酒店管理开发开发作业台湾区域旅馆开发方案计划叶予舜.docx
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酒店管理开发开发作业台湾区域旅馆开发方案计划叶予舜
酒店管理开发开发作业——台湾区域旅馆开发方案计划
开发方案计划作业,包括：
可行性分析、基地引力分析及旅馆设施配置作业三段作业。
可行性分析和研究先做初步的模拟报告，受到产业投资单位认识旅馆事业的风险和成就的心理准备，才进入基地引力分析和设施的计划。
这两个阶段包含：
投资旅馆市场的定位和经营概念；硬件规划概念和营业配置计划关系；基地引力乃实质的自然和人文资源环境调查；感性的商品包装和定位、商品色彩计划。
企业经营形象的建立规划；资金来源开发计划；营业收入规划及旅馆投资回收期分析等，可以说是整个旅馆投资的最高政策指导原则，甚至有人说它是旅馆投资计划作业环节中最重要的部份。
这个阶段的开发方案计划完成后，则后续的筹建执行工作即可兵分两路：
一路执行旅馆工程的建筑、设备、装修及生财设计，和后续的工程发包、施工、生财设备及器具的采购；另一路则进行行政作业及旅馆筹备作业的规划和执行，例如：
工作准则的规划、计算机系统的建立、工作人员进用原则及训练的方法、旅馆设备的工程维护和训练、公共安全组织的建立、业务营销和开幕计划、营业执照的申请和取得、融资银行关系的建立、信用卡联机申请等，不一而足。
这繁复的作业过程和管理，都是开发方案计划的详细规划成果。
也许在最后执行过程中，尚有一些修正，但这只是一些细节作业，不可能影响原来方案计划原则的推动的。
可行性分析
在所有各种重大产业的投资计划行为当中，第一项最重要的作业就是「可行性研究和评估」（FeasibilityStudy）。
可行性分析研究和评估的内容一般可分为四个大项目：
概念（Concept）
旅馆产业不同于一般的房地产业或建筑业，在理念上正好是相反的方向。
主要的原因是房地产业卖的是产品，是以面积的大小和地段的价差为主要产品诉求；而旅馆卖的是睡眠、美食、服务和形象。
房地产业是将土地和地上物以权利分割方式卖给顾客；旅馆业的土地是公司资产不计入投资成本，旅馆开幕后的经营管理是永续经营商品营销和社会责任。
所以「产品」和「商品」的事业区隔上截然不同，所以在市场观念上当然也不一样。
在研究作业中，首先要了解过去的市场、现在的市场和未来的市场情况和趋向，以及产业投资者计划在未来市场中的「定位」与商品区隔关系。
基本上是以市场价位、诉求对象和未来市场趋势或弹性的调整空间为主要研究议题。
这些考虑一定要将社会经济发展条件、国民生产毛额和交通条件包括进去，政治条件和国际局势虽会对产业投资产生重要影响，但这并不是一般产业界人士可以预料的。
设施（Accommodation）
初步的理想风格和市场定位有着重要的联想关系。
设施的规模是配合市场定位来设定的，将建地的面积作最大的利用不一定合适旅馆风格和市场需求，因旅馆卖的是服务、形象、它的附加价值和永续经营；它不卖面积,因为面积只能卖一次。
旅馆设施是配合市场定位的需要，来设定其规模：
需要多少间客房、甚么形式的客房？
多少处餐厅、酒吧、会议厅、甚么样的风格和大小？
需要一些甚么样的服务设施？
例如：
商店、视听歌唱（Karaoke）、游泳池、三温暖、健身房….等。
建筑物和装修需要甚么样的气氛和格调。
经营（Management）
旅馆计划的理想硬件雏形按照市场定位设定具体规模和功能后，就要考虑到如何来营运这个计划中的旅馆。
首先就是组织计划，基本上仍以旅馆制式管理的八大部门为主，配合旅馆计划的规模大小、市场定位区隔、地方性的特征和人力市场资源的条件，做出标准制式管理系统或简化或增加的组织计划，接着就是依据设施与运作需求来规划编制，做人力资源开发和训练条件的评估，及其未来运作执行的可行性程度。
经营管理的作业计划原则和必须特别考虑市场情况及条件，以及整体旅馆筹建的可行性计划进度和开幕时市场的时机等。
财务（Finance）
土地使用权的取得，购买或租用，使用时间期限。
资金的筹措和融资条件、额度及期限，市场经济及银根情况，股东招募的可行性和比率。
依据市场定位预估未来市场情况，平均房价和平均餐饮消费条件,餐饮消费和客房销售的联合关系及比例,其他收入的预估：
例如,店铺出租、洗衣收入、服务费收入等情况。
若为风景度假区休闲旅馆，对游憩节目和旅游服务收入是一项很重要的营收。
另外配合市场需求和本身设施计划的项目,可设立会员俱乐部来招募旅馆会员,这是一项与旅馆企业形象营销有密切效应的运作方法,须审慎评估和计划推出作业的时机。
投资回收计划乃依据设备说明及经营计划作运作预估,以期估算回收期限。
财务预测大都采用权责发生制来做评估,在这种会计计算方法下,当期的收入与费用会确实归属至当期内,各项收入及支出项目之分类建议采用「美国旅馆协会」（AmericanHotel＆MotelsAssociation）简称AH＆MA所推荐之「旅馆业统一会计科目分类」及本地旅馆业一般使用的分类法记账,除直接营业费用发生之部门承担外,无法直接由归属之营业毛利中扣除。
财务计划的分析与研究,是旅馆产业投资中最有力的评估判断依据,所以在投资回收计划的章节中,最后一定要做出：
1.旅馆营运后最初十年损益预估表。
2.旅馆营运后最初十年现金流量预估表。
3.旅馆投资回收期。
基地引力分析
市场情况与定位
基地所在地的市场情况,环境是「客观」研究条件和市场定位「主观」判断的重要依据。
市场情况
市场情况通常需要下列数据作为未来市场定位的参考依据：
1.最近十年至十五年来的国内外旅游人数统计资料。
2.上述旅游情况分析资料：
（1）旅游人数规模及旅游性质：
观光、商务、渡假、进香、进修等。
（2）旅游住宿停留时间。
（3）旅游交通路线方向及工具使用。
（4）旅游消费分析：
购物、交通、住宿、饮食、娱乐、其他。
3.旅游者的国籍和籍贯分析。
4.年度国民所得背景条件：
在做国内的游客分析时,除区别其国籍为国内或国外者外,国内游客应特别分析其是否为住在国内的外籍侨民和其国籍,此数据对下一步市场定位的主观判断是极有帮助的。
市场定位
从历年来市场情况来看,多依据投资可行性之分析和评估,再采取主观的判断或聘请专业顾问对未来市场定位做主观的建议,然后作为确定投资的政策依据。
比如说,旅馆投资理想规模与环境条件的配合、市场定位的设定等。
旅馆产业的投资是一种未来事业,市场定位就是在未来金字塔形市场营销计划中,从市场中找寻最低层但消费群最大的大众化消费；或中间阶级包含有商务、度假、观光的综合性中高消费群量较中庸的；或最高阶层的高阶主管或少数领导阶级的高质量消费、高质量服务但消费群特定、有特殊限制的。
或取其两者之间的适当比例搭配,或配合旅馆地理位置的条件考虑,或主观的认为投资集团多年的共同理想等,均可作为「市场定位」的设定依据。
自然环境条件
旅馆基地的自然环境条件须具备下列情况之条件调查报告。
地形地势
在都市计划范围内的基地,于已开发都市中无地形问题但仍有分区使用和地点问题。
但开发中国家或地区,因政府交通建设的开发及都市新市镇的发展,旅馆地点的荣枯也可能有循环周期,常在十年到二十年之间产生荣枯周期变化,这一点须慎重考虑。
非都市计划地区或风景区,须特别注意地行地势条件,坡度15﹪以下最适合旅馆开发；坡度15﹪～30﹪之间尚可开发,但水土保持整地工程成本的投资较大。
超过30﹪坡度以上的地形尽量不宜开发，不但开发不易而会引起灾变，若能以自然保护区来陪衬旅馆环境，应是不错的景观设施。
地质
地质是埋在地底下的物质，虽然在表面上表现出「地形」；但其地质的结构对未来的旅馆建筑结构安全是具有密切关联的。
水资源保护区不宜作为旅馆开发使用。
气候
气候与地理位置经纬度、地形地势、海拔高度、自然生态环境等都有密切的影响关系。
但就气候本身条件来说，对旅游季节的影响极大。
降雨量的多寡对旅游产业的开发亦具有很大的影响力，影响最多的就是对大地表面的冲刷效应，也就是山坡地开发时的水土保持和整地工程所产生的破坏力最大。
一般都须检视过去五十年来的最大暴雨量，作为地表排水径流量的参考数据。
山区地谷的遽雨和浓雾也是对旅游产业的开发条件影响很大。
水文
是指地表溪流河水及其流域，或海滨海域潮流和潮汐的情况。
对地理位置相关关系者，必须了解和运用。
地下水源或温泉情况，必须与地质条件一起考虑。
动植物生态
是环境影响评估中，在产业开发过程里对环境动植物生态的种类和数量作详细调查，建立资料，不能因为人类产业的开发而延重破坏原来的动植物生态环境，在开发计划时若能将原有的生态环境列入保护，并且在产业开发后与原来自然生态环境取得更协调的互动关系，对旅游产业的开发会更有正面的效益的。
特殊景观
有的是地理景观；也有动植物景观。
人文环境条件
人文历史与人文地理
以旅馆基地及其周围区位环境的人文历史和人文行为开发的观光地理，为旅馆基地重要的吸引力条件。
一般非都市土地开发的范围大都以基地为中心，以十公里为半径画一圆周为分区的区位范围；将本区位当中的人文开发历史、重要公共建设及设施、人文地理造成的观光资源景点等，一一说明分析（例如：
产业观光、知性之旅等），作为旅馆开发后旅游节目及景点规划的重要活动，也使旅馆营业后促成旅馆产业和从业员工，与地方融合为「在地人」的感情，也使本地人对旅馆的建设投资接受和认同，让未来的长期经营效益使地方人士与有荣焉，亦对地方建设或人力资源的运用有所贡献。
人口构成与产业结构
这是专门对分都会区的旅馆基地环境,，必须作的调查报告资料。
人口构成与将来旅馆营运的人力资源及训练有很大的关联，人口构成除年龄、性别及从事的行业外，最重要的就是教育程度的调查。
因为旅馆产业就是「第三级产业」，说得更浅显的就是「服务业」。
一般非都市土地或非都会区的旅馆基地，大部份都是「第一级产业」或「第二级产业」，第一级产业是指利用土地资源从事农耕、养殖生产者；第二级产业就是从事工业制造生产或商业交易买卖者，这些情况对于旅馆产业基地吸引力有着重要的参考价值。
交通设施状况
基地区位范围内的交通设施,包括：
铁路、公路、航空、水运等条件,及交通在线的重要城镇、村落、景点、或交通转运站等,都要一一列出,使用情况例如：
载客率、使用率、班次、营运时间及交通设施的未来发展计划等。
旅馆产业基地规划的交通与区位交通如何接驳和转运等条件。
商品形象定立
商品形象的定位是依据「市场定位」而来的,在广大的市场争找取定位或设定定位,这是最重要的前提。
但同样在这市场中,无论在我们之前开发或在我们之后投资者,如果有许多相同定位的空间,那么就会产生商品重叠现象,所以无论是否有相同或重叠情况,我们都必须有自己的商品形象定位,这就是商品的「原创性」。
商品形象定位通常可以设定一种形象包装的「主题」,业务营销或公共关系推广或促销时,可以延伸发展为一句「口号」（Slogan）,而后配合经营管理的促销活动和企业形象的建立,长期下来就会造成一种联想和口碑,这就是旅馆产业永续经营的「生命」。
基地的区位关系图
一般都以比例1／25,000的地图，作为重要的规划参考。
若需要更细腻的数据亦可使用比例1／5,000的航空照相地形图，这对旅馆基地的产业规划及研究,均为重要的评估依据。
旅馆设施配置计划
旅馆设施配置计划是将旅馆投资计划的硬件设施,依「市场情况与定位」的概念和设施规模及数量设定，来规划旅馆建筑和营业机能动线与配置，再配合「自然环境条件」和「人文环境条件」的区位环境，来规划旅馆特征及外冠与环境的融洽；以「商品形象定位」的「原创性」与感性理念，对整体旅馆建筑设施之外观、环境景观、公共场所的气氛及装修、各种客房装修及生财器具的设计建议、整体内外装修的色彩计划、建立旅馆企业形象的「原创性」建议或规范、旅馆形象联想的造型、口号、音乐等视厅感觉的建议。
这些种种的规划都必须以具体的设计图、透视图或其他媒体将它表现出来,并落实其初步的设计尺寸、规模和数量,作出整体建筑硬件、生财设备和器具等的总概算,以便后续的财务计划对投资回收预估的运算有正确的依据。
硬件设施规划与营业配置
一般讲到旅馆硬件设施,大部份人想到只是建筑物和较多的客房卫浴设备,或过量比例的所谓（装潢）工程而已,这是一种非专业角度的假象考虑,也常因为这种错误的导向而错估旅馆投资预算,造成资金的调度与投资计划推行的困难或因此半途而废。
旅馆建筑的规划是一种依据「市场定位」概念而设定出旅馆需要有下列之要素：
1.基本构思；
2.基本表现：
基本构思是旅馆建筑规划的第一要务,从问题考虑的切入可以发现,旅馆建筑的规划是一种依据市场定位,从内部功能配置需求的理性考虑为出发,它是一种「由内而外」（InsideOut）的思考模式,并不是容积率与建蔽率的饱和使用,这是与一般建筑规划最大的不同处。
在规划旅馆建筑功能「理性」思考的同时，也须配合市场设定「感性」的商品形象包装一并考虑,例如：
建筑的造型风格之构想、空地与环境景观的计划与气氛营造等,配合当地的建筑法令和规定同时进行。
这里要注意的观念是：
旅馆建筑是以市场定位设 Inside-Out的理性考虑,加上形象定位,感性包装；但并不一定要将建筑物法令的「建蔽率」和「容积率」使用到最大极限,有时「充满」反而扼杀了旅馆未来市场形象、经营政策与独特的风格。
本阶段的完成应提示的图面有：
1.旅馆基地配置图（SitePlan）。
2.旅馆建筑各楼层营业配置图（FloorPlan）。
（含生财设备及器具配置）
3.旅馆建筑各向立面设计图（Elevations）。
4.旅馆建筑大剖面图（Sections）。
5.环境景观规划图（LandscapePlan）。
营运设施配置
营运设施配置就是确定基本表现中设施与营业配置关系，接着就是配合具体的规划设计图。
很详细的以书面配合图面加以表达。
例如：
区域面积、高度和设备与营运功能或操作方式等。
表达的重点大纲如下：
建筑设施
建筑基地区位图
都市计划区的比例为1：
500,非都市计划比例为1：
5,000地行基本图（航空测量照相图）及1：
25,000地形图,来表现区位关系,公共设施配置关系及交通动线情况。
地籍、地形与建筑配置套绘关系
若为非都市土地须再绘地籍图,以确定地权和地用范围；套绘地形图以确认坡度与水土保持等整地工程关系。
基地配置图
就是一张从空中往下看的俯视图,表现建筑配置与基地和空地景观的关系,基地与外接道路的动线关系；旅馆客人进出、货物进出及职工进出的动线关系。
配合基地配置图的各方向建筑立面图
上述各项的书面说明：
1.基地概要说明：
基地坐落地段及地号：
誊本面积。
2.建筑物概要说明：
（1）各楼层面积及总楼地板面积。
（2）使用分区：
商业区、住宅区、旅馆区、风景区或非都市土地的游憩用地编订、丙种建筑用地…等。
（3）建筑基地：
为提供建筑物本身所占之地面及其所应留设之法定空间。
（4）容积率：
地面上各层楼地板（楼层夹板）面积之和与基地面积之比。
（其基地面积之计算包括法定空间）。
（5）建筑面积：
建筑物最大使用楼层之投影面积。
（6）法定空地：
法定空地的规定比例。
（7）建蔽率：
建筑面积／建筑基地面积＝百分比（﹪）
（8）防空避难室检讨：
台湾都市计划规定配合「备战及避难」条件特有的单行法规,一般非都市土地的山坡地可以申请免设。
（9）停车空间检讨：
旅馆建筑法定停车空间分为两类：
-国际观光旅馆：
都市计划内楼地板面积300m2以下免设：
超过300m2部份每150m2设置一辆；都市计划外超过300m2部份每250m2设置一辆。
-一般旅馆：
都市计划内楼地板面积500m2以下免设：
超过500m2部份每200m2设置一辆；都市计划外超过500m2部份每350m2设置一辆。
建筑工程必须勘验部份：
1.放样勘验。
2.基础勘验。
3.配筋勘验。
4.钢筋勘验。
5.屋架勘验。
建筑基地面积
建筑基地之水平投影面积。
彩色透视图或模型
内部营业设施规划
迎宾玄关大门、大厅
各种形式的餐厅及酒吧
会议或宴会等公共空间配置及功能说明
其它服务设施
各式客房规格及配置
垂直动线关系
后场管理设施
机电空调及控制设备
其他生财设备系统
户外设施
旅馆筹建总体工作概算
依据前面出步的具体设计图及设备概况，可以做出整个旅馆硬件工程的工程概算。
旅馆硬件工程因配合后续的开发计划中的财务计划及经营管理上的需要，在工程项目的分类与归纳上也和一般的建筑工程有些不同，一般的建筑工程因为不必顾虑所谓开发财务分析和后续的经营管理，只将结构、建筑外观装修、基本隔间和基地整理即算完成交屋，而其建筑成本就以总工程费除以面积，则为一平方米或一坪（1.83m×1.83m,平方米乘0.3025等于一坪多少费用）；在全新开发的旅馆硬件工程概算中，一般的国际性专业算法是「一间客房」的工程造价多少，这里所指的「一间客房」是指：
将总工程费用以旅馆的房间数量来平均，则这样计算下来的「一间客房」单价内容包括：
建筑结构体工程
指纯粹建筑结构体工程。
及地下室开挖、安全措施、钢骨结构、钢骨混凝土结构或钢筋混凝土结构等工程施工范围。
建筑装修工程
结构体工程后续的建筑装修工作。
所谓建筑装修工程是指固定的建筑内外装修工程,包括：
外墙装修粉刷、门窗或帷幕、室内隔间、各种金属或木作室内门扇、墙面及地坪粉刷或涂装、固定木作装修、平顶张修等，壁纸或壁布的张贴，地毯的铺设、玻璃安装等之类的非易损半永久财，都包含在本工程范围内。
机电设备工程
1.电气高低压配电工程、弱电配管工程。
2.紧急发电机及不断电系统设备。
3.卫生给排水工程、锅炉设备工程、卫浴设备工程、污废水处理设备工程等。
4.冷暖房空气调节工程、紧急排烟设备工程、厨房排烟换气工程。
5.消防设备、火灾警报系统设备、紧急广播设备。
6.中央监控及监视工程。
生财设备器具（F.F.E）
1.客用电梯、电扶梯及服务电梯设备工程。
2.计算机设备系统工程。
3.电话设备系统工程。
4.客房状况指示器系统。
5.厨房设备工程。
6.照明灯具设备。
7.客房各式家具设备。
8.公共场所及餐厅各式家具设备。
9.音响设备系统。
（可与紧急广播设备合并规划）。
营业生财器具（S.O.E）
1.后场办公室家具。
2.办公事务机具设备。
3.客房服务用推车及置物架。
4.餐饮服务用推车、工作车和置物架。
5.厨房用具。
6.餐厅各式餐具、银器、玻璃容器等。
7.布巾类用品。
8.交通工具。
9.店内外指示标志和指示牌。
10.装饰布置艺术品。
11.工程维护工作用工具和设备。
庭园景观外构工程
若旅馆周围环境空地需作整地或水土保持工程、景观庭园归划设计工程者，都称为外构工程，其工程内容：
1.大地工程。
（大型整地工程）
2.庭园景观工程。
（等于细部整地和景观建筑工程）
3.护坡及排水工程。
4.外构水电工程。
5.植栽及养护工程。
观光旅馆投资计划
旅馆投资的特性
旅馆投资具有相当大的资金凝聚的特性,有别于一般制造业及金融服务业,兹分述如下：
1.旅馆投资金额庞大,而回收时间又漫长,除土地成本之外,其建筑总成本回收时间长达十年,甚至十五年。
2.必须先行投资巨额成本,花费多年筹建时间,俟开业后才开始回收,加以开业后半年时间,一方面要支付大笔工程尾款,而生意又未能安全上轨道,收入无法稳定,经常使投资者心力交瘁,因此,特别应重视资金规划,以免日后劳累。
3.一般企业之投资,系以投资设备为主,以便制造产品,而旅馆投资之设备,本身即为商品,直接与顾客发生接触,因此购买的设备及各项用品,必须在质量与耐用性方面多做考虑,以期达到预期效果。
4.旅馆所在位置无法更动,必须在投资伊始,先行预估未来经济发展动向,否则容易在数年之后,发生经营上的困扰,如停车空间问题即为一例,因此,在兴建之初,即应考虑二期工程土地取得或其他相关事宜。
5.构成旅馆的主要商品是环境、设备、餐饮及服务,顾客再度光临是旅馆商品功能的最大发挥,如果没有具备独特的经营方针与对市场需求的因应便无法长期掌握市场利基,因此,专业化的设计及经营人才成为旅馆投资者最应重视的课题。
6.旅馆是生活化的投资,表面而言,业主对各种设备、建材、颜色、气氛,很容易持有主观的看法,因为每个企业人士均有住旅馆的经验,然而旅馆是提供给顾客使用的商品,为了达成投资者经济利益之期望,是否尊重专家意见往往成为旅馆日后成败的主要关键。
7.投资旅馆事业对社会地位及知名度提升帮助良多,一旦建物完成开始营业后其相关企业均可获益,尤以建筑业者为甚。
8.旅馆资产保值又增值,是世代相传的行业,对企业家而言,是最佳永久性产业。
市场调查的内容
旅馆既有诸多经济特性,吾人在投资之初,自然必须审慎处理,基本上,有大的外在景气因素与旅馆所在地的周边条件要逐项去了解。
在此必须特别强调的,景气因素是一个循环体,在世局稳定情况下,低迷的景气反而是投资兴建旅馆的良机,主要因为旅馆筹建约需二年至四年期间,利用景气较差时,购买大量设备成本较低,劳动资源也较易取得,工程进度度易延误,总投资成本相对减少,正好旅馆开业时正赶上景气复苏,这是投资旅馆最主要的成本理念。
掌握都市大环境的特征性
广泛地区位置及特色
1.有关区域范围内,该区域人民之消费能力。
2.全国性的比较下,成长条件系数。
3.与大环境经济圈的关系、其他。
人口
1.居住人口、经济商圈人口、潜在消费人口。
2.上项的人口迁移及增减原因。
产业种别构成
产业种别构成属于何种都市型态（商业型、观光型、消费型、政治型或生产型）。
1.业种类别、商店数量。
2.产业种别就业数量及其迁移或增减的理由。
各事业、企业的状况
1.规模种别、企业公司数量（300人以上企业公司的状况）
2.从业人员数量的迁移及增减理由。
各政府机构、国有、民营主要事业公司的状况
既有、现有或心规划预定开设（工场、公司）之状况。
各业种营业额及加工制品出货量
大盘商、零售商、餐饮业的营业额,工业出货量的迁移、成长率,及增减理由。
国民所得水平
交通上的立地条件
交通上的立地条件对外交通工具及集散条件（如港口、航空站等）
1.进出客数量。
2.铁路、公路、其他乘客进出数量。
3.小客车、自用车拥有辆数。
4.上项的迁移及增减理由。
掌握工商范围圈
1.预测工商圈内周边都市的调查。
2.从周边都市的进出动向调查。
3.周边都市设施及住宿状况的调查。
将来是否有开发计划
1.主要输送系统（捷运、航空站、港口等）的预定计划。
2.其他预定大规模开发计划。
其他吸引观光客的条件
1.地方性的风俗或特性。
2.餐饮消费情形。
3.劳动供给力及人事经费。
4.食品、备品、布巾供给的状况。
各种市场调查
住宿市场的状况
1.进出客数
（1）年间住宿人数及其进展。
（2）住宿目的、路线。
（3）住宿人数的成长率及增减理由。
2.市内及周边都市住宿设施的概况
（1）饭店、旅馆数量及设施内容（停车空间调查为都市型旅馆主要了解项目）。
（2）住宿费用、客层、人力状况。
（3）季节变动等。
3.竞争对象设施的调查
（1）营业状况、特色。
（2）新规模计划饭店的推出。
4.主要事业、企业、公司的住宿状况调查
（1）预测工商圈内的主要企业公司之住宿需求及住宿场所,其他设施的利用名称。
（2）实际执行征信测验之调查。
5.当地的住宿圈内调查
（1）到现有既存的住宿设施实地调查取材、其他。
餐饮市场的状况
1.市内餐饮地带的调查
餐饮种类、特色、营业倾向、客层、单价、营业额。
2.主要餐饮店的调查
（1）立地条件。
（2）营业
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