华侨城大厦建筑方案任务书Tenderstream.docx
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长源村更新单元01-01地块项目
建筑方案招标设计任务书
2018年1月
目录
一、项目概况及周边条件3
1.1.工程名称3
1.2.项目基地现状3
1.3.地形地貌4
1.4.场地交通环境7
二、建设目标及定位7
2.1.项目目标7
2.2.项目定位7
三、主要经济技术指标7
四、上层次规划设计要求
五、建筑设计要求11
5.1.城市地标11
5.2.办公设计11
5.2.1.定位11
5.2.2.设计要求11
5.3.商业设计12
5.3.1.业态定位12
5.3.2.设计要求12
5.4.地下室设计12
六、投标设计成果要求12
6.1.文本文件：
13
6.2.展板13
6.3.电子文件13
6.5.附件错误!
未定义书签。
一、项目概况及周边条件
1.1.工程名称
长源村更新单元01-01地块项目
1.2.城市地理、气候及文化
深圳位于中国南部沿海，东临大鹏湾，西连珠江口，南邻香港，其与九龙半岛接壤，与香港新界一河之隔，被称为“香港的后花园”。
全市总面积2020平方公里；人口1300多万，多数来自中国内地，因此深圳被称为“移民城市”；是中国30年来发展最快、经济最活跃、文化最多元、人口最年轻的新型经济型城市。
深圳鼓励创意和创新，为此市政府提出将深圳打造成为中国“设计之都”的构想。
深圳属亚热带海洋性气候区，气候温和、雨量充沛、日照时间长。
年平均气温为23.7℃，最高气温为36.6℃，最低气温为1.4℃，无霜期为355天。
年日照时数1975.0个小时，太阳年辐射量5225兆焦耳/㎡,年平均相对湿度72.3%。
每年5至9月为雨季，年平均降雨量为1608.1毫米。
常年主导风向为东南偏东风，夏秋两季偶有台风。
1.3.项目概况
1.3.1宗地情况:
长源村更新单元01-01地块项目（以下称本项目）位于深圳市南山区桃源街道办，其所属片区为留仙大道，二线公路及福龙-留仙立交围合区域。
规划区总用地面积为13568平方米，总建筑面积为134190平方米，其中，商业面积为36910平米，办公面积为97380平方米，纯商业办公地块，容积率为9.89。
目前该规划已经通过审批。
整个城市更新项目定位西丽大学城片区的政治、经济、文化中心，更是集合了居住、办公、商业等多功能为一体的复合型城市中心区。
图一：
项目用地为蓝色范围内（01-01）地块
1.3.2基地周边现状：
项目位于广东省深圳市南山区桃园街道长源社区,留仙大道南侧,地铁环中线长岭陂站东南侧。
用地西侧临近南方科技大学，北侧为长岭陂水库，东南侧可远眺塘朗山公园。
交通便利，景观资源优越。
项目用地南北向高差较大，高差近5米，东西方向高差较小。
图二：
基地现状图
1.3.3周边交通现状
项目位于深圳市南山区西丽大学城片区，北邻留仙大道，南面为规划一路。
地块与地铁5号线长岭陂站二层无缝对接，区位及交通优势明显。
二、建设目标及设计定位
2.1.项目目标
设计首先着眼于整个城市脉络演变和发展的角度，重点分析深圳市和南山区大学城片区的本身地域属性、特质的演变形成过程和建筑文化遗产，使本项目成为本区域的精品建筑，为市民提供良好的休闲、娱乐、购物、办公、居住等场所，并将其打造成为一张南山西丽片区的城市形象名片。
2.2.项目定位
本项目定位为未来深圳市南山区西丽大学城片区繁华的社交、人居及经济活动中心，充分利用地块良好的地理位置，依托大学城这一发展平台，打造成高品质的商务办公环境以及充满活力、完善的商业街道空间。
三、主要经济技术指标
用地位置
南山区桃园街道长源社区
用地编号
01-01
用地项目名称
长源村更新单元01-01地块
用地性质
C1
用地面积
13568平米
项目规划设计满足以下要求
按面积设计建筑面积指标
1：
容积率：
≤9.89
2：
覆盖率：
≤65%
3：
绿地率：
≥30%
4：
建筑高度：
塔楼≤190米；
5：
计容总建筑面积：
134190平米
其中：
商业建筑面积：
36300平米
办公建筑面积：
97890平米
备注
1：
机动车停车位为410辆。
2：
地块与周边其他地块的地下室设置预留车道进行连通；各地块与周边其他地块二层平台设连廊连接，未来可连接成区域性整体。
3：
其余未尽事宜及指标详见附件《南山区桃园街道长源村城市更新单元规划》
四、上层次规划设计要求
4.1.总体布局：
整个城市设计构思以轨道站点及二线公路绿道为核心，通过开敞空间、联系通廊、建筑退台等方式，加强与山体的联系，结合更新项目外部大沙河水系，打造景观视线通廊。
（1）通过建筑与轨道站点连廊的合理设计，将人流直接引入地块，拉近与地铁站点的距离。
（2）建筑空间组织主要分为裙房和高层，其中裙房主要是以规模适中的超市、商场等商业类型为主。
（3）同功能空间之间将通过二层连廊进行连接，增加不同商业功能之间的联系，南侧地块与北侧地块分开布置，通过商业裙房上方花园平台将地块内的居住架空平台进行联系，做到商务公寓与商业、商业与办公、居住与居住之间动静结合、互不干扰却又不乏联系的空间布局。
（4）二线公路绿道及北侧山体为片区最重要的景观资源，规划打通贯穿中部的南北向道路及东西向道路后，将商业广场、山体及绿道开敞空间结合道路进行设置，强化十字形公共景观轴线。
4.2.公共空间及慢行系统：
（1）本地块提供公共开放空间1000平米，位置详见《南山区桃园街道长源村城市更新单元规划》附图03；
（2）本单元慢行系统主要结合道路进行设置，重点打通二线公路与西侧长岭陂地铁站之间的慢行系统及南北向慢行系统联系，建设时需保障慢行系统的无障碍通行。
4.3．合理设计和组织交通：
地块内在消除影响交通安全和效率的消极因素下，保证人行优先。
将规划地块及周边的商业人流、办公人流、广场人流和文化休闲人流等各种人流组织形成网络，打造全天候、完整的、连续的地下、地面及二层步行体系。
需切实落实上层次规划设计要求，详见《南山区桃园街道长源村城市更新单元规划》附图03；
图三
4.4.城市界面建筑形象设计：
规划应充分利用良好的周边环境，塑造高水平的空间环境。
重点塑造大运新城整体城市形象。
有效保护和利用原有自然生态景观资源，并且在建筑的材质、颜色等方面与周边的大运场馆、居住片区相协调。
本项目整体采用现代的建筑立面风格，应体现综合商务、创新的特点，兼顾商业氛围及标志性建筑特征，充分重视项目周边建筑界面的形象塑造。
项目需考虑夜景灯光设计，使建筑在夜晚既有自身的标志特性，又能够与周边城市夜间景观很好的融合为一体。
尊重上层次规划设计，充分考虑地块内外的各种因素及边界条件，使自身地块在设计及功能使用上，与周边地区形成良好的互动与补充，并整体考虑与周边建筑筑的的关系，形成完整的城市界面。
4.5.景观绿化带：
统筹周边其他地块，满足上层次规划设计要求，塑造高水平的空间环境。
重点塑造整体城市形象，有效保护和利用原有自然生态景观资源。
五、建筑设计要求
5.1.城市地标
A:
打造180米左右的地标商务办公塔楼，形成南山区新的地标
B:
地上空中景观连廊的设置，功能上成环连接项目用地与周边地块以及地铁5号线“长岭陂”。
C:
需考虑地铁的建设要求。
5.2.办公设计
5.2.1.定位
打造满足管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化的高端写字楼。
5.2.2.设计要求
合理设置大堂面积、层高、出入口位置和数量。
在项目区域未来商业价值提升情况下，为项目提供商业配套拓展预留空间。
具体要求如下：
A：
标准层平面：
不宜大于2000㎡、层高3.6-4.5m。
B：
核心筒设置集约化，产权面积主力控制在约150㎡-250㎡：
C：
建议在保证核心筒功能完善、适用的前提下，尽量优化核心筒设计，实用率保证不低于70%；
D：
建议选用集中空调。
E：
客梯配置保证符合中心区主流水平，保证单梯服务办公面积5000~5500㎡；
5.3.商业设计
5.3.1.业态定位
项目定位为街区型配套商业，考虑周边客群特征，建议以餐饮作为项目主力业态，休闲服务业态作为补充业态。
5.3.2.设计要求
A:
充分挖掘地上二层裙房屋面的商业价值，吸引轨道5号线及周边配套的人流.。
B:
商铺划分规整、实用，避免不必要的异形空间。
C:
商业得铺率控制在50%以上。
D:
考虑采用集中空调，以减少能耗。
5.4.地下设计：
合理布置地下设备用房及人防配套，设计应提出办公区和商业区货运车道的流线和净高的解决方案（货运车俩仅按照中型货车考虑设计）。
停车场设计注重与办公区、商业区以及公寓区的分隔，强调安全性与便利性。
5.5.绿色建筑设计：
项目需满足绿色建筑设计要求，项目设计按相关规定要求达到绿色建筑评价标深圳铜级标准。
六、投标设计成果要求
投标设计成果应满足建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》（2016版）中方案设计文件的内容和深度要求，包括文本文件、展示图板、电子文件和实体模型，四个部分。
设计成果内容一律采用以中文为主形式，计量单位一律采用公制计量单位。
6.1.文本文件：
（A3装订12份，5份正本7份副本）
设计文本应包含但不限于以下内容：
✓设计说明、设计构思
✓总体规划平面图（彩色）
✓规划结构分析图及空间分析图
✓地块城市环境分析（结合上层次规划）
✓地块及周边整体景观环境分析及具体设计
✓功能分区图
✓道路结构图、地块及周边地区的交通组织设计
✓人流，车流，消防及日照分析图
✓商业、办公建筑的平面、立面、剖面图（包含地下，裙房，单体）
✓总体鸟瞰图
✓主要空间及景观节点人视点效果图
✓其他反映设计与设想的图
✓技术经济指标
6.2.展板
A1展板不少于5张
6.3.电子文件
✓用于评审汇报的多媒体演示软件（格式为.mp4/或.mov/或.rmvb），自动播放的时间不超过10分钟,答疑小于5分钟，时间需严格控制。
✓文本文件和展示图版的电子文件（PDF格式或JPG格式）。
JPG格式的图像文件的长边不小于4000dpi；
✓主要图纸的DWG格式文件（AutoCAD2004或以上版本），并需提供在DWG格式文件中使用的非AutoCAD自带字库中的字体的字库文件。
6.4.实体模型
√比例1:
500。
模型大小控制在1.5mX1.5m以内。
6.5.设计进度
1.日程安排（以下所有标示时间均以北京时间为准）
时间
事项
第一阶段报名及资格预审阶段
2018年2月5日
发布正式公告及接受报名
2018年2月23日15:
00前
资格预审资料提交截止
2018年3月5日
资格预审会
2018年3月6日
公布资格预审结果
第二阶段设计竞标阶段
2018年3月7日
项目介绍答疑会；入围的投标人递交《投标确认函》
2018年3月8日-2018年3月9日
书面答疑（通过邮件或者传真的形式）
2018年4月19日15:
00前
投标单位递交成果文件（提交地址届时通知））
2018年4月20日
方案评审会
2018年4月21日
定标会
2018年4月22日
公布中标单位
☆所有时间均以北京时间为准，招标人保留调整日程安排的权利。
如有变动，将提前7天通知。
6.6.附件
✓附件1深圳市建设用地规划许可证
✓附件2建设用地方案图
✓附件3上层次规划成果文件《南山区桃园街道长源村城市更新单元规划》、
✓附件4用地现状详细标高地形图
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