德州市住宅工程质量分户验收实施细则.docx
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德州市住宅工程质量分户验收实施细则
德州市住宅工程质量分户验收实施细则
德州市建设工程质量监督站关于印发《德州市住宅工程质量分户验收实施细则》的通知
德建质监字[2008]12号
各县（市、区）质监站、各建设（开发）、施工、监理单位：
为加强住宅工程质量管理，规范我市住宅工程质量分户验收行为，完善分户验收检查程序，依据德州市建设委员会关于印发《德州市住宅工程质量分户验收管理规定（试行）的通知》（德建发〔2008〕128号）规定，我站组织制定了《德州市住宅工程质量分户验收实施细则》现印发给你们，请各有关单位认真组织学习，严格按照要求组织实施分户验收，切实提高我市住宅工程质量水平，让用户住上满意房、放心房。
本实施细则自2009年1月1日起新开工的工程实施，在实施过程中，如有意见和建议，请及时反馈德州市建设工程质量监督站。
联系人：
吴冬梅韩冰
联系电话：
2586006
2008年12月22日
德州市住宅工程质量分户验收实施细则
1总则
1.0.1为加强住宅工程质量管理，保证住宅观感质量和使用功能，维护住户的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》及国家工程质量验收规范等有关规定，结合本市实际，制定本细则。
1.0.2本细则适用于德州市行政区域内住宅工程的质量分户验收及其监督管理。
1.0.3住宅工程质量的分户验收及监督管理工作，除执行本细则的规定外，还应符合相关法律法规和强制性标准的规定。
1.0.4各级建筑工程质量监督机构负责对当地住宅工程质量分户验收活动实施监督管理。
1.0.5一次性装修（精装修）住宅工程分户验收，除遵守本细则规定外，其他检查内容由建设（开发）单位会同监理、施工单位在分户验收前，针对工程特点，制定专项验收方案，建设（开发）单位审核后报质量监督机构备案。
2术语
2.0.1住宅工程质量分户验收
施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，建设（开发）单位按照本细则的要求，组织对住宅工程的每一户及相关公共部位，涉及主要使用功能和观感质量进行专门的验收。
2.0.2推算值
根据设计文件，由设计层高、轴线等尺寸减去结构实体和装修层等尺寸计算得出的数值。
2.0.3偏差
实测值与设计值或推算值之差。
2.0.4极差
实测值中最大值与最小值之差。
2.0.5空间尺寸
住宅工程室内具有独立使用功能的自然间内部净空尺寸，主要包括净开间、净进深和净高。
2.0.6屋面积水
屋面排水后深度超过5mm的积水。
2.0.7分户验收的检查单元
分户验收过程中划分的最小检查单位，包括：
室内检查单元、公共部位检查单元。
3基本规定
3.0.1分户验收的条件：
1工程按设计要求全部完成，各分项、分部工程已按规定验收合格，施工单位已自检合格并向建设（开发）单位提交了竣工验收报告。
2工程已通水、通电，窗明地净,设备运转正常。
3工程各专业质量控制资料经监理工程师检查应完整。
4各专业隐蔽工程已经监理工程师验收合格并在验收记录中签字认可。
5各专项工程检测及功能性检测合格并通过验收。
3.0.2分户验收前的准备工作:
1根据工程特点制定分户验收方案，参加验收人员要具有分户验收资格。
2配备好分户验收所需的检测仪器和工具，分户验收所使用的仪器和计量工具应计量检定合格。
3做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水等试验的准备工作。
4粗装修工程在室内地面、墙面、顶棚上标识好暗埋水、电、暖管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，配电控制箱内电气回路标识清楚。
5建筑物外墙的显著部位镶刻工程标牌。
3.0.3分户验收人员应具备相应资格:
1应熟悉国家、省、市制定的有关工程建设的法律、法规、验收规范、标准和文件规定，廉洁自律、作风正派、秉公办事，能按工程质量验收规范和标准及有关规定和程序进行检查工作。
2应从事建筑工程施工、设计、监理或质量管理工作，具有工程类中、高级专业技术资格。
3应是建设（开发）单位项目负责人、专业技术人员，施工单位项目负责人、质量、技术人员，监理单位总监理工程师及相关专业的监理工程师。
3.0.4分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理
1由建设（开发）单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。
2处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。
3当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，设计单位认可在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设（开发）单位应将分户验收不符合本实施细则的情况书面告知住户并报当地工程质量监督机构，监督机构应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条规定监督该工程的验收。
3.0.5分户验收的检查数量：
全数检查。
4分户验收的检查内容、方法及检查依据
4.1室内空间尺寸
4.1.1验收内容：
净开间、净进深和净高的测量。
4.1.2质量要求：
每一检查单元计量检查的项目中有90%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差的1.2倍。
室内净高允许偏差为±20mm，极差不超过20mm。
室内净开间、净进深允许偏差为±20，极差不超过20mm。
4.1.3检查方法：
空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。
1室内净高。
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个房间（除厨房、卫生间外）抽测5点（其中距墙、柱四角500mm处各测一点，中间测一点），在测量点用彩笔划“＋”字作记号，便于复查时有可比性。
2室内净开间、净进深。
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个房间（除厨房、卫生间外）抽测4点（其中距墙、柱四角500mm处各测一点），无墙体则测柱间净距（距柱子边各测一处）在测量点用彩笔作出记号。
3特殊形状的自然间可单独制定测量方法。
4.2门窗、玻璃、护栏和扶手安装工程
4.2.1门窗工程
1验收内容：
外窗台、门窗间墙尺寸测量，门窗开启性能、配件、密封、排水等。
2质量要求：
外窗台高度、门窗间墙尺寸符合设计及规范要求。
门窗开启灵活，关闭严密，无倒翘。
门窗配件的规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠防锈措施。
节点密封情况应符合要求。
建筑外墙金属窗、塑料窗应经有资质的检测单位进行现场抽检合格。
中空玻璃应采用双道密封，外门窗框或副框与洞口之间的间隙采用弹性闭孔材料填充饱满并用密封胶密封，外门窗框与副框间缝隙应使用密封胶密封。
金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。
铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。
有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。
窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置合理到位。
3检查方法：
（1）外窗窗台高度。
钢尺检查，每个窗台测量不少于一处。
（2）门、窗间墙尺寸。
钢尺测量是否符合设计要求。
（3）门窗开启和安全使用情况：
手扳检查,开启和关闭检查，观察检查。
（3）外窗渗漏。
雨后观察检查，外窗及周边有无渗漏。
无雨则暂不检查此项。
4.2.2玻璃安装工程
1验收内容：
玻璃的品种、规格、尺寸。
2质量要求：
玻璃的层数必须与图纸一致，应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃。
落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志或护栏，碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护栏。
安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。
中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。
3检查方法：
观察、尺量检查，检查玻璃标记。
双层玻璃对照合格证观察检查，对照图纸检查玻璃层数。
4.2.3护栏和扶手工程
1验收内容：
护栏和扶手的尺寸、高度、栏杆间距和安装位置。
2质量要求：
护栏的尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合设计要求，并应符合下列规定：
（1）阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应小于1.05M，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10M。
（2）栏杆应采用不宜攀登的构造，栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置。
（3）楼梯扶手高度自踏步前缘线量起不应小于0.9M，水平杆件长度大于0.5M时，其扶手高度不应小于1.05M。
楼梯井净宽大于0.11M时，须采取儿童攀滑措施。
（4）栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11M。
（5）外窗台低于0.9M，应有防护措施。
（6）护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃，当护栏一侧距楼地面高度5M及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
（7）有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（用金属网或安全玻璃等）。
（8）有安全高度防花盆坠落的翻沿或护栏。
栏杆离地面或屋面0.1M高度内不应留空。
（9）当设计文件规定室内楼梯栏杆由用户自理时，应设置安全防护。
3检查方法：
（1）栏杆高度。
钢尺测量。
每片栏杆不少于3处（每片记录最小值），不得有负偏差。
栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。
如为初装修工程，还应考虑装修后可能增加的地面高度。
每片扶手不少于3处（每片记录最小值），不得有负偏差。
（2）竖杆垂直净间距、楼梯井净宽。
钢尺测量，每片栏杆不少于3处（每片记录最大值）。
（3）低窗台、凸窗台下部宽窗台面护栏高度。
钢尺测量，每片护栏不少于3处（每片记录最小值），不得有负偏差。
低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。
（4）护栏玻璃。
结合资料观察、尺量检查。
（5）防攀爬措施、防花盆坠落措施。
观察检查。
4.3室内楼地面、墙面、顶棚抹灰和各部位防水工程
4.3.1室内楼地面、墙面、顶棚
1验收内容：
面层与基层的粘结及观感质量
2质量要求：
（1）水泥楼地面：
面层与基层应结合牢固，无空鼓，面层不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷。
（2）板块楼地面：
面层上下层应结合牢固，无空鼓，面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。
（3）室内墙面：
抹灰层与基层之间应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。
墙面不应有爆灰、裂缝，阴阳角应顺直。
（4）室内顶棚：
室内顶棚宜采用免粉刷工艺，当采用顶棚砂浆抹灰时，抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无空鼓。
抹灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝。
3检查方法：
（1）水泥楼地面。
用小锤轻击检查,沿自然间进深和开间两个方向均匀布点，逐点敲击，空鼓面积不大于400cm2且每自然间不多于2处可不计。
以目测高度1.5m左右俯视地坪观察检查有无裂缝和起砂。
（2）板块楼地面。
用小锤轻击检查,对每一自然间板块地坪梅花型布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。
以目测高度1.5m左右俯视地坪观察检查外观缺陷。
（2）墙面、顶棚。
用小锤轻击检查有无空鼓、脱层，距墙面0.8-1M处正视有无裂缝和爆灰。
4.3.2各部位防水工程
1验收内容：
屋面、卫生间等有防水要求的地面及外墙的防渗漏功能。
2、质量要求：
屋面及墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷，屋面工程防水层不应有渗漏和积水现象，天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造应符合设计要求。
卫生间地面无渗漏、积水和倒泛水现象。
3检查方法：
（1）屋面防水。
平屋面分块蓄水24h（蓄水深度不低于20mm）后，坡屋面在雨后或持续淋水2h后对各房间观察检查（对顶层住户）。
（2）屋面细部做法。
对照设计文件，观察检查和检查隐蔽工程验收记录。
（对顶层住户）
（3）卫生间等有防水要求的地面（开放式阳台等）。
蓄水24h后放水，蓄水深度不得小于20mm，观察检查有无渗漏，排水是否顺畅。
（6）外墙。
雨后观察检查，墙面有无渗漏，滴水线有无爬水。
无雨则暂不检查此项。
4.4安装工程
4.4.1给排水、采暖工程
1验收内容：
管道及配件安装。
2质量要求：
（1）给水管道支、吊架安装应平稳牢固，间距符合规范要求。
管道末端应保持水压在0.05-0.35Mpa范围内不渗不漏，室内各用水点放水通畅，水质清澈。
（2）排水塑料管必须按设计要求及位置设置伸缩节，顶层出墙（屋面）的管道应设置伸缩节。
管道固定或滑动支吊架位置应设置合理，并符合设计及规范要求。
高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈或防火套管。
（4）排水管道不应有倒坡或平坡现象，且坡度应符合设计或规范要求，通水应畅通，管道及接口无渗漏。
排水主立管及水平干管管道的通球应畅通。
（5）采暖供回水主干管的固定与补偿器的位置应符合要求，当散热器支管大于1.5M时应设管卡固定。
供回水水平干管坡度和连接散热器支管的坡度应满足使用功能要求。
暗装管道饰面应做醒目标志，供回水管道应有明显标识。
散热器背面与装饰后的内墙面安装距离为30mm，支架、托架埋设牢固，安装位置正确。
（6）地漏位置合理，低于排水表面，水封高度不得小于50mm或设置存水弯。
3检查方法：
观察、尺量及手板检查。
（1）给水管道保压24h后每户逐一打开用水点，检查卫生洁具、阀门、水嘴、管道及接口有无渗漏。
（2）同时打开该用户所有用水点对排水管道进行通水，检查管道、接口、检查口、清扫口、反水弯等有无渗漏。
（3）采暖系统打压后，检查管道、接口、阀门、散热器等有无渗漏。
4.4.2电气工程
1验收内容：
分户配电箱、插座、照明、等电位联接安装。
2质量要求：
（1）配电箱内回路功能标识齐全、准确。
导线分色符合要求，配线整齐、无绞接，导线不伤芯、不断股。
同一端子接线不多于2根，防松垫圈等零件齐全。
零线和PE线经汇流排配出。
导线连接紧密。
除壁挂空调插座外其它插座回路应设置动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s的漏电保护装置，剩余电流保护应做模拟动作试验。
（2）卫生间防护0～2区内，严禁设置电源插座。
潮湿场所应采用密封型带保护接地线触头的保护型插座，且安装高度不低于1.5M。
洗衣机、电热水器、空调电源插座应带开关。
单相三孔插座左中性线、右相线、上接地；PE线不得串接。
单股导线连接采用标准绕接、搪锡和绝缘处理；或用质量合格的压线帽顺直插入、堵塞饱满、压接牢固。
（3）设洗浴设备的卫生间应作等电位联结；联结卫生间范围内的建筑物钢筋（结构施工时已连成一体用扁钢引出）和插座PE线；端子排铜质材料厚度应大于4mm，异种材料搭接面应有防止电化学腐蚀措施。
3检查方法：
（1）使用“漏电开关测试仪”，或打开插座盖板逐间、逐个检查插座相序、接零、接地。
（2）通过开关通、断电试验检查户内配电箱（盘）回路功能标识。
观察检查导线分色、内部配线、接线。
使用“漏电开关测试仪”检查漏电保护器动作。
（3）照明系统通电连续试运行8小时，开启所有照明灯具，且每2小时记录运行状态一次，检查每户有无故障。
（4）启封板观察、测量检查等电位联结。
4.5其他
按每户检查。
如未分到户，先编号全数检查，待分到户后按编号交于用户。
楼梯间按每单元每层分入户内检查。
4.5.1烟道安装
1验收内容：
烟道安装及附件
2质量要求：
烟道表面无开裂，烟道口安装止回阀并悬挂出厂合格标记，止回阀阀板摆动灵活，关闭位置准确，烟道伸出屋面高度不小于600mm且不低于女儿墙的高度，退层平台上的烟道应超过跃层外开门窗的上口600mm。
3检查方法：
观察和钢尺量测检查或检查《试烟记录》。
4.5.2空调孔、板
1验收内容：
空调孔、板设置
2质量要求：
空调孔位置正确，坡向合理，外阻水圈密封到位。
3检查方法：
观察检查。
4.5.3墙体节能
1验收内容：
外墙、腰线、地面、空调搁板、车库顶板、屋面、飘窗窗台、楼梯间墙、门窗洞口四周墙侧面保温。
2质量要求：
以上部位均应做保温，且保温材料及保温板厚度应满足设计及规范要求。
3检查方法：
观察及小锤轻击检查，检查隐蔽工程验收资料
4.5.4地下室、储藏室、车库
适用于与住户相关联的地下室、储藏室、车库，不适用于地下汽车库等大空间地下室。
1验收内容：
墙面、地面、顶棚观感及渗漏
2质量要求：
墙面、地面、顶棚观感按室内墙面、地面、顶棚要求。
地下室防水等级应符合设计要求，如设计无要求，应不低于2级。
3检查方法：
观察检查。
4.5.5楼梯
护栏验收内容、质量要求、检查方法应符合本细则4.2.3条的要求。
1验收内容：
楼层梯段踏步高度差。
2质量要求：
相邻踏步高度差不大于10mm。
3检查方法：
钢尺测量。
4.6检查用表格（见附表1～7）
5分户验收的组织及程序
5.0.1分户验收的组织
分户验收应由建设（开发）单位牵头组织实施，组成分户验收小组，组长由建设（开发）单位担任，成员由施工单位、监理单位派相关专业人员参加，已选定物业公司的，物业公司也应派员参加。
小组大约有建设（开发）单位4人，施工单位4～5人，监理单位4～5人，物业公司4人，另外，可根据实际需要增加施工单位水电等专业操作人员。
验收组人员再分成4个专业小组，即室内空间组4人，门窗栏杆组4人，楼地面及防水组4人，水、电安装组5～6人。
各小组具体分工如下：
室内空间组检查测量并记录表1内容；门窗栏杆组检查测量并记录表2内容，并负责表5第5项内容的检查测量记录；楼地面及防水组检查测量并记录表3内容，并负责表5第1～4项内容的检查测量记录；水装、电装组检查测量并记录表4内容的检查测量记录。
分户验收组组长负责将本组相关表格收集、整理汇总，小组成员对记录核查后及时在相应签字栏内签字确认，并加盖各单位公章。
建设（开发）单位根据各表验收结果填写表6，并报各单位项目负责人签字及盖章。
5.0.2分户验收的程序
1建设（开发）单位核实符合分户验收条件后通知参验各单位分户验收时间。
各单位将参验人员报建设单位，建设（开发）单位按照专业和实际需要对参验收人员进行分组，确定各小组组长并提供分户验收记录表。
2各小组分别对工程各项目进行实地查验、测量，形成分户验收记录表。
验收过程中，要对检测的原始点位做出标志，以便复查时有针对性及可比性。
3验收完毕，建设（开发）单位责成施工单位将不合格点进行修整，修整合格后重新对该项目进行验收，并在验收记录表上注明。
4验收合格后，建设（开发）单位将单位工程各专业的质量控制资料送质量监督机构责任监督员核查，核查合格后确定随机抽检复查时间。
5质量监督机构随机抽出分户验收总户数的10%，且不少于3户进行复查，对所抽检户的表1～表5内容进行复核，复查在已作标志的检查点上进行，复核率达不到要求者，视为记录失真，监督机构责成建设（开发）单位重新组织分户验收，直至符合要求。
6分户验收符合要求后，建设（开发）单位组织各方责任主体进行竣工验收。
7竣工验收合格后，建设（开发）单位将表6原件交监督机构，将《住宅工程质量分户验收合格证》（表7）贴于户内醒目位置,并将表1～表5复印件及框架结构每户室内布线图交物业公司，交房时由物业公司交给住户。
8交房后产生的新裂缝或裂缝扩展等新的质量问题，建设（开发）单位必须按有关规定及时协调处理。
9建设（开发）单位将表1～表7原件归档保存，保存期为5年以上。
表1住宅工程室内空间尺寸质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
年月日
房间编号
净高H、净开间L1、净进深L2推算值（mm）
实测值（mm）
计算值（mm）
净高
净开间
净进深
H
L1
L2
H1
H2
H3
H4
H5
L1-1
L1-2
L2-1
L2-2
最大偏差
极差
最大偏差
极差
最大偏差
极差
室内空间尺寸测量示意图
套型示意图贴图区，标注房间编号
验收结论
实测房间，合格房间，需整改处理房间：
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
表2住宅工程门窗、栏杆安装质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
年月日
序号
验收项目及标准
验收记录
1
门窗安装
外窗台高度≥900mm
2
门、窗间墙尺寸
外窗无渗漏
3
门窗开启灵活，关闭严密，五金配套齐全，无污染
4
使用安全玻璃
使用双层玻璃
5
栏杆安装
栏杆高度（多）≥1050mm
（高）1200≥h≥1100mm
6
竖杆垂直净间距≤110mm
7
低窗台、凸窗下部宽窗台面帖窗护栏可踏面以上高度
8
护栏必须使用安全玻璃
9
要有防攀爬措施
10
要有防花盆坠落措施
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
表3住宅工程楼地面墙面顶棚抹灰和各部位防水质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
年月日
序号
验收项目及标准
验收记录
1
楼地面、墙面、顶棚面
水泥地面无空鼓、裂缝、起砂,板块地面无裂缝、掉角、缺棱及明显色差
2
墙面、顶棚无空鼓、裂缝、脱皮和爆灰
墙面
顶棚面
3
各部位防水
屋面无渗漏、无积水
4
天沟、檐沟、檐口、泛水、水落口、变形缝、伸出屋面管道等细部做法符合要求
5
卫生间等有防水要求的地面无渗漏
6
外墙及外保温无渗漏
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
验收人员：
（公章）
表4住宅工程给排水、采暖、电气安装质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
年月日
序号
验收项目及标准
验收记录
给排水采暖安装
管道标识清楚
安装牢固
管道接口无渗漏无麻丝外露
管道坡度符合要求
伸缩节、阻火圈设置规范（间隔、离地高度、贴楼板紧凑到位）
地漏水封高度H≥50mm或设置存水弯
电气安装
插座相序正确，接地、接零正确，
连接牢固，预留长度符合要求
户内配电箱（盘）线分色正确，接线规范、整齐，跨接
升级会员 