市房地产开发优质项目可行性报告cc.docx

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市房地产开发优质项目可行性报告cc

XX市房地产开发项目可行性报告

项目名称：

xx省xx市xx房地产开发有限公司xx市开发项目可行性研究报告

委托方：

xx省xx市xx房地产开发有限公司

受托方：

xx省xx市房地产评估有限公司

预计人员：

xxxxxx

作业日期：

5月13日

报告编号：

略

目录：

一、XX市概况：

1、都市发展状况；

2、都市经济发展水平；

3、都市住房水平。

二、项目背景和概况：

1、项目背景：

（1）项目名称：

东湖路人行居住社区（暂定名）

（2）可行性研究报告编制根据

（3）全国房地产市场分析

2、项目概况

1）宗地位置：

2）四至范畴；

3）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

4）地面状况；

5）地面既有居民状况；

6）地质状况。

三、项目周边状况

1、项目所在区域位置及自然条件；

2、项目周边物业发展状况；

3、项目区域交通环境、交通状况；

4、项目周边社区配套。

四、市场分析：

一、区域住宅市场成长状况：

1、区域住宅市场简述；

2、区域住宅市场各项指标成长状况。

二、区域内供应产品集合特性：

1、区域内体现较好个案状况；

2、分析：

本案在区域市场内机会点；

3、结论。

三、物业类型、户型、面积设计建议。

五、投资收益分析：

1、成本预测：

2、税务分析：

①、营业税及附加税；

②、所得税；

③、土地增值税。

3、经济效益分析：

1）、经济效益分析假设条件（与否享有政府各项税费减免）；

2）、项目利润率、投资回报率及重要经济指标；

3）、项目开发各期利润体现；

4）、敏感性分析。

4、项目资金预测：

1）、资金投入；

2）、资金回款筹划；

3）、资金需求筹划。

六、项目SWTO分析

1、优势；

2、劣势；

3、机会；

4、威胁。

七、项目开发可行性建议及市场定位

1、项目开发可行性建议；

2、项目市场定位；

1）、项目规划定位；

2）、项目消费群体定位；

3）、项目价格定位。

一·大丰概况

一、都市发展状况：

Xx市是珍稀动物麋鹿故乡，拥有世界上最大野生麋鹿自然保护区，是中华人民共和国精选15个生态旅游景点之一。

xx市是新兴港口都市，拥有xx省东部沿海中部唯一深水大港，是年吞吐量1000万吨国际性中型商业港和国家一类开放口岸。

持续七年进入“全国县域经济基本竞争力百强县（市）”行列，被评为国家首批可持续发展先进示范区。

大丰市总人口74万，总面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙洲104万亩，现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和1个省级海洋经济综合开发区。

二、都市经济发展水平：

，全市实现GDP203.4亿元，比上年增长14.5%；实现财政收入15.87亿元，其中普通预算收入10.02亿元，比上年分别增长34.4%、47%；实际到帐外资2.8亿美元，比上年增长40%；全社会固定资产投资128.8亿元，其中规模以上工业投资84.5亿元，比上年分别增长47.9%、68.6%；城乡居民人均可支配收入13129元，农民人均纯收入8050元，比上年分别增长17.5%、14.9%。

二·项目背景和概况

1、项目背景：

一、项目名称：

xx市xx路阳光之城居住社区（暂定名）

二、可行性研究报告编制根据：

1）《都市居住区规划设计规范》

2）《xx市都市拆迁管理条例》

3）《都市居住区公共服务设施设立规定》

4）《住宅设计规范》

5）《住宅建筑设计原则》

6）《都市道路绿化规划及设计规范》

三、全国房地产市场背景

详见附1

2、项目概况

一、宗地位置：

项目地处xx市新区

二、四至范畴：

项目南临xx路（筹建），北达xx路，东侧距xx路100米，而西侧则是未开发农田和私房。

三、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较：

项目所在地地面增高4米左右，周边地势与之等同。

四、地面状况：

项目所在地地面既有少某些住房和农田，当前正在紧张拆迁过程中。

到政府交地时能达到三通一平，因此开发商拿到地时是熟地。

五、项目概况；

项目面积2万平方米左右，约30亩。

整个项目由8000平方商业用地和1平方住宅用地构成。

在商业和住宅之间为市政府规划一条横贯项目人工河，河道宽14米，深3米，在河道边上也是政府规划一条宽十米和绿化带和一条宽十米沿河路。

六、地质状况：

宗地土层为沙夹土，承载能力为每平方米10吨，地下水位在4米如下，抗震能力为6级。

七、项目所在区域位置及自然条件；

交通便捷。

距204国道15公里,距xx机场50公里，境内xx铁路已投入运营，国家一类口岸——是国家“九五”规划沿海中心港，两个万吨级码头于建成通航。

沿海高速公路已建设。

中档都市框架已经构成，市区各类设施配套齐全，是“xx省文明都市”。

八、项目周边物业发展状况；

xx市既有商品房物业多为多层，当前某些小高层市场正在开发，瑞城国际苑等都规划了很大一某些小高层建筑，高层物业在大丰当前还是个空缺，别墅发展状况不太抱负，由于本地人以为别墅和自建私房没有太大区别，并且面积大总价高，大某些消费者不能接受。

当前，大丰市新开发住宅房价格基本保持在2500-3200元/平方米之间。

近几年，国内房地产市场迅速发展对于大丰市影响很大，房价上涨幅度迅猛，到当前为止，市内住宅最高价已达到3700元（瑞城国际苑小高层），平均价位还保持在2700元左右。

当前市民普遍以为房价太高，但住房需求率还是很高。

九、项目区域交通环境、交通状况；

项目所在区域虽然位于xx市新区，但距离市区并不远，距市中心商业最繁华处仅仅相距1800米，与项目相临几条路都是重要通道：

Xx1路：

建于，路宽53.25米,涉及三条绿化带；

Xx2路：

重要商业通道,宽14.5米，改建中，将增长两条绿化带；

Xx3路：

项目所在地路段于今年刚改建完毕，宽22米，两条绿化带。

从上面得出成果看来，近几年政府比较注重新区发展，从道路修建到土地开发都是为了迅速发展西区和对新区人气积累。

本项目所在地交通状况较好，从204国道进入市区重要通道xx路从项当前面通过，近来处150米，项目距离长途汽车站仅250米，去周边县市非常以便。

由于xx市属于县级市，已开通市内公交。

十、项目周边社区配套。

序号

地点

距离宗地/米

1

汽车站

250

2

华联超市

1600

3

公安局

150

4

城中菜场

2300

5

xx中学（初中）

2500

6

xx中学（高中）

2800

7

中华人民共和国银行

400

8

农业银行

300

9

xx广场

1500

10

市政府

600

11

骨科医院

800

12

商业街

1600

13

肯得基

14

图书馆

300

15

剧院

1700

从以上图表来看：

当前宗地周边基本生活配套还是属于较缺少，如菜场、大型购物广场、娱乐场合等，社区周边配套与否齐全是项目宗地开发与否一项重要指标，项目宗地配套缺少会导致开发成本加大，同步也势必导致利润减少。

从本案来看，为提高开发可行性及将来升值空间，社区周边应配备相应生活、娱乐方面商服设施。

三·区域市场分析

一、区域物业市场成长状况：

xx市新开发住宅房价格基本保持在2500-3000元/平方米之间。

近几年，国内房地产市场迅速发展对于大丰市影响很大，房价上涨幅度迅猛。

市内住宅平均价位还保持在2700元左右，当前市民普遍以为房价太高，但住房需求率还是很高，由于在这之前大丰市内没有几种像样社区。

由于房价涨幅太快，大多数消费者思想还停留在每平方2400-2500元价位上，致使许多客户迟迟不能决定。

对于大丰商铺而言则是此外一副景象。

在此前，居民把买商铺当首选投资方式，而那时商铺也仅仅就是重要通道和一条老商业街。

日后政府招商扩建，把旧商业街改建成购物广场，此外还建了一种xx广场，今年又建成了xx广场，这一系列商业广场推出使我市商业一下达到饱和。

当前，xx商业街空置率达到60%以上，而xx广场里面效益也不是较好，许多店铺都挂出转让、转租牌子。

这一系列现象直接影响到新开发商铺。

二、本案所在区域消费群体状况分析：

28人

（取样人数不多,问级面不是很广）

房型

三室一厅一卫

三室两厅两卫

两室一厅一卫

两室两厅一卫

比例

42.86%

28.57%

14.29%

14.28%

从上图可以看出：

xx市房地产市场已经达到一种新阶段，人们对住房追求已经不但仅局限于居住，而是需要更完善配套，更大空间。

承受价格

2300-2400

2400-2500

2600

2700以上

比例

11%

43%

21%

25%

在房价承受能力上，受访者都体现得比较保守，每平方2400-2500元是大多数中层收入承受能力，在问及价格问题上大多数受访者以为大丰当前房价水分太大，短期内有降价也许。

购买意愿及方向见附件2

1.投资方向：

被访者中有3人已经买了门面房，5人乐意花钱买门面用来投资，有两名经常买体育彩票，其他人对于商品房、股票、债券都没有太大兴趣。

特别是对于商品房，消费者都以为当前市房地产市场价格不稳定，并且当前价格太高，有望回落，对于购房都抱一种观望态度，更不用说是投资了。

2.付款方式：

被访者中绝大多数人（占2/3）以为最佳用一次性付款方式购房，重要考虑到银行住房贷款利息和此后偿还能力。

3.购买区域：

集中在中心区跟西区，选取中心区是由于长期积累人气和齐全商服设施。

而西区则是新规划开发区，有一某些人看兴趣它发展潜力，并且西区更接近204国道，交通条件更为便利。

而受访者则表达东区工厂太多，不适合人们居住。

4.交付规定：

受访者一致表达规定毛坯房，重要因素是怕装修不附合自己规定，她们以为买装修好房子还不如买二手商品房，在她们心中装修不但仅是种形式。

5.理解广告方式：

理解信息广告跟受访人层次有直接关系，但无论什么层次，朋友简介始终是理解信息一种最重要途径。

而通过电视和网络理解信息并不多，市电视台没有多少人关注，而到了乡镇这种现象就好一点了，而网络在这个县级市并不是很普及。

此外，不是每个人均有看报纸习惯和条件，这当中只有很少某些单位和个人经常关注。

三、区域内供应产品集合特性：

1、区域内体现较好个案状况；

<一>、xx名苑

楼盘名称

xx名苑

售楼电话

区域地段

xx路

发展商

xx置业公司

代理商

/

设计单位

xx建筑设计院

物管单位

集团公司下属物业管理公司

建筑面积

66095平方米

占地面积

55612平方米

项目属性

高品质居住社区

建筑风格

欧陆式风格

栋数

层数

绿化率

36．06%

总套数

400

销售率

未开盘

建筑密度

28.11%

户型构造

3.2.2/5.3.3/

2.2.1/3.3.2/

取暖方式

/

朝向

朝南

销售起价

住：

2500

均价

住:

2800

最高价格

住：

3200

商：

商：

商：

付款方式

一次性、按揭

主力

户型

三室两厅两卫；

物

业

设

施

室内设施

有线、电话插口、水电、管道煤气

社区设施

花园\健身场合

物业管理

社区保安和门卫

园林环境

休息亭、简朴树木绿化、草坪

交通

距车站300米

周边楼盘

锦绣东方苑\木材公司（沿街商铺）

金融

农业银行（200米）；中华人民共和国银行（300米）

商业

超市

华联

邮电

中华人民共和国邮政

教

育

幼儿园

/

中、小学

/

行政机构

公安局

医疗

医院

县中医院

药店

项目定位

高档住宅社区

优劣势分析

缺

点

周边配套不够完善

xx名苑位于本项目东约200米处，当前尚未开盘，初步定价住宅为2800元/平方。

xx名苑市场反映不是太好，消费者普遍以为该地段价值和定价不符，这对于本项目定价定位起到一定影响。

<二>、xx国际苑

楼盘名称

xx国际苑

售楼电话

3822999

区域地段

xx路

发展商

xx房地产开发公司

代理商

/

设计单位

xx建筑设计院

物管单位

集团公司下属物业管理公司

建筑面积

6万平方米

占地面积

3万平方米

项目属性

21世纪国际园林社区

建筑风格

欧陆风格

栋数

11

层数

5-6-9-13

绿化率

52%

总套数

1700套

销售率

内部认购

物业费用

住宅0.5/m²/月；商业0.8/m²/月

户型构造

3.2.2\3.2.1

4.2.2\连体别墅

取暖方式

/

朝向

朝南

销售起价

3000（多层）

均价

住:

3000

最高价格

3700（小高层）

商：

10000

商：

10000

商：

10000

付款方式

一次性、按揭50%

装修原则

/

采光通风

1-2层采光局限性

建筑构造

框架

开工时间

Xx年xx月

竣工时间

Xx年xx月

入伙时间

Xx年xx月

车位

出售：

1200元/m²，小车：

2500元/m²（产权证）

储藏室

面积范畴

户型构造

主力

户型

三室两厅两卫120平方

物

业

设

施

室内设施

有线、电话插口、水电、管道煤气、宽带

社区设施

网球场、露天锻炼场合、高档会所、可视对讲门铃、游泳池、地下车位

物业管理

闭路监视系统、社区保安和门卫

园林环境

中心会所前有人工河流、休息亭、树木绿化、草坪、人车分流

中、小学

xx中学

行政机构

法院、人伍部、

项目定位

高档园林社区

客户群定位分析

医生、教师、公务员及政府有关部门人员

项

目

优

劣

势

分

析

卖

点/特

色

xx中学、社区配套相对全面、社区设计人性化、景观环境好

缺

点

周边配套不完善

促销

方略

一次性付款优惠100元/平方、当前购房优惠180元/平方。

媒体

宣传

宣传单页、网络

xx国际苑是当前我市比较有代表性楼盘，这是由于她是当前大丰市场上最豪华、价格最贵社区。

她抓住潜在发展因素：

xx中学、规划中市政广场以及新市政府将迁至，大力炒作，但这种价位是普通大丰居民不能承受。

2、竞争楼盘优劣势分析：

xx名苑

优势：

①、处在xx路中间地段，更接近市中心；

②、占地面积55612平方，规模相对较大；

劣势：

①、周边配套不全；

②、对于客户来说价格过高；

③、沿街商铺（朝东）前面路太小，难以形成气候。

xx国际苑

优势：

①、接近xx中学高中部；

②、地段发展潜力较大（市政设施迁至）

③、社区定位高档，配套相对齐全，绿化率高，设计合理；

劣势：

①、交通不以便；

②、周边配套不全；

③、距离市中心较远；

④、社区定位高档，价格太高，失去了大某些客户群。

3、分析：

本案在区域市场内机会点；

本案地处市新区，近几年，随着政府对新区规划发展，项当前景大好。

①、地理位置优越。

除去项目自身交通、区位上优势，咱们可以发现，正在开发和即将开发某些新楼盘都是以项目所处位置为中心点，这对后来项目人气积累、商业圈形成起到重要作用。

②、与本案有竞争力楼盘同质化严重。

正在开发几种楼盘都是欧式建筑风格，外立面、样式都大同小异，客户选取机会少。

社区内部配套华而不实，实用性差（如xx国际高档会所、网球场），当前大丰消费水平和生活水平还达不到这种档次。

如果本案规划设计避开与项目周边同类物业同质化，则本案机会点大增。

③、本案与xx苑相距仅100米，两个项目可以在物业类型上相呼应，配套设施上互补，从而增进区域物业更好、更快发展。

四·投资收益分析

一、成本预测：

1、土地成本：

18800000元

名称

单位

数量

备注

土地性质

/

商

住

从建设局得出数据:

土地费用包括了规费、配套设施费、人防费以及各项税金等。

土地面积

平方米

8000

1

土地价格

元/平方

900

800

土地总价

元

700

9600000

小计

元

16800000

2、建导致本：

34695000元

科目名称

单位价格/元

面积

总价/元

备注

人工

150/平方米

35000

5250000

建材

750/平方米

35000

28000000

框架构造

人工河

6/立方

250*3*10（长、深、宽）

45000

运费除外

绿化带

300/平方

14*250

1050000

小计

32595000元

3、成本初算：

元

名称

价格/元

面积/平方米

备注

土地成本

16800000

建导致本

32595000

小计

49395000

35000

单位成本

1411．286元/平方米

二、税务分析：

（所有税费都包括在土地费用里）

1、营业税及附加税；

2、所得税；

3、土地增值税。

三、经济效益分析：

①、经济效益分析假设条件（与否享有政府各项税费减免）；房价以本地平均房价2700元/平方米为原则。

②、项目利润率、投资回报率及重要经济指标；

③、项目开发各期利润体现；

④、敏感性分析：

序号

方案名称

地价（万元/亩）

土地费（万元）

项目成本（万元）

土地费比例（%）

销售收入（万元）

利润（万元）

70%销售利润

回报率（%）

1

方案一

50

1500

4759.5

31.52%

9450

4690.5

3238.35

98.55%

2

方案二

55

1650

4909.5

33.61%

9450

4540.5

3178.35

92.48%

3

方案三

60

1800

4939.5

36.44%

9450

4390.5

3073.35

88.89%

4

方案四

65

1950

5209.5

37.43%

9450

4240.5

2968.35

81.4%

5

方案五

70

2100

5359.5

39.18%

9450

4090.5

2863.35

76.32%

五·项目优劣势分析

一、优势：

地理优势：

本案所处地理条件优越交通便利，本案东面xx路为双向四车道，宽38米，非机动车道大概12米左右，南面xx路宽14.5米，北面xx路宽22米，其中xx路和xx路与xx路形成大丰重要商业通道，并且本案前面150米处就是连接204国道和市区重要通道。

配套优势：

项目周边配套不是太引人注意，但仔细看来就可以发现，xx中学初中部、高中部都在项目辐射区范畴内，并且都在3000米范畴以内。

而某些生活必要配套都在3000米以内。

但是对于消费者来说，3000米范畴有时也是比较远，如果要对项目进行开发，这是必要弥补地方。

规划优势：

项目所在区域是政府现阶段重点发展区域。

二、劣势：

环境劣势：

项目正前方有一条大河，由于排污严重，水位过低会产生很大异味。

而项目在规划中有一条人工河道，水源必然和大河相通，如果规划不好则有也许弄巧成拙，使优势变成缺陷。

区位劣势：

虽然近几年政府加快新区发展，但在本案周边依然是荒地旧房，这对消费者心理睬产生很大影响，特别是对商业氛围形成和房屋升值潜力，抱有很大怀疑。

三、机会：

项目可与xx苑互相搭配、呼应，在物业上互补。

城建规划：

西部新区规划。

四、威胁：

供应集中：

区域内同档次楼盘推出量大，楼盘同质化严重。

竞争威胁：

如果本案在项目定位、销售方略上没有区别于其他楼盘特色，则竞争力相称大，同档次楼盘会吸引诸多客户。

投资风险：

从敏感性分析来看，项目投资额较大，如此开发商承受风险比较大。

总结：

综上所述，本项目在区域内还是比较有竞争能力，无认是规模、配套还是交通上虽然说不上占有绝对优势，但都比其他楼盘优势明显。

相比之下，本项目优势是均衡，而其他竞争项目则是在某一方面有优势。

如果再通过项目定位时有针对性对劣势、局限性进行弥补，那么项目可行性很强。

六·项目市场定位

一、项目开发可行性建议：

1、项目差别化建议

本项目与其他楼盘差别化是本案最大特色和卖点：

一方面从风格和外立面上讲，在调查中得出，市民对风格概念并不强，而正在开发中几种楼盘所采用欧陆式风格只是开发商一厢情愿，顾客群体看只是楼盘整体效果，因此在风格上是较好区别。

欧陆式所有外立面也是大同小异，本案在这点上可以与风格结合起来。

另一方面从景观上说，本案周边几种楼盘虽然绿化率都很高（高达到52%），但新楼盘给人感觉依然很空旷，重要是树高度与多层、高层建筑搭配得不协调，本项目中可以多采用高大密集树木作为衬体来提高项目档次。

2、环境景观建议

项目内部已经规划有一条人工河，用于分隔商业区和住宅区域，这既以便了项目自身在配套上需求，又可以把喧嚣与安静分开。

本案可以采用以水景为主题庭院设计风格。

采用人车分流交通布局，重点规划对人行道设计，使其达到高雅与自然结合。

社区外部设假山、喷泉、都市雕塑等当代建筑（体现高雅）；内部多设实用性较强亭、台、楼、阁（特别是在水景上）以及鹅柳石或大理石碎片铺成小路，路边配以高大树木（体现人性）。

3、配套设施建议

以实用性为主题：

①、由于项目周边没有幼儿园，因此在项目配套中很有必要建一所幼儿园、小朋友乐园之类设施，并且为了吸引人气，这个幼儿园可以对外开放。

②、超市也是很有必要一种配套，由于当前项目自身人气不是很旺，如果开发商可以在项目内部开发一种中大型超市，那么既以便了业主，又增长了卖点。

如果开发商可以把某些知名超市招商进来那就更是锦上添花。

③、室外休闲广场加健身设备，周边大量绿化和背景音乐作为衬托，。

考虑到当前消费水平，和其他项目反馈信息，社区内部如果设立收费休闲娱乐设施，那么仅仅是一种华儿不实摆设。

为了增长项目和开发公司在区域内良好口碑，多设立某些免费而实用配套设施是很有必要。

4、物业管理建议

当前我市物业管理发展还不够成熟，大多数社区物管仅仅局限于保安和清洁工，并且管理范畴较小。

但为了显示楼盘档次，项目物业管理是第一窗口，建议本案在物业管理上要突出一种人性化。

寻常生活服务：

申请订报送报、送牛奶、快餐、送餐服务、叫出租、家庭水电设施维修；社区计算机联网服务：

计算机服务、网上沟通，传达信息及其她网络服务；托管服务：

代理出租、收租、外出托管；保安24小时巡更。

5、交楼原则建议

我市还不是一种太发达都市，居民思想比较保守，对于房屋装修还保存着老式观念，对于许多人来说不但仅要装修成果，她们更在乎这个过程，更重要是自己装修符合自己规定。

通过咱们访谈得出成果，86%被访者不需要装修，此外某些人则表达无所谓或可以接受简朴装修。

对于室内某些简朴配套，客户还是比较关注，如防盗门、对讲门、水、电、闭路、管煤、宽带等。

这还涉及这些设施布置与否合理，品质如何都是客户比较关注。

二、项目市场定位

1、项目规划定位：

项目初步定位为中档

项目商业定位以满足社区基本生活配套为主，可以定位为中高档餐饮业