关于出让地变性意见及规范.docx

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关于出让地变性意见及规范

关于土地变性的法律意见

《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号2004年8月28日）

　　第五十六条　建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）

第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第四十八条土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

《关于国有土地使用权招标、拍卖有关问题的复函》（国土资厅函〔1999〕245号）

一、国有土地使用权招标、拍卖不应由《拍卖法》调整。

1996年7月4日，全国人大法律委员会主任委员薛驹在全国人大委员会审议通过《拍卖法》时所作的《关于拍卖法（草案修改稿）修改意见的汇报》中指出：

“国有资产的产权交易、土地使用权出让与转让、人民法院强制执行的物品的拍卖应当由其他有关法律调整，并非都由拍卖企业拍卖。

考虑到本法是调整拍卖企业进行的拍卖活动，建议该条修改为：

‘本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动’。

”《拍卖法》立法中采纳了此项建议，《拍卖法》第二条明确规定：

“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。

”因此，《拍卖法》的适用范围应符合上述原则，不得另加扩展。

二、国有土地使用权出让的招标、拍卖应当由《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规调整，由市、县人民政府负责，由市、县人民政府土地管理部门组织实施。

三、市、县人民政府土地管理部门在组织实施国有土地使用权拍卖过程中，根据需要也可将部分工作委托经省级以上土地行政主管部门认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担。

    国土资源部办公厅

一九九九年八月二十一日

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）

第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

根据本案事实和法律规范，值得引起注意的是，必须“招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式。

如果是商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及协议原始出让、土地使用权租赁，或者是划拨用地、开发区土地改变用途，以及《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确出让后改变土地用途，应当收回土地使用权，实行招拍挂重新出让的，必须采取招标、拍卖或者挂牌方式。

如果是以出让方式取得的工业用地后改变土地用途，《国有土地使用权出让合同》没有约定或法律、法规、行政没有明确规定应当收回土地使用权，实行招拍挂重新出让的；由于该土地使用权已经被买断（一定年期），土地使用权人在有效使用期间变更土地用途，只要符合城市规划，经出让方和规划管理部门批准，可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，按市场价格补交差价就可以了，这是相关法律规范的基本原则。

《岳阳市城市建设用地使用性质变更管理规定》（岳政办发〔2010〕25号）

第二条岳阳市城市规划建设区范围内的各类建设用地变更使用性质，适用本规定。

第三条本规定所称建设用地使用性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）的大类进行分类。

第四条市城乡规划行政主管部门负责本市城市规划建设区内建设用地使用性质变更的管理工作。

市国土资源、住房城乡建设、监察等部门按照各自职责协同做好建设用地使用性质变更管理工作。

第七条满足环境容量要求，符合建设、消防、卫生、文物保护等相关规定，且符合下列条件之一的，可以申请变更规划建设用地使用性质：

（一）国家、省、市的有关政策发生变化的；

（二）城市总体规划、控制性详细规划和专项规划变更或者修编，造成地块开发建设条件发生变化的；

（三）因城市基础设施、公益性公共设施、重大项目建设等原因，导致地块的建设条件发生较大变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第八条申请变更建设用地使用性质按以下程序办理：

（一）申请。

建设单位向市城乡规划行政主管部门提交变更申请报告和变更方案。

变更申请报告包括建设用地基本情况、规划许可情况、变更建设用地使用性质的理由、变更幅度等内容。

变更方案包括变更前、变更后的修建性详细规划方案。

（二）受理。

符合本规定第七条所列情形之一的，市城乡规划行政主管部门应予受理。

（三）论证。

由市城乡规划行政主管部门组织召开专家论证会，对变更的必要性、可行性和科学性进行论证，提出论证意见。

（四）公示。

经论证可以变更建设用地使用性质的，由市城乡规划行政主管部门对变更方案进行公示。

必要时，组织召开听证会。

（五）报批。

市城乡规划行政主管部门应当依法提出变更建议，并附变更申请报告、专家论证意见、公示及听证情况、规划变更方案，报市政府批准。

（六）许可。

市政府批准后，市城乡规划行政主管部门应将变更后的建设用地使用性质的情况抄告市国土资源部门，市城乡规划行政主管部门根据市国土资源部门的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或其他有关文件，办理规划许可变更手续。

《岳阳市城区国有建设用地改变用途征收土地价款规定的通知》

（岳政办发[2010]26号）

第一条为依法规范国有建设用地改变用途行为，加强土地价款征收管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、省国土资源厅《关于印发<湖南省土地市场交易规则>的通知》（湘国土资发〔2008〕33号）有关要求，结合我市实际，制定本规定。

第二条国有建设用地改变用途，是指国有建设用地使用权登记证书所登记的或《国有建设用地使用权出让合同》、《国有划拨建设用地决定书》所约定的宗地全部或部分用途对应《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）发生改变。

第三条划拨的国有建设用地改变用途的，由市人民政府依法收回并采取招标拍卖挂牌方式组织出让；出让的国有建设用地改变用途经市人民政府批准且不收回的，土地使用权人应当委托市国土资源交易中心采取招标拍卖挂牌方式进行转让。

新土地使用权人缴纳相应的土地价款后，由市国土资源行政主管部门与国有建设用地使用权人签订国有建设用地使用权出让合同或变更协议。

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。

原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。

但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。

另外，关于出让的工业用地变更为商业用地的主要法律规范摘要如下：

中华人民共和国物权法

第一百三十七条　【建设用地使用权出让方式】设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　第一百四十条　【土地用途】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

中华人民共和国土地管理法

中华人民共和国主席令（第二十八号）2004年8月28日

    第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

　　第五十六条　建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

中华人民共和国城市房地产管理法

第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

国务院令第55号发布1990年5月19日施行

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第二十七条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

国务院关于加强国有土地资产管理的通知

　（国发[2001]15号　二OO一年四月三十日）

二、严格实行国有土地有偿使用制度

土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。

对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

国务院办公厅关于清理整顿各类开发区

加强建设用地管理的通知

（国办发[2003]70号）

四、协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

协议出让国有土地使用权规定

国土资源部21号令2003年8月1日起施行

第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

协议出让国有土地使用权规范（试行）

（2006年5月31日发布2006年8月1日实施　中华人民共和国国土资源部发布）

8　出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公告出让的除外。

原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

　　调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

　　应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定

　（国家土地管理局令第八号一九九八年二月十七日　）

第十三条　国有企业改革中处置土地使用权，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地有偿使用费用；按照国务院规定，属于特殊行业的国有企业，其土地收益可全额留给企业，用于安置企业职工以及偿还企业债务。