商业街入股的考量因素商务指南频道创业指引商业街创业doc.docx

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有指出,消费在商业街、商业中心的商铺时,要着重考量以下几个因素:

地段交通　

对于此类投资,地段、交通是首要的考量因素。

因为,地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。

其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。

定位开发商对于业态的规划、定位很重要。

开发商在最初开发项目时,业态配比是否适用直接影响其未来的发展。

什么样的业态适合进商业街或商业中心，各种业态的数量如何确定,中一层摆什么，二层摆什么,都是有商业规律的。

遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。

投资在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况，否则盲目投资,一旦开发商没有很好地驾驭整个项目的能力,就很可能失败。

　（邓伟东）

管理状况　

　整条商业街是否实行统一的管理？

商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。

但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散,开发商在进行后期管理时难度就大得多。

推广计划

商业街的推广有无完整的计划？

一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集,大约需要两三年时间才能培育出来,而开发商在最初开发商铺时,是否有推广预算,计划是否完善，这些都影响商业街的未来发展。

是否雷同

　同一地段商业街是否过于雷同?

同一地段的雷同项目过多会相互分散客流,导致加剧，甚至会导致商家的不正当竞争，破坏地区的商业发展。

不过,也要一分为二地看待这一问题,因为商业还讲究气氛，喜欢“扎堆”,所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。

先租后买

投资专家指出，“先租后买”是一种最的投资办法。

因为，起初对前景的预测总会与实际情况有出入,投资先租下商铺,在经营过程中就会发现项目是否真的值得长期投资，此时再决定是否买下也不迟。

如果在租赁期发现状况不好,那么损失也将是比较小的。

在进行投资决策的过程中,如果自己对市场状况不了解，最好咨询专业的顾问公司,不要盲目投入。

有丰富商铺租售代理经验的广州德诚行代理有限公司行政总裁张基胜认为，包租客在北京路、上下九等商业旺区附近的大型商场里意外受挫,难度大是重要原因。

“表面上看，商场铺位租金与相邻的沿街铺位相差不远，但前实用率一般只有五至六成，后通常高达九成，租金其实差了一大截,商场租户还要交纳管理费、电费等等，而到这些地方的广州人更习惯于逛街买东西，不太进商场,生意人很精明,自然要反复权衡”,张评论说，“关键是这类铺位分隔出租的商场,最讲究旺不旺场，一旦空置率超过某个限度,其他商户就很难有信心继续做下去，会引起严重的连锁反应。

”　

满堂红的潘宇豪却表示,包租客经营成败的具体原因很多，恐怕不能一概而论。

曾与多位资深包租投资共事的他，对包租投资得以成功的必备条件，倒有自己的看法:

“第一，他们的自有资金调度能力往往是惊人的,因为垫付租金‘养场’的阶段往往较长,需要大笔现金周转，等闲之辈谁敢冒这个风险？

第二,丰富的租户资源和强大的推广能力同样缺一不可;第三,也是更重要的,就是对周边市场环境敏锐的判断力，要选好点,定好位,绝不能盲目投资,否则很可能血本无归。

”

商业街运营管理公司制度１

商业街运营管理公司-－--管理制度

遵循“统一管理、经营”的原则进行运营管理，为达到商业街整体运营管理，突出商业街品牌管理,本商业街运营管理公司特别制定本制度。

第一章员工行为准则

一、基本原则

1、商业街运营管理公司倡导精诚团结,发挥“主人翁”的团队精神，追求“快乐融洽”的工作氛围和环境。

2、无功便是过,反对“随大流”作风。

３、诚实守信，员工的一切岗位、职务行为、都必须以维护公司利益、对社会负责为目的

4、认真履行职责,努力提高办事效率;不推诿扯皮，不延误工作。

５、自觉遵守国家的法律法规和公司各项管理规章制度。

不迟到不早退,不用公司办公设施从事私人业务。

6、维护公共卫生，保持办公场所清洁。

爱护公司财物,节约办公资源。

7、言谈文明、举止大方。

接待客户、接听电话语气要和蔼，语言要简练，礼貌;着装得体大方。

8、上班时间必须着装整洁并佩戴工作牌。

9、员工因违反职业道德规定,给公司造成经济失者,公司将依法追究其经济赔偿及法律责任。

二、经营活动

1、员工不能超越本职业务和职权范围开展经营活动。

２、员工除本职业务外,未经公司法人代表、总经理授权或批准,不能从事以下活动：

以公司名义考察、谈判、签约；以公司名义提供担保、证明;以公司名义对新闻媒介发表意见、消息；代表公司出席公众活动。

３、只有在对方馈赠的礼物价值较小（按公认标准），接受后不影响正确处理对方的业务关系,而拒绝会被视为失礼的情况下,可以接受。

４、员工在对外联系业务活动中，遇业务单位按规定合法地给予的回扣、拥金一律上缴公司，公司再依本单位规定予以奖励；为公司创造经济利益的,公司依规定给予佣金或奖励。

5、公司对外的交际应酬活动,应本着礼貌大方、简朴务实的原则,不能铺张浪费。

6、严禁在对外应酬中涉及违法与不良行为,严禁少花多报,乱花滥报的行为。

三、管理行为：

1、管理是服务：

管理是为下属完成工作提供方便与条件，是为员工实现个人梦想，为实现公司目标服务。

2、管理是协调：

协调关系是管理最主要的内容，民主集中制是主要的领导方式,反对独断专行。

3、管理是权威:

下级须服从上级，员工须听从领导安排。

４、员工必须学会自己管理自己，学会承担执行者与管理者的双重角色。

5、重大连贯性业务事宜应当安排两人同时跟踪，一名负责,一名协助。

6、公司对外联系业务,上级主管下达任何工作任务,务必在实施四小时内向所在主管领导具体汇报情况。

７、公司施行逐级管理制度。

8、建立良好、融洽、和谐的人际关系,创造舒心和顺的工作环境,促进员工与员工、员工与公司在工作和感情上沟通渠道的畅通,使我们能及时了解自己工作的得失，不断改进。

四、安全防护行为:

1、保密：

遵守保密制度，不得在来宾面前议论公司的内部事务;员工有义务保守公司的经营机密，并妥善保管所有的机密文件;未经公司批准或授权，不准对外提供未公开的经营情况,业务数据;公司员工离开办公室时，必须将文件放入抽屉或文件柜中；严守秘密,不得以任何方或向公司内外人员散布、泄露公司机密或涉及公司机密;调职、离职时，必须将经管的秘密文件或其他物品，交给离职人员上级领导，切不可随意移交给其他人员。

2、防火：

遇险时应尽可能呼救，争取相关人员的援助;熟记火警电话11９及火警讯号,熟悉办公区域的走火通道及出口的位置,熟练掌握灭火器的使用方法,掌握火灾逃生技能;在发生火灾时,要尽可能先报警或呼唤他人援助,报警时要镇静，报清姓名，火灾地点，火灾程度等基本情况；判断个人无法利用就近来火器材扑灭或控制火情时,要利用平时学到的逃生技能逃离火灾现场;全体员工应自觉遵守

政府消防安全部门及公司的有关规定保护、维护好消防器材、保障各种场所防火通道的畅通,努力消除各种火灾隐患。

3、安全保卫:

员工应自觉学习安全知识，学会一些紧急情况下的自救办法,在受到损伤或观察到某些危险情况时,要及时采取有效措施，并通知公司保卫部。

发现形迹可疑或有不法行为的人和事，要及时向保卫部报告或拨打１10报警；员工有保护公司资产的义务,员工未经批准，不得将公司的资金、设备、产品等擅自赠与、转让、出借、抵押给其他公司、单位或者个人；对盗窃或破坏公司资产的，必须采取有效手段加以阻止。

4、遇险呼救：

报出准确详细的出事地点;主要险情，病情;呼救者电话、姓名。

常用电话：

火警：

119救护:

１2０匪警:

110

电话查询:

１14　电话故障：

1１2交通报障:

12２

天气查询：

1２1消费者权益保护：

123１５

五、公司内部联系电话:

第二章人力资源管理

一、运营管理公司员工招聘与录用

1、商业街运营管理公司各部门需要增补员工，须提出书面申请,说明增补原因和理由,报集团综合部审核。

2、接到集团发出面试通知,用人部门负责人准需准时参加实施人员面试,进行集体评议,确定录用人员及报到时间。

3、经集团公司统一审批，一经录用，用人部门签收录用人员《报到通知》报到联,作为员工考察考勤凭证。

4、用人部门组织录用人员进行上岗前培训,学习公司管理规章制度。

5、新录用员工的试用期为二个月。

（自报到之日起计算）。

6、员工试用期的考察由所在部门负责实实施，由集团综团综合部跟踪了解考察情况。

7、试用期满，根据集团公司规定，由本人提出书面转正申请，经部门签署意见后,报集团综合部审核。

二、商业街运营管理公司员工的辞退与辞职

１、员工接到辞退通知后,到集团综合部领取《员工离职交接单》办理工作交接手续。

工作交接完成后将《员工离职交接单》报综合部备案,按综合部通知的时限离职离岗。

2、未交接工作而离职离岗或者未将《员工离职交接单》报送集团

综合部备案的,员工赔偿公司本人一个月的工资。

因此造成公司利益严重损失的，公司依照相关法律法规追究当事人责任。

3、员工因故辞职的，必须提前30天提出书面辞职申请，经本部门负