顺驰蓝水假期物业管理工程施工组织设计.docx

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顺驰蓝水假期物业管理工程施工组织设计

顺驰蓝水假期物业管理方案

一、项目概况

1、梅江生态居住区简介

梅江生态居住区位于天津市南部，地处河西区、津南区、西青区交汇处，行政隶属河西区，它东起陈塘庄工业区、南至潭江道、西起卫南洼风景区、北到郁江道与黑牛城道接壤，处于天津市主导风向的上风位，是天津市总体规划控制的大气洁净区域。

整个居住区占地191.98公顷，总建筑面积178.24万平方米，水面23公顷，居住区共分为15个住宅区和2个公建区，是一个大型环保生态居住区。

2、蓝水园简介

1）地理位置

该项目位于梅江生态居住区一期，南靠珠江道，西临紫金山路，总占地面积为13公顷。

2）建筑物概况

项目规划建筑面积12.5万平方米，总户数894户，总体建筑以9~12层小高层为主，配以多层、低层以及别墅等多种建筑类型。

通过围合式曲线型建筑形式，在保证采光、通风条件良好的情况下，70%的住户家中即可观赏湖景、形成“景观水院”。

3）环境特色

蓝水园项目保留水面2.85公顷，整个小区住宅围绕中央湖景而造，大型湖面进行一些分割配以堤岸、半岛、阳光花房，不但使水可以自然循环，休闲、观景视觉效果更加丰富。

园林环境规划设计随小区主路线层层展开，园林与社区功能高度结合，每块空地都充分得以利用，使不同年龄层次的业主各得其所，一系列不同的绿色空间和组合，使整体环境井然有序、节奏明快、层次丰富、园林效果显著。

小区由主入口广场、中心湖景、阳光花房、邻街水景、中心广场等几部分主要景观，主环路设庭园灯，其它景点除庭园灯外还配以各类饰灯及背景音乐，以营造一种休闲和谐的氛围。

4）区内路网结构

蓝水园项目规划人车分流。

机动车道沿小区周边布置，车由九华山路进入小区，沿小区外环路行驶，梅江道一侧为车辆出口；沿珠江道一侧预留步行入口，小区内部形成联系各组团的步行系统。

在中高层下面设有地下停车库，可以停放252辆；在用地边缘、车道设有地面停车271辆，共计停车523辆。

基本满足区内住户70%的车位需求，人流由居住区主入口进入小区，可由步行道直接进入各户，自行车停放在高层地下车库。

5）入户基本设施

项目规划为每户提供“三水”（直饮水、自来水、中水），利用热电厂余热施行冬季集中供热。

体现环保概念，有线电视入户、可视对讲门禁等，并采用信息网络和智能化技术，为每户提供10M带宽高速宽带数据网，建立“六表”（煤气表、电表、暖气表、水表）远传收费系统，且有室内智能报警：

煤气报警、远红外探测报警、烟感报警、窗磁报警、紧急呼叫等。

高新技术智能化设施，为住户提供安全、便捷、环保的设施。

6）区内配套设施、设备

蓝水园项目规划有地下大型停车场、中庭花园、VIP会所等公共设施，且建立起电子安全防范系统：

周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理、保安24小时电子巡更。

中高层建筑配置了高速电梯及变频水设备，满足了住户出行、生活的需求。

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论数据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。

为住户提供全方位酒店式管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1）房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：

公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、本体共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与管理中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能和完好。

工作的多样性

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

2）共用设施、设备的管理

范围包括：

上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。

达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

3）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：

道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、地下机动车库等。

根据市政府共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。

对于有些专项类别，如：

湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实施。

通过有序的工作使其达到功能正常、畅通，水质达标、基本完好。

4）智能化设施设备

范围包括：

楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能NDT报警系统，“六表”远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能IC卡门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合蓝水园智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。

做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

A1、修订、完善智能系统管理制度

A1.1、明确智能系统设备责任类别划分：

一类设备：

监控中心、室内智能系统主机设备，如：

系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。

二类设备：

监控中心室外的智能系统末端设备、设施，如：

远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。

A1.2、建立设备管理责任制

——监控总值班室人员负责一类设备的运行操作、维护保养和故障处理。

——维修部负责室外二类设备设施的定期巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施的故障维修。

——管理中心负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施，减少错误操作和误报。

A1.3、建立健全的各类岗位责任制，明确相关工作程序、工作制度，如：

——岗位职责

——运行管理制度（值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检

——设备维护、保养管理制度（设备日常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序）

——工作程序（报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾害处理程序、事故处理程序）

——设备档案管理制度。

A2、管理前期介入，重视人员培训

在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作，力争尽早熟悉整个智能系统，并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续的在职培训。

A2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。

A2.2、对监控室人员、维修部人员、管理中心相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。

A2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施的使用操作方法，各类事件处理程序等方面的培训。

对上述人员分阶段考核，确保日后工作质量。

A3、智能系统设备的档案管理

由管理中心负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档。

——监控室人员配合相关工作。

——设备分类及编号。

——建立设备台帐和卡片。

——建立设备技术资料档案。

——定期进行设备核查（年度）。

A4、智能系统的运行管理。

A4.1、监控中心主机设备的运行

监控总值班室值班人员负责保证系统的正常运行、操作。

A4.1.1严格执行相关作业指导书规定（岗位职责、工作方式、运行操作规程）

对各设备进行操作和监视、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态。

定期对各类信息、数据进行系统的分析，形成日、月报表，发现异常及时处理。

A4.1.2接到各类报警信号（防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等）立即指挥保安赶赴现场，及时处置各类事件并做好记录。

A4.1.3每日定时查看巡更报表，发现问题（如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等）及时通知当班保安领班或主管，并记录处理情况及结果。

A5、系统的维护保养管理

智能系统设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个方面。

日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理的内容。

A5.1、系统的维护保养实施计划的制订

监控中心、维修部分别按责任划分，根据相关设备维护保养规程和设备具体状况，制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实施计划，并确定设备维护保养责任人。

A5.2设备维护保养计划的实施

做到：

按期实施、认真记录、发现问题、及时处理。

——监控总值班室值班人员按责任划分，负责智能系统一类设备的日常维护保养和定期维护保养工作。

——维修部负责二类室外设备设施（摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备是、设施等）日常维护保养和定期维护保养及传输线路的定期巡检工作。

A5.3设备维护保养工作质量的检查

管理中心经理助理、维修部主观、监控中心负责人根据《设备管理》程序和《设备维护保养、检查制度》，分层次、分系统、分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议，发现问题查找不合格原因，采取纠正措施，并跟踪改进情况，对其所辖人员设备维护保养工作质量的评议作为考核依据，改进工作质量的目的。

A6、设备的维修管理

设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。

预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。

故障维修是对设备发生故障后，对失效损坏的部分进行针对性修理。

两种维修方法的使用保证了设备的最佳状态。

2、环境卫生管理

在蓝水园我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。

做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。

通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.1.1制定作业指导书

A.清洁工管理规定。

B.清洁工卫生区域划分表。

C.小区日常清洁方法及施工程序。

D.小区清洁服务细则及清洁工作要求。

E.主管巡检制度。

2.1.2卫生管理方法

A.清洁工必须着装上岗，规范作业。

根据《清洁工管理规定》，按照《小区日常清洁方法及清洁工工作要求》进行日常的清洁工作。

B.管业部主管按照《巡检制度》的规定，对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查，每天不少于2次。

发现问题及时对相关人员予以纠正，并在《清洁卫生检查记录表》上做好记录。

作为对清洁工的工作结果评定依据。

C.管业部根据《小区害虫消杀管理规定》对杀害灭鼠服务实施过程进行控制。

每月（不少于2次）检查小区的虫鼠情况，详细记录填写《消杀检查记录表》，每月抽查消杀施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。

D.健全记录，如：

《小区清洁工卫生检查记录表》、《小区消杀检查记录表》、《清洁卫生工作平分表》。

2.2环境管理

蓝水园的环境管理为小区文明洁净