市房地产开发优质项目可行性报告cc.docx

1、市房地产开发优质项目可行性报告ccXX市房地产开发项目可行性报告 项目名称：xx省xx市xx房地产开发有限公司xx市开发项目可行性研究报告委托方：xx省xx市xx房地产开发有限公司受托方：xx省xx市房地产评估有限公司预计人员：xxx xxx作业日期：5月13日报告编号：略目录：一、XX市概况：1、都市发展状况；2、都市经济发展水平；3、都市住房水平。二、项目背景和概况： 1、项目背景：(1) 项目名称： 东湖路人行居住社区（暂定名） (2) 可行性研究报告编制根据(3)全国房地产市场分析2、项目概况1）宗地位置： 2）四至范畴；3）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；4）地面状况；5)地

2、面既有居民状况；6)地质状况。三、项目周边状况1、项目所在区域位置及自然条件；2、项目周边物业发展状况；3、项目区域交通环境、交通状况；4、项目周边社区配套。四、市场分析：一、区域住宅市场成长状况：1、区域住宅市场简述；2、区域住宅市场各项指标成长状况。二、区域内供应产品集合特性：1、区域内体现较好个案状况；2、分析：本案在区域市场内机会点；3、结论。三、物业类型、户型、面积设计建议。五、投资收益分析：1、成本预测：2、税务分析：、营业税及附加税；、所得税；、土地增值税。3、经济效益分析： 1）、经济效益分析假设条件（与否享有政府各项税费减免）；2）、项目利润率、投资回报率及重要经济指标；3）

3、、项目开发各期利润体现；4）、敏感性分析。4、项目资金预测： 1）、资金投入； 2）、资金回款筹划；3）、资金需求筹划。六、项目SWTO分析1、优势；2、劣势；3、机会；4、威胁。七、项目开发可行性建议及市场定位1、项目开发可行性建议；2、项目市场定位；1）、项目规划定位；2）、项目消费群体定位；3）、项目价格定位。一大丰概况 一、都市发展状况：Xx市是珍稀动物麋鹿故乡，拥有世界上最大野生麋鹿自然保护区，是中华人民共和国精选15个生态旅游景点之一。xx市是新兴港口都市，拥有xx省东部沿海中部唯一深水大港，是年吞吐量1000万吨国际性中型商业港和国家一类开放口岸。持续七年进入“全国县域经济基本竞

4、争力百强县（市）”行列，被评为国家首批可持续发展先进示范区。 大丰市总人口74万，总面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙洲104万亩，现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和1个省级海洋经济综合开发区。二、都市经济发展水平： ，全市实现GDP203.4亿元，比上年增长14.5%；实现财政收入15.87亿元，其中普通预算收入10.02亿元，比上年分别增长34.4%、47%；实际到帐外资2.8亿美元，比上年增长40%；全社会固定资产投资128.8亿元，其中规模以上工业投资84.5亿元，比上年分别增长47.9%、68.6%；城乡居民人均可

5、支配收入13129元，农民人均纯收入8050元，比上年分别增长17.5%、14.9%。 二项目背景和概况1、项目背景：一、项目名称：xx市xx路阳光之城居住社区（暂定名） 二、可行性研究报告编制根据： 1）都市居住区规划设计规范 2）xx市都市拆迁管理条例 3）都市居住区公共服务设施设立规定 4）住宅设计规范 5）住宅建筑设计原则 6）都市道路绿化规划及设计规范 三、全国房地产市场背景详见附12、项目概况一、宗地位置：项目地处xx市新区二、四至范畴：项目南临xx路（筹建），北达xx路，东侧距xx路100米，而西侧则是未开发农田和私房。三、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较：项目所在地地面增

6、高4米左右，周边地势与之等同。四、地面状况：项目所在地地面既有少某些住房和农田，当前正在紧张拆迁过程中。到政府交地时能达到三通一平，因此开发商拿到地时是熟地。五、项目概况；项目面积2万平方米左右，约30亩。整个项目由8000平方商业用地和1平方住宅用地构成。在商业和住宅之间为市政府规划一条横贯项目人工河，河道宽14米，深3米，在河道边上也是政府规划一条宽十米和绿化带和一条宽十米沿河路。六、地质状况：宗地土层为沙夹土，承载能力为每平方米10吨，地下水位在4米如下，抗震能力为6级。七、项目所在区域位置及自然条件；交通便捷。距204国道15公里,距xx机场50公里，境内xx铁路已投入运营，国家一类口

7、岸是国家“九五”规划沿海中心港，两个万吨级码头于建成通航。沿海高速公路已建设。中档都市框架已经构成，市区各类设施配套齐全，是“xx省文明都市”。八、项目周边物业发展状况；xx市既有商品房物业多为多层，当前某些小高层市场正在开发，瑞城国际苑等都规划了很大一某些小高层建筑，高层物业在大丰当前还是个空缺，别墅发展状况不太抱负，由于本地人以为别墅和自建私房没有太大区别，并且面积大总价高，大某些消费者不能接受。 当前，大丰市新开发住宅房价格基本保持在2500-3200元/平方米之间。 近几年，国内房地产市场迅速发展对于大丰市影响很大，房价上涨幅度迅猛，到当前为止，市内住宅最高价已达到3700元（瑞城国际

8、苑小高层），平均价位还保持在2700元左右。当前市民普遍以为房价太高，但住房需求率还是很高。九、项目区域交通环境、交通状况；项目所在区域虽然位于xx市新区，但距离市区并不远，距市中心商业最繁华处仅仅相距1800米，与项目相临几条路都是重要通道：Xx1路：建于，路宽53.25米,涉及三条绿化带；Xx2路：重要商业通道,宽14.5米，改建中，将增长两条绿化带；Xx3路：项目所在地路段于今年刚改建完毕，宽22米，两条绿化带。从上面得出成果看来，近几年政府比较注重新区发展，从道路修建到土地开发都是为了迅速发展西区和对新区人气积累。 本项目所在地交通状况较好，从204国道进入市区重要通道xx路从项当前面

9、通过，近来处150米，项目距离长途汽车站仅250米，去周边县市非常以便。由于xx市属于县级市，已开通市内公交。十、项目周边社区配套。序号地点距离宗地/米1汽车站2502华联超市16003公安局1504城中菜场23005xx中学(初中)25006xx中学(高中)28007中华人民共和国银行4008农业银行3009xx广场150010市政府60011骨科医院80012商业街160013肯得基14图书馆30015剧院1700从以上图表来看：当前宗地周边基本生活配套还是属于较缺少，如菜场、大型购物广场、娱乐场合等，社区周边配套与否齐全是项目宗地开发与否一项重要指标，项目宗地配套缺少会导致开发成本加大，

10、同步也势必导致利润减少。从本案来看，为提高开发可行性及将来升值空间，社区周边应配备相应生活、娱乐方面商服设施。三区域市场分析一、区域物业市场成长状况：xx市新开发住宅房价格基本保持在2500-3000元/平方米之间。 近几年，国内房地产市场迅速发展对于大丰市影响很大，房价上涨幅度迅猛。市内住宅平均价位还保持在2700元左右，当前市民普遍以为房价太高，但住房需求率还是很高，由于在这之前大丰市内没有几种像样社区。由于房价涨幅太快，大多数消费者思想还停留在每平方2400-2500元价位上，致使许多客户迟迟不能决定。对于大丰商铺而言则是此外一副景象。在此前，居民把买商铺当首选投资方式，而那时商铺也仅仅

11、就是重要通道和一条老商业街。日后政府招商扩建，把旧商业街改建成购物广场，此外还建了一种xx广场，今年又建成了xx广场，这一系列商业广场推出使我市商业一下达到饱和。当前，xx商业街空置率达到60%以上，而xx广场里面效益也不是较好，许多店铺都挂出转让、转租牌子。这一系列现象直接影响到新开发商铺。 二、本案所在区域消费群体状况分析：28人(取样人数不多,问级面不是很广)房型三室一厅一卫三室两厅两卫两室一厅一卫两室两厅一卫比例42.86%28.57%14.29%14.28%从上图可以看出：xx市房地产市场已经达到一种新阶段，人们对住房追求已经不但仅局限于居住，而是需要更完善配套，更大空间。承受价格2

12、300-24002400-250026002700 以上比例11%43%21%25%在房价承受能力上，受访者都体现得比较保守，每平方2400-2500元是大多数中层收入承受能力，在问及价格问题上大多数受访者以为大丰当前房价水分太大，短期内有降价也许。购买意愿及方向见附件21.投资方向：被访者中有3人已经买了门面房，5人乐意花钱买门面用来投资，有两名经常买体育彩票，其他人对于商品房、股票、债券都没有太大兴趣。特别是对于商品房，消费者都以为当前市房地产市场价格不稳定，并且当前价格太高，有望回落，对于购房都抱一种观望态度，更不用说是投资了。2.付款方式：被访者中绝大多数人（占2/3）以为最佳用一次性

13、付款方式购房，重要考虑到银行住房贷款利息和此后偿还能力。3.购买区域：集中在中心区跟西区，选取中心区是由于长期积累人气和齐全商服设施。而西区则是新规划开发区，有一某些人看兴趣它发展潜力，并且西区更接近204国道，交通条件更为便利。而受访者则表达东区工厂太多，不适合人们居住。4.交付规定：受访者一致表达规定毛坯房，重要因素是怕装修不附合自己规定，她们以为买装修好房子还不如买二手商品房，在她们心中装修不但仅是种形式。5.理解广告方式：理解信息广告跟受访人层次有直接关系，但无论什么层次，朋友简介始终是理解信息一种最重要途径。而通过电视和网络理解信息并不多，市电视台没有多少人关注，而到了乡镇这种现象就

14、好一点了，而网络在这个县级市并不是很普及。此外，不是每个人均有看报纸习惯和条件，这当中只有很少某些单位和个人经常关注。三、区域内供应产品集合特性：1、区域内体现较好个案状况；、xx名苑楼盘名称xx名苑售楼电话区域地段xx路发展商xx置业公司代理商/设计单位xx建筑设计院物管单位集团公司下属物业管理公司建筑面积66095平方米占地面积55612平方米项目属性高品质居住社区建筑风格欧陆式风格栋数层数绿化率3606%总套数400销售率未开盘建筑密度28.11%户型构造3.2.2/5.3.3/2.2.1/3.3.2/取暖方式/朝向朝南销售起价住：2500均 价住:2800最高价格住：3200商：商：商

15、：付款方式一次性、按揭主力户型三室两厅两卫；物业设施室内设施有线、电话插口、水电、管道煤气社区设施花园健身场合物业管理社区保安和门卫园林环境休息亭、简朴树木绿化、草坪交通距车站300米周边楼盘锦绣东方苑木材公司(沿街商铺)金融农业银行（200米）；中华人民共和国银行（300米）商业超市华联邮电中华人民共和国邮政教育幼儿园/中、小学/行政机构公安局医疗医院县中医院药店项目定位高档住宅社区优劣势分析缺点周边配套不够完善xx名苑位于本项目东约200米处，当前尚未开盘，初步定价住宅为2800元/平方。xx名苑市场反映不是太好，消费者普遍以为该地段价值和定价不符，这对于本项目定价定位起到一定影响。、xx

16、国际苑楼盘名称xx国际苑售楼电话3822999区域地段xx路发展商xx房地产开发公司代理商/设计单位xx建筑设计院物管单位集团公司下属物业管理公司建筑面积6万平方米占地面积3万平方米项目属性21世纪国际园林社区建筑风格欧陆风格栋数11层数5-6-9-13绿化率52%总套数1700套销售率内部认购物业费用住宅0.5/m/月；商业0.8/ m/月户型构造3.2.23.2.14.2.2连体别墅取暖方式/朝向朝南销售起价3000(多层)均 价住:3000最高价格3700(小高层)商：10000商：10000商：10000付款方式一次性、按揭50%装修原则/采光通风1-2层采光局限性建筑构造框架开工时间

17、Xx年xx月竣工时间Xx年xx月入伙时间Xx年xx月车位出售：1200元/ m，小车：2500元/ m（产权证）储藏室面积范畴户型构造主力户型三室两厅两卫 120平方物业设施室内设施有线、电话插口、水电、管道煤气、宽带社区设施网球场、露天锻炼场合、高档会所、可视对讲门铃、游泳池、地下车位物业管理闭路监视系统、社区保安和门卫园林环境中心会所前有人工河流、休息亭、树木绿化、草坪、人车分流中、小学xx中学行政机构法院、人伍部、项目定位高档园林社区客户群定位分析医生、教师、公务员及政府有关部门人员项目优劣势分析卖点/特色xx中学、社区配套相对全面、社区设计人性化、景观环境好缺点周边配套不完善促销方略一

18、次性付款优惠100元/平方、当前购房优惠180元/平方。媒体宣传宣传单页、网络xx国际苑是当前我市比较有代表性楼盘，这是由于她是当前大丰市场上最豪华、价格最贵社区。她抓住潜在发展因素：xx中学、规划中市政广场以及新市政府将迁至，大力炒作，但这种价位是普通大丰居民不能承受。2、竞争楼盘优劣势分析：xx名苑优势：、处在xx路中间地段，更接近市中心； 、占地面积55612平方，规模相对较大；劣势：、周边配套不全； 、对于客户来说价格过高； 、沿街商铺（朝东）前面路太小，难以形成气候。xx国际苑 优势：、接近xx中学高中部； 、地段发展潜力较大（市政设施迁至） 、社区定位高档，配套相对齐全，绿化率高，

19、设计合理； 劣势：、交通不以便； 、周边配套不全； 、距离市中心较远； 、社区定位高档，价格太高，失去了大某些客户群。3、分析：本案在区域市场内机会点； 本案地处市新区，近几年，随着政府对新区规划发展，项当前景大好。 、地理位置优越。除去项目自身交通、区位上优势，咱们可以发现，正在开发和即将开发某些新楼盘都是以项目所处位置为中心点，这对后来项目人气积累、商业圈形成起到重要作用。 、与本案有竞争力楼盘同质化严重。正在开发几种楼盘都是欧式建筑风格，外立面、样式都大同小异，客户选取机会少。社区内部配套华而不实，实用性差（如xx国际高档会所、网球场），当前大丰消费水平和生活水平还达不到这种档次。如果本

20、案规划设计避开与项目周边同类物业同质化，则本案机会点大增。 、本案与xx苑相距仅100米，两个项目可以在物业类型上相呼应，配套设施上互补，从而增进区域物业更好、更快发展。 四投资收益分析一、成本预测：1、土地成本：18800000元名称单位数量备注土地性质/ 商住从建设局得出数据: 土地费用包括了规费、配套设施费、人防费以及各项税金等。土地面积平方米80001土地价格元/平方900800土地总价元7009600000小计元168000002、建导致本：34695000元科目名称单位价格/元面积总价/元备注人工150/平方米350005250000建材750/平方米3500028000000框架

21、构造人工河6/立方250*3*10（长、深、宽）45000运费除外绿化带300/平方14*2501050000小计32595000元3、成本初算：元名称价格/元面积/平方米备注土地成本16800000建导致本32595000小计4939500035000单位成本1411286元/平方米二、税务分析：（所有税费都包括在土地费用里）1、营业税及附加税；2、所得税；3、土地增值税。三、经济效益分析： 、经济效益分析假设条件（与否享有政府各项税费减免）；房价以本地平均房价2700元/平方米为原则。、项目利润率、投资回报率及重要经济指标；、项目开发各期利润体现；、敏感性分析：序号方案名称地价(万元/亩)

22、土地费(万元)项目成本(万元)土地费比例(%)销售收入(万元)利润(万元)70%销售利润回报率(%)1方案一5015004759.531.52%94504690.53238.3598.55%2方案二5516504909.533.61%94504540.53178.3592.48%3方案三6018004939.536.44%94504390.53073.3588.89%4方案四6519505209.537.43%94504240.52968.3581.4%5方案五7021005359.539.18%94504090.52863.3576.32%五项目优劣势分析一、优势：地理优势：本案所处地理条件

23、优越交通便利，本案东面xx路为双向四车道，宽38米，非机动车道大概12米左右，南面xx路宽14.5米，北面xx路宽22米，其中xx路和xx路与xx路形成大丰重要商业通道，并且本案前面150米处就是连接204国道和市区重要通道。配套优势：项目周边配套不是太引人注意，但仔细看来就可以发现，xx中学初中部、高中部都在项目辐射区范畴内，并且都在3000米范畴以内。而某些生活必要配套都在3000米以内。但是对于消费者来说，3000米范畴有时也是比较远，如果要对项目进行开发，这是必要弥补地方。规划优势：项目所在区域是政府现阶段重点发展区域。二、劣势：环境劣势：项目正前方有一条大河，由于排污严重，水位过低会

24、产生很大异味。而项目在规划中有一条人工河道，水源必然和大河相通，如果规划不好则有也许弄巧成拙，使优势变成缺陷。区位劣势：虽然近几年政府加快新区发展，但在本案周边依然是荒地旧房，这对消费者心理睬产生很大影响，特别是对商业氛围形成和房屋升值潜力，抱有很大怀疑。三、机会：项目可与xx苑互相搭配、呼应，在物业上互补。城建规划：西部新区规划。四、威胁：供应集中：区域内同档次楼盘推出量大，楼盘同质化严重。竞争威胁：如果本案在项目定位、销售方略上没有区别于其他楼盘特色，则竞争力相称大，同档次楼盘会吸引诸多客户。投资风险：从敏感性分析来看，项目投资额较大，如此开发商承受风险比较大。总结：综上所述，本项目在区域

25、内还是比较有竞争能力，无认是规模、配套还是交通上虽然说不上占有绝对优势，但都比其他楼盘优势明显。相比之下，本项目优势是均衡，而其他竞争项目则是在某一方面有优势。如果再通过项目定位时有针对性对劣势、局限性进行弥补，那么项目可行性很强。六项目市场定位一、项目开发可行性建议：1、项目差别化建议本项目与其他楼盘差别化是本案最大特色和卖点：一方面从风格和外立面上讲，在调查中得出，市民对风格概念并不强，而正在开发中几种楼盘所采用欧陆式风格只是开发商一厢情愿，顾客群体看只是楼盘整体效果，因此在风格上是较好区别。欧陆式所有外立面也是大同小异，本案在这点上可以与风格结合起来。另一方面从景观上说，本案周边几种楼盘

26、虽然绿化率都很高（高达到52%），但新楼盘给人感觉依然很空旷，重要是树高度与多层、高层建筑搭配得不协调，本项目中可以多采用高大密集树木作为衬体来提高项目档次。2、环境景观建议项目内部已经规划有一条人工河，用于分隔商业区和住宅区域，这既以便了项目自身在配套上需求，又可以把喧嚣与安静分开。本案可以采用以水景为主题庭院设计风格。采用人车分流交通布局，重点规划对人行道设计，使其达到高雅与自然结合。社区外部设假山、喷泉、都市雕塑等当代建筑（体现高雅）；内部多设实用性较强亭、台、楼、阁（特别是在水景上）以及鹅柳石或大理石碎片铺成小路，路边配以高大树木（体现人性）。3、配套设施建议以实用性为主题：、由于项目

27、周边没有幼儿园，因此在项目配套中很有必要建一所幼儿园、小朋友乐园之类设施，并且为了吸引人气，这个幼儿园可以对外开放。、超市也是很有必要一种配套，由于当前项目自身人气不是很旺，如果开发商可以在项目内部开发一种中大型超市，那么既以便了业主，又增长了卖点。如果开发商可以把某些知名超市招商进来那就更是锦上添花。、室外休闲广场加健身设备，周边大量绿化和背景音乐作为衬托，。考虑到当前消费水平，和其他项目反馈信息，社区内部如果设立收费休闲娱乐设施，那么仅仅是一种华儿不实摆设。为了增长项目和开发公司在区域内良好口碑，多设立某些免费而实用配套设施是很有必要。4、物业管理建议当前我市物业管理发展还不够成熟，大多数

28、社区物管仅仅局限于保安和清洁工，并且管理范畴较小。但为了显示楼盘档次，项目物业管理是第一窗口，建议本案在物业管理上要突出一种人性化。寻常生活服务：申请订报送报、送牛奶、快餐、送餐服务、叫出租、家庭水电设施维修；社区计算机联网服务：计算机服务、网上沟通，传达信息及其她网络服务；托管服务：代理出租、收租、外出托管；保安24小时巡更。5、交楼原则建议我市还不是一种太发达都市，居民思想比较保守，对于房屋装修还保存着老式观念，对于许多人来说不但仅要装修成果，她们更在乎这个过程，更重要是自己装修符合自己规定。通过咱们访谈得出成果，86%被访者不需要装修，此外某些人则表达无所谓或可以接受简朴装修。对于室内某些简朴配套，客户还是比较关注，如防盗门、对讲门、水、电、闭路、管煤、宽带等。这还涉及这些设施布置与否合理，品质如何都是客户比较关注。二、项目市场定位1、项目规划定位： 项目初步定位为中档项目商业定位以满足社区基本生活配套为主，可以定位为中高档餐饮业