工业园项目可行性投资研究报告.docx
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工业园项目可行性投资研究报告
附表：
（主要经济技术指标表、主要技术参数指标表、投资估算总表、投资使用计划与资金筹措表、销售收入和营业税金及附加估算表、借款还本付息表、损益预测表、项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表）
附件：
建设单位的营业执照、组织机构代码、税务登记证等
建设项目国有土地出让使用证书和建设用地规划许可证
XX县发改委项目立项批复和XX县人民政府批复
第一章总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称
XXXXXXXX工业园项目
1.1.2项目建设单位
XXXXXXXX工业园有限责任公司
1.1.3项目建设地点
本项目位于XX省XX经济开发区，该地块东至XXX，西至XXXXXX公司江路，南临XXXXXX西路，北至规划工业用地。
1.1.4项目建设规模与内容
项目用地面积71363平方米（约107.04亩），总建筑面积146198平方米。
主要建设1#—7#楼宇厂房66779平方米，研发厂房14803平方米，检测厂房11022平方米，1#、2#物流仓库11088平方米，1#—5#仓储18240平方米，工业园商务大厦16112平方米，园区后勤服务楼8154平方米以及园区供水、供电、道路、绿化等基础配套设施工程。
1.1.5项目建设期
项目建设期为12个月。
1.1.6项目投资估算及资金筹措
投资估算：
项目总投资为23407.58万元。
其中工程费用21570.97万元，工程建设其他费用936.54万元，基本预备费225.08万元，建设期利息675万元。
资金筹措：
本项目总投资23407.58万元，根据项目单位财政状况和项目投资性质，本项目资金筹措按以下方式进行：
项目资本金为8407.58万元，占总投资的35.92%，用于建设投资及建设期利息，资本金由建设单位自筹解决。
项目申请银行贷款为15000.00万元，约占项目总投资的64.08%，还款期2年，年利率为9%，用于建设投资。
1.1.7项目主要经济技术指标
主要经济技术指标表
序号
项目
计算单位
数值
备注
1
项目用地规划指标
总用地面积
㎡
71363.00
107.04亩
总建筑面积
㎡
146198.00
停车泊位
辆
187.00
容积率
—
2.05
建筑密度
%
37.60
绿地率
%
14.00
2
投资估算及资金筹措
总投资
万元
23407.58
建设投资
万元
22732.58
建设期利息
万元
675.00
年利率9%
资金筹措
万元
23407.58
公司自筹
万元
8407.58
银行贷款
万元
15000.00
3
财务评价
厂房出售收入
万元
32690.04
整个运营期
出租收入
万元
5928.62
整个运营期
营业税金及附加
万元
2378.91
整个运营期
利润总额
万元
10569.08
整个运营期
所得税
万元
2642.27
整个运营期
净利润
万元
7926.81
整个运营期
投资利润率
%
45.15
内部收益率（税后）
%
28.01
财务净现值（税后）
万元
5177.21
投资回收期（税后）
年
2.36
1.2编制依据及内容
1.2.1编制依据
1、《XX县产业发展规划》
2、《XX县土地利用总体规划》和XX县其他有关专项规划
3、《XX县城总体规划纲要（2010—2030年）》
4、XX县发改委发改投资[2011]9号《关于同意XXXXXXXX工业园项目登记备案的批复》
5、XX县人民政府南政秘[2010]191号文批复
6、建设用地批准书
7、《XXXXXXXX工业园详细规划设计》
8、国家发展改革委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）
9、其他相关的政策法规和技术规划
10、项目单位提供的相关材料。
1.2.2研究的范围及内容
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围、深度规定，对本次项目用地71363平方米（约107.04亩）的建设进行政策和技术经济方面的研究和论证，包括项目建设的背景和必要性、项目建设规模与内容、建设方案、管理组织机构、项目实施进度安排、投资估算与资金筹措、项目效益分析等，从而论证项目的可行性。
1.3项目建设单位概述
建设单位：
XXXXXXXX工业园有限责任公司
法人代表：
法定地址：
XX省XX经济开发区。
XXXXXXXX工业园有限责任公司（原XXXXxx有限公司）位于XX省XX经济开发区，成立于2009年12月16日。
公司注册资本1000万元，现有员工38人，其中各类专业技术人员20人。
主要经营范围：
土地综合整治服务；工业基础设施与配套设施管理服务；物业管理；园区建筑物销售、租赁；其他建筑活动。
公司以人才为根本，以技术为先导，以实业为基础，凭借与时俱进的创新能力，诚实守信的经营作风，前瞻性的战略决策和顽强的拼搏精神，使企业始终沿着高效、快速、持续、稳健的轨道发展。
1.4主要研究结论
1.4.1简要结论
XXXXXXXX工业园项目的建设符合全县对外开放的整体布局，有利于优化生产力结构，对地区经济发展、改革开放、科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。
因而是适时的、可行的。
项目的建设符合国家的有关规定，基础设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。
园区内部硬件建设有可靠的资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济上分析，该项目是必要的、可行的。
XXXXXXXX工业园的建设是XX县经济社会发展的客观要求，是保护耕地和节约土地资源、保持经济持续发展、解决项目落地难和中小型企业发展空间、优化投资环境和产业布局、推动产业集聚升级、转变经济增长方式的重要举措。
项目也势必成为XX省XX经济开发区乃至XX县经济发展新的增长点，其产生的社会效益、经济效益、科技效益是不可估量的。
项目实施中企业应加强项目宣传推广和形象打造工作，制定科学合理的市场销售价格，在销售过程中严格控制降价销售；加强工程进度控制、质量控制、成本控制。
第二章项目背景及必要性
2.1项目背景
2.1.1项目区概况
XX县位于XX省东南部，地处皖南丘陵向沿江平原过渡地带，是通往“两山一湖”的重要门户。
总面积1263.7平方公里，现有耕地49.3万亩，可养水面14万亩，山林56万亩。
辖8镇157村，人口55.4万人。
国道205、318线和省道320、216线交汇于县城，京福高速铁路、铜南宣高速公路正在建设之中，是皖南重要的交通枢纽。
XX历史悠久，人文炳蔚，为中国青铜文化的发祥地之一。
境内遗有大工山古铜矿冶遗址和千峰山土墩墓群两处全国重点文物保护单位。
三国名将周瑜曾任县令。
诗仙李白两度携家寓居于此，留有《XX别儿童入京》等千古名诗。
XX钟灵毓秀，物华天宝，现为国家级生态示范区、国家现代农业示范区。
境内有全国农业旅游示范点、国家农业科技园区大浦试验区，国家4A级旅游景区和省级地质公园丫山花海石林旅游区，省级森林公园小格里，省级重点保护寺庙乌霞寺。
境内丫山“凤丹”、“XX大米”为国家地理标志保护产品。
XX盛产优质大米、木材、丹皮、蘑菇、莲藕等，素称“XX米市，XX粮仓”，被誉为“江南鱼米之乡”。
矿产资源有铜、铁、锑、煤、金、白云石、石灰石、氟石等。
近年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以“实施项目建设、服务企业发展、强化招商引资、促进城乡统筹”为主线，全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设，努力实现经济社会更好更快发展。
2012年，全县实现地区生产总值145亿元，增长15%；实现财政收入16.06亿元，增长20.2%；完成全社会固定资产投资142.61亿元，增长25%；农民人均纯收入11000元，增长16%；城镇居民人均可支配收入17932元，增长15.1%；实现社会消费品零售总额47亿元，增长17%。
2012年，全年共引进总投资5亿元以上项目11个，其中20亿元以上项目5个；实际利用外资9116.5万美元，增长34.3%，利用内资159.7亿元，增长10.9%。
XX县连续四届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”，连续两届获XX省投资环境“十佳县”。
2.1.2相关政策及规划
1、工业调整和振兴规划
为应对国际金融危机对我国经济的影响，根据国务院部署，国家发展改革委等部门陆续制订发布了钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息以及物流业十个重点产业调整和振兴规划。
这些规划对于我国保持经济平稳较快增长、扩大内需、增强发展后劲意义重大。
2、《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》国发[2012]14号
（1）统筹安排产业集群发展用地。
规划建设小企业创业基地、科技孵化器、商贸企业集聚区等，地方各级政府要优先安排用地计划指标。
经济技术开发区、高新技术开发区以及工业园区等各类园区要集中建设标准厂房，积极为小型微型企业提供生产经营场地。
对创办三年内租用经营场地和店铺的小型微型企业，符合条件的，给予一定比例的租金补贴。
（2）改善小型微型企业集聚发展环境。
建立完善产业集聚区技术、电子商务、物流、信息等服务平台。
发挥龙头骨干企业的引领和带动作用，推动上下游企业分工协作、品牌建设和专业市场发展，促进产业集群转型升级。
以培育农村二、三产业小型微型企业为重点，大力发展县域经济。
开展创新型产业集群试点建设工作。
支持能源供应、排污综合治理等基础设施建设，加强节能管理和“三废”集中治理。
3、《XX县产业发展规划》
（1）近期规划
从2010年至2012年，紧紧抓住皖江城市带承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新综合试验区发展机遇，积极承接产业转移，全力推进产业发展和三区建设，基本建成"基础设施完善、产业体制健全、投资环境优良、产业结构合理、区域经济总量提升"的产业雏形。
（2）后期规划
从2013年至2015年，举全县之力全面推动三区建设和产业发展，基本建成"支柱产业清晰、产业结构优化、产业集群化发展、区域融合度和服务能力提高"的产业框架。
后期，着力做好以下主要工作：
一是加强旧城改造和土地储备。
在规划范围内有计划、有步骤的退出污染源和低档市场，促进土地一级开发，为大项目储备资源。
二是全面推进产业园区的开发建设。
引进和培育种子项目，带动全县的整体开发，初步形成产业集群发展态势。
引进和培育大型产业项目，带动产业园区的产业升级，初步形成一二三产业集群。
三是加强区域融合，积极实现XX同城化发展。
2.1.3项目提出背景及缘由
随着XX县经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XX县项目投资依托和新的经济增长点的XX省XX经济开发区也取得长足发展和显著成就。
XX省XX经济开发区始建于2000年9月，2006年被国家发改委批准为省级开发区。
十几年来，开发区坚持“筑巢引凤”的方针，始终抓住“招商引资，设施建设，诚信服务”这一主线，按照“总体规划，分步实施，建成一片，发展一片”的办法，克服困难，开拓进取，全方位加快开发区建设步伐，区域经济和社会事业建设成效显著。
目前，开发区入驻企业207家，产值65.1亿元。
不仅已成为XX县最具活力的地区，而且也成为XX实施东向发展战略、与长三角经济圈无缝对接的重要载体，成为实现“强工兴县”战略的重要力量。
随着经济开发区的快速发展，区内的环境、服务得到社会广泛认可，更多的企业有入驻意向，而原有工业用地指标已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张；且政府对于入驻经济开发区的企业必须总投资达1亿元以上才单独供地，使得中小型企业望而却步。
这种矛盾不仅大大弱化了工业园的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动XX县经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。
为了充分发挥XX经济开发区的集聚效应和带动作用，县政府引入XXXXXXXX工业园项目。
XXXXXXXX工业园有限责任公司充分利用政府有关招商引资优惠政策，经过大量调研和反复研究讨论的基础上，决定在XX省XX经济开发区投资建设本项目。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设标准化厂房，符合XX经济开发区建设布局要求，是实现资源配置的有效途径。
集中建设标准化厂房，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供气、提供社会化大生产的服务，到科技开发协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，一方面了企业运作，降低了企业创业成本，同时使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。
2.2.2项目的建设，将大大强化开发区的功能和作用，拉动XX县经济增长，富民强县。
就当前XX经济开发区发展现状而言，有限的发展空间遏制了开发区的纵深发展，使开发区的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。
本项目标准化厂房建成后，将极大拓展了工业园的发展空间，进一步强化工业园的功能和作用，强力推进XX经济开发区的发展。
将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动XX县经济的增长。
同时，在XX工业园内有针对性的引导企业入驻，完善政策、强化服务，激发各类主体投资的积极性，从而拉动全县经济快速增长，达到富民强县的发展目的。
2.2.3项目的建设，缩短项目建设周期，减少企业资金投入，能增强招商引资的竞争力。
本项目建设的标准化厂房，为企业提供良好的生产和工作环境，将极大地缩短入驻企业的项目建设周期，减少企业资金投入，并且通过强化园区管理和服务，增强吸引力，吸引省内外的资本、人才、技术向园区集聚，从而使园区成为招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。
2.3.4项目的建设，有利于改善生态环境，满足资源节约型经济社会发展要求，实现经济社会协调发展。
中小企业孵化园和标准厂房是指在规定区域内由政府统一规划，多元主体投资建设，为中小企业集聚发展提供生产经营的重要产所，具有通用性、配套性、集约性等优点。
标准厂房的设计采用多层厂房设计，可以有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，有效节约土地资源。
同时标准厂房建设区域内配置完善的道路、电力、通信、给排水及污水处理等功能化配套设施，能确保标准厂房建设的实用，功能完善，满足企业生产的发展要求，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区，满足园区生态建设的规划要求。
综上所述，本项目的建设有利于拉动XX经济开发区和XX县的经济增长，是XX经济开发区开发建设的客观要求，将有效地增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作；有利于盖上园区生态环境，满足资源节约型经济社会发展要求，大力促进“东向发展”和“强工兴县”战略的实施，对促进XX经济持续、健康、快速发展具有重要意义。
因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。
第三章市场分析
3.1XX省宏观经济分析
3.1.1XX省国民经济持续增长
2011年全年全省生产总值15110.3亿元，比上年增长13.5%，连续8年保持两位数增长。
分产业看，第一产业增加值2020.3亿元，增长4%；第二产业增加值8226.4亿元，增长17.9%；第三产业增加值4863.6亿元，增长10.5%；三大产业比例为13.4:
54.4:
32.2。
三次产业对经济增长的贡献率分别为13.37%、54.44%、32.19%。
3.1.2工业增长稳中加快
2012年7月份，全省规模以上工业增加值597.1亿元，同比增长16.8%，增幅比上月提高0.5个百分点，比全国高7.6个百分点，继续位居中部之首，居全国位次由第5位前移至第2位。
1-7月，规模以上工业增加值4053.7亿元，增长16.5%，增幅比上年同期低3.7个百分点，比全国高6.2个百分点。
当月工业生产的主要特点：
一是轻工业进一步提速。
7月份，规模以上轻工业增加值187.6亿元，增长22%，增幅在上月提高0.2个百分点的基础上又提高2.9个百分点；重工业增加值409.6亿元，增长14.7%，比上月回落0.4个百分点。
轻工业增幅由上月领先重工业4.1个百分点扩大为7.3个百分点。
二是过半产品生产形势转好。
7月份，44种重点监测的产品中28种产量同比增长，其中电力电缆、水泥、服装分别增长54.6%、30.1%和26.9%。
与上月比，14种产品增幅提高，化肥、塑料制品、原煤分别提高24.6个、22.9个和4个百分点；6种产品由降转增，空调、卷烟分别由下降27.2%、6.4%转为增长1.1%和5.3%；平板玻璃、呢绒和彩电降幅分别缩小19.9个、0.6个和0.5个百分点。
三是多数行业增速加快。
7月份，40个工业行业大类中37个行业增加值同比增长，其中17个行业增幅超过20%。
与上月比，23个行业增长加快或由降转增。
其中，计算机通信和其他电子设备制造业、农副食品加工业、烟草制品业、汽车制造业分别增长37.8%、28.7%、15.2%和10.7%，增速分别加快8.4个、2.6个、15个和6.9个百分点。
六大高耗能行业增加值增长11.9%，回落2.4个百分点；装备制造业增长18.3%，回落1.7个百分点。
3.1.3全社会固定资产投资运行平稳
2012年1-7月，全省固定资产投资8012.7亿元，增长23.1%，增幅比全国高2.7个百分点，比上半年提高0.3个百分点。
其中，房地产投资1669.9亿元，增长13.8%，增幅比全国低1.6个百分点，比上半年回落4.1个百分点，自5月起已连续三个月回落。
分产业看，一、二、三产业投资分别增长74.4%、17.6%和27.1%。
分行业看，制造业投资增长21.7%，增幅比上半年提高2.4个百分点。
其中，装备制造业增长20.8%，提高4.9个百分点；六大高耗能行业增长24.8%，提高4.6个百分点。
3.2项目市场定位分析
本项目主要围绕标准化工业厂房及附属设施的整体开发，采取标准工业厂房的出售和招租为主的经营方式，对市场前景良好、环保污染少的项目优先引进，择优选择生产商，同时又可以对整个项目协调管理，形成小区域内的经济互补，减少投资的盲目性和失误。
本项目标准化厂房设计满足中小企业入驻要求，中小企业是本项目的主要客户群。
项目主要以奇瑞汽车、农机配套企业为主，以新材料、文化创意、外向型服务业类总部经济及现代物流企业为辅。
3.3项目市场前景分析
标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。
本项目标准厂房市场分析如下：
3.3.1中小企业用地已受政策制约
中小企业用地，根据目前集约用地、节约用地的政策很难得到支持，要单独征地、独自建造厂房的可行性可行性极小（XX县政府对于入驻经济开发区的企业必须总投资达1亿元以上才单独供地），因此，这些企业负责人也想寻找新的空间，大多是租用各种闲置房屋，有的做仓库，有的设车间等。
3.3.2租用标准厂房是中小企业加快资本积累和发展的好途径
企业小，经济实力有限，靠大量投入的确是一件难办的事，若能厂房租用，只需增加生产设备就能扩大生产能力，对企业来说既省钱（一般可节省投资约45%左右）又省时（一般可缩短项目实施时间的1/3左右），并能少花很多精力。
因此，本项目的举措很受企业欢迎。
本项目在酝酿过程中，做了大量的调研工作，结果是不仅中小企业乐意租赁标准厂房，且部分上规模的企业也想租用，因为这样，对企业来说，有利于专心一致组织生产，有利于资本的快速积累。
由此可见，项目在XX县大有可为，市场前景看好。
3.3项目目标市场需求预测
皖江城市带承接产业转移示范区建设规划明确了XX在“一轴双核两翼”战略布局中的核心地位，为我县在承接产业转移、调整产业结构、转变经济发展方式、实现跨越式发展带来难得的发展机遇，也为本项目带来了难得的发展机遇。
3.3.1新的经济环境促使工业产房交易开始活跃，并持续走强。
随着皖江新区政策的实施和东部产业转移政策的推行，XX县作为承接长三角洲经济圈发达地区的最前沿和桥头堡，将是最大的受益者。
上海、江苏、浙江等地中小企业将会随着政策转移内陆，从而成为本项目的重要客户群。
本项目作为XX县的首家XX工业园，尽管现在还处于初创期，但前景发展广阔。
3.3.2本地中小企业需求。
随着XX县城镇一体化和主城区开发进程加快，县域内中小企业厂房将大量迁移，很多中小企业需要重新购买和租赁新厂房，成为主导工业产房的主要客户。
根据XXXXXXXX工业园有限责任公司
调研报告显示，本县内拆迁企业有78%的原意入驻本项目。
3.3.3优惠政策将促进XXXXXXXX工业园的发展
为了推进XX县经济持续稳定的发展，县政府制定并实行了一套稳定的优惠政策，并对XXXXXXXX工业园制定了特殊的优惠政策，依法保护投资者和入驻企业的合法权益，为本项目打下了坚实的基础。
第四章项目选址与建设条件分析
4.1项目选址
4.1.1场址选择原则
本项目建设地址选择，遵循以下原则：
1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；
2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求；
3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善；
4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。
4.1.2场址选择
经过多方论证，本项目位于东至XXX，西至XXXXXX公司江路，南临XXXXXX西路，北至规划工业用地。
项目规模总用地面积约为121357平方米（约182.04亩），总建筑面积176904.1平方米。
地块场地基本平整，区域环境条件优越，交通条件便利。
4.2建设条件分析
4.2.1地理位置
XX县位于XX省东南部，地处皖南丘陵向沿江平原过渡地带，是通往“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）的重要门户。
XX隶属于XX市，位于XX市境南部，长江下游南岸，东界宣州区，西连铜陵县、青阳县，南接泾县，北邻繁昌县、XX县，处于XX省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点和“东向”战略的桥头堡。
总面积1263.7平方公里，下辖8镇（烟墩镇、家发镇、XX镇、许镇镇、弋江镇、何湾镇、三里镇、工山镇）157村，19个社区居民委员会，人口55.4万人。
4.2.2气候条件
XX县属北亚热带湿润型气候，温暖湿润，雨水充沛；四季分明，季风明显，光照充足，雨热同季。
全县平均气温15.8”C，年平均日照时间1935.4小时，日照率约为43.7%，年平均无霜期236天，年平均降水量1402.6毫米。
历年平均湿度为82%。
XX县多年平均气温15.8℃。
1月份最冷平均气温为2.8℃，7月份最热平均气温为28.3℃，气温年较差25.5℃。
春、秋两季的月际气温升降幅度大。
春季气温由3月的9.2℃升至5月的20.9℃，气温上升11.7℃；秋季气温由9月的22.7℃降至11月的10.9℃，气温下降11.8℃；而冬、春两季的月际气温变化幅度均较小，都在3.5℃以下。
4.2.3工程地质条件
XX在大地构造上属下扬子台坳的沿江拱断褶带，长期以来受下降运动控制；沉积了寒武系至中三迭统，厚逾万米的滨海或浅相沉积。
经过长期地质内、外营力的作用和数度沧桑巨变，形成目前XX地貌景观和山川大势。
本县地处皖南山区与沿江平原的过渡地带，西部边缘以低山
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