数量
单位
最高日
用水量
（m3/d）
最大时用水量
年用水量
（万m3）
1
办公人员
50
L/人·d
500
人
300d
1.5
1.5
25
4.69
0.50
2
淋浴用水
40
L/人·d
500
人
300d
2.0
1.5
20
4
0.40
3
游泳池用水
100
m3/d
300
d
300d
--
--
100
20
3
4
地下车库
2
L/m2·d
5348.38
m2
300d
1.0
1.5
10.70
1.78
0.21
5
绿化
2
L/m2·d
1933
m2
20次
--
--
3.87
0.01
6
道路
2.5
L/m2·d
1925
m2
20次
--
--
4.81
0.02
7
公用设施
（补水泵）
1
m3/d
2
台
676h
--
--
1
0.02
小计
165.37
30.47
4.15
8
未预见
用水量
按以上最高用水量的15%计
24.81
4.57
0.62
总计
190.18
35.04
4.77
3.给水方案
本项目生活给水利用校园内现有的给水管网提供，直接接引，不需要重新建设水泵房。
热水系统采用太阳能系统，冬季日照不足时可采用电辅助加热。
4.排水方案
项目的排水系统按照城市总体规划和排水现状及自然地势走向综合布置，避免了排水泵的设置，达到了节能的目的。
根据项目地下车库的建筑面积和使用需求，地下车库内1个防火分区设置2处集水池，依靠重力流收集污水，集水坑规格为1.5m×1.5m×1m，各配置1台污水泵排水，满足地下车库的污水收集排放的要求。
雨水采用重力自流排放。
5.热水方案
项目游泳池及淋浴热水拟采用电锅炉加热解决。
根据项目泳池的建设规模，本项目选择1台功率1200kW的蓄热式电热锅炉作为热源，可满足项目用热需求。
6.管材及接口
（1）给水管采用钢塑复合管及配件，各区给水支管及配件均采用PP-R给水塑料管。
（2）消火栓系统所有管道（立管、水平干管）均采用无缝钢管。
7.游泳池循环水系统方案
本工程是*************教职工文化活动中心游泳池循环水处理项目。
做为公众服务型的休闲娱乐设施，在水处理循环设施上要求功能完善、水质达到国家标准、耐冲击负荷高、运行稳定可靠。
本游泳馆建设室内标准游泳池一座：
其中池长50.0m、宽21.0m、平均水深1.6m，池容积约为1680m³，水量约为1764m³（含设备管道系数5%）。
8.工艺简述
本游泳池采用逆流方式，循环周期6小时，循环流量约为294m³/h。
本循环系统首先将受污染的池水由泳池四周池壁外侧的溢流回水口取回至均衡水箱，经过带毛发聚集器的动力水泵、絮凝加药、消毒、PH值调整装置后进入泳池专用过滤器，净化后经次氯酸钠消毒后，经换热器加温后通过池底满天星布置的给水口送到泳池内循环使用。
4.7.2采暖、通风
1.编制依据
《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）（2009年版）
《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012
《建筑设计防火规范》GB50016-2014
《公共建筑节能设计标准》DB22/436-2007
《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010
《全国民用建筑工程设计技术措施：
暖通空调、动力》（2009年版）
2.热源
本项目采用学校现有锅炉房自主供热，热源引自校园内现有完善的供热外网。
本项目设置换热站一座，位于地下一层，靠近负荷中心。
采暖由校内现有锅炉房提供热源，该锅炉房总供热面积可达350万平方米，目前，已承担供热面积200万平方米，在满足区域内现有供热需求的前提下，剩余供热能力可以保障本项目冬季采暖的热力消耗，管线距离项目所在地距离不超过20m。
项目前身为露天游泳池
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