xx大厦业户手册.docx

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xx大厦业户手册

大厦业户手册

发展商：

物业管理人:

深圳市龙城物业管理有限公司

目　　录

一．大厦概况及管理人介绍

二．大厦服务项目

1．物业管理处办公地点、管理范围、服务电话等

2．清洁服务

3．保安服务

4．维修服务

5．用餐服务

6．饮用水服务

7．投诉受理

三．费用收取

1．综合服务费收费项目及标准

2．管理费押金

3．交费时间及办法

4．空调供应时间及费用

四．大厦管理规定

1．　入住及退房须知

2．　大厦人员及物品出入管理规定

3．　业户装修管理规定

4．　电话安装须知

5．　停车场管理规定

五．大厦系统及设施

1．　电梯

2．　中央空调系统

3．　消防系统

4．　保安系统

5．　电话设施

6．　电力设施

六．消防指南

七．业户守则

八．业主公约

九．公告

大厦概况及管理人介绍

物业类型：

座落位置：

占地面积：

平方米

建筑面积：

平方米

“追求卓越，永创一流”是龙城人永恒的目标。

龙城人将以全新的经营理念、规范的管理、优质的服务为广大业主营造美好的工作、生活环境。

深圳市龙城物业管理有限公司受托为“大厦”物业管理人，我司拥有一支具备专业技能及丰富经验的管理队伍，随时向您提供周到细致的服务，帮助您排忧解难、为您创造一个舒适、文明、安全的工作环境。

大厦服务项目

寻求有关大厦信息以及需要帮助的业户和访客可以到大厦物业管理处办公室（室）咨询。

物业管理处的办公时间为周一至周五，8：

00---17：

30。

联络电话：

（办公时间内），客户服务中心电话:

（24小时）。

大厦管理范围

大厦管理责任

本大厦由经验丰富的专业队伍进行管理，大厦管理责任如下：

（1）保证所有大厦设施及服务正常运行，并使其保持在有效的工作状态。

（2）保持所有公共地区，包括所有大堂入口、电梯间、楼梯间、外墙，处于干净整洁的状态，损坏部分及时维修。

（3）做好大厦保安工作，保持大厦良好工作秩序。

（4）解答各业户对大厦管理提出的问题，并及时处理业户提出投诉。

（5）负责与政府机关之间的联络和协调。

（6）设法提高和改善大厦环境，包括适当的节日装饰等。

管理员工

如果您有任何关于大厦管理的问题或需要任何帮助，请随时与物业管理处办公室的职员联系。

大厦拥有一支经过良好职业训练的技术人员队伍可随时帮助你解决相关问题。

如您有任何问题及关于改善大厦管理服务和其他服务方面的建议，请书面或口头向物业管理处办公室提出，物业管理处将由专人纪录您的投诉或建议，并立即实施相应的调查及采取解决问题的措施。

清洁服务

大厦所有公共区域的清洁由物业管理处保洁负责，有关此方面的意见和要求请随时提交物业管理处，物业管理处将会给予高度的重视。

物业管理处将定期对大厦内所有区域的害虫进行灭杀。

办公室的内部清洁请安排于正常办公/营业时间以外进行，从大厦保安角度考虑及为保证服务的统一性，请指定固定的专业清洁公司负责内部清洁工作。

物业管理处也可为业户提供有偿室内清洁服务，如您有需要，可直接与物业管理处联系，物业管理处将为您提供满意的清洁服务。

保安服务

大厦由极富经验和责任心的保安队伍提供24小时全面周到的安全防范工作。

我们希望业户能配合我们的大厦保安工作，遵守大厦的保安条例。

当您发现任何可疑的情况时可立即通知我司。

维修服务

物业管理处办公时间内受理业户报修，对业户提出的房屋、设备的维修要求，将提供优质快捷的服务，并将依据有关规定进行收费。

用餐服务

职员餐厅设于，能容纳人同时就餐的大厅和个可供宴请的单间，可为业户提供卫生便捷的快餐服务。

午餐时间：

11：

30---13：

00

晚餐时间：

17：

30---19：

00

饮用水服务

统一为大厦业户提供大桶矿泉水服务，具有电话预订、结算方便，服务快捷的特点，现有崂山（13.5元/桶）、崂山山泉（9.8元/桶）、青啤（10元/桶）、青啤山泉（8元/桶）、巨峰雪（8元/桶）、青峰顶（10元/桶）等几个知名品牌可供大厦业户进行选择。

投诉受理

1．业主对物业管理处服务质量或收费有意见，可进行投诉。

2．业主投诉主要应以书面形式，并详细表明投诉事由、原因、要求。

3．物业办公室接到业主投诉后，将及时由相关人员进行处理解决。

4．物业办公室将定期以电话、登门拜访等多种形式对投诉改进结果进行回访。

常用电话

管理处办公室：

　　　　　　　　xxxxxx

客户服务中心：

　　　　　　　　xxxxxx

　　　　　　　　　　　　　　　xxxxxx

报修、投诉电话：

　　　　　　　xxxxxx

消防监控中心：

　　　　　　　　xxxxxx

夜班值班室：

　　　　　　　　xxxxxx

传真：

　　　　　　　　　　　　xxxxxx

　　欢迎业户使用上述服务电话。

费用收取

综合服务费的收费项目及标准

1．电梯运行费：

客梯每月每建筑平方米元。

　　　　　　自动扶梯每月每建筑平方米元。

2．二次供水运行费：

每月每建筑平方米元（层以上用户按月随水费收费）

3．中央空调运行费：

每天每建筑平方米元（供冷、热季前10天收取）

4．热水供应费：

每吨元（水温不低于45摄氏度）

5．物业综合服务费：

按每月每建筑平方米元收取。

管理费押金

承租业户入住时应向物业管理处财务预交相当于二个月物业管理费押金。

押金将待业户退租结算时，如无赔偿部分一并退还，若业主转租则由新业户按规定重新缴纳押金。

缴费时间及办法

业户接到收费通知单起三个工作日内应自行到物业管理处财务交纳管理费等费用，遇法定节假日则相应顺延。

请勿交于保安员或其他物业管理处职员。

除财务外，物业管理处员工无权收取任何款项。

业户可采用现金或支票结算方式交费，财务将出具相应的收款凭据。

空调供应时间及费用

大厦为业户提供24小时空调服务。

空调费为元/平方米/天，空调服务分为冬季供暖（约130天）和夏季供冷（约90天），空调实际供应天数按当年公立日期计算费用。

夏季供冷室温不高于28度，冬季供暖室温不低于16度。

大厦管理规定

业户入住及业户退房须知

业户入住

一.业户到物业管理处办公室办理入住申请，填写《业主入住会签单》。

二.业户持《业主入住会签单》到物业管理处办理入住手续。

三.物业管理处办公室根据入住会签单给入住业户填写《业主入住交接登记表》，并向入住业户发放《业户手册》。

四.业户持《业主入住交接登记表》到财务缴纳一个月的综合服务费标准的维修备用金，两个月的综合服务费、空调费、电梯（扶梯）费、有线电视初装费等。

五.业户持物业管理处财务开出的缴费收据到办公室办理房屋移交工作。

六.办公室依据财务的缴费收据，通知工程部土建班、安全管理部保安班、环境管理部保洁班，向入住业户交接入住房间的土建工程、室内设施、抄录水（热、冷）、电、煤气表底数、清洁室内卫生、交接房间钥匙。

交接情况详细记录在《业主入住交接登记表》上，交由业户签字认可。

业户退房

一．业户须提前两个月向物业管理处提交书面退房申请。

二．业户到物业管理处办公室办理入住申请，填写《业主退房会签单》。

三．业户持《业主退房会签单》到物业管理处办理退房手续。

四．向物业管理处申请办理撤消电话线、车位及其它所有退约手续。

五．业户应退还从物业管理处借取的一切财物。

六．退房前业户须到物业管理处财务结清一切费用。

七．如业户所租区域的设施、设备造成损坏，应进行相应赔偿。

八．如业户退房时未将装修过的区域恢复到使用前的状态，则由物业管理处负责完成，费用由业户承担。

九．物业管理处办公室将退房交接情况详细记录在《业主退房交接登记表》上，交由业户签字认可。

大厦人员及物品出入管理规定

人员出入

一．对外来办事人员应将其引导至服务台进行登记，要求填写详细，同时使用内线电话与业户取得联系后，方可放行。

二．大厦所有业户及来访客户可以由大厦大门进出。

三．所有人员一律不得从大厦的进入大厦或从车道外出。

四．如业户及业户聘用的雇员经常需要在非正常工作时间进入大厦，请事先与物业管理处办公室联系，办理登记手续。

五．节假日期间大厦实行工作人员出入登记制度。

六．外来施工人员须到办公室办理出入证手续，对未办理出入证手续的人员，保安有权面阻并拒绝让其进入。

七．职员餐厅工作人员、施工人员须由出入，并应佩戴由管理处发放的工作牌。

八．大厦大门通行时间为24小时。

九．推销人员、衣冠不整者严禁入内。

十．对于不遵守本规定者，保安人员有权面阻或拒绝通行。

物品出入

一．业户或业户的服务人员、雇员、访客等均不得携带过大过重的物品乘坐客梯。

二．搬运货物只能使用货梯。

三．业户搬运物品应尽可能安排在非工作时间，不影响其他业户的正常使用和工作。

四．业户搬家、大件物品（0.5立方米以上）的搬运或搬运时间较长，需提前24小时通知物业管理处办公室。

五．业户使用货梯搬运物品，须经过物业管理处同意，办理相关登记手续，并注明搬运物品的时间、种类、数量、规格、型号等内容。

六．业户须向物业管理处保安出示《物品出入登记单》，方可出入。

对大宗物品的搬运须在保安人员的安排下按指定线路搬入、搬出，搬运车辆应服从保安的指挥和调度，以保证大厦的出入秩序。

七．严禁搬运、携带枪支、弹药、管制刀具、毒品和易燃、易爆等危险物品进入大厦。

违者按公安部门有关规定进行严肃处罚。

八．业户在物品搬运过程中，应对大厦物品、设施爱护使用。

九．业户应派专人监督搬运过程的实施。

十．凡因违反上述规定，业户须承担因此产生的责任和费用。

装修管理规定

依照国家政府有关法令、大厦业主公约，为加强本大厦管理，保证建筑物的完好和安全，保持办公区的美化和清洁，维护业主的合法权益，特制定本规定。

一．报批程序

1．业主（用户）应提前5日向本大厦物业管理主管部门申报。

2．必须详细、如实填写《装修申请表》，并附工程施工图。

3．装修施工必须经大厦物业主管部门审核同意及物业管理处报备交纳装修押金后方可进行。

4．装修施工队须带好身份证、资质证明、营业期间必须将证件佩带在前胸，并在指定区域内活动。

5．装修发生违章行为，业主与装修队均为第一责任者，均独立承担责任和接受罚款并限期复原。

二．装修范围

（一）室内

1．业主（用户、装修队）不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。

业主和用户必须严格按申报批复图纸施工，不得擅自改动。

业主或用户在装修施工结构部分时，须经开发商验收后，方可进行下一步施工。

2．不得改变房屋及配套设施的使用功能。

3．不得凿除地面和房顶的水泥层。

4．不得改动煤气、暖气管线走向（除煤气、供暖公司人员外）。

5．未经物业管理公司同意，不得随意改动水、电等管线走向，封闭上述管线，须严格遵守有关标准。

6．不得破坏卫生间防水层。

7．施工中不可擅自使用红砖、大理石等超重材料进行装修，地面装饰材料不得超过10毫米。

（二）室外

1．业主（用户）装修不得影响、占用共用部分，不得在公用部位搭建、做活，装修不得以安装防盗门为由，私自占用楼道公用部位。

2．装修不得损坏建筑物外墙，如外墙破损、污染等。

3．安装空调器需按物业管理处要求，安装在指定位置，空调出水须引入室内（或入专供空调使用的管道）。

4．装防盗网、铁栅栏须按照开发商提供的设计方案进行施工。

5．业主（业户）不得改、拆阳台及门窗，不得封闭阳台。

三．装修时间

1．施工应安排在上午8：

00—12：

00、下午14：

00—20：

00内进行。

2．在非正常装修时间进行装修，需征得物业管理处的同意后，方可进行。

如装修影响业主利益，则按物业管理处有关规定执行。

四．垃圾清运

1．装修垃圾须自行及时装袋清运。

2．严禁向窗外及在楼体、过道、天台等公共场所堆放、抛洒建筑垃圾。

严禁将垃圾倒入下水道或将生活污水由雨水管道排出。

五．电梯使用

1．业主（用户）装修须使用专用货梯，散装物品须袋装处理。

超重、超长及易损坏电梯的建材、工具等物品须走安全通道。

2．装修期间电梯使用费每天100元。

电梯使用费：

共计1400元。

3．须按物业管理处规定的装修时间内使用电梯。

六．装修管理费用

1．须向物业管理处缴纳装修费用的5%作为管理费，并按装修费用的10%缴纳押金。

2．装修施工队在施工前须到物业管理处办公室办理临时出入证，并交纳5元临时出入证工本费，押金40元。

装修完毕后，可持收据退还押金。

3．装修施工结束后，由物业管理处对装修工程进行检查，如无违犯本规定及大厦其它管理规定的行为，没有对他人财产或公共场所、设施、设备等造成损害的，将退回装修押金（不计息）。

4．在装修施工中有违犯本规定的行为的，物业管理处有权进行处罚，罚款在押金中予以扣除，不足部分由装修施工队另行交付。

七．装修责任

1．凡装修施工造成损坏公共设施、设备及公共部位或给他人财物造成损失的，由装修户承担全部责任及后果。

2．因装修施工造成的装修人员人身伤害、伤亡等，由装修户承担全部责任及后果。

3．因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故，装修户须负责修复（或承担修复费用）并视情况予以必要的赔偿。

4．因装修施工引起报修的，装修户应承担全部费用。

5．在公共部位可允许且不影响他人的范围内和泥沙，须在铁板或厚胶合板上实施，违者必须修复损害部位，并向物业管理公司缴纳修复费用一倍以下罚款。

6．施工队违犯本规定，不听从物业管理处的劝阻和安排，本公司有权责令其停止装修行为。

八．管理权限

1．业主（用户）装修管理由大厦物业管理处全权负责。

装修图纸应交物业管理处审查，涉及结构改造问题须经大厦物业主管部门同意。

2．业主（用户）除粉刷性装修外，其它一律提交装修图纸。

3．业主（用户）改动住房内水、电管线走向，需经物业管理处工程部长签字认可并备案。

4．因特殊情况须在隔墙上开窗或开洞的，须经开发商及物业管理处同意。

5．任何人无权批准违犯本规定之装修行为。

九．违约处理

1．根据政府有关法律规定，对违章行为按下列情况处理：

（1）业主或者使用人擅自改变房屋使用性质的，责令限期改正，恢复房屋性质，并处以修复费1—3倍以下罚款;

（2）任意占用房屋公用部位的，责令限期改正，恢复原状。

逾期可由物业管理公司派人清理，清理费用由占用人承担，并处以清除费用1—3倍罚款；

（3）侵占或者擅自改变庭院、绿地用途的，责令限期拆除、恢复原状，并处以损失费用1—3倍的罚款；

（4）对任意占用楼内外道路的，责令限期改正，恢复道路使用，并处以道路占用费1—3倍的罚款；

（5）因业主或者使用人过失造成房屋倒塌等事故，使他人人身、财产受到损坏的，须负赔偿责任外，对直接责任人处以赔偿金1—3倍罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2．对于拒不遵守本规定的或拒不接受物业管理处按本规定进行处理的，本公司将会同业主委员会报请市房管部门仲裁或诉诸法律；凡装修队违犯本规定的，禁止其进场施工，情节严重者取消其在本大厦装修资格，直到诉诸法律。

3．业主（用户）如不遵守本规定，承担由此产生的一切后果，本公司保留追究其法律责任的权利。

十．其他事项

本规定有关条文于以往规定有不同之处，以本规定为准。

本规定未作规定而以往有明文规定的，则以往规定依然有效。

电话安装须知

大厦引进虚拟网电话系统，大厦业户如需安装电话，到物业管理处办公室办理如下手续：

一．业主向物业管理处提出安装电话的申请。

二．物业管理处与业主签订《电话安装协议》，由物业管理处办理相关手续。

三．根据协议有关规定交纳相关费用：

1．电信局收取的开通费180元；

2．凡开通电话数不多于房间设计的数量时，每部交纳末端维护费100元、末端安装费50元（人工及材料）；

3．开通电话数若多于原房间设计数量，由我司负责调线按装并接通，每部电话应缴纳末端维护费100元、末端安装费50元（人工及材料）、布线工程费50元；

4．每部市内电话业户须交押金500元，国内长途需交押金1500元，国际长途需交押金2500元。

四．业户在交纳了相关费用之后，物业管理处负责办理开通电话。

五．已开通的电话若改变使用性质，由物业管理处负责办理，费用按电信局规定收取。

六．业户须按时交纳每月电话费。

七．物业管理处负责电话日常故障的检修与维护，只收材料费，不收人工费。

八．业户须爱护电话线路及终端，并配合物业管理处进行检修维护工作。

九．业户未按邮电管理规定擅自安装和使用线路及其终端并造成损害的，由业户负责赔偿。

十．业户未按时交纳电话费，物业管理处将从押金中先行扣除，押金待业户退房时、结清话费后退还，多退少补。

停车场管理规定

一．进场车辆应服从管理，按指定车位停车。

二．车辆应按规定的路线行驶，限速5公里/小时以下，严禁逆向行驶。

三．停车场实行有偿服务。

固定车位及临时停车应按规定缴费。

四．停放的车辆应是已保险的车辆，否则不予进场停放。

五．临时车辆进入时，应主动向车管员索取停车单并妥善保管，车辆外出时应将停车单交车管员，由车管员计时收费后方可放行。

无停车单不得放行。

缴纳月停费的车辆，进入时无须索取停车单，外出时应主动向车管员出示《大厦停车证》。

六．未经许可，请勿任意移动车场内的设施设备，违者支付补偿金50元；请勿移动他人车辆，违者支付补偿金200元。

七．请勿在停车场内洗车、修车和清扫车内的杂物，漏油、漏水的车辆不能进入停车场，违者支付补偿金50元。

八．进入停车场的车辆，禁止携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品；场内严禁吸烟，违者支付补偿金200元，并承担由此引起的一切损失。

九．请关好车门窗，勿将贵重物品放在车内，否则由此造成的损失车主自负。

十．车辆若碰撞和损害他人车辆和设备时，由责任方照价赔偿。

有关车辆保险责任事宜，由用户向保险公司申明责任，照章处理。

十一．必须保证停放车辆手续合法、齐全。

因手续不合法、不齐全被有关机关查封、扣押、收缴等，责任自负。

十二．未持有停车单的车辆，在停车场出现事故时，责任自负。

十三．进场车辆如因违反本管理规定导致的一切损失，均由车主自负。

物业管理处不承担任何责任。

大厦系统及设施

电梯

部客梯分区提供整个办公楼层的服务，每部载重公斤，另消防/载货用电梯台，每部载重公斤。

中央空调系统

整栋大厦提供中央空调服务，主机采用，中央电脑控制，大厦中央冷暖气及通风系统由内置风机盘管和空气处理机提供，大厦为业户提供24小时空调服务（夜间低温运行），空调服务分为冬季供暖（130天）和夏季供冷（90天），空调夏季供冷室温不高于28度，冬季供暖室温不低于16度。

保安系统

大厦内提供闭路监控系统，摄像机安排在各重要部位，它覆盖所有公共区域包括负层、办公楼走廊以及电梯轿箱内部。

大厦还设有门锁警报及24小时警卫巡逻，配合大厦的电脑化保安巡更系统一起使用。

消防系统

此系统包括：

喷淋系统、消防栓系统、烟雾报警系统、手动警钟系统、气体灭火系统和手提灭火器。

消防控制系统将定期测试以确保其能正常工作。

如有意外火情发生，消防控制系统将发出信号并通过电话向消防局报警。

电话设施

每个业户房间内均设有数条直线电话线路，业户只需向物业管理处提出安装电话申请、装机后接驳电话即通。

电力设施

大厦提供两路独立的高压电源并备有进口柴油发电机作为备用电源，以确保大厦在任何

情况下照明、电梯、消防设备的正常运行。

消防指南

此消防指南分为以下四个部分：

第一部分　　　　意外火灾事件处理程序

第二部分　　　　疏散指示

第三部分　　　　警报系统

第四部分　　　　火灾防范措施

请保证将火灾处理程序展示于明显部位。

所有大厦内的业户和员工必须全面了解此部分内容，我们建议大厦内的各公司均应选举一个“安全负责人”负责向其员工讲明意外火灾的处理程序及疏散通道。

第一部分意外火灾事件处理程序

一．倘若您目睹火灾，请保持冷静

1．击碎离您处最近的火警玻璃，鸣响警报。

2．拨打119火警电话。

3．迅速通知大厦物业管理处。

4．利用大厦内最近的灭火器材扑灭火灾。

但切勿用水扑救因电器引起的火灾，应用最近的粉末灭火器扑救，所有电闸和总擎应立即关闭。

5．如火势不能控制，即沿最近之消防楼梯疏散至地下空地等待消防人员的到来。

并向消防队员说明详细的火灾位置及情况并按其指示撤离。

二．如果您听到火警，请保持冷静

一旦火灾发生，警报将在发生火灾的楼层（包括楼层所有公共区域）鸣响，另外底层控制室的总警报亦会鸣响。

1．集合您所有员工撤离至安全地区。

2．在确认您公司内所有人员均已撤离后，请在离开时关闭房屋内所有的门窗。

3．如需撤离，办公室内的高级职员有责任清点本单元员工人数。

4．切勿使用电梯。

三．如何使用消防水龙

1．按逆时针方向打开消防水龙的总闸门。

2．将喷管拨至警报位置。

3．将开关由于喷管的垂直位置转至平行位置，水即喷出。

第二部分　　疏散指示

如果您得知大厦内若一区域发生火灾但您所处的楼层并未鸣响警报，您应在原地等候大厦管理人员或消防人员的指示。

一．在等候指示时

1．保持冷静，避免惊慌。

2．锁闭所有机密文件。

3．切断所有电源。

4．停止使用电话。

二．开始撤离时保持冷静

1．当您公司所有员工撤离后锁住办公室门。

2．切勿乘坐客梯，因为客梯会由于火灾停电而停在二个楼层之间。

3．从最近的楼层顺序撤离，不要惊慌，不要奔跑拥挤。

4．不要携带体积大于手提箱的物品。

5．遵从消防人员及大厦管理人员的指挥。

6．各业户防火负责人将负责清点所有撤离的办公室人员。

第三部分　　警报系统

1．火警

每层楼面均有嵌于墙内的前面为玻璃的金属小盒子，内有火警触发装置，上印有“如遇火警，击碎玻璃”字样，当玻璃击碎，警铃会自动鸣响。

大厦自动系统控制板和火灾服务系统控制板将同时显示火灾部位。

2．其他设施

本大厦装设了全面的烟雾警报系统，遇有烟雾则会触发大厦自动系统和火灾服务系统室内的相应区域的烟雾警报，将同时显示火灾部位。

3．联系

电话和公共广播系统用于传播指示，任何紧急情况会通过公共广播系统通知，为引起您的注意，广播内容将会采用以下方式：

“请注意！

请注意！

现报告本大厦内有火灾发生，此楼层将有可能受到火灾影响。

物业管理处正在落时具体情况，请您现在由出口楼梯到底层等待进一步指示。

请不要使用电梯以免受困。

请由楼梯撤离。

”

4．公共广播系统

大厦公共广播系统将安装于大堂、电梯轿箱和每层楼面的公众地方。

第四部分　　火灾防范措施

以下措施大厦内每一个人均应随时遵守：

1．当离开办公室时，应检查所有电器开关应处于关闭状态，所有的电力设备包括计算机、复印机、打字机等必须断掉电源。

2．保证所有电力设施及电线皆经过定期的检查。

3．不要使用多头插座使电源超载工作（即一个多用插头上不要插过多功率较大的用电器）。

4．不要直接用电线连接墙上的插座，应使用正确的插头连接。

5．不要在办公室内存放易燃品。

6．保证办公室内无任何燃着的烟头或烟草。

7．若清洁公司将垃圾遗留在您办公室内或附近，尤其是楼梯间或大堂，请立即通知物业管理处安排清除。

8．请不要在房屋内进行烹饪活动。

9．请不要用楔子抵住楼梯间的出口防火门，要保证此类门能随时保持关闭状态。

《业户守则》