赣州市商品房买卖合同示范文本说明.docx
《赣州市商品房买卖合同示范文本说明.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《赣州市商品房买卖合同示范文本说明.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
赣州市商品房买卖合同示范文本说明
赣州市商品房买卖合同示范文本说明
一、商品房买卖合同与商品房买卖合同示范文本
1、什么是商品房买卖合同。
合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
商品房买卖合同，就是合同当事人以特定商品房为买卖标的物，约定相关权利义务的协议。
本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
2、为什么要制订商品房买卖合同示范文本。
合同订立遵循当事人意愿自由原则，在法律规定的范围内，当事人可以就标的物、数量、质量、价款及结算方式、履行期限、违约责任、解决争议方法等内容，自由协商达成协议。
因此，商品房买卖合同完全可以由当事人双方自由协商、签订，订立后的合同按规定报当地房地产行政主管部门备案即可。
但是，商品房是一种特殊商品，建设周期长，涉及政策多，有些当事人特别是购房人对相关专业知识、法规政策不甚了解。
有鉴于此，建设部、国家工商局早在1995年就制订了商品房买卖合同示范文本，以国家版的示范文本为基础，省建设厅、省工商行政管理局也曾制订适用于本省的《商品房买卖合同》示范文本。
在此基础上，我局为适应房地产市场形势变化的需要，根据现行法律法规和政策，结合本市实际情况，对原《赣州市商品房买卖合同》示范文本又进行了修改完善,形成现在的文本。
3、示范文本的解释。
在缔约过程中，使用人可就条款内容或专业用词的含义，向当地相关行政主管部门咨询。
当事人认为条文内容或用词容易产生歧义的，可以修改。
在合同签订以后，未被修改的文本内容就转化为合同内容，当事人若对内容理解不一，属于民事争议范围，行政机关不是合同当事人，无权对相关合同内容再作解释。
因此当事人经协商认为需要增加示范文本中未涉及的内容，可以自行约定。
二、签订合同注意事项
签订合同注意事项是对签订《商品房买卖合同》时，合同双方容易引起纠纷或买受人容易忽略的事项进行提示。
三、双方当事人
商品房买卖合同双方当事人，是指出卖人和买受人。
1、出卖人是特定的房地产开发企业，法律、法规对设立房地产开发企业的条件及资质等级的核定作了明确规定。
房地产开发企业不自行销售商品房，而是委托其它企业（房地产经纪公司、房地产销售代理公司等）代为销售的，应当填写文本中的“代理销售的经纪机构”的名称及相关内容。
2、买受人是指一般民事主体，包括公民、法人及其它组织。
买受人的资格条件适用民法、合同法的规定，除了外销商品房外，没有特别的限制。
但按照国家有关规定，商品房买卖实行实名制，买受人在签订本合同时，应当如实填写真实姓名，并提供有效身份证明。
商品房买卖合同的买受人应和该房屋登记时的房屋所有权人姓名完全一致。
买受人为多人的，应当全部填写姓名并签字,约定购买的商品房按份共有的,还应当约定各自的份额;买受人已婚且所购商品房为夫妻共有财产的，夫妻双方均应填写姓名并签字；买受人委托他人签订合同的，须提供合法有效的委托书。
3、买受人。
分两种情况：
【本人】是指买受人为自然人；【法定代表人】是指买受人为法人单位或组织的法定代表人。
4、属地。
是指买受人的户籍所在地。
【本市城区】是指章贡区；【本市其它】是指本赣州各县市；【本省其它】是指赣州市以外；【外省】是指江西省外；【境外】是指港澳台地区及外籍人士。
5、关于外销商品房的限制性规定：
在境内工作、学习时间一年以上的境外个人和在境内设立分支、代表机构的境外机构，须凭相关证明材料，方可购买符合生活需要的自住、自用的商品房；港澳台地区居民和华侨，可限购一定面积的自住、自用的商品房。
四、第一条中建设用地使用权取得方式
建设用地使用权取得有出让和划拨（通过拍卖、招标和挂牌等形式）两种方式。
建设用地使用权取得方式不同，建成后的房屋享有的权利或发生房地产交易时适用的政策法规也不同。
因此，合同中有必要注明该项内容。
至于出让与划拨土地上建造的房屋，在使用或转让中有哪些不同的规定，可以查阅《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律、法规的规定。
建设项目名称【现定名】【暂定名】是指经计划立项时所确认，并与在办理相关行政审批证件一致的项目名称。
项目名称未经相关部门批准不得随意变更。
五、第一条中的建设工程规划许可证
《城乡规划法》规定：
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其它工程建设的，应当申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应承担相应的法律责任。
建设工程规划许可证，是确认整个商品房小区或建筑物产权的凭证之一；而整个商品房小区或建筑物的产权清晰，又是每一套商品房进行产权登记的基础。
因此，商品房买卖合同签订前，买受人应当了解相关的情况，并在合同上作记载。
六、第二条中的预售和现售
1、商品房预售。
预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者价款的行为。
商品房预售条件，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》都作了规定。
主要包括：
①已取得建设用地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期；④向房地产行政主管部门申请办理预售许可，并取得《商品房预售许可证》。
2、商品房现售。
现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。
商品房现售需要符合的条件，建设部《商品房销售管理办法》第七条作了具体规定，主要包括主体资格合法、取得建设用地使用权证、持有规划许可证和施工许可证、通过竣工验收、拆迁安置和物业管理方案已经落实、配套基础设施具备交付条件或已确定施工进度和交付日期等方面。
采用现售方式的商品房，交付日期、建筑面积、商品房质量、配套设施建设情况等已经确定，不可预见的风险相对较小。
七、第三条中的建设用地使用年限、设计用途、层高
1、商品房所在位置除了幢、号房外，如有其他的表述，可以在“或”的空格处填写。
2、土地使用年限。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规、规章规定了各类用途（居住、商业、商住、工业等）的建设用地使用权出让最高年限。
每一宗建设用地使用权出让时，土地管理部门在法定的最高年限内，确定具体使用年限。
一个建设项目可能包含多种用途的物业，相应的土地使用年限也不同，在填写“该商品房建设用地使用权年限”时应予注意。
但《物权法》规定,只有居住用地在建设用地的使用年限到期时可自动续期。
3、设计用途。
设计用途一般包括住宅用房、商业用房、办公用房等类别，具体由城市规划行政主管部门确定。
4、层高。
按照建筑工程施工图纸的设计规范，层高为地面楼板的中心线到顶棚楼板的中心线的垂直距离。
随着住宅户型的多样化，一套住宅存在多层高的情况，需要在图纸上具体标出。
八、第三条中的建筑面积
1、合同约定的建筑面积。
该建筑面积，一般即为开发建设单位委托的测绘机构根据设计图纸的尺寸，按照《房产测量规范》计算出来的预测面积。
有的地方没有实行预测绘制度，合同约定的建筑面积系设计单位提供的建筑面积或开发建设单位自行预测的建筑面积。
2、产权登记的建筑面积。
该建筑面积，是指由房产测绘单位依据《房产测量规范》和有关规定进行实地测绘，并经房地产行政主管部门审核后确定的建筑面积。
3、《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》有关建筑面积计算规则的区别。
《建筑工程建筑面积计算规范》适用于建筑工程量和工程造价的计算，规划工程许可证记载的建筑面积，一般也依据该规范经计算得出。
《房产测量规范》适用于房屋产权登记时建筑面积的测量、计算。
上述两个规范关于建筑面积的计算口径不尽相同，涉及计算口径不同的主要部位有：
层高低于2.20M的空间、未封闭阳台、雨蓬和自动扶梯等。
如果遇到建设工程与规范规定不一致的建筑部位、建筑形式时，就会出现建筑工程完全按图施工，但产权登记面积与建设工程规划许可证记载面积不一致的现象。
遇到这种情况，出卖人应当事先予以说明，并明确由此而出现的建筑面积变动是否适用本合同第六条的规定。
4、套内建筑面积。
套内建筑面积，是指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。
成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
5、应分摊的共有建筑面积。
房屋建筑面积，包括套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。
应分摊的共有建筑面积一般包括电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积（但依法由开发建设单位提供的物业管理用房不计分摊），还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的建筑面积。
有关共有建筑面积的确认、分类、内容、分摊公式、计算方式等，参见《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》（赣市房字〔2008〕175号）的相关内容。
九、第六条中的面积差异处理与第四条中的计价方式
1、计价方式与面积差异处理。
面积差异处理与计价方式紧密联系，一般来说，选择按照建筑面积计价或按照套内建筑面积计价，才需要在合同中约定建筑面积发生差异时的处理办法；而选择按套计价方式，其实已经达成即使建筑面积发生差异也不调整总价款的合意。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号发布）规定了商品房面积差异的处理办法，示范文本第六条的相关内容来源于以上规定。
2、按建筑面积计价和按套内建筑面积计价。
按建筑面积计价，是商品房计价的一种基本方式。
由于实际建造与设计图纸间的差异，以及应分摊的共有建筑项目及分摊方法的不确定性，合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积容易出现差异。
按套内建筑面积计价，是建设部、国家工商行政管理局制订的商品房买卖合同文本中提供的一种计价方式。
由于构成相对简单，套内建筑面积发生变化的情况较少，变化的幅度也较小。
根据当前房产面积纠纷的案例情况，面积纠纷主要发生在对应分摊的共有建筑面积上，因此，建议选择按套内建筑面积计价的方式。
此外，对面积计算是否准确的纠纷处理，买受人可以申请原测绘机构进行复核或委托其它有资质的测绘机构重新测绘，也可向测绘质量监督部门申请鉴定。
但该处理方式需要费用支出，因此，根据公平原则约定了相关费用的承担方为：
所需费用由申请人先行垫付。
复核、重新测绘或鉴定结果与原测绘面积误差绝对值超出《房屋测量规范》误差允许范围的由出卖人承担，在误差允许范围内的由申请（委托）人承担。
3、按套计价。
虽然说，选择按套计价，建筑面积发生差异时不调整总房价款，但这需要一个前提，即交付的房屋与设计图纸基本一致。
为此，《商品房销售管理办法》规定，按套计价的商品房，出卖人应当在合同中附平面图，平面图应当标明详细尺寸，当事人应当约定尺寸误差或面积误差的范围。
房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸或面积在约定误差范围内的，总房价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，当事人应当约定具体的处理方式，示范文本留有空白行供填写。
十、第七条中逾期付款的违约责任
1、买受人逾期付款承担的违约责任，当事人可以在遵循买卖双方对等的原则及法律规定的范围内自由约定。
文本中提供的方式，可供当事人选择。
2、文本中提供的方式，按逾期的时间长短，分两种情形。
一种是合同继续履行，就逾期付款额及逾期时间，按约定的利率，计算违约金。
一种是逾期超过了约定的期日，出卖人有权选择解除合同。
多少期日作为区分两种不同情况的标准，由当事人约定。
买受人逾期付款的行为，是否影响到出卖人合同目的和合同利益的实现，是确定该期日长短时应当考虑的主要因素。
出卖人有权选择解除合同，当然也可以同意合同继续履行。
3、分期付款逾期，是否也适用对总价款逾期的处理方法，当事人可另作约定。
分期付款中某一期或若干期的应付款逾期，比总价款少，在确定多少期日后出卖人有权解除合同的时候，可以考虑这一因素。
十一、第八条中的交付条件
《建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
结合赣州市的实际情况，为切实保障购房人的合法权益，我们规定出卖人必须将符合合同约定条件并取得当地房地产行政主管部门出具的《房地产开发项目竣工交付使用条件核实表》的房屋交付给买受人。
因为房地产行政主管部门组织的“房地产开发项目竣工交付使用验收”工作是在规划、建设、人防、消防、园林绿化等相关部门单项验收均已合格的基础上进行的。
十二、第九条中逾期交房的违约责任
1、逾期交付。
交付时间是商品房买卖合同的主要内容之一，示范文本第八条中，买卖双方约定了交付期限。
按期交付商品房，是出卖人应当履行的合同义务，延期交房，应当承担合同责任，遵循买卖双方对等的原则及法律规定的范围内由买卖双方约定。
2、按延期交付时间长短确定合同责任。
文本中提供的第一种方式是按照延期交付的时间长短，分两种情况约定。
一种是合同继续履行，由出卖人支付违约金，违约金按已付款的约定比例支付。
另一种是买受人有权选择解除合同。
解除合同的，出卖人应当退还买受人已付款，并按已经收取的房价款的一定比例支付违约金。
3、免责事由。
文本第八条第一款有关如遇不可抗力出卖人可以据实延期等内容，属于免责事由。
免责事由，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。
免责事由分为法定免责事由和约定免责事由。
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般包括法定免责的自然灾害（如台风、洪水）、和政府行为（征收、征用、规划修编等）、社会异常事件等约定为免责事由。
当事人认为需要约定的其它情况，也可以约定为免责事由，但在发生不可抗力事件后应当在约定期限内告知买受人。
十三、第十条中的规划、设计变更
1、规划设计变更的程序。
规划设计方案批准以后，因发生新的情况，为公共利益需要等，确需变更原规划设计方案时，应当报请原审批机关同意。
如果涉及他人重大利益关系的，行政机关在作出变更决定前，应当按照法律的规定履行告知及听证等程序。
2、买受人的权利。
经行政机关审批后的规划设计变更方案，如对买受人所购商品房质量或使用功能等方面造成一定影响的，房地产开发企业应当在有关部门批准同意之日起10日内通知买受人，买受人有权作出是否退房的决定。
哪些规划设计变更属于“影响到商品房质量或使用功能”的，双方应当具体约定。
十四、第十一条中交付时应当提交的证明和交付程序
1、交付时出卖人应当提交的证明。
出卖人通知买受人办理交付手续，应当事先准备商品房已达到交付使用条件的证明，主要有：
合同第八条约定的《房地产开发项目竣工交付使用条件核实表》；由房产测绘机构测绘并经当地房屋权属登记机关审核的测绘成果表；当交付的商品房为住宅时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；当交付的商品房为非住宅时，可在合同补充协议中约定参照住宅提供质量保证书和使用说明书。
2、交付程序。
一般包括：
第一，通知。
出卖人认为商品房达到交付条件后，应当向买受人发出书面通知书。
第二，查验。
买受人在接收前，先查看出卖人提供合同约定的交付证明或文书，并按照合同约定对房屋进行查验，如果发现所交付的商品房和配套的建筑、设施设备不符合合同的约定，应当以书面形式向出卖人提出异议，出卖人认为异议成立的，应当予以修复整改或采取双方同意的其它处理方式。
如果买卖双方对所交付的商品房是否符合合同约定有不同意见的，可协商解决，协商不能达成一致意见的，可依法向人民法院起诉。
第三，签署交接表。
如果买受人确认所交付的房屋符合法律规定和合同约定，出卖人也已确认买受人按合同约定履行了付款义务，双方应当签署房屋交接表。
3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
建设部于1998年下发了《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，规定自1998年9月起，开发企业交付商品住宅时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
并根据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）规定，《住宅质量保证书》的内容一般包括：
①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；③承担保修责任的单位及出现质量问题时答复、处理的时限；④保修联系人和电话；
保修记录等。
《住宅使用说明书》内容一般包括：
①开发、设计、施工、监理、质量监督等单位名称；②结构类型；③装修、装饰注意事项；④给排水、电、燃气、通信、消防等配置说明；⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；⑥配电负荷；⑦其它需要说明的事项等。
十五、第十二条中的建设用地使用权、在建工程或房屋所有权抵押情况
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。
根据《物权法》第一百八十条的规定，建设用地使用权、正在建造的建筑物可以抵押。
因此，商品房预售时，建设用地使用权或在建工程可能存在抵押的情形。
在签订商品房买卖合同前，买受人应当主动询问所购房屋权属是否受限制的情况，出卖人应当如实告知该房屋是否涉及在建工程抵押、房屋所有权抵押和所在项目是否涉及建设用地使用权抵押等权利限制以及抵押权人是否同意涉及该抵押物的商品房销售等情况，出卖人应当如实告知。
为此，文本第十二条第一款提供了空行，供当事人记载相关情况。
十六、第十四条中的基础设施、公共配套建筑和设施设备
1、相关基础设施、公共配套建筑。
商品房相关基础设施，一般是指与商品房小区或其它建筑相配套的供水、供电、燃气、通讯、有线电视、道路、绿化等设施。
公共配套建筑和设施设备，是指与商品房小区或其它建筑相配套的教育、商业、服务、管理用房等方面建筑和安全防范、文体活动等方面设施设备。
在该商品房交付时，还不能同时达到使用条件的基础设施、公共配套建筑和配套设施设备的具体项目及达到使用条件的时间，应当由合同双方根据实际情况进行约定。
出卖人应当按照经批准的规划设计方案，向买受人介绍相关的基础设施和公共配套建筑规划设计和建设的有关情况。
2、在规定日期内未达到使用条件的处理方式。
处理方式由合同双方约定，一般可分两种情况。
一是供水、供电、道路等未在规定日期内达到使用条件，影响商品房正常使用的，应作为逾期交房，出卖人应承担逾期交房的违约责任；二是某些项目未在规定日期内达到使用条件，但不影响商品房正常使用的，可以由出卖人与买受人另行约定交付期限，并约定违约责任。
十七、第十五条中的建筑区划内相关物业归属
1、建筑区划。
《物权法》使用了建筑区划的概念，但对如何确定建筑区划范围没有明确。
一般认为，建筑区划应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，考虑物业共享设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。
分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共享的，应当作为一个建筑区划。
但如果是两个以上单位共同开发建设项目，每个开发建设单位都应当向各自的购房人说明建筑区划和附属设施设备共享的情况，并在商品房买卖合同中载明。
2、建筑区划内相关物业归属。
《物权法》第七十一条规定：
“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者属于个人的除外。
建筑区划内的其它公共场所、共享设施和物业管理用房，属于业主所有。
”第七十二条第二款规定：
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”因此，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业管理用房、车位、车库等物业的归属，有多种情况，有必要在商品房销售时进行明确约定。
十八、第十六条中的商品房预告登记
根据《物权法》及国家建设部《房屋登记办法》的规定，为依法保护购房人合法权益，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。
申办预购商品房预告登记，既是预购人即购房小业主的权利，同时也是预售人即开发商的义务。
预购人委托开发商代为申请办理预告的，开发商应当在规定或约定的期限内办理，如果开发商没有在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预办理商品房预告登记的，预购人可以单方申请。
特别约定。
一般指出卖人对买受人的限制性约定，比如付款应当达到多少方可进行预告登记等。
十九、第十七条中的产权登记
1、产权登记的程序。
根据《房屋登记办法》（建设部令第168号发布,2008年7月1日起施行）第三十一条、第三十二条、第三十三条的有关规定，商品房竣工后，先由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记。
需要提交的资料有登记申请书、身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其它必要材料。
符合条件的，房屋登记机构予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并根据房屋登记簿的记载，缮写、发放房屋权属证书。
初始登记完成后，买受人可以自行申请、也可委托出卖人申请该房屋所有权转移登记，需要提交的资料有登记申请书、身份证明、房屋所有权证、买卖合同及其它必要资料。
2、出卖人不能按期提供转移登记所需资料或者接受了委托未能按期办理产权转移登记手续、取得《房屋所有权证》的，出卖人应当承担相应的责任。
文本第十七条由双方约定申请所有权转移登记方式和具体的责任承担方式。
二十、第十八条中的保修责任
有关法规、规章对商品房保修的责任及要求作出了规定，买卖双方可以在法规规定的基础上，结合商品房的具体情况，约定保修事项。
有关法规、规章规定的主要内容介绍如下：
1、开发经营管理条例的相关规定。
《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的保修范围、保修期和保修单位等内容。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
2、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）规定了地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；在设计正常使用情况下的保修期：
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年……。
其它部位、部件的保修期限由房地产开发企业和用户自行约定。
3、《住宅使用说明书》详细对该住房设计参数、指标及主要设施类型、使用材料、性能、标准进行介绍，通过正确使用室内设施，减少故障，延长住宅及附属设施的使用寿命。
二十一、第十九条中有关使用权另行设置的约定
在当前商品房买卖的实际过程中，经常会涉及对属于相关业主共有的外墙面、屋面、平台等使用权的争议问题，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关法理，经相关业主共同约定，可另行设置外墙面、屋面、平台等部位的使用权。
但在出卖新建商品房时，出卖人应将设置情况作为该商品房出售的条件之一，明确告知相关物业的购房人并在其《商品房买卖合同》中逐一进行约定，缺一不可，此使用权设置方为合法有效。
购房人在遇到使用权设置的情况时，应当考虑清楚再签订合同，否则可能权益受损。
二十二、第二十条中的房屋交付使用后相关权利义务
本条款是指是在房屋交付使用后，买受人对不改变使用用途、不改变规划、设计的承诺。
且应当按照《商品房使用说明书》的要求合理装修和使用。
二十三、第二十一条中的前期物业服务
《物业管理条例》规定：
建设单位应当在销售物业之前，制定《临时管理规约》，选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同，同时将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。
因此，购房人在签订《商品房买卖合同》前，必须认真阅读前期物业服务合同和《临时管理规约》，充分考虑能否接受该物业服
升级会员 