东莞农村社区集体资产交易办法.docx

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东莞农村社区集体资产交易办法

东莞市农村（社区）集体资产交易办法

（修订征求意见稿）

第一章总则

第一条为进一步加强我市农村（社区）集体资产的交易管理，规范集体资产交易行为，促进集体资产优化配置和保值增值，推动集体经济和社会经济高质量发展，根据《广东省农村集体资产管理条例》、《广东省农村集体经济组织管理规定》、《东莞市农村（社区）集体资产管理实施办法》等有关规定，制订本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内农村（社区）集体资产交易行为及相关管理活动。

本办法所称农村（社区）集体资产（以下简称集体资产）是指农村（社区）集体经济组织成员集体所有的资产。

本办法所称集体资产交易，是指将集体资产进行承包、发包、出租、出让、转让以及利用集体资产折价入股、合作开发等交易行为。

集体资产按本办法规定程序和要求进行的交易，统称为经集体资产交易平台交易。

原则上，集体资产需经集体资产交易平台进行交易，法律、法规、规章和市级以上地方政策性文件对集体资产交易程序和要求有特别规定的，从其规定。

第三条集体资产交易应当遵循民主、公开、自愿、诚信的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益，不得损害社会公共利益。

第二章管理机构

第四条市农业局、市农村集体资产管理办公室负责统筹、协调、指导和监督全市集体资产交易工作。

市农村集体资产管理办公室负责建设、维护和完善全市集体资产交易业务网络系统、交易网站和网上交易系统。

第五条镇（街道）农村（社区）集体资产管理机构（以下简称集体资产管理机构）具体负责本镇（街道）集体资产交易的指导、监督和交易事项的审查工作。

交易事项涉及多部门职能或难以判断时，集体资产管理机构应将交易事项转有关职能部门会审，或直接提交镇人民政府（街道办事处）组织审查。

各镇（街道）指定能独立开展工作的农村（社区）集体资产交易服务机构（以下简称交易服务机构）为集体资产提供交易服务。

交易服务机构应当有固定的交易场所。

第六条集体资产管理机构在集体资产交易工作中的主要职责：

（一）指导集体经济组织建立健全集体资产和经济合同台账；

（二）对集体经济组织交易申请进行审查；

（三）监督交易的进程及交易合同的签定；

（四）监督集体资产交易信息公开情况；

（五）对集体资产交易的审查资料和合同归档备案。

第七条交易服务机构的主要职责：

（一）提供集体资产交易的场所；

（二）统一发布集体资产交易信息；

（三）接受竞投意向人咨询和报名，审查竞投人资质；

（四）组织开展公开交易；

（五）保存管理集体资产交易文档和交易活动记录等资料档案。

第八条集体资产管理机构和交易服务机构不对上交易平台交易的农村集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵、用途合法性瑕疵和交易合同条款瑕疵、合同违约等问题承担法律责任。

第九条集体经济组织要按规定做好资产交易和交易信息公开工作，将集体资产交易及相关经济合同情况录入农村集体资产交易和“三资”监管平台，建立健全集体资产和经济合同台账，对集体资产实行动态管理，防止资产流失。

第十条各镇（街道）应为集体资产管理机构和交易服务机构配备与资产交易工作量相适应的工作人员。

交易服务机构运作经费列入镇（街道）财政预算，在集体资产交易过程中不得收取任何中介服务费用。

外聘拍卖师临时提供服务的，可以约定聘用成本由竞得人承担。

第三章交易方式

第十一条集体资产的交易采取公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易等方式进行。

法律、法规、规章和市级以上地方政策性文件对交易方式有特殊规定的，从其规定。

集体经济组织原则上应在原交易合同到期前2个月向集体资产管理机构提交资产交易申请。

集体资产原交易合同终止后，无特殊原因不得继续由原租方占用。

第十二条集体资产交易一般由镇级交易服务机构组织完成。

原则上不设置村级交易点，个别镇（街道）确因交易量大需要个别设置村级交易点的，应严格划分镇、村两级交易标的标准，报市农村集体资产管理办公室审查备案后设置。

集体资产除在交易服务机构组织交易外，按审批权限经集体经济组织理事会或股东代表会议审议通过并报集体资产管理机构审查同意后，可以委托东莞市拍卖行等依法承担我市公物拍卖工作的拍卖机构组织现场公开竞价交易。

组织现场公开竞价交易的场所要配备分工明确的工作人员以及网络、投影仪、视频音频监控等设备，对交易过程实现全程监控。

第十三条集体资产交易应当合理制定交易底价。

按有关制度须对集体资产的价值进行评估的，交易时应依据评估价值为基层制定交易底价。

第四章公开竞价交易

第十四条公开竞价交易，是指集体资产通过竞投人竞争性报价的形式达成的交易。

公开竞价交易是集体资产交易的一般方式。

公开竞价交易含现场竞价交易和网上竞价交易两种形式。

其中，现场竞价交易可采取举牌竞价或书面报价方式进行竞投。

第十五条集体资产需进行公开竞价交易的，由集体经济组织向集体资产管理机构提交申请。

交易申请资料包括：

（一）拟定的交易合同和集体资产交易方案；

（二）根据职权，由集体经济组织理事会或股东代表会议表决通过交易方案的表决情况记录表；

（三）交易标的物基本情况说明；

（四）属重大事项的，按集体经济组织重大事项审查制度规定应提交的材料；

（五）按有关要求应提交的其他材料。

集体资产管理机构根据交易项目的特点，对交易资料进行单独审查或会同有关单位机构进行联合审查。

审查流程一般在10个工作日内完成。

集体经济组织采用公开交易方式出租、出让、转让有关资产，拟作为学校（幼儿园）场所的，在进入集体资产交易平台交易之前须先征求镇（街道）教育主管部门的意见。

第十六条经集体资产管理机构审查或联合审查同意进入交易服务机构交易的项目，交易服务机构按规定受理交易项目，与集体经济组织签订集体资产交易委托协议，并将交易项目的招标公告在市级集体资产交易网站公开发布，集体经济组织同时要在其财务公开栏公布。

从招标公告发布之日起至报名截止日不得少于5个工作日，涉及土地使用权转让的项目招标公告公布时间不得少于30日。

招标公告发布后，可接受意向竞投人报名。

集体经济组织应对集体资产的权证合规性等方面存在的瑕疵在招标公告中作适当披露，并公布交易底价。

招标公告一般应附带交易合同文本，招标公告和交易合同文本等附件构成交易项目的一般性要求和要约。

由于意向竞投人误解或忽略招标公告、交易合同文本的要求和要约而造成的损失由意向竞投人自行承担。

第十七条招标公告可对意向竞投人适当设置条件要求，但须遵循公平、清晰、非唯一的原则。

其他交易条件一般在交易合同中载明。

第十八条在招标公告公布期内，集体经济组织提出申请并经集体资产管理机构审查同意，可对招标公告内容进行调整，并在1个工作日内发布调整公告。

招标公告公布期相应按公布时间要求重新计算。

在交易过程中，因出现以下特殊情况之一导致无法正常交易的，集体经济组织提出申请并经集体资产管理机构审查同意，可终止该交易项目，并在1个工作日内进行终止公告。

（一）交易项目情况出现客观重大变化的；

（二）第三方对本次交易提出重要异议，且确有依据的;

（三）竞投人有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等嫌疑，且有初步证据的;

（四）因不可抗力或其他特殊情况导致无法正常交易的。

第十九条属现场竞价交易的，意向竞投人应在正式竞投前规定时间内向交易服务机构提交招标公告要求提供的资料进行竞投资格审核。

通过资格审核和按招标公告规定缴纳交易保证金后，意向竞投人即获得现场竞价交易资格。

属网上竞价交易的，实行竞投资格后置审核制度。

意向竞投人须按招标公告规定缴纳交易保证金，获得网上竞价交易报价资格。

网上竞投项目报价阶段产生初步竞得人后，初步竞得人应在规定时间内向交易服务机构提交有关资料进行竞投资格审核。

初步竞得人未通过资格审核的，取消竞得资格，并按招标公告规定将交易保证金转交集体经济组织作没收交易保证金等处理。

第二十条集体资产现场竞价交易时，应由集体经济组织理事会和监事会成员到场见证监督全过程。

集体经济组织指定专人提前3个工作日通知相关人员，已通知但不到场的，视为自动放弃该项资产交易的监督权。

第二十一条现场竞价交易具体竞价时间应由交易服务机构至少提前36小时在市级集体资产交易网站上公告；网上竞价交易时间应在招标公告中确定。

采取公开竞价方式进行的交易，报价不得低于交易底价，按照价高者得方式成交。

采取书面报价方式进行的交易，若价格与条件相同的，以抽签形式确定最终竞得人。

符合法律法规有关优先权规定的，按相关规定确定竞得人。

交易报价以交易方案设定的方式进行。

无人竞投的，本次交易程序终止，集体经济组织可重新提出交易申请，或可在自交易终止之日起6个月内，在不改变原交易方案主要条件的基础上经集体资产管理机构同意后与交易意向人达成交易，并报交易服务机构备案，超过6个月未能达成交易的，按本办法规定的程序重新组织交易。

第二十二条在价格与条件相同的情况下，集体经济组织成员和依约定享有优先权的原承租人参与竞投时，享有优先竞得权（简称优先权）。

参与现场竞价交易项目的竞投人，须在现场报价前主动向交易服务机构主张优先权，否则视为放弃优先权。

现场报价前，交易组织机构须向参与竞投各方明示优先权人参与竞投的情况。

网上竞价交易项目优先权人采取自动匹配方式进行确定。

匹配不成功时，竞投人可向交易服务机构申诉修正，但相关部门机构和集体经济组织不对申诉结果承担责任。

优先权人须按招标公告的要求正式报名参与竞投并明确出价或应价后才能行使优先权。

在交易确认最后成交前，非优先权人可以在优先权人报出或接受当前最高价的基础上继续出价。

第二十三条现场交易达成后，交易双方应当在交易服务机构即时签订集体资产成交确认书。

交易服务机构将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布；同时，集体经济组织在本地财务公开栏公布交易结果不少于5天。

经交易报价并确定竞得人的，集体经济组织不可单方面终止交易。

若经交易双方协商同意终止交易，应由双方共同出具终止交易的书面声明报集体资产管理机构和交易服务机构备案。

交易过程中，如因集体经济组织责任或双方争议出现交易终止情况，经集体经济组织股东代表会议同意，可减免没收竞得人的交易保证金。

其中，由交易服务机构组织交易的，集体经济组织须向交易服务机构出具减免没收保证金的书面声明和股东代表会议表决证明材料。

因集体经济组织责任导致交易终止造成竞得人损失的，竞得人可与集体经济组织协商，协商不成的，由交易双方通过法律途径解决。

交易双方在交易报价完成之日起10个工作日内要在指定场所签订正式交易合同，交易合同原件或复印件要报集体资产管理机构备案。

第二十四条村级交易点组织资产交易的，应按本办法第十五条提交相关资料，报集体资产管理机构审查同意或备案后才可进行交易，交易信息要在市级集体资产交易网站和当地财务公开栏发布，交易的程序和要求参照本办法镇级交易的有关规定进行，交易结束后将交易资料报集体资产管理机构备案。

第五章续约交易

九____________________________________________________________________________________________________________________________第二十五条对于符合诚信经营等条件的集体资产承租项目，原交易合同到期前1年内，原承租人向集体经济组织提出续约申请并经理事会初审通过的，经股东代表会议表决并经集体资产管理机构审查同意，可按要求进行续约交易。

原交易合同到期前1年以上原承租人提出续约申请的，须经镇人民政府（街道办事处）审查同意。

集体资产原交易合同已到期超过30天，原承租方提出续约书面申请的，原则上不受理。

经集体资产管理机构同意，股东代表会议的续约表决权可向理事会授权，授权范围须明晰，授权期限结束或换届后，须重新授权。

第二十六条集体经济组织向集体资产管理机构申请续约须提交的资料：

（一）有集体经济组织负责人签章的续约申请书；

（二）股东代表会议表决材料；

（三）拟签订的续约合同文本；

（四）原承租方已交齐所有应缴纳租金的证明材料；

（五）集体资产管理机构要求提供的其他资料。

续约交易租金单价不得低于此前租赁期内最后一个计租期租金单价。

续约交易合同签订后，交易服务机构应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布。

第六章磋商交易

九____________________________________________________________________________________________________________________________第二十七条集体资产交易符合以下条件之一的，可不经公开竞价程序，由集体经济组织直接与特定意向人磋商达成交易：

（一）符合各级政府产业规划导向政策或连片开发的项目；

（二）集体经济组织与各级政府或其代表机构（含市属、镇属企业）的交易项目，本村（社区）范围内的村组集体经济组织间的交易项目；

（三）涉及公共利益或民生的项目；

（四）租用集体经济组织资产进行经营的企业需要配套的专用设施；

（五）集体资产置换或集体资产作价投资。

第二十八条磋商交易的程序和要求：

（一）由集体经济组织理事会与特定意向人进行磋商，初步达成交易条件；

（一）由集体经济组织向镇人民政府（街道办事处）提交磋商交易申请（含磋商交易方案和交易合同草案）进行审查，且须经股东代表会议表决通过；

（三）磋商交易合同签订后，交易服务机构应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布。

第七章小额资产交易

九____________________________________________________________________________________________________________________________第二十九条对小额集体资产，可简化交易程序，不采取公开竞价交易方式。

小额资产交易的适用范围如下：

（一）原合同最后一个月单宗月租金2000元以下，且出租期限为3年以内的农舍、简易房、瓦房、市场摊位、果树等；

（二）面积100平方米以下的建设用地使用权或1亩以内的农用地使用权，且出租期限为3年以内；

（三）通讯基站场所；

（四）1年内易手超过3次或租期不超过2个月的临时摊位；

（五）原值5万元以下的固定资产所有权转让。

严禁将超出上述标准的集体资产化整为零、分拆交易。

除第（三）、（四）款情况外，新增出租物业不得采用小额资产交易方式进行交易。

第三十条对符合上述条件的集体资产出租、出让事项，集体经济组织应提交如下资料到集体资产管理机构进行审查：

（一）理事会表决情况记录表；

（二）拟签订的合同和原合同；

（三）资产价值证明（转让固定资产时提供）；

（四）集体资产管理机构要求提供的其他资料。

第三十一条经集体资产管理机构审查同意后，集体经济组织可与特定意向人签订交易合同。

小额资产交易合同签订后，交易服务机构应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布。

第八章信用警示制度

第三十二条集体资产交易推行信用警示制度。

对于被录入全市集体资产交易平台信用警示名单的单位和个人，限制其参加我市农村集体资产交易活动。

第三十三条各镇（街道）应及时收集、审查所辖区域内交易相关人的信用情况，根据初步审查结果，将信用记录不良的单位或个人列入全市集体资产交易网络平台信用风险警示名单，由市农村集体资产管理办公室统一归集、审查后在市级集体资产交易网站上予以公布。

第三十四条可纳入交易平台信用风险警示名单的情况：

（一）同一竞投人对同一交易标的竞得后2次弃标的，从第2次弃标之日起3年内纳入交易平台信用风险警示名单。

在全市范围内，同一竞投人对不同交易标的竞得后3次弃标的，从第3次弃标之日起3年内纳入交易平台信用风险警示名单；

（二）在全市范围内，单位或个人参加农村集体资产交易，报名交易累计6次以上不进行有效报价的，从累计6次不报价之日起3年内纳入交易平台信用风险警示名单；

（三）集体资产的承租人拖欠应缴租金超过6个月，或其他欠款超过6个月（从第一笔欠款起算）且累计欠款金额超过1万元的；

（四）单位或个人因违规参与集体资产交易、弃标、不符合条件参加网上竞价交易等原因按规则须被没收交易保证金而拒不缴纳交易保证金的；

（五）承租人违反集体资产交易合同转租分租物业的；

（六）因承租人在合同约定的租赁期满后不撤出原租用的集体资产或其他不良履约情况造成租赁合同双方仲裁、诉讼等纠纷，承租人尚未依法承担其应承担的全部违约责任的；

（七）集体经济组织已在招标公告或合同中履行瑕疵披露责任，竞得人仍以集体资产存在瑕疵为由提起仲裁、诉讼等纠纷的；

（八）单位或个人在交易活动中经查实有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等干扰正常交易秩序情形的；

（九）依镇（街道）制度规则认定上报的；

（十）已被纳入各级国家机关或授权单位依法公布的其他信用警示名单的。

第三十五条因第三十四条第（三）、（四）款原因被列入信用警示名单的单位或个人，履行相应责任后可向将其列入名单的镇（街道）申请解除信用警示。

被纳入信用警示名单的单位或个人认为不存在第三十四条所列情况的，可向市农村集体资产管理办公室提出书面申诉。

在申请或申诉受理期，信用警示名单继续生效。

市农村集体资产管理办公室、各镇（街道）及其相关职能部门不承担因误将单位或个人纳入信用警示名单造成其相关损失的赔偿责任。

第九章责任追究

第三十六条各镇（街道）要将执行本办法的情况作为农村财务检查、农村审计的必查必审项目。

完善日常监督制度，会计员每月检查集体经济组织经济合同和账目，发现违规交易情况的，要及时书面报告集体资产管理机构。

第三十七条竞投参与人在集体资产交易活动中有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等情形的，除按本办法第三十四条规定将其列入交易信用警示名单外，情节严重的移交公安或司法机关依法追究其法律责任。

第三十八条集体经济组织相关责任人违反本办法规定，存在以下行为之一的，视情节轻重，给予责令改正、通报批评、扣减薪酬、建议罢免、移送纪检监察部门等处理；给集体经济造成重大损失的，依法追究民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）不按本办法规定组织集体资产交易的；

（二）交易过程中存在隐瞒事实、提供虚假资料等行为的；

（三）不按规定履行民主表决程序的；

（四）扰乱交易秩序、影响交易正常进行的；

（五）交易后不按规定签订合同的。

第三十九条集体资产管理机构和交易服务机构工作人员存在滥用职权、玩忽职守等行为的，由其上级业务主管部门或纪检监察部门给予提醒谈话、问责、处分等处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条经镇（街道）审查后不同意交易的集体资产不得上交易平台交易。

集体经济组织违反审查意见将此类资产进行交易的，按规定追究相关责任人责任后，集体资产管理机构可接受将违规交易合同录入农村“三资”监管平台接受合同监管的申请。

第十章附则

第四十一条资产交易事项属于重大事项审查范围的，可通过资产交易事项审查资料合并报送。

资产交易项目交易前不属于重大事项审查范围、交易后达到重大事项审查标准的，不须另行补充重大事项审查程序。

第四十二条集体资产交易后未签订合同前发生纠纷的，当事人可向集体资产管理机构或相关部门申请调解，调解不成的，可向当地人民法院提起诉讼解决。

集体资产交易后已签订合同的，在交易合同履行过程中发生纠纷，由合同订立方依据合同约定途径解决；没有约定或不履行约定的，由合同订立方依法向当地人民法院提起诉讼解决。

第四十三条集体经济组织全资所有、控股50%以上和股权比例虽低于50%但实际控制的下属独立核算单位的物业和实际控制的土地等资源出租、出让时，适用本办法。

镇属资产可选择在农村集体资产交易平台进行公开竞价交易或发布交易信息。

镇属资产选择在农村集体资产交易平台进行公开竞价交易的，应明确交易监管机构和交易服务机构，有关流程参照本办法相关程序执行。

集体经济组织或当地户籍村民要求将个人资产放上农村集体资产交易平台进行交易的，须签订交易委托授权书，报交易服务机构同意后，交易服务机构可为其提供交易信息发布或其他交易服务。

_______________________________________________________________________________________________________________________________第四十四条东莞市农业局、东莞市农村集体资产管理办公室可根据实际适时发布交易指引等政策性文件，补充完善我市农村集体资产交易制度。

各镇（街道）可根据本办法，结合本镇（街道）实际情况，制定集体资产交易细则。

_______________________________________________________________________________________________________________________________第四十五条本办法由东莞市农业局、东莞市农村集体资产管理办公室负责解释。

第四十六条本办法自2019年1月1日起施行，有效期至2023年12月31日。