消防空调楼控综合安防维护保养手册.docx
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消防空调楼控综合安防维护保养手册
大楼空调、楼控、消防、综合安防
维
护
保
养
手
册
编制单位：
联系电话：
目录
第一部分中央空调系统2
一、中央空调设备2
二、热源站（俗称锅炉房）17
三、参照的标准、规范18
四、工具、仪器（表）19
第二部分楼宇自控系统（BAS）21
一、概述21
二、原理21
三、BAS网络23
四、冷冻水系统24
五、空调机组25
六、给水系统26
七、排污系统26
八、送排风系统27
九、照明系统27
十、变配电系统28
第三部分消防报警灭火系统29
一、维护目的29
二、工作原理29
三、消防系统的组成29
四、消防报警主机30
五、探测及报警32
六、联动及灭火34
七、消防电话46
八、应急照明、疏散指示47
九、参照的标准、规范48
第四部分门禁系统49
一、概述49
二、系统组成图49
三、逻辑图50
四、工作原理50
五、维护保养内容50
六、常见易发故障52
第五部分闭路监控系统53
一、概述53
二、系统组成图53
三、逻辑图54
四、工作原理54
五、维护保养内容55
六、常见易发故障58
第一部分中央空调系统
空调，就是将空气进行温度、湿度控制、调节，从而达到改变环境空气质量的技术。
而将空调设备集中起来管理、控制，则称为“中央空调”。
中央空调包括如下内容：
●机房设备包含冷源站和热源站，冷源站有冷水机组的冷冻系统和冷却系统两类设备组成，冷冻系统有蒸发器、冷冻水泵、集（分）水器组成，冷却系统有冷凝器、冷却水泵、电子水处理仪、冷却塔、风机组成；热源站则包含锅炉、水泵、水处理器、水箱和换热器等设备。
●管路部分包含供、回水管道、阀门、过滤器、压力表等等设备和保温材料组成。
●工作站包含空调机柜（风机盘管），空调机柜一般由风机段、过滤段、蒸发段和混合段组成。
●风管部分则包含送、回风风管、末端设备（含调节阀、散流器和送、回风口等设备）以及保温材料。
图表1中央空调设备流程图
对中央空调系统进行维护、保养，是保证设备在一个良性的工作环境中，延长设备使用寿命的必要措施和手段；同时，空调设备需要大量的电能、水，定期有效对其进行维护、保养，减少用电、用水量，从而节约达到能源的目的；并且，定期有效对其进行维护、保养，减少应急抢修，节省人力资源。
下面阐述中央空调设备的维护、保养。
一、中央空调设备
中央空调设备系统由制冷主机、冷却水系统、冷冻水系统，供水系统组成
A、制冷主机
一般包括冷冻机房（冷源）和锅炉机房（热源），在冷暖两用的热泵机组中，因冷源、热源共为一体，故只有一个机房。
a、制冷主机的组成、工作原理
制冷主机由压缩机、蒸发器、冷凝器和节流机构基本的部件组成，可辅以电机、控制箱等部件。
压缩式制冷主机的工作原理：
制冷剂在系统中不断循环流动，发生状态变化，与外界进行热量交换。
即低压饱和液态制冷剂在蒸发器中吸收被冷却物体的热量后，汽化成低压低温的蒸气，被压缩机吸入后压缩成高温高压的气体排入冷凝器，在冷凝器中向冷却介质（水或空气）放热而冷凝为高压液体，该液体在压缩机产生的压力作用下，沿管道经过膨胀阀或毛细管（节流机构）节流降压为低压饱和制冷液体，再次进入蒸发器吸热而汽化。
这样，制冷剂在制冷系统中经过蒸发、压缩、冷凝、节流四个基本热力过程完成一个制冷循环。
如此反复循环，蒸发器周围的介质就得到冷却降温，达到了制冷的目的。
原理图如图左：
离心压缩式制冷主机的工作原理：
离心式制冷主机的压缩机有单级、双级及多级多种结构形式。
主要有吸气室、叶轮（工作轮）、扩压气、蜗室（蜗壳）、轴封装置、弯道及回流器等部件。
压缩机叶轮旋转时，来自蒸发器的制冷剂蒸气经吸气室进入叶轮。
高速旋转叶轮上的叶片机驱动气体运动，将气体自叶轮中心向外周抛出，致使叶轮进口处形成低压，气体由吸气管不断吸入。
在这些过程中，叶轮对气体作功，使其动能和压力能增加，气体的压力和流速得到提高。
接着，气体以高速进入截面逐渐扩大的扩压器和蜗室，流速逐渐下降，大部分气体动能转换成压力能，压力进一步增大。
为了使制冷剂蒸气压力继续提高，则利用弯道和回流器再将气体引入下一级叶轮，并重复压缩过程。
被压缩的制冷剂蒸气从最后一级扩压器流出后，又由蜗室将其汇集，进而通过排气管到输送至冷凝器。
由此可看出，压缩机的作用是往复做功，压缩冷媒，压缩成高温高压的气体；冷凝器的作用是将冷媒的热量和压缩机往复做功时产生的热量，向冷却介质放热；蒸发器的作用则是将冷媒吸热而汽化，吸收周围环境的热量，给载冷介质（水）降温，从而达到制冷的目的。
b、制冷主机的分类
制冷主机从冷却介质上在分类，可分为水冷式和风冷式两种，它们只是在冷却介质上不同。
水冷式制冷主机是以水为冷却介质，风冷式制冷主机则以风为冷却介质。
它们的共同点是均以水为载冷剂、以冷媒为制冷剂的制冷机组。
风冷式制冷主机与水冷式制冷主机相比，它可省去外围庞大的冷却水系统，如冷却塔、冷却水泵、电子除垢仪以及冷却管道等等。
制冷主机从冷媒（制冷剂）上进行分类，又可分为压缩式和直接燃烧吸收式。
传统压缩式制冷主机，采用压缩的方式有以下几种，分别是蒸气式、离心式、螺杆式、活塞式、涡旋式和往复式。
在世界上三大著名空调主机厂商中，特灵（美标，trane）以离心式闻名，而约克（york）以往复式著名，开利（carrier）则以螺杆式著名。
c、周期维护、维修和检查记录内容表
序
设备名称
功能
维护内容
维护周期（天）
备品
备件
1
制冷主机
制造冷源的设备
即使在停机状态时，设备须保持在通电状态
润滑油、冷媒、ABB交流接触器、ABB空开、水流开关、油过滤器、冷媒水份指示器、控制继电器等
2
压缩机
压缩冷媒
参数记录
1
接线端子紧固；线圈温度传感器欧姆值；绝缘阻抗测试
360
3
电机启动控制箱
设备启、停控制
接线端子紧固；检测所有装置；检测各接触器线路端子；除垢；检测端子温度；检测和清洁各接触器接点
360
4
润滑系统
给压缩机进行润滑
更换润滑油；检测油槽位是否正常；更换压缩机油过滤器；检测油温控制传感器；紧固油泵电机电源端子；检测油泵电机绕组；检测电机线圈内阻；检测及除垢；检测电机轴承温度感应器
360
5
控制及保护电路
控制、保护
检测及校正低温传感器；检测及调整高压开关；检测及校正高压传感器；检测及调整油压调节阀；检测油压转换器；润滑所有之连杆及传动部分；检测冷却水及冰水温度传感器；检测及调整冷却水及冷冻水流量开关；检测冷却水及冷冻水流量转换器；拆除、清洗水流量Y型滤网；校正及调整主机设定参数；校正风门角度
360
6
冷凝器
向冷却介质（水或空气）放热
检测水及冷媒之温差，进口不高于32℃，出口不高于39℃；化学及物理清洗，PH试纸检测酸碱度含量；检测冷媒饱和温度传感器；检测冷媒饱和压力传感器
360
7
蒸发器
冷媒经吸热而汽化，给其周围载冷介质（水）降温
检测水及冷媒之温差；检测冷媒饱和温度传感器；检测冷媒饱和压力传感器
360
8
抽气系统
给系统加压，保持足够的压力
更换排气装置干燥过滤器；检测电磁阀；清洁冷凝盘管铝鳍片；检测电机绝缘阻抗；清洁除垢；检测冷媒水份指示器
360
每天参数记录表：
年度保养检查报告：
年度保养报告：
附录：
美标（trane）的制冷主机冷水机组运行的正常参数表
运行参数
正常读数（英制）
正常读数（国标）
冷凝器压力
12”至18”Hg（真空）
40.64Kpa—60.95Kpa
蒸发器压力
2至12psig（磅；平方英寸）
1.38Kpa—8.26Kpa
机组停机时油箱温度
140至145F
60．C—63．C
机组运行时油箱温度
115至150F
47．C—66．C
净油压
12至18psig
8.26Kpa—12.40Kpa
机组运行记录
项目名称：
年月日时
表一
天气情况
晴（）阴（）雨（）小雨（）大雨（）雪（）霜（）多云（）
室外环境温度
。
C
开机时间
时分
关机时间
时分
一
机组报告
1
主机状态
运行（）停止（）故障（）正常（）
2
冷冻水温设置温度
。
C
3
实际冷冻水出水温度
。
C
4
蒸发器进水温度
。
C
5
蒸发器出水温度
。
C
6
冷却水进水温度
。
C
7
冷却水出水温度
。
C
二
冷媒报告
1
蒸发器冷媒压力
Kpa
2
冷凝器冷媒压力
Kpa
3
饱和蒸发温度
。
C
4
饱和冷凝温度
。
C
5
排气操作方式
6
排气状态
7
排气吸气温度
。
C
8
排气液体温度
。
C
9
排气装置排除率
分/24小时
10
排气装置最大排除率
分/24小时
11
排气装置总排气时间累计
分
12
排气装置总运行时间
小时
13
30天平均排气时间
分
14
机组平均运行时间
分
15
机组运行时，排气周期时间
小时
16
至下一次排气的剩余时间
小时
机组运行维护记录
表二
三
压缩机报告
1
油压差
Kpa
2
油罐温度
。
C
3
油泵出口压力
Kpa
4
油罐压力
Kpa
5
进口导叶开度位置
6
进口导叶角度
7
压缩机马达各相额定电流百分率
A：
B：
C：
8
压缩机马达相电流
A：
B：
C：
9
压缩机相间电压
10
压缩机功率系数
11
压缩机千瓦数
Kw
12
压缩机马达绕组温度
W1：
。
CW2：
。
CW3：
。
C
13
压缩机开机次数
14
压缩机运行时间
小时分钟秒
15
1#轴承温度
。
C
16
2#轴承温度
。
C
四
非正常关机故障
诊断：
技术处理措施：
五
管网参数
1
冷冻水进水温度
。
C
2
冷冻水出水温度
。
C
3
冷冻水进水压力
Mpa
4
冷冻水出水压力
Mpa
5
冷却水进水温度
。
C
6
冷却水出水温度
。
C
7
冷却水进水压力
Mpa
8
冷却水出水压力
Mpa
记录人：
特灵CVGE离心式冷冻机组保养报告
机组型号：
出厂编号：
客户名称：
日期：
冷水机报告
第一次读数
第二次读数
第三次读数
冷水机操作方法
机组正在运行
冷冻水实际设定值（F）
蒸发器出水温度（F）
蒸发器进水温度（F）
冷凝器进水温度（F）
冷凝器出水温度（F）
电流限制实际设定值
蒸发器水流量
冷凝器水流量
室外温度
冷媒报告
蒸发冷媒压（psig）
冷凝冷媒压（psig）
饱和冷凝温度（F）
饱和蒸发冷媒温度（F）
压缩机报告
油压差（psig）
油箱温度（F）
高油压
油罐压力
压缩机A相安培（A）
压缩机B相安培（A）
压缩机C相安培（A）
压缩机电压AB（V）
压缩机电压BC（V）
压缩机电压CA（V）
压缩机线圈温度线1圈（F）
压缩机线圈温度线2圈（F）
压缩机线圈温度线3圈（F）
压缩机起动次数
压缩运行时间
轴承温度1
轴承温度2
油位高度
蒸发器水压差/流量
冷凝器水压差/流量
排气装置
设计压力m/h
设计压力m/h
运行小时675.5H
实际压力m/h
实际压力m/h
入口温度10.1℃
*表格空白处为机组未显示项目
备注：
技术员：
客户代表：
签字
B、冷却水系统
系统流程图：
水冷式：
制冷机→水泵→冷却塔
（冷凝器）←电子除垢仪←
风冷式：
制冷机室外风机
（冷凝器）
冷却水系统是冷却介质（水或空气）将冷凝器中冷媒或压缩机放出的热量，带到室外环境中进行放热，给设备和冷媒降温处理的系统。
冷却水系统设备，水冷式有冷却水泵、冷却塔、电子除垢仪（电子水处理仪）和管路、阀门、过滤器、压力表等等。
管路内水作为冷却介质的载体，水泵做功后，冷却介质在出水管中因机械能而流动，形成一个循环的过程。
阀门则是切断水流或调节水流的大小，而冷却水泵是水泵通过电能做功，将电能转换为机械能，将冷却介质水抽送到冷却塔中去放热。
冷却塔则通过风扇叶轮不停地运转，填料减缓从上而下的冷却出水流速，让高温水同室外空气进行热交换，进而达到降温放热的目的。
电子除垢仪（电子水处理仪）是改善水质、减少锅垢和铁锈的重要设备，因冷却水是高温水，水中有游离状态（不饱和）的氢氧化钙、氢氧化铁、氧分子和铁分子成分，在高温作用下能结合成氧化钙、氧化铁，形成锅垢。
电子除垢仪则是分解氢氧化钙、氢氧化铁中的钙、铁离子，让其独立不氧分子发生化学反应。
橡胶软接头的作用是减少设备在运行工作中产生的振动。
因设备在工作时，设备的几何中心和设备的重心不在同一个点上，设备工作时会产生振动。
若采用管路同设备直接连接，只能加剧设备震动，设备使用寿命减少，管路会受到破坏。
注意事项：
1）软接承受的压力超过其承压的极限，或软接老化，以及安装时设备中心线同软接的中心线不在同一条直线上、连接螺栓不紧密，会造成爆管。
2）管路同阀门连接处采用塑料、金属或石棉垫子作为密封，在长期使用过程中，因垫子老化或施工时没有拧紧连接螺栓，会造成漏水、爆管情况。
3）阀门由密封圈决定其性能，密封圈存在老化或管道内有杂物使其受损。
周期维护、维修和检查记录内容表
序
设备名称
功能
维护内容
维护周期（天）
备品
备件
冷却水系统
给冷却介质（水或空气）放热
1
冷却水泵
将冷凝器中的冷却介质（水）抽送到冷却塔去放热（轴承温度不超过周围环境温度35℃，最高不超过75℃）
噪音及振动；电机温度；检测扬程、流量；检测电机叶轮
1
电机轴承、过滤网、空开、交流接触器、润滑油、排气孔堵头、泵壳等
排空；轴承润滑；清洗过滤网；电机叶轮加注油；同基础连接是否偏移
30
更换轴承；紧固接线端子；检测启动控制箱，接线端子紧固；检测各接触器线路端子；除垢；检测端子温度；检测和清洁各接触器接点；同基础连接螺栓紧固
360
2
冷却塔（在停机状态下，须保证水位，以防止加重锈蚀）
将冷却介质（水）放热、降温，通过风扇叶轮抽风，填料减缓冷却水的流速，进而达到降温的目的（进水温度和出水温度最少要有3℃左右的温差）
检查水位、补充水；噪音及振动；电机温度；检测流量；检测电机叶轮
1
电机皮带、轴承、叶轮和润滑油、浮球阀、有机填料、空开、交流接触器
检查喷头畅通；底盘除尘；电机皮带收紧；风扇叶轮是否偏心
7
轴承润滑；电机叶轮、风扇叶轮加注油
120
更换轴承；紧固接线端子；检测启动控制箱，接线端子紧固；检测各接触器线路端子；除垢；检测端子温度；检测和清洁各接触器接点；支架、底盘及框架除锈、补油漆；底盘除垢
360
3
管路部分
将冷凝器中的高温冷却介质（水）经泵抽送到冷却塔进行放热、降温后，在回到冷凝器中循环。
管路同阀门连接处采用塑料、金属或石棉垫子作为密封，在长期使用过程中，因垫子老化或施工时没有拧紧连接螺栓，会造成漏水、爆管情况。
排空；检查管道连接处有无渗漏；支架是否固定
1
除藻、除菌及微生物的药剂，除垢药剂、螺栓、法兰片、各种密封垫子及PH试纸
1）
管路
加注药剂，除藻、除菌及微生物；加注药剂，除垢
7
测试酸、碱含量；支架固定；支架及管道除锈、补油漆；连接处紧固螺栓
30
化学除垢、清洗；加满水，更换垫子
360
2）
阀门
切断水流或调节水流量的大小。
阀门由密封圈决定其性能，密封圈存在老化或管道内有杂物使其受损，因此能否有效切断或调节水流，关键在于密封
同管路连接处有无渗漏；开启的连杆或齿轮是否正常；支架稳固
1
密封圈，螺栓、连杆、齿轮
连杆或齿轮加注油润滑；紧固支架螺栓和同管路连接螺栓
30
更换密封圈；电动阀门校正指示指针；除锈补油漆
360
3）
压力表（含表弯、取压口）
测量水力压力（水泵前端，水泵工作时为水泵的扬程，水泵停止时为静压）
取压口是否有渗漏；指针读数是否正确
1
压力表、承压表弯
放空；指针校正
30
到质量监督局校正
360
4）
过滤器
防止杂物进入设备
同管路连接处是否有渗漏
1
过滤网、连接螺栓、过滤器
除锈、补油漆；冲洗过滤网；紧固螺栓
30
更换过滤网
360
5）
软接头
减振
同设备、管路连接处是否有渗漏
1
连接螺栓、法兰、软接头
紧固螺栓
30
更换
360
6）
电子水处理仪
改善水质，既分解水中游离的氢氧化钙，钙离子经分离出来后能有效减少在设备、管道内壁结垢
观察指示灯；同管道连接处是否有渗漏
1
空开、交流接触器、指示灯
取样；化验钙离子含量
30
物理清洗内胆
360
C、冷冻水系统
系统流程图：
制冷机→水泵→分水器→柜机→风口
（蒸发器）←集水器←（风机盘管）
冷冻水系统是冷媒将蒸发器中高温高压气体变成常温常压气体时吸收载冷剂（水）的热量，既同水进行热交换后，将载冷剂（水）带到需要改变环境温度的房间（通过空调柜机、风管和末端设备）去进行热交换的系统。
冷冻水系统设备，有冷冻水泵、分水器、集水器和管路、阀门、过滤器、压力表等等。
管路作为载冷剂的载体，水泵做功后，载冷剂在出水管中因机械能而流动，形成一个循环的过程。
阀门则是切断水流或调节水流的大小，而冷却水泵是水泵通过电能做功，将电能转换为机械能（动能和势能），将载冷剂水抽送到空调柜机（或风机盘管）中去进行热交换。
分水器是因多个冷冻供水主管长短、高低不一，需求的压力也不一致，故在分水器中进行压力调节，能有效保障各冷冻主管的冷负荷均衡，同时可给供水干管进行排污。
集水器与分水器配套使用，它汇集回水主管经过空调柜机（风机盘管）同空气热交换后的水，给制冷机组供水，同时可防止分水器压力过大而进行压差调节。
保温层是防止管道中的低温水（7℃和12℃），直接同空气进行热交换，能量损失，同时空气中有水蒸气存在，进行热交换后会产生冷凝水，给生产、办公环境造成破坏，管道产生锈蚀现象。
橡胶软接头的作用是减少设备在运行工作中产生的振动。
因设备在工作时，设备的几何中心和设备的重心不在同一个点上，设备工作时会产生振动。
若采用管路同设备直接连接，只能加剧设备震动，设备使用寿命减少，管路会受到破坏。
注意事项：
1）软接承受的压力超过其承压的极限，或软接老化，以及安装时设备中心线同软接的中心线不在同一条直线上、连接螺栓不紧密，会造成爆管。
2）管路同阀门连接处采用塑料、金属或石棉垫子作为密封，在长期使用过程中，因垫子老化或施工时没有拧紧连接螺栓，会造成漏水、爆管情况。
3）阀门由密封圈决定其性能，密封圈存在老化或管道内有杂物使其受损。
周期维护、维修和检查记录内容表
序
设备名称
功能
维护内容
维护周期（天）
备品
备件
冷冻水系统
将载冷剂（水）送到空调柜机或风机盘管，进行热交换（出水7℃，回水12℃）
1
冷冻水泵
将蒸发器中已经过冷冻的水（5℃）抽送到需要进行热交换的空调柜机或风机盘管中，在空调柜机或风机盘管的蒸发段的铜管，同空气进行热交换后循环（轴承温度不超过周围环境温度35℃，最高不超过75℃）
噪音及振动；电机温度；检测扬程、流量；检测电机叶轮
1
电机轴承、过滤网、空开、交流接触器、润滑油、排气孔堵头、泵壳等
排空；轴承润滑；清洗过滤网；电机叶轮加注油；同基础连接是否偏移
30
更换轴承；紧固接线端子；检测启动控制箱，接线端子紧固；检测各接触器线路端子；除垢；检测端子温度；检测和清洁各接触器接点；同基础连接螺栓紧固
360
2
分水器
因多个冷冻供水主管，且各个主管均长短不一，需求的压力也不一致，在分水器中水可进行压力调节，能有效保证各管路冷负荷的的均衡。
同时可给供水干管排污（7℃的水）
保温层是否完好
1
除藻、除菌及微生物、除垢药剂，PH试纸，插入式温度计
加注药剂，除藻、除菌及微生物；加注药剂，除垢
7
3
集水器
与分水器配套使用，它汇集多个回水主管经过热交换后的水，给制冷主机供水。
同时，可防止分水器压力过大，进行压差调节（12℃的水）
保温层是否完好
1
除藻、除菌及微生物、除垢药剂，PH试纸，插入式温度计
加注药剂，除藻、除菌及微生物；加注药剂，除垢
7
4
管路部分
将分水器中的低温载冷剂（水，7℃）经泵抽送到空调柜机或风机盘管进行放热交换后，再通过回水管将载冷剂（水，12℃）回到集水器中给制冷主机供水循环。
管路同阀门连接处采用塑料、金属或石棉垫子作为密封，在长期使用过程中，因垫子老化或施工时没有拧紧连接螺栓，会造成漏水、爆管情况。
排空；检查管道连接处有无渗漏；支架是否固定；保温层是否完好
1
除藻、除菌及微生物的药剂，除垢药剂、螺栓、法兰片、各种密封垫子及PH试纸
1）
管路
加注药剂，除藻、除菌及微生物；加注药剂，除垢
7
测试酸、碱含量；支架固定；支架除锈、补油漆
30
化学除垢、清洗；加满水
360
2）
阀门
切断水流或调节水流量的大小。
阀门由密封圈决定其性能，密封圈存在老化或管道内有杂物使其受损，因此能否有效切断或调节水流，关键在于密封
同管路连接处有无渗漏；开启的连杆或齿轮是否正常；支架稳固
1
密封圈，螺栓、连杆、齿轮
连杆或齿轮加注油润滑；紧固支架螺栓和同管路连接螺栓
30
更换金属密封圈；电动阀门校正指示指针；除锈补油漆
360
3）
压力表（含表弯、取压口）
测量水力压力
取压口是否有渗漏；指针读数是否正确
1
压力表、承压表弯
放空；指针校正
30
到质量监督局校正
360
4）
过滤器
防止杂物进入设备
同管路连接处是否有渗漏
1
过滤网、连接螺栓、过滤器
除锈、补油漆；冲洗过滤网；紧固螺栓
30
更换过滤网
360
5）
软接头
减振
同设备、管路连接处是否有渗漏
1
连接螺栓、法兰、软接头
紧固螺栓
30
更换
360
5
活性伸缩节
当供（回）水管超长时（≤100m），防止管道的热胀冷缩对管网部分造成损坏
同管路连接处是否有渗漏；冷凝水处理
1
连接螺栓、活性伸缩节
紧固固定支架螺栓
30
6
保温层
防止管道中的低温水（7℃和12℃），直接同空气进行热交换，能量损失，同时空气中有水蒸气存在，进行热交换后会产生冷凝水，给生产、办公环境造成破坏，管道产生锈蚀现象
检查是否完好，外表是否有冷凝水
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管道保温材料、万能胶
D、供水系统
系统流程图：
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