光谷步行街调研报告材料.docx

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光谷步行街调研报告材料

光谷步行街调查报告

调查目的：

通过对光谷步行街零售店的布局、销售经营活动、交通的调查，不仅让我们对光谷步行街有个全新的认识，也促进了我们对商业街的特点和功能的学习。

调查方式：

实地考察；网上查阅资料

调查地点：

光谷步行街

调查时间：

12月01日15：

00—19:

00

调查背景：

光谷步行街，位于市武昌鲁巷广场，总占地面积41.79万平方米，总建筑面积约150万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街。

步行街作为新时期的一种商业存在模式，体现的是一种组织﹑一个地理的概念。

严格意义上，它不是一种独立的业态却是各种各样业态的集合体。

它有着自己独特的特征，至此调查则以光谷步行街为例，其旨在于观察﹑分析并总结光谷步行街的相关特征。

调查容：

1、选址问题

影响光谷步行街的选址可以总结为以下三个方面：

人口因素﹑交通因素以及其他因素。

分析如下：

1）人口因素

人作为需求的主体，在选址的决策中自然占据着重要的地位。

具体分析如下：

①人口数量众所周知，是全国三大高校聚集地之一，有大专院校近50余所，在校大学生约60万人。

而以鲁巷为核心的光谷片区，聚集了全市80%以上的高校及学生消费人群，是国第三大智力密集区。

如此庞大的人口数量是光谷步行街能以欣欣向荣的基础。

②收入情况需求量是指一段时间消费者想买而且有能力购买的商品的数量。

基于这一点，在有了庞大的消费群体后，还应当考虑其消费的能力，也就是消费者的收入情况的分析。

仅大学生方面，人均年消费万余元，除学杂费5000元左右外，个人人均支配额5000余元，年均消费额高达200亿。

这样的一群消费群体，既是汉口商业多年繁荣昌盛的主要动力，也是武昌商业独当一面、破局腾飞的最大引擎。

2）交通因素

交通因素对于选址决策而言无疑是重要的也是必要的，交通便利的程度一定意义上决定着整个商业街的繁荣程度。

正所谓流通生财，交通的越是便利就越有利于车流人流的增加，从而也就带来了资金的流通，越有利于商业街自身的发展。

对于光谷步行街而言，步行街周边设有好几个公交车站，如珞瑜路光谷广场，珞瑜路鲁巷广场，雄楚大道民族大道口等，交通四通八达，有很多路的公交车都能直达，且周边地铁正在修建，华中科技大学、中南财经政法大学等大学，人才聚集，靠近一大片居民区，有医院，幼儿园，小学，中学，银行，邮局等，周边还有个科技园，修建了地下停车场，前方有个大广场。

流动人口多，商业街与集客设施的距离且一般都离得很近。

从发展的角度看，正逐步完善的交通条件以及交通设施的建设都将促进着光谷步行街的发展。

3）其他因素

这里所提及的其他因素，针对光谷步行街的具体情况可大致分为：

政策因素和光谷区域促进因素。

政策因素：

以前说到光谷、说到关山，人们都会觉得这里人气不旺。

确实，除了鲁巷广场和其地下一层的超市，这里与人们生活密切相关的衣食住行的基本消费配套确实十分匮乏，更谈不上影院、娱乐城等更高层次的休闲文化设施，"逐步完善的配套设施"成为了最流行的"官话"，而"科技新城"则是一直以来对光谷区域的基本定位。

有众多的高科技企业、大专院校，就必然有更多的人群在此居住、生活。

而"科技"对这里的人们来说只是一种工作状态而非生活状态。

我们且不去细论世界城项目、光谷步行街的建设是不是史无前例，1350米的长度是不是世界之最，或者这条街未来会有多么美丽和壮观，只要想一想这么多重量级主力店的进驻，将会给这里的生活带来的变化，就足够让人兴奋不已了。

而各种风格不一的主题餐厅、健身美容会所、娱乐城、时尚小店等1000多家店铺更将使光谷地区商业配套得到最大程度的丰富和升级，完善商圈结构，满足不同年龄、不同品位和不同收入阶层的购物休闲需求，使光谷区域在真正意义上拥有了自己的生活消费商圈，也将成为武昌最大的流行阵地，完成了从冷冰冰的科技新城到"真正适合居住"的完美转身。

光谷区域促进因素：

光谷步行街作为一条单独的商业街坐落于光谷高新科技开发区，然而纵观光谷我们不难发现，在这片区域还包含在诸如：

光谷国际广场﹑光谷大酒店﹑鲁巷购物中心﹑光谷书城﹑电子商城﹑光谷证劵等集客中心，同时对于商业街自身不同街区的特色也构成促进整片区域更好发展的因素。

2、零售店业种构成

光谷步行街大部分商铺主要经营品种是耐用品，商业街中有大型百货，大型综合超市，高级食品材料店，专业食品店，银行分行等，各种主要零售店如表2-1所示。

零售店铺种类

大型百货、超市

餐饮类

购物街

银行分行

文化娱乐休闲设施

主要零售店铺

大洋百货，家乐福超市；

星巴克咖啡，必胜客,豪客来，复合式主题餐厅，美食天地，肯德基，麦当劳；

LEVI’S,学生街，新世界珠宝，流行炫风购物城，时尚品牌区，美美时尚广场，西班牙风情街，工贸家电，电讯数码街，宝岛眼镜等；

农业银行，兴业银行，建设银行；

风情酒吧街，家居家饰城，天河环艺影城，城市之星电玩城，杰之行体育商城，动漫大道，儿童乐园，溜冰城；

表2-1

3、零售店组合布局

从外面看上去，光谷步行街就像一个巨大的球。

光谷步行街将街区分为主街、次街和街三个级别，主街是步行街的主干道，设置在16—18米之间；次街设置在6—8米之间，主要功能是购物；街则强调纯粹的购物行为，设置在3—4米之间。

主街道是世界城景观的主要展示区，中间将刻意设置一些“障碍”，汇集文化、休憩、展示、饮食等多种功能。

有报亭等服务设施、椅和凳等休息设施、哈根达斯小木屋等售卖设施，还有游览的电动火车等娱乐设施。

从部布局来看，光谷步行街由一期的商业街，二期的西班牙风情街，三期的意大利风情街组成。

大洋百货位于光谷商业街的东北方向，贯穿了商业街的一到五楼，家乐福超市位于光谷商业街的西北方向的一到三楼，银行布局在一楼，服装品牌区主要位于一到三楼，休闲娱乐的店铺主要位于三到五楼，美食小吃，餐厅等位于三到五楼。

对于整个光谷商业街的店铺规划，保证了各种“异质”店的配套与组合，也保证了各种的“同质”店的搭配，保证了光谷商业街的竞争，便于顾客的选择与比较，从而提高了商业街的人气与活力。

所有的零售店铺围绕了一个半圆形，给人一种紧凑的感觉。

商业街的环境设计，包括步行道、店铺的建筑及外装饰、自然及人文景观、休闲设施等也体现光谷步行街的时尚主题。

4、经典业态的经营特点

4.1大洋百货

店主要商品是服装，根据男性和女性逛街天性的不同，女性的服装占了大部分，男性和儿童的腹胀主要占据了一层。

且每层楼的名字都比较偏向于高档商品，说明了他的消费群体是收入高的人群，不是一般老百姓消费得起的。

采用了店店的经营方式，每家店既是竞争者，又是合作者。

且百货店的道路宽敞，灯光明亮，减缓了人们逛街的疲劳。

整个百货里，比仅仅卖的是商品，更卖服务。

4.2家乐福超市

家乐福采用柜台销售的方式，超市根据商品的种类，不同的用处，划分了不同的区域，例如果蔬区，服装区等等。

超市里的商品满足了人们的日常需要，但是里面的花车销售的商品摆放比较乱，没有按商品的明码价格摆放在相应的花车上。

超市会在扶梯的两侧摆放一些小商品，更进一步促进了销售。

调查结果分析（SWOT）：

1、优势（strength）

步行街坐拥光谷高科技产业区与武昌传统商业区交汇处的核心地利，体验式世界风情街，世界最长的步行街，中国的唯一的光概念特色。

交通便利，人口流量大，集消费、娱乐功能于一体。

五星级的电影院，首条学生街，风情酒吧街，美食街，家居家饰街等数条功能不一的附属街道，标志性建筑外观，既是商业中心，也是旅游景点，消费的同时也在放松，并建有地下停车场，方便开私家车来的人停车，这又促进了客流量的增加。

每条商业街整体上大致都是一样的，以零售为主，且聚集这其他相关行业的店铺，且店铺之间有能力互补、相互促进的协同的关系，且跨越了一段空间距离。

商业街都具有购物、休闲娱乐的、繁荣城市经济、改善城市景观的功能。

同样的，光谷步行街同样也具备了这样的功能之外，还具有他的独特的风格。

环绕的街道，给人眼前一亮的外观，学生街，风情酒吧街，动漫大道，更细化了很多人的不一样的需求。

2、劣势（weakness）

光谷步行街仍然处于起跑线上，没有文化存积淀，不具备城市象征。

四至五商圈，商业幅射面窄，属于企业投资行为，但是投资资源有限，投资风险较高，但是投资回报较低，驰名商业机构未知可否，没有品牌优势。

 经营品种相对有限，没有泛商业圈支持，商圈定位单薄，定位有不足之处，只是鲁巷商圈的一个分支。

虽然周边有很多大学靠近，但是这里的消费水准不太符合学生的消费水平，所以客户来源狭窄。

价值跟价格不匹配，广告宣传费用惊人。

市场预期非常不稳定，对市场琢磨不透，商业地位商榷， 没有突出的核心竞争能力。

3、机遇（opportunity）

1）.光谷步行街3期的意大利风情街，位于1350米光谷步行街的核心地段，也是整条街建筑艺术的精华篇章。

文艺复兴式的意大利艺术建筑，婚庆街、酒吧街等浪漫主题定位，为刚猛的大带来前所未有浪漫柔情。

意大利风情街的到来不仅是对光谷步行街的空白的补充，它将艺术的气息带到光谷，也是艺术在光谷商业化的体现，同时，意大利风情街的到来必将在一定程度上给光谷带来更多的商家，可以说是一个相辅相成的过程或模式。

2）.·中国光谷，即东湖新技术开发区，是国务院批准为首批国家级高新技术产业开发区。

光谷步行街在充分利用世界城﹑西班牙﹑意大利风情街的异域风情等不同的特色基础上，可以结合光谷高新技术开发区的优势打造具有更多特征的新型步行街。

3）.在有一句话“成也学生，败也学生。

”这句话是用于描述江汉路的。

此处引用是为了结合光谷实情，强调步行街的主题街建设的重要性。

目前主题街已经形成，但是主题体现依旧不够明显﹑立体。

因而加强步行街主题街的建设仍是推动光谷发展的一个潜在商机。

4、威胁（threat）

将整个地区考虑在，光谷步行街只是商业街之一，面临着其他商业街，大型购物广场的挑战，例如：

江汉路步行街，楚河汉街，万达购物广场等等。

尽管作为商业街，日常购物辐射围有限，但在交通出行便利的今天，消费者流动性大大提高，假日休闲购物越来越流行，各大商业街竞争加剧。

游客、消费者可能被其他商业街分流。

步行街形态上由众多商家组成，面临辐射区域相同品牌专卖店、购物广场的竞争。

Swot矩阵图：

Sw

1.区域优势1.没有文化沉淀

2.步行街特色2.投资资源有限

3.人口交通因素便利3.没有突出核心竞争力

OT

1.第三期风情街的建成1.来自其他同行或类似行业

2.充分利用街区特色竞争压力

3.增强主题建设2.日常购物辐射围有限

总结：

这次带着任务去光谷步行街，我们在光谷步行街寻觅了很久，从白天的门庭若市到晚上的灯火辉煌，我们感受到了光谷的繁华，美丽，光谷商业街业态的齐全。

无论是大型超市，餐饮服务，还是娱乐设施，奢侈品，应有尽有，琳琅满目。

光谷步行街得到了中外游客的一致好评，在最美景观的评选中入围前三甲。

它的异域风情，生态文化，人性化设计，建筑与功能的结合，都为商业的发展提供了有利条件。

同时光谷步行街位于交通枢纽处，有足够的人流量，对商业的进一步发展起到了推进作用。

现在仍有很多商铺陆续进驻光谷步行街，更加完善了光谷步行街的多元化，相信光谷步行街的明天会更好！

通过这次的调查不仅让我们对光谷有一个整体的认识，还让我们在实践之余加深了对商业街的理解与学习。

理论与实践的结合也是一个不错的学习课本知识的方法，并且在学习的同时，我们还能了解更多的知识，扩宽了我们的视野。